Выкуп здания находящегося в муниципальной собственности

Самое важное на тему: "Выкуп здания находящегося в муниципальной собственности" с комментариями профессионалов. При возникновении вопросов можно обратиться к дежурному консультанту.

ВС РФ не разрешил субъектам малого бизнеса одновременно приватизировать муниципальные здания и землю по льготной цене

Субъект малого или среднего бизнеса, который арендует государственные или муниципальные здания, в случае их приватизации одновременно с земельным участком, на котором они находятся, не может претендовать на установление выкупной цены исходя из кадастровой стоимости таких объектов. Она должна быть определена на основе отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимости (Определение ВС РФ от 06.06.2017 № 306-ЭС17-737 по делу № А55-4072/2016).

Общество с ограниченной ответственностью (далее — общество) арендовало у муниципалитета семь нежилых зданий по договору, заключенному в 2006 г. В 2010 г. между департаментом управления имуществом муниципального образования (далее — департамент) и обществом был также заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для эксплуатации арендованных зданий как единого комплекса. Оба договора аренды были зарегистрированы в установленном законом порядке.

За время действия договоров аренды общество несколько раз (в 2009, 2013, 2014 г.) обращалось в департамент с заявлениями о выкупе арендуемых зданий. Поскольку департамент игнорировал данные обращения, общество обратилось в суд и выиграло спор: департамент обязали принять решение об условиях приватизации нежилых зданий и занимаемого ими земельного участка, направить обществу проект договора купли-продажи.

Спустя несколько месяцев между обществом и департаментом финансов и экономического развития муниципального образования был заключен договор купли-продажи зданий, которые являлись муниципальной собственностью, а также земельного участка. Цена недвижимости была определена на основании отчетов об оценке рыночной стоимости и составила 2,5 млн руб. за здания и 98 млн руб. за земельный участок.

Право собственности общества на эти объекты было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Общество, полагая, что выкупная стоимость земельного участка была определена с нарушениями, а именно без применения льготной ставки, действующей на момент обращения с соответствующим заявлением, обратилось в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи в части установления цены выкупаемого земельного участка, а также об установлении выкупной стоимости земельного участка в размере 23,6 млн руб.

Судебное разбирательство

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций единогласно поддержали позицию истца — общества. Суды исходили из того, что субъект малого или среднего предпринимательства, приобретая в собственность объект недвижимости на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее — Закон № 159-ФЗ), имеет также исключительное право на выкуп земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта (ст. 363 ЗК РФ).

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ (п. 1 ст. 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.). Необходимость приобретения субъектами, обладающими преимущественным правом на приватизацию арендуемого имущества, объектов недвижимости одновременно с земельными участками по рыночной стоимости ставит данных лиц в неравное положение с лицами, которые ранее приобрели объекты недвижимости в соответствии с законодательством о приватизации и обладают правом на выкуп земельных участков, необходимых для использования этих объектов, в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.

Суды пришли к выводу о том, что размер выкупной стоимости земельного участка на момент заключения договора купли-продажи в части цены земельного участка должен быть определен в размере 30% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 23 631 296 руб. 40 коп. Установление в договоре выкупной цены сверх указанной суммы противоречит п. 1 ст. 422 ГК РФ и п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ. Договор купли-продажи в части цены земельного участка был признан недействительной сделкой. Соответственно, в результате определения цены земельного участка, превышающей нормативно установленный размер, на стороне продавца образовалось неосновательное обогащение, которое подлежало взысканию с муниципального образования в пользу общества.

Позиция ВС РФ

Судебная коллегия по экономическим спорам отменила вынесенные по делу судебные акты и приняла новый, которым в удовлетворении исковых требований общества было отказано.

По мнению судей, нижестоящие инстанции не учли, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на его приобретение по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (абз. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Действие данного закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном законодательством (абз. 5 ч. 4 п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

[3]

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемых земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно положениям данного закона, начальная цена подлежащего приватизации муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Департамент, руководствуясь этой нормой, включил в договор купли-продажи условие об определении выкупной стоимости земельного участка на основании отчета о его рыночной стоимости.

