Зачем нужен оценщик при покупке квартиры

Самое важное на тему: "Зачем нужен оценщик при покупке квартиры" с комментариями профессионалов. При возникновении вопросов можно обратиться к дежурному консультанту.

Оценка квартиры для ипотеки

Зачем оценивать квартиру

Перед тем, как перечислить средства на счет заемщика, банку нужна оценка ликвидности квартиры на вторичном рынке жилья и ее ликвидационной стоимости на день сделки. Чем выше ликвидность – тем меньше рисков для банка и больше шансы на получение ипотеки.

Зачем это банку

Купленная в ипотеку квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты долга. Если заемщик не может погасить кредит – квартиру продают в счет закрытия долга. Риски банка заключаются в том, сможет ли банк вернуть вложенные средства за счет продажи залоговой недвижимости или нет.

Что хочет узнать банк

  • Рыночную цену недвижимости на момент сделки. Может получиться, что стоимость завышена продавцом, и в случае долга по кредиту банк не сможет вернуть средства после продажи квартиры.
  • Состояние дома и его статус: не является ли ветхим, не находится ли в планах на снос. Все это влияет на ликвидность залогового жилья, в чем заинтересован банк.
  • Соответствует ли планировка квартиры плану. Если в квартире была серьезная перепланировка, то ее будет сложно согласовать в Бюро технической инвентаризации или вернуть в исходное состояние. Банк скорее всего откажет в ипотеке.

Узнайте какую вам дадут ипотеку, получите выгодное предложение от банков-участников выставки «Недвижимость от лидеров». На выставке представлены проекты и ипотечные программы Москвы и Подмосковья.

Какие документы нужны для оценки

Для вторички

Копия паспорта занимателя. Если нужна ипотека на жилье с вторичного рынка или новые квартиры, то нужны копии или оригиналы:

  • данных о госрегистрации недвижимости;
  • паспорт квартиры, плана и экспликации;
  • сведений из ЕГРП о том, что на недвижимости нет обременения;

Обременение – когда у определенного лица или круга лиц есть право на недвижимость, собственниками которого они не являются. Чаще всего обременением являются залог, ипотека, аренда, арест или сервитут. Если квартира обременена (не выплачена ипотека, находится в залоге и так далее), то ее нельзя продать.

  • справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • документов, подтверждающих право владения недвижимостью;
  • документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры;
  • разрешения на перепланировку, если она была проведена.

Для первички

Если ипотека берется на строящееся жилье, потребуется только паспорт и договор долевого участия.

Также каждый оценщик может потребовать дополнительную информацию: тут нет строго определенного пакета документов.

Снизить % по ипотеке можно получив оценку новой квартиры и оформив собственность. Как сделать это, не ожидая общей очереди получения собственности – узнайте на выставке недвижимости.

Кто и сколько платит

Платит всегда заемщик, так как он заинтересован в ипотеке.

В среднем, оценка московской квартиры обойдется в 5000-6000 рублей.

Как оценивают

Первый этап – заключение договора и передача документов. При заключении договора лучше всего отдельно обговорить с оценщиком, что банк может потребовать переделать отчет. После этого назначается дата встречи: специалист приезжает на объект, изучает состояние квартиры и дома, сравнивает планировку с планом Бюро технической инвентаризации и фотографирует. Фотографии служат обоснованием итогового заключения.

Если была перепланировка, это будет отмечено в отчете. При этом указывается, насколько она существенна, можно ли ее согласовать в БТИ или вернуть в исходное состояние.

На основании полученных после визита на объект данных рассчитывается стоимость квартиры. Есть два подхода к оценке:

  • доходный – цена складывается из дохода, который может принести недвижимость на определенном временном отрезке плюс выручка от перепродажи;
  • сравнительный – цена рассчитывается на основе средней стоимости аналогичной недвижимости на рынке.

Когда ждать результат

Отчет формируется в срок от одного до трех дней. У некоторых оценщиков есть услуга быстрой оценки: в течение суток после заключения договора отчет выдается на руки заказчику. Стоит услуга в 1,5-2 раза дороже.

