Уступка права собственности на недвижимость

Что такое переуступка права на недвижимость?

Переуступкой права требования или по-другому уступкой права требования на недвижимое имущество можно считать замену одного кредитора на иного.

Основные положения и определения данной процедуры:

• все права и обязанности кредитора сохраняются в абсолютном объеме, просто переходят к иному лицу. В юридической науке такой процесс именуют цессией;
• действующие лица получили тоже свои уникальные названия. Цедент – сторона, уступающая право. Цессионарий – сторона, принимающее право требования.

Основанием производимых манипуляций для совершения уступки права требования выступает одноименный договор.

Таким образом, никакие условия, обязанности и права не изменяются, согласие должника по делу, по которому произошла уступка не обязательно. Главное, уведомить его об этом событии (ст.382 ГК РФ).

Какие ситуации могут спровоцировать переход права требования:

• унаследование права на получение долга;
• реорганизация любой формы юридического лица;
• решение о переходе, вынесенное судебными органами;
• наличие права на приоритетное подписание договора.

Широко распространена ситуация, когда при застройке новых жилых домов, застройщик продает квартиры населению не напрямую. Появляется инвестор, который совершает оптовую закупку квартир и потом уже перепродает их будущим жильцам. Такие действия производятся задолго до сдачи дома в эксплуатацию. После успешной сдачи, вложивший средства инвестор уступает право на обладание квартирой иному лицу за определенную сумму.

Действующие лица в уступке права на квартиры: покупатель и продавец

Секрет популярности такого метода продажи квартир в том, что цены за жилплощадь, купленную по такой схеме зачастую ниже, чем в доме, который уже введен в эксплуатацию. Понятно, что в интересах застройщика быстрее продать квартиры, чем он и занимается уже на этапе строительства. Для привлечения заинтересованных лиц застройщики часто сбрасывают цены на этом этапе продажи.

Таким образом, на практике все квартиры, купленные населением, приобретаются по сценарию уступки. Однако при покупке квартиры важно знать истинные мотивы этого шага. Иначе, есть риск «нарваться» на мошенников.

Если уступка происходит по личным мотивам продавца или внезапно возникшим обстоятельствам, то ничего подозрительного в этом нет. Однако, если причиной уступки является возможный долгострой или технически несовершенный дом, то проблем не избежать никак.

Плюсы и минусы

Среди основных преимуществ можно выделить:

• относительную дешевизну объекта недвижимости, приобретенного таким образом;
• возможную дополнительную выгоду, если переуступка происходит из непредвиденных обстоятельств.

Минусами такой сделки считают:

• непредсказуемость причин уступки. То есть не всегда возможно достоверно выяснить была ли уступка по личной инициативе или по причине, невыгодной для покупателя;
• высокие риски.

На практике приобретение квартиры по сценарию уступки – рискованное мероприятие. С одной стороны, очевидна финансовая выгода, с другой – возможность попадания в мошенническую схему.

Перед сделкой: все, что надо узнать

Что необходимо знать и учесть до заключения договора уступки? Во-первых, номер договора – основания уступки должен быть указан непосредственно в самом договоре уступки верно. Несоответствие порождает обман. Понятно, что обязательным элементом документа уступки должна быть сумма и порядок произведения расчета. Покупателю квартиры в таком случае не помешает проверить наличие всех соответствующих документов у застройщика.

Оформление сделки уступки права требования обязательно у нотариуса. О совершении данной сделки покупатель обязуется информировать застройщика.

Согласие самого застройщика на уступку не требуется, он не вправе разрешать или запрещать ее совершение.

Что думают по этому вопросу застройщики?

На практике мнение застройщика о совершении уступки не должно влиять ни на что. Однако, зачастую, застройщики требуют уведомить их о совершении переуступки за 10 дней до осуществления сделки.
Некоторые застройщики изначально выражают свою позицию, прописывая в первоначальном договоре продажи квартиры невозможность ее переуступки. Таким образом, компания-застройщик стремится оградить себя от путаницы и лишних проблем.

Финансовая сторона вопроса

Что касаемо вопроса налогообложения, то оплатить налоги на переуступку квартиры обязан инвестор. Однако на практике он часто перепоручает эту обязанность новому владельцу. Чтобы избежать «перетягивания одеяла», налог делится пополам и платится обеими сторонами.

Список документов, необходимых к наличию у покупателя квартиры:

• договор, заключенный по поводу переуступки;
• расчеты стоимости и налогов, которые обязательно производятся в рамках данной сделки;
• договор – основание уступки. То есть тот, который служил основой для данной сделки;
• согласие со стороны застройщика. Необязательно, но не помешает

Процесс купли-продажи квартир по схеме переуступки

Что касается покупки квартиры, по переуступке или нет, лучше прибегнуть к услугам проверенного риэлтора. Иначе велик шанс попасть в неприятную ситуацию с покупкой недвижимости, лишиться денег и квартиры.