До заключения договора на изложенных условиях общество каких-либо возражений относительно цены не высказывало, как и не предприняло попыток разрешить данный вопрос в порядке досудебного урегулирования спора.

Читайте так же:  Требования к гражданскому иску в уголовном процессе

Суды, определяя выкупную стоимость земельного участка, не учли, что льготная цена выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая, что по договору купли-продажи общество одновременно приобретало здание и соответствующий земельный участок, то есть на момент заключения договора не являлось собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка обоснованно была определена департаментом исходя из рыночной стоимости названного имущества. Такая позиция была сформирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 № 14556/11. В нем судьи указали, что при одновременном приобретении на основании положений Закона № 159-ФЗ здания и земельного участка выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости.

Как выкупить арендованное муниципальное имущество

Стать счастливым собственником арендованного имущества достаточно просто. Начало бизнеса, его раскрутка сопровождается постепенным ростом уверенности в себе и своих силах, если, конечно, развитие идет в гору. Такое естественное желание, как выкупить арендованное муниципальное имущество, законно и осуществимо. Выкуп муниципальных помещений по закону № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» является одним из оснований приватизации.

Гражданский кодекс РФ в ст. 624 рассматривает все возможности осуществления выкупа арендованного помещения. Законом могут быть установлены запреты на выкуп. Если желаемое помещение не относится к запрещенным, то можно надеяться на положительное решение.

Кому стоит надеяться получить право выкупа

Чтобы предпринимать какие-либо действия с целью приобретения муниципальной собственности, стоит убедиться, что относитесь хотя бы к одной из категорий:

  • юридическое лицо или ИП, имеющие регистрацию в Едином государственном реестре;
  • предприятие, имеющее регистрацию как субъект малого или среднего бизнеса;
  • не зарегистрированные субъекты, но: размер дохода в пределах 100 – 400 млн. рублей; а штат сотрудников – в пределах: 100 – 250 человек.

Выкуп может происходить на основе торгов. Законом предусмотрен преимущественный выкуп арендованного имущества. Это право получают субъекты малого и среднего бизнеса, для которых соблюдены следующие критерии:

  • не менее, чем два года покупатель использует имущество на праве аренды;
  • арендатор своевременно, планомерно, без задолженностей выполняет взятые на себя договорные обязательства;
  • помещение, на которое выдвинута претензия, зарегистрировано в едином реестре № 184-р.

[1]

Можно считать значительным послаблением и основательной поддержкой государственное регулирование выкупа арендованного муниципального имущества. Предприятия МСБ считаются основными в обеспечении рабочих мест.

Реализовать преимущественное право на выкуп можно, соблюдая определенный порядок выкупа арендованного муниципального имущества:

  • подготовить и предоставить в полномочные органы местного самоуправления пакет документов: паспорт, устав предприятия, справка о налоговом учете, справка о регистрации предприятия, протокол о полномочиях и назначении генерального директора.
  • на протяжении 30 дней с момента подачи документов комиссия выносит свое решение (отрицательное решение может быть оспорено в суде);
  • в течение 10 дней комиссия пересылает претенденту договор купли-продажи с определенной датой акцепта.

Перед тем, как выкупить муниципальное арендованное помещение, нужно знать возможности вложений, существующие у претендента. Частью 1 ст. 5 ФЗ № 159-ФЗ разрешена выплата по договору единовременно, если первое неприемлемо, то в рассрочку не более 3 лет. Право выкупа сразу нескольких помещений не возбраняется законом, причем нет ограничений на площадь.

Закон не действует, если помещение является частью большего здания или сооружения, Купить арендованное помещение невозможно без кадастровой регистрации или вещного учета.