В отчете указывается текущая рыночная цена квартиры и ее ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость обычно на 10-20% ниже, чем рыночная, и имеет основную ценность для банка – она указывает, за какую сумму квартиру можно быстро реализовать на рынке в кратчайший срок. Также указывается, какой подход использовался для оценки и документы, подтверждающие легитимность оценки. При создании отчета специалист ориентируется на стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования и требования банка, в котором заемщик собирается брать ипотеку.

Готовый отчет направляется в банк и анализируется, после чего выносится решение в предоставлении займа.

Как выбрать исполнителя

Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.

Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.

Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.

Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.

Читайте так же:  Заявление на арест имущества должника по алиментам

Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.

По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.

У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.

Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.

Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку . Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.

Для чего нужна оценка квартиры для продажи? Цели определения стоимости недвижимости для закладной, нотариуса и органа опеки

В большинстве случаев при продаже квартиры стороны сами называют цену. Владелец озвучивает сумму, а покупатель может соглашаться с установленной ценой, либо нет.

Но сделки с недвижимостью также могут быть рассмотрены с юридической стороны, ведь процесс сопровождается подготовкой документов. В ряде ситуаций нужно определить стоимость жилья, в этих случаях прибегают к услугам экспертов. Эти специалисты имеют разрешение на осуществление такой деятельности.

На самом деле не во всех ситуациях реальная цена совпадает с числом, которое назвал оценщик. Но это не отменяет того, что экспертная оценка в ряде случаев относится к обязательным действиям. Для чего нужна оценка недвижимости? — Рассмотрим в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Цель оценки недвижимости

Для чего нужна оценка квартиры при продаже? Экспертную оценку делают в следующих ситуациях:

Определение стоимости квартиры

Оценка продажи недвижимости требует подготовки пакета документов, их должен собрать собственник квартиры. Потом с оценщиком подписывается договор, услуга оплачивается. В установленный срок специалист должен передать отчет об оценке.

Далее рассмотрим в каких случаях необходимо проводить данную процедуру, а также что это — оценка квартиры для закладной?

При сделках с недвижимостью, когда часть жилья принадлежит несовершеннолетнему, процедура оформления бумаг усложняется. Перед реализацией квартиры продавец должен известить отдел опеки и попечительства. Это необходимо делать в случае, если квартира полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему.

Оценка квартиры для опеки позволит избежать нарушения прав несовершеннолетних. На основе отчета о независимой оценке будет определена реальная стоимость квартиры на рынке. Новое жилье должно иметь стоимость не ниже старого. Это правило учитывается при обмене жилья или при оформлении ипотечного кредита.

Отчет, который выдаст оценщик, станет официальным документом. Он подтвердит намерение продавца соблюсти интересы несовершеннолетнего. Эксперты будут оценивать не только площадь нового жилья, но и многие другие факторы, которые отразятся на конечной цене. Важно расположение объекта и степень развития инфраструктуры. Также будет принята во внимание планировка и отделка жилья.

При продаже

При оценке квартиры для продажи эксперт обращает внимание на площадь жилья и его местоположение относительно центра города. Важно техническое состояние помещения. Учитывается то, была ли сделана перепланировка. Принимается во внимание близость к объектам инфраструктуры.

Для оценки стоимости квартиры для продажи могут быть использованы разные способы. Это метод капитализации (доходный) и декапитализации, а также сравнительный метод.

При покупке

Также необходима оценка квартиры и при покупке квартиры.

Эксперт примет во внимание все характеристики квартиры, устанавливает наличие перепланировки. Важным моментом станет год постройки здания, вид перекрытий и общее состояние помещения.

На итоговую оценку квартиры при ее покупке оказывает влияние местоположение объекта, исправность коммуникаций, площадь и количество комнат. Только на основе учета всех факторов специалист может сделать заключение.