Основательное смягчение законом от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ включает:

  • отсутствие временных рамок действия арендного договора для выкупа;
  • в судебном порядке можно опротестовать установленную арендодателем рыночную стоимость объекта (ч. 8 ст. 4);
  • срок действия правил, определенных законом продлен до 01.07.2015 г.

Эти нововведения в последнее время практически единственные, выработанные с целью поддержки МСБ.

Выкуп здания находящегося в муниципальной собственности

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ООО (общая система налогообложения) воспользовалось преимущественным правом выкупа муниципального имущества (нежилого помещения, ранее находящегося у ООО в аренде) по Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и в настоящее время начало процесс приобретения данного нежилого помещения, которое планирует затем продать.
Как отразить данную операцию в бухгалтерском и налоговом учете?
Как отразить в дальнейшем продажу нежилого помещения? Как это повлияет на налог на прибыль и НДС?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. Приобретенное для последующей перепродажи нежилое помещение в бухгалтерском и налоговом учете ООО должно учитываться в качестве товара.
Отметим, что у ООО в рассматриваемой ситуации не возникает обязанности по уплате НДС в качестве налогового агента в связи с приобретением недвижимого имущества, поскольку операция по его реализации НДС не облагается.
2. Бухгалтерский и налоговый учет реализации помещения в рассматриваемом случае аналогичен учету при продаже любого другого товара.
При этом продажная стоимость нежилого помещения при реализации его покупателю (физическому или юридическому лицу) должна включать в себя НДС.

Обоснование вывода:

1. Приобретение нежилого помещения

2. Продажа нежилого помещения

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Налогообложение при реализации имущества органами власти (местного самоуправления);
— Энциклопедия решений. Особенности приватизации недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства;
— Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет реализации товаров за плату.

Читайте так же:  Возвращение налога за обучение в институте

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член Российского Союза аудиторов Буланцов Михаил

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

2 ноября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения: кто может претендовать и на кого не распространяется это право

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения со стороны Федерального законодательства предоставляется субъекту предпринимательской деятельности или физическому лицу, являющемуся первому в очереди. Если арендные сделки заключаются между российскими гражданами, то они регулируются ГК РФ. В том случае, когда договора заключаются между организациями, то стороны должны будут руководствоваться специальными нормами ФЗ.

Какие условия должны быть соблюдены при выкупе помещения?

Если арендатор планирует выкупить помещение, которое он использует в личных или коммерческих целях, на основании заключенного с собственником соглашения, то он должен соблюсти ряд условий:
  1. Индивидуальный предприниматель или руководитель организации может обратиться к арендатору для реализации своего преимущественного права на выкуп, если в договоре был отражен этот момент.
  2. Если коммерческая структура арендует государственную собственность, то ей придется для выкупа помещения принять участие в торгах. Этот порядок регламентирован ФЗ№135 от 26.07.2006г.
  3. Субъекты предпринимательской деятельности могут выкупить у города недвижимость без участия в торгах в том случае, если местные органы власти самостоятельно определят ее стоимость. В данном случае процесс проведения сделки будет регламентирован ФЗ№159. Претендентам необходимо соответствовать определенным критериям. Выкупаемое имущество должно находиться у организации или ИП в аренде минимум два года. На момент оформления сделки не должно быть задолженности по арендной плате. Претендент должен иметь статус субъекта предпринимательской деятельности.

Внимание! До 01.01.209г. индивидуальные предприниматели и коммерческие организации могли воспользоваться правом выкупа арендуемой недвижимости только в том случае, если им было от арендодателя направлено письменное уведомление с соответствующим предложением.

Когда преимущественное право может быть утрачено?

Субъекты предпринимательской деятельности и физические лица могут утратить право выкупа при наличии следующих оснований:

  1. Арендатор или арендодатель отказался заключать договор, в котором прописана возможность выкупа помещения.
  2. Арендатором был нарушен срок, определенный Федеральным законодательством для оформления процедуры перехода права собственности на находящийся во временном пользовании объект. В данном случае претенденту дается 30 суток с момента получения проекта будущего договора купли-продажи либо предложения от арендодателя.
  3. Одной из сторон арендных отношений были нарушены условия соглашения, на основании чего его пришлось расторгнуть в автоматическом режиме.
  4. На момент подачи заявления у субъекта предпринимательской деятельности или физического лица есть задолженность по арендной плате.

Внимание! Если претендент получил предложение или проект договора купли-продажи объекта недвижимости, с пунктами которого он не согласен, он, чтобы не пропустить тридцатидневный срок должен направить арендодателю протокол разногласий.

В том случае, когда собственник помещения отказывается принимать во внимание замечания субъекта предпринимательской деятельности, по истечении 30 дней право выкупа будет утрачено. Юристы рекомендуют в такой ситуации арендатору принять первую редакцию соглашения, а после ее подписания обжаловать спорные моменты в судебном порядке.

Преимущества выкупа у ДГИ

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если индивидуальный предприниматель или коммерческая организация примет решение о выкупе объекта недвижимости, находящегося в собственности ДГИ, он извлечет из сделки массу преимуществ:

  1. Претенденту предоставляется рассрочка на оплату стоимости приобретаемого помещения, срок которой может достигать пяти лет.
  2. Арендатор заключает соглашение, по которому действуют минимальные процентные ставки.
  3. С суммы оформленной сделки не надо уплачивать в бюджет налог на добавочную стоимость. Благодаря ответствующей норме Федерального законодательства субъекту предпринимательской деятельности удастся сэкономить 18,00% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
  4. Сразу после подписания соответствующего соглашения с ДГИ, новый владелец может сдавать объект недвижимости в аренду и получать с него пассивный доход.

Внимание! Планируя арендовать помещение у ДГИ, индивидуальный предприниматель или руководитель коммерческой организации должны узнать обо всех рисках. Департамент имеет законное право отказаться пролонгировать договор аренды.

Коммерсанту в таком случае остается лишь воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого помещения, если именно оно необходимо для ведения бизнеса.

Порядок выкупа арендуемого помещения

В том случае, когда сделка купли-продажи арендуемого объекта недвижимости оформляется между физическими лицами, то она предусматривает выплату полной стоимости, указанной в соглашении до или после завершения его срока действия. На следующем этапе покупатель регистрирует в Росреестре право собственности на выкупленное помещение.

Когда преимущественным правом выкупа решит воспользоваться субъект предпринимательской деятельности, то ему придется пройти более сложную процедуру, особенно если объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности. Претенденту необходимо действовать следующим образом:

  1. Арендатор получает предложение о выкупе объекта недвижимости. Если он не желает покупать помещение, то в течение 30 дней с момента получения предложения он имеет право от него отказаться.
  2. Сторонами определяются условия предстоящей сделки, в частности стоимость помещения (исчисляется исходя из рыночных цен).
  3. При отсутствии разногласий индивидуальный предприниматель или коммерческая организация заключают с государственной или муниципальной структурой договор купли-продажи. На эту процедуру Федеральным законодательством отводится 30 суток.

Если субъект предпринимательской деятельности самостоятельно решил инициировать сделку купли-продажи, то ему нужно действовать по плану:

  1. Делается письменное обращение в государственный или муниципальный орган.
  2. Арендодатель в течение двух месяцев проводит оценку объекта недвижимости.
  3. Подготавливается проект будущего соглашения, в котором описываются все условия выкупа. В течение двух недель после проведения оценки помещения договор должен быть подписан сторонами и на основании его осуществляется реализация имущества.
Читайте так же:  Процессуально правовая классификация исков в гражданском процессе

Порядок выкупа коммерческого помещения

При выкупе объекта недвижимости, имеющего коммерческое назначение, между сторонами должен составляться договор аренды, в котором отдельным пунктом описывается порядок и условия проведения данной процедуры. Если такой документ отсутствует, законодательство позволяет оформить новое соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена стоимость сделки, сроки проведения расчетов, детально описано помещение.