Для закладной

Оценка квартиры для закладной — для чего она нужна? Главный заемщик, решив взять ипотечный кредит, оформляет залоговую стоимость недвижимости — это оценка для закладной. Если в кредитном договоре есть информация о возможности изменения процентной ставки, для проведения процедуры потребуется отчет об оценке квартиры для закладной.

У нотариуса

В законодательстве сказано о том, что наследование квартиры не представляется возможным без определения стоимости объекта профессиональным оценщиком.

Процедуру оценки квартиры для нотариуса необходимо провести при вступлении в права владения имуществом.

Оценка доли в квартире для продажи нужна для установления наследуемой части в общей собственности умершего. Особенно востребована процедура в том случае, если прежний владелец не оставил завещания.

И, наконец, к экспертам обращаются, если между наследниками спор, дело дошло до суда. Судья должен знать стоимость имущества, сумма определяется с помощью профессиональных оценщиков.

Когда обращение к экспертам не требуется?

Обращение к оценщику не потребуется, если стоимость квартиры при продаже устраивает обе стороны.

Читайте так же:  Проверить клиента по инн на сайте налоговой

В остальных случаях без специального отчета не обойтись.

Заключение

При проведении ряда сделок с недвижимостью не обойтись без обращения к эксперту по оценке. Специалист должен состоять в СРО, его деятельность подлежит обязательному страхованию. Итогом работы оценщика станет отчет. Этот официальный документ можно использовать при оформлении ипотеки, продажи и обмене жилья.

Надеемся мы ответили на вопрос: «Нужна ли оценка квартиры при продаже?»

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Что такое оценка квартиры для ипотеки, а также прочих объектов недвижимости при кредитовании?

При оформлении ипотеки банки требуют провести оценку недвижимости.

Зачем нужно оценивать жилье, как проходит эта процедура, кто платит за такие услуги, сколько времени длится процесс, и как быть, если в квартире выполнена перепланировка?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-41-57 . Это быстро и бесплатно !

Что такое оценка объектов недвижимости?

Что это такое и для чего нужно? Оценка недвижимости для ипотеки – это определение ее реальной стоимости на момент заключения долгосрочного кредита.

Ориентироваться исключительно на запрос цены продавцом неразумно и неправильно, важно, чтобы расчеты цены недвижимого имущества выполнялись специалистами, владеющими различными методиками и принимающими во внимание те характеристики, которые останутся неизменными на протяжении ближайших 10 – 15 лет.

Выставляя такое требование клиенту, банк следует правилам, предусмотренным Законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке» (глава 1, ст.1). Залогом может выступать любой объект, имеющийся в собственности как заемщика, так и третьего лица, но чаще всего это именно приобретаемое жилье (ст.6 ФЗ-№102).

Оценку проводить обязательно, это одно из условий ипотечного кредитования. Важно, что установление стоимости реально получить не только в отношении вторичного жилья, но и новостройки, и даже строящегося дома.

Зачем нужно делать в отношении квартиры или дома?

Для финансирующей структуры оценка квартиры для ипотеки необходима для таких целей:

  • чтобы правильно сориентироваться в сумме ипотеки;
  • для получения информации о ликвидационной стоимости кредитуемой квартиры;
  • в качестве подстраховки от рисков;
  • страхования приобретаемого имущества.

Деньги на приобретение выдаются банком на нынешний момент, а возврат планируется на протяжении десятилетия или дольше.

Кредит выдают под конкретное жилье, когда известен адрес выбранной жилплощади. Продавец может запросить необъективную цену, завышенную, и в интересах покупателя узнать заранее, сколько же реально стоит именно эта квартира, в данном районе, поэтому заказывать оценку важно до совершения сделки.

В ст.9 п.1 ФЗ №102 указано, что в договоре ипотеки должна стоять цифра оценочной стоимости.