Порядок выкупа муниципального помещения

Решение о том, могут ли субъекты предпринимательской деятельности воспользоваться своими преимущественными правами выкупа арендуемых помещений, принимают органы исполнительной власти. При этом должны учитываться некоторые нюансы:
  • государственные объекты недвижимости имеют большую стоимость, нежели муниципальные;
  • приватизация прилегающей земли проводится в соответствии с региональными законодательными актами.

Обход преимущественного права

Обойти право на выкуп можно в следующих случаях:

  1. Договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке.
  2. Арендатор нарушил условия сделки, которые законодательством определены как существенные.
  3. На момент подписания соглашения возникли форс-мажорные обстоятельства.
  4. В договоре прописана возможность для арендатора отказаться от выкупа.

Этапы приватизации арендуемого объекта

Если арендуемое помещение не было включено в список объектов, подлежащих приватизации, то собственник должен подать заявление. Его будут рассматривать в течение трех дней, после чего включат недвижимость в соответствующий реестр. После этого подается заявление на приватизацию, проводится подготовка документов, выполняется оценка помещения (этим вопросом занимается инвентаризационная комиссия или независимые оценщики). При отсутствии спорных моментов в течение месяца информация о приватизации будет опубликована в специализированных СМИ и отражена в соответствующем бюллетене.

Государственная или муниципальная структура может отказать индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации в выкупе арендуемого объекта недвижимости. Основанием в данном случае может стать несоответствие поступившего от претендента предложения нормам Федерального законодательства. В такой ситуации отказ в письменном виде направляется коммерсанту в течение 30 дней с момента получения от него заявления.

Льготный выкуп арендуемых нежилых помещений:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Выкуп помещений по преимущественному праву

В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.

Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии).

Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют.

Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом.

В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:

  • юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
  • по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
  • отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.
  • Если есть желание выкупить арендуемое помещение и все указанные выше пункты выполнены, то можно действовать.

    Обращаем внимание, что в законе существуют и иные условия, но они специфичны, относятся далеко не ко всем желающим выкупить помещение. Общие же правила перечислены выше.

    Подача заявления

    Для начала необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. Данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости».

    Примечание: Хотелось бы обратить особое внимание на то, что Комитета по управлению городским имуществом в Санкт-Петербурге больше не существует. Он объединился с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и был реорганизован в Комитет имущественных отношений (далее — КИО) Санкт-Петербурга (находится он на площади Стачек), который действует, начиная с 21.04.2015 года и по сей день (см. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.01.2015 № 5 «О мерах по совершенствованию управления городским имуществом и земельными ресурсами Санкт-Петербурга»).

    Для того, чтобы подать заявление, к нему необходимо приложить необходимые документы. Список этих документов также утвержден Распоряжением № 233-р (также добавлены некоторые документы, которые может запросить КИО):

  • оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
  • копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
  • решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
  • выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
  • копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
  • справка об отсутствии задолженности по договору аренды;
  • документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период;
  • объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.
  • Читайте так же:  Ответственность управляющей компании за непредоставление информации

    Также обращаем внимание на то, что в случае, если заявление подает представитель, то необходима доверенность. Для подачи заявления и консультации специалиста достаточно простой доверенности на бланке организации. В дальнейшем, при общении с Фондом имущества Санкт-Петербурга, в частности, для подписания договора и получения свидетельства о праве собственности в Росреестре, понадобится нотариальная доверенность.

    Примечание: Рекомендуем обратиться к специалистам КИО, прежде чем подавать заявление. Дело в том, что есть мелочи, которые необходимо добавлять в заявление. Без них подавать его можно не единожды, и каждый раз — безрезультатно. Также можно обратиться в специализированные организации, специалисты которых полностью сопровождают процесс осуществления преимущественного права выкупа помещения о города. Например, одной из таких организаций является Объединенная Консалтинговая группа.