Ревизия имущества и документов, проведенная опытными специалистами, может выявить:

  1. наличие дефектов, о которых не пожелал сообщить владелец – трещин, прогибов, иных деформаций и пр., найти которые позволит визуальный осмотр и использование специальных инструментов;
  2. юридические неувязки в бумагах (к примеру, прописанного жильца, числящегося безвестно пропавшим, или малолетнего ребенка, и т.п.);
  3. экологическое загрязнение (например, радиационное излучение от железобетонных конструкций, изготовленных из загрязненного щебня, и пр.).

Все выявленные недостатки помогут избежать проблем или снизить запрашиваемую сумму.

Кто осуществляет процедуру?

Выполнять расчеты и выводить сумму оценки жилья для ипотеки имеют право только профессиональные оценщики, имеющие надлежащий уровень аккредитации и все разрешительные документы на это. Право заниматься такой деятельностью имеют юр. лица, ИП или частники, обладающие:

  • членством в СРО;
  • страховым полисом ответственности на сумму не менее 300 тыс. руб.

У каждого из банков проведена работа по определению надежных партнеров из числа оценочных компаний, именно эти фирмы или частные лица и предлагаются заемщику – на его выбор, перечень оценщиков не держится в секрете, информацию можно узнать у кредитного инспектора или найти на страницах сайта каждого банка.

[3]

Принуждать к выбору определенного исполнителя услуги банковские служащие не имеют права, только рекомендовать список.

Процедура оплачивается средствами покупателя, желающего получить выбранное жилье по ипотеке. Можно ли воспользоваться услугами иной фирмы или ИП, не входящего в состав партнеров финансово-кредитного учреждения?

Это реально, но неразумно: банки больше доверяют тем, кто давно сотрудничает и заслужил право быть партнером, благодаря своему профессионализму и подтвержденным практикой суммам в отчетах.

Цены на рынке оценочных услуг приблизительно на одном уровне, но зато к результату расчетов фирмы, сотрудничающей с банком, претензий можно ожидать меньше, и короче будет срок проверки отчета.

Пакет необходимых документов и цена услуг

Определение стоимости жилья для ипотеки потребует предоставления таких документов (копий):

  1. правоустанавливающих бумаг на жилье;
  2. кадастрового паспорта;
  3. технического паспорта, с планом и экспликацией;
  4. реквизитов паспорта заказчика услуги, его контакты.

С исполнителем процедуры оценки составляется договор, в котором оговаривается стоимость, сроки, вид и цели оценки.

В Москве, если объект ипотеки – квартира, исполнение заказа на такую услугу обойдется в 5-7 тыс. руб., в Санкт-Петербурге – 2,8 – 4 тыс. руб., в Краснодаре – 2,5- 3 тыс. руб., в Новосибирске – от 2-х тыс. руб.

В какие сроки будут готовы результаты?

Проведение оценки регламентируется требованиями Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Приняв заказ, оценщик выясняет все задачи, цели, уточняет нюансы, в зависимости от размера квартиры определяется со сроками, с заказчиком (он же заемщик банка) составляется договор и назначается дата выезда на место.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).
Читайте так же:  Чем рискует директор ооо при долге фирмы

Специалист снимает на фото- или видеоаппаратуру основные моменты – отделку всех помещений, наличие перепланировки, сан. помещения и т.п. Фотоматериалы помогут при расчетах, а также пригодятся в качестве приложения к результату работы.

Выбирается наиболее оптимальный метод оценки или микс нескольких способов, выполняются расчеты. Полученные параметры формируются в таблицы, оформляется отчет о проделанной работе, насчитывающий не менее 30-ти листов.

Срок, который берут на выполнение заказа оценщики, составляет обычно 2-3 дня. При необходимости возможно получение результата и в более сжатые сроки – за 1 день, но стоить такая услуга будет раза в полтора дороже стандартной.

Особенности жилья в новостройке

Особенность новостройки в том, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, на него не оформлено право собственности, а значит, нет кадастрового и технического паспортов. Рыночная стоимость квартиры определяется на основе технической документации и ДДУ.