    Что дальше?

    Итак, заявление подано.

    С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:

    1. В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
    2. В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
    3. В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
    4. Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда.

      Когда проверка пройдет, будет вынесено Распоряжение КИО либо об одобрении заявления, либо об отказе.

      В случае, если заявление не одобрено, у потенциального покупателя есть законное право на его обжалование.

      Зато, если заявление одобрено – вам прямая дорога в Фонд имущества Санкт-Петербурга. Данный орган уполномочен городом на заключение договоров купли-продажи помещений от его имени. У заявителя есть 30 дней на заключение договора купли-продажи.

      После подписания договора заявитель полноправно может считать себя собственником помещения. Он также вправе получить в Росреестре свидетельство о праве собственности на помещение (даже несмотря на то, что выкупная стоимость еще не оплачена полностью).

      Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, однако он не может быть менее трех лет.

      Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно.

      [2]

      Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013).

      При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.

      Налогообложение

      Если право собственности перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС.
      Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).

      Утрата преимущественного права

      Преимущественное право выкупа помещения не бесспорно, будьте осторожны, его можно утратить.

      Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:

      • отказ от заключения договора;
      • истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;
      • расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
      • Отдельно заметим, что если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, то последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю протокол разногласий. Если арендодатель откажется их принимать, рекомендуем не быть столь настойчивыми, а согласиться на условия города. Дело в том, что при отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным. Одновременно с подписанием договора покупатель вправе воспользоваться правом на обжалование отказа в условиях, указанных им в протоколе разногласий.

        Таким образом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, арендующие помещение у города, вправе воспользоваться преимущественным правом на выкуп данного помещения. Безусловно, не все желающие обладают этим правом. Но, если необходимые условия ими выполняются, то стоит задуматься. На данный момент возможность выкупа помещения по преимущественному праву продлена до июля 2018 года. Рекомендуем все же воспользоваться ей своевременно. Кто знает? Может быть, следующий раз продления не будет — ведь закон отнюдь не бессрочен.

        Читайте так же:  Заявление на возврат одежды образец

        Без права выкупа. Арендаторы помещений в зданиях–памятниках лишились права на приватизацию

        Смольный отказывает им, ссылаясь на позицию Верховного суда. Под угрозой срыва оказались сделки на сумму 2 млрд рублей.

        Верховный суд (ВС) РФ в декабре прошлого года выпустил обзор судебной практики, в котором среди прочего речь шла о продаже объектов культурного наследия (ОКН) по 159–ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности РФ». Позиция суда: действие закона не распространяется на такие объекты. Правоотношения, связанные с памятниками, регулируются 178–ФЗ «О приватизации» и 73–ФЗ «Об объектах культурного наследия», постановил суд. А согласно п. 1 ст. 29 178–ФЗ, введенной в январе 2015 года, памятники, включенные в реестр объектов культурного наследия, можно приватизировать либо на конкурсе, либо в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество, либо путем внесения в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества.

        «Дальпитерстрою» добавят долгов. КИО хочет взыскать с компании 14 млн рублей за срыв сроков сдачи ТРК

        На этом основании городской комитет имущественных отношений (КИО) отказывает в приватизации арендаторам помещений в зданиях–памятниках из реестра объектов культурного наследия, подавшим заявки после публикации обзора. По данным «ДП», уже отказано в 50 случаях. Заявки по зданиям со статусом выявленных объектов культурного наследия, которые не числятся в реестре, комитет продолжает рассматривать в обычном режиме. Так, в начале года вышло распоряжение о приватизации помещений в доходном доме П. П. Жако на Большой Морской ул., 11.

        Предприниматели отказами КИО ожидаемо недовольны, но и сам комитет не в восторге от нового порядка. Его председатель Валерий Калугин в марте заявлял, что собирается на треть перевыполнить план доходности от продажи и аренды городского имущества на 2019 год, поэтому вынужденные отказы от сделок комитету совсем не нужны.