Финансируя новостройки, банк рискует в гораздо большей степени, чем при кредитовании покупки вторичного жилья, по таким причинам:

  1. стройка может превратиться в долгострой;
  2. застройщик, которому перечислена вся сумма ипотеки, окажется мошенником и исчезнет без следа;
  3. рост инфляции не позволит за перечисленные суммы средств закончить работы;
  4. застройщик объявит себя банкротом, и пр.

Все эти риски найдут свое отражение в итоге процедуры установления рыночной цены новостройки путем применения поправочных коэффициентов. Часто жаждущие своей жилплощади в новостройке не понимают, зачем нужно устанавливать цену, если она уже определена.

На самом деле цены меняются ежеминутно, а если прошло более полугода в той даты, на которую была актуальна стоимость, то теперь уже этот показатель подлежит уточнению.

Если была сделана перепланировка

Осмотр квартиры специалистом и сличение фактических размеров площадей комнат и иных помещений с чертежами или планом на тех. паспорте дадут основание сделать вывод не только о наличии перепланировки, а и о том, узаконена ли эта переделка.

Чаще всего перепланировка значительно улучшает удобство пользования жилищем, что повышает рыночную цену такой квартиры, но только в случае узаконивания.


Законопослушный гражданин должен действовать в соответствии с требованиями закона
: сначала получить разрешение на перекройку квартиры, и только потом приниматься за реализацию этой идеи, независимо от того, насколько удобнее станет квартира.

Если поступать именно таким образом, то действительное расположение перегородок, дверей будет в точности соответствовать кадастровому и техническому паспортам. В этом случае препятствий по оформлению ипотеки не возникнет.

Основные методы определения стоимости

К основным методам установления стоимости недвижимости относятся такие:

В чистом виде ни одна из методик обычно не используется, логичнее всего миксовать их. Сравнительный метод позволяет применить реальную цену такого же объекта недвижимости, расположенного в той же территориальной зоне, с примерно такой же инфраструктурой.

Доходный метод состоит в том, что нужно правильно спрогнозировать, какой доход можно будет извлечь при реализации объекта. Такая методика приемлема для новостроек в начальной стадии возведения, а также для коммерческой недвижимости.

Затратный метод заключается в подсчетах затрат, понесенных на строительство и обустройство недвижимого имущества. Этот вариант чаще всего применяют при работе с нетиповыми объектами, аналогов которым найти непросто.

К таким объектам относятся элитные квартиры в домах, построенных по индивидуальным проектам – например, жилища двухуровневые, таунхаузы, пентхаузы и т.п.

Цена объекта зависит от таких показателей:

  1. площади;
  2. этажности дома, на каком этаже квартира;
  3. наличия гаража под домом или рядом;
  4. как далеко остановки транспорта;
  5. наличия неподалеку объектов инфраструктуры;
  6. возраста строения;
  7. качества и давности ремонта в жилище;
  8. состояния сантехнических приборов, и пр.

Что входит в отчет для банка?

Отчет должен содержать:

[2]

  • документы, подтверждающие должный уровень квалификации, членства в СРО, наличие страховки на сумму не менее 300 тыс. руб. и пр.;
  • описание основных параметров оцениваемого объекта;
  • подробные расчеты, с описанием методик, обоснованием поправочных коэффициентов и т.п.;
  • сумму рыночной стоимости;
  • сумму ликвидационной стоимости;
  • фотоматериалы исследуемого объекта.

Ликвидационная оценка всегда на 15-25% ниже рыночной, что объясняется самой сутью определения ликвидационной цены.

При необходимости срочной продажи залогового имущества сумма реализации окажется примерно в таких размерах, что объясняется нехваткой времени, ресурсов на отбор наиболее выгодного варианта и совершенно иными задачами финансирующего учреждения.

При оформлении ипотеки сопротивляться оценке приобретаемого и залогового имущества не стоит, это поможет определиться с реальной ценой именно этого объекта и даст банку основание для конкретизации суммы займа.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Необходимая информация о том, зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке

При планировании покупки квартиры в новом доме не стоит забывать о том, что при обращении за кредитом понадобится проведение оценки объекта недвижимости.

Оценкой называется процесс определения рыночной стоимости жилплощади. Стоимость приобретаемого объекта называет специалист, имеющий лицензию на право выполнения работ.

[1]

Нужна ли оценка квартиры при ипотеке в новостройке? Да, поскольку это обязательное мероприятие, ведь необходимость обращения к специалистам при оформлении закладной по ипотеке отражена в № 102-ФЗ (подпункт 9 п. 1 ст. 14).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке?

Независимая оценка стоимости объекта будет проведена перед тем, как заемщику будет выдан кредит. Это необходимо для того, чтобы банк был уверен в том, что вернет начальную сумму обратно, если заемщик не сможет оплачивать кредит. При возникновении сложной ситуации кредитно-финансовая организация продает недвижимость, покрывая этим свои расходы.

Читайте так же:  Как уменьшить процент по кредиту способы снижения ставки

Следует отметить, что банки, как правило, недооценивают объект, снижают стоимость недвижимости, руководствуясь при этом соображениями собственной выгоды. Заемщики же склонны увеличить цену, чтобы получить максимально возможный кредит.

Именно поэтому независимая оценка залога для квартиры имеет важное значение для обеих сторон. Статус процесса определения цены объекта официальный, поэтому он предоставляет ряд возможностей для клиента. Именно так можно понять, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке.

Отчет об оценке используется в суде, если возникают следующие ситуации:

  1. при определении компенсации при разделе имущества.
  2. При спорах с налоговыми органами о размере налоговой базы. Именно по ней будет начислен налог на имущество, по ней начисляется и НДФЛ.

Кто проводит?

Деятельность оценщика должна быть застрахована, сумма страхования ответственности должна составлять хотя бы 300 тысяч рублей. Кроме того, эксперт должен числиться в СРО.

Где и кто заказывает?

Оплата работы эксперта ложится на плечи заемщика. Он может обратиться к любому специалисту, который соответствует принятым стандартам.

Но нужно понимать, что решение поручить оценку какому-то определенному эксперту лучше согласовать с тем банком, в который заемщик подал документы для оформления ипотечного кредита.

Проще всего выбрать того оценщика, который находится в реестре доверенных партнеров организации. Обратившись в банк, заемщик может ознакомиться со списком специалистов, а потом обратиться к любому из них. В этом случае службе безопасности компании не придется проверять деятельность эксперта, заемщик быстрее получит кредит.

Конечно, клиент банка имеет право получить сведения о стоимости жилья у любого другого специалиста, но в этом случае процесс получения кредита может затянуться из-за проведения проверки.

Необходимо понимать, что банк может только дать рекомендации. Принуждать клиента воспользоваться услугами какого-то определенного специалиста кредитно-финансовая организация не имеет права.

Независимые эксперты состоят в СРО. Найти их контактные данные можно на сайтах, досках объявлений.

Как заказать?

После того, как был совершен выбор эксперта, стоит нанести ему визит. В оценочную компанию необходимо принести следующие документы:

  • план жилья. Поэтажный план дома;
  • кадастровый паспорт, его можно получить в БТИ;
  • если квартиру планируется приобрести в строящемся здании, то нужен договор о долевом участии.

Порядок действий при обращении в оценочную компанию следующий:

  1. сначала нужно заключить договор на оказание услуг. Стоит обратить внимание на то, что в документе должны быть четко указаны сроки выполнения оценки, должны быть прописаны цели проведения процедуры.
  2. Оценка проводится только в светлое время суток. Назначать время осмотра стоит с учетом этого момента.
  3. Определяется дата. Оплачиваются услуги эксперта, сумму можно внести наличными или по безналичному расчету.

Оценщик тщательно проверяет документы, анализирует ситуацию. Только после этого он выезжает на объект.

Сколько стоит?

Средняя стоимость процедуры оценки квартиры в новостройке для ипотеки – от 2500 рублей.

Как проводится?