        «Новая позиция вызывает недовольство арендаторов, которые претендовали на выкуп помещений в зданиях–памятниках. Однако КИО просто вынужден был реагировать на проблему, созданную очень нестандартным решением Верховного суда. Игнорировать его, с точки зрения государственного органа власти, было бы неправильно, да и, скорее всего, невозможно. Хотя с точки зрения задач повышения доходов бюджета для КИО это невыгодно», — говорит Владислав Козельский, исполнительный директор ООО «Недвижимость. Консалтинг. Стратегии».

        Проблема федеральная, но наиболее остро стоит для Петербурга, где концентрация объектов культурного наследия максимальная, говорят в Смольном. Чтобы решить ее, КИО инициировал внесение изменений в федеральное законодательство. «Описанные в определении ВС обстоятельства свидетельствуют о наличии в действующем законодательстве противоречия между двумя группами специальных правовых норм, каждая из которых имеет особое значение. Одна из них регулирует статус объектов культурного наследия, а другая — специальные меры по поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства. Комитет выступил с инициативой о внесении изменений в действующее законодательство, предусматривающих нераспространение ст. 29 178–ФЗ на правоотношения, регулируемые 159–ФЗ», — комментируют в комитете. Но пока эта инициатива заметно не продвинулась.

        Закрепить приоритет 159–ФЗ над 178–ФЗ комитету нужно для увеличения количества новых сделок с арендаторами и для сохранения ранее заключенных договоров. По мнению юристов, решение ВС ставит под сомнение все сделки по ОКН, заключенные с 2015 года. Это около 50 договоров купли–продажи на общую сумму более 2 млрд рублей, платежи по которым еще окончательно не перечислены в бюджет. В числе сделок — продажа структуре предпринимателя Евгения Пригожина помещений Елисеевского магазина на Невском пр. Объект был оценен в 810,5 млн рублей (115 млн рублей компании зачли за реставрацию). В КИО говорят, что пока не видят поводов ретроспективно пересматривать сделки. «Процессуальным инструментом для формирования практики применения правовых норм является соответствующее постановление Верховного суда РФ, но такое постановление по рассматриваемому вопросу еще не издано», — добавляют в комитете.

        Видео удалено.
        Видео (кликните для воспроизведения).

        Позиция ВС уже была применена судами Московского и Уральского арбитражных округов. Елена Крестьянцева, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп», уверена: «Ситуация с отказами может поменяться, если будет прямо закреплен приоритет норм о преимущественном праве выкупа имущества субъектами малого и среднего предпринимательства перед нормами об отчуждении памятников культурного наследия. Право на компенсацию при этом не возникнет, если нормам не будет придано ретроспективное действие, что случается крайне редко».

        Источники


        1. Волеводз, А. Г. Международный розыск, арест и конфискация полученных преступным путем денежных средств и имущества (правовые основы и методика) / А.Г. Волеводз. — М.: Юрлитинформ, 2015. — 477 c.

        2. Подгорная, Л. И. Deutsche Geschichte in Biografien: Wissenschaft und Kultur / История Германии в биографиях. Наука и культура / Л.И. Подгорная. — М.: Каро, 2015. — 272 c.

        3. Могилевский, С.Д. Общества с ограниченной ответственностью / С.Д. Могилевский. — М.: Дело; Издание 3-е, доп., 2013. — 528 c.
        4. Попова, Анна Теория государства и права / Анна Попова. — М.: Питер, 2008. — 248 c.
        5. Чучаев, А. И. Нотариальная деятельность как объект уголовно-правовой охраны (de lege lata и de lege ferenda) / А.И. Чучаев, О.В. Филипова. — М.: Проспект, 2016. — 116 c.
        6. Выкуп здания находящегося в муниципальной собственности
          Оценка 5 проголосовавших: 1

        ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

        Please enter your comment!
        Please enter your name here