Процедура оценки ипотеки в новостройке состоит из нескольких шагов.

  1. Сначала эксперт осматривает объект. Обычно на это уходит не больше четверти часа, но все зависит от профессионализма оценщика.
  2. Затем он фотографирует все помещения квартиры, делает фотографии территории вокруг дома. В процессе осмотра он выявляет дефекты постройки, либо фиксирует их отсутствие.
  3. После того, как процедура будет завершена, специалист готовит расчеты, определяя стоимость жилья.

Для этого он использует разные способы. В процессе обязательно учитывают положительные факторы, а также отрицательные моменты, которые в будущем могут привести к снижению стоимости жилья.

Также будет принята во внимание высота потолков в квартире, размер комнат и общая площадь, количество санузлов и размер балкона.

Каковы результаты оценки?

После осмотра объекта эксперт исследует базу объектов недвижимости, выставленных на продажу, исследует наличие аналогичных объектов на рынке. По итогам работы он готовит отчет. Обычно процесс оценки занимает не больше 5 дней. Срок действия отчет составляет 6 месяцев.

При оформлении ипотечного кредита обязательно требуется оценка. Если ипотека нужна срочно, то проще всего обратиться к эксперту, которого порекомендует банк. В этом случае не придется ждать, когда служба безопасности организации проверит деятельность специалиста.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

На что влияет оценка квартиры при ипотеке?

“На что влияет оценка квартиры при ипотеке?” – этот вопрос особенно актуален для тех, кто приобретает в ипотеку недвижимость на вторичном рынке. Конкретнее – квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах или “с рук”.

Важно с самого начала прояснить что называется “первичкой”, а что “вторичкой”. Ведь оценка квартир в первом случае несколько отличается от второго.

“Первичкой” считается квартира, которая приобретается еще на этапе строительства. Если такая квартира берется в ипотеку, то оценивается она не сразу, а только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания Акта приема-передачи.

Оценка квартиры для закладной в этом случае является скорее формальной процедурой. В данном случае она никак не влияет на выдачу банком кредита.

Другое дело – “Вторичка” (квартира в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию). В этом случае оценка для ипотеки производится до выдачи кредита и напрямую может на нее (выдачу) повлиять.

При этом не стоит обнадеживать себя тем, что вам бала предварительно одобрена определенная сумма. По большому счету этот факт мало что значит.

Ведь по факту банк даст вам в кредит не ту сумму, которая предварительно одобрена, а ту, в которую оценил недвижимость оценщик

Пример ситуации

Рассмотрим ситуацию на примере покупки квартиры в Краснодаре.

Выясним как оценка влияет на ипотеку на конкретном примере.

Читайте так же:  Арендодатель не подписывает акт возврата помещения

Допустим вы хотите купить двухкомнатную квартиру на вторичном рынке (не у застройщика, а с рук). Банк предварительно! одобрил вам ипотеку на 4 000 000 рублей.

Далее вы отправились искать подходящую квартиру в пределах этой суммы и нашли за 3 900 000.

Казалось бы, банк одобрил 4 млн., вы нашли за 3.9 (даже на сто тысяч дешевле) и никаких проблем возникнуть не должно.

Вы приходите в банк и сообщаете о том, что нашли квартиру и специалист банка просит у вас отчет об оценке этой квартиры.

Вы обращаетесь к оценщику но (О БОЖЕ!) вам оценивают её не в 3.9, а допустим в 3.7 миллиона ( на 200 тыс. дешевле).

Вот здесь-то и может скрываться потенциальная проблема. Банк в этом случае не откажется выдать вам кредит. Но выдаст он вам его не из расчета 3.9 млн. (как вы нашли), а из расчета 3.7 (как оценил оценщик).

Ведь в словосочетании “предварительно одобренная сумма кредита” ключевым словом является именно ПРЕДВАРИТЕЛЬНО.

Это не значит, что квартиры всегда оцениваются дешевле своей фактической стоимости, но так получается довольно часто.

Почему? – потому что процесс оценки четко регламентирован, при этом должны использоваться определенные методы, коэффициенты и формулы. И не всегда они соответствуют реальному положению вещей.

Это вопрос даже не к оценщику, а скорее к тем ,кто разрабатывал и утверждал методы и порядок оценки на законодательном уровне.

Способы решения проблемы

Первоначальный взнос с запасом

На практике, если вы хотите приобрести “вторичку” и особенно с ремонтом, то вам следует иметь первоначальный взнос с запасом.

Что значит “с запасом”? Если, например, в Сбербанке минимальный первоначальный взнос составляет 15% (на момент написания статьи), то вам нужно иметь хотя бы 20-25% и более.

Это значит, что даже если по результатам оценки стоимость “не дотянет” на 100-200 тыс., то вы сможете “перекрыть” эту сумму своим первоначальным взносом. И ипотеку вам все же дадут.

Рассмотреть варианты на этапе строительства

Как уже говорилось в самом начале статьи, существует вариант приобретения квартиры на этапе строительства. Этот вариант намного проще приобретения “вторички”. При выдаче ипотеки оценка квартиры в этом случае вообще не понадобится. Точнее понадобится, но делать ее нужно будет только после сдачи дома в эксплуатацию и ее результат ни на что уже не повлияет (это скорее формальность).

К тому же квартира на этапе строительства – это не обязательно “с фундамента”. Вполне можно найти квартиру в доме который уже находится “на сдаче”. То есть уже построен, но еще не сдан.

В этом случае вы получаете сразу несколько преимуществ – не боитесь что дом не достоят (ведь он уже построен и сдается); ипотеку оформить при этом намного проще; оценку сразу делать не нужно.

К тому же, если вы принципиально хотите квартиру уже с ремонтом, то вполне можете найти квартиру с ремонтом от застройщика.

Поднакопить на более крупный первоначальный взнос

Если же вы принципиально хотите приобретать “вторичку”, но оценка все же “не дотягивает” до нужной суммы, то вам не остается ничего кроме как поднакопить денег и перекрыть “разницу” более крупным первоначальным взносом.

Добить разницу потребительским кредитом

Еще один способ – воспользоваться потребительским кредитом. Если первоначальный взнос не перекрывает разницу между стоимостью квартиры и суммой которую дает вам банк, то вы можете “закрыть” эту брешь обычным потребительским кредитом. На наш взгляд это неоправданно и несет за собой серьезную переплату. Но такой вариант есть и если вам не жалко денег, можете им воспользоваться.

Чего делать не стоит

Еще не так давно существовала практика завышения стоимость квартир при оценке. Клиент просто давал взятку оценщику и тот “натягивал” нужную стоимость.

Сейчас этот вариант уже не работает. Банки стали все чаще перепроверять результаты оценки. При выявлении случаев необоснованного завышения, банк просто перестает сотрудничать с такими оценщиками и тем самым лишает его значительной части дохода.

Поэтому сейчас мало кто из адекватных оценочных организаций идет на завышение стоимости при оценке.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Итак, статья получилась довольно объемная. Мы выяснили как оценка влияет на ипотеку. Все варианты решения потенциальных проблем при оценке рассмотрены и “разжеваны”. Но если все таки остались какие то вопросы, вы можете нам их задать. Сделать это можно, связавшись с нами любым из способов, указанных в разделе КОНТАКТЫ.

Источники


  1. Комаров, С. А. Теория государства и права / С.А. Комаров, А.В. Малько. — М.: Норма, 2004. — 442 c.

  2. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Дело, 2013. — 528 c.

  3. Бредихин, А. Л. Правоведение. Учебное пособие / А.Л. Бредихин. — М.: Феникс, 2015. — 256 c.
  4. Треушников, М.К. Судебные доказательства / М.К. Треушников. — Москва: СИНТЕГ, 2014. — 272 c.
  5. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 1. — Москва: Высшая школа, 2001. — 528 c.
  6. Зачем нужен оценщик при покупке квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here