Продажа квартиры по переуступке – задача не из легких. Недоверие к прозрачности намерений продавца мешает иногда в заключении сделки. Здесь авторитет опытного риэлтора может прийтись как нельзя кстати.

Как бы то ни было, переуступка на сегодня остается самым популярным вариантом покупки квартиры.

Переуступка прав собственности на недвижимость.

Приобретение недвижимости с подписанием договора переуступки права (цессии) непростая процедура, однако она популярна, давайте поподробнее поговорим о том, что следует знать о таких сделках.

Акты такого типа заключаются физическими или юридическими лицами при приобретении новостроек по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Эту процедуру применяют при продаже жилых и коммерческих помещений в конце строительства, перед тем как дом сдадут. Почему приходится приобретать недвижимость по переуступке? Обычно, перед непосредственной сдачей дома свободных площадей (от застройщика) уже не найти. Если аренда не подходит, единственный вариант это приобретение желаемой площади у людей, которые вложились в строительство раньше.

Что собой представляет переуступка?

Если человек участвует в долевом строительстве, то до сдачи дома у инвестора на руках есть только договор ДДУ, он не подтверждает собственность. Но он подтверждает право собственности на жилье, на его основании и будет оформлено свидетельство собственности, но только после сдачи дома. А переуступка прав собственности, что это такое? Переуступка – это передача права собственности покупателю на основании ДДУ. Другими словами, при заключении акта недвижимость как таковая не приобретается, человек покупает право на передачу желаемой площади в собственность после окончания строительства и сдачи здания. Отметим некоторые особенности таких сделок:

1 — В том случае если дольщик не выполнил обязательства в полной мере (не выплатил деньги за объект), эти обязательства переходят на покупателя. Уже покупатель выплачивает оставшуюся сумму в полном объеме и к указанному сроку.

2 — Процедура и условия по сделке законодательно регламентированы (ФЗ№214), а сам акт регистрируется в общем порядке.

Преимущества и недостатки

У такого способа оформления, есть как минимум два достоинства:

• Это обоюдовыгодная сделка. Покупатель приобретает квартиру дешевле, чем если бы он купил жилье или коммерческое помещение в уже построенном здании. А инвестор продает жилье дороже, чем приобретал ее изначально.
• Покупатель может взять недвижимость в доме, где уже нет свободных площадей (нет предложений по продаже квартир от застройщика). Бизнесмен или физлицо может приобрести квартиру в понравившемся ему здании у первоначальных инвесторов.

У такого способа покупки есть один серьезный недостаток — высокие риски, основной, это признание договора недействительным. Кроме того дольщиков, не исполнивших обязательств, может быть много, даже почти построенный дом могут не достроить или не сдать. Однако при соблюдении всех требований такого развития событий все-таки можно избежать.

Процесс оформления

Учтите, оформляя право переуступки коммерческой недвижимости вам необходимо будет собрать те же бумаги, что и для жилой. Процедура тщательно регламентируется законодательно, сложностей быть не должно. Процесс состоит из следующих этапов:

• Поиск покупателя (самостоятельный или при помощи посредников).
• Встретиться и обговорить положения будущей сделки.
• Как только будет достигнуто обоюдовыгодное соглашение, можно оформлять акт.
• Подготавливается документация: подлинник ДДУ, имеющиеся у дольщика платежки, информация о разрешении строительства из ЕГРП (запрашиваются у застройщика), заверенное нотариусом согласие супруга (супруги) на заключение сделки.
• Подписывается договор, он заверяется у нотариуса.
• Соглашение регистрируется.
• Необходимо учесть, договор цессии не оформляется без предварительного подписания обоюдовыгодного соглашения!

Пример договора цессии

Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!

Оформление договора переуступки права требования на квартиру в новостройке. Образец документа

Переуступка прав собственности – это процедура, при которой права требования на объект недвижимости передаются другому физическому или юридическому лицу на возмездной основе. Договор переуступки (цессия) может быть заключен при условии, что здание еще не введено в эксплуатацию, т.е. акт приема-передачи между дольщиком и строительной компанией не подписан.

Фактически, при такой сделке дольщик передает свои права и обязанности (в соответствии с ДДУ) покупателю за определенную плату. Основой правовой базы, регулирующей такие сделки, является ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Основные моменты

Главная особенность – возможность передачи прав и обязанностей от продавца к покупателю в рамках тех условий, которые обозначены в изначальном договоре долевого участия, заключенном между строительной компанией и дольщиком.

Существенными условиями договора по уступке прав являются:

1. Подробное описание отчуждаемого объекта недвижимости.
2. Перечень прилагаемых документов, которые нужны для признания сделки действительной.

Договор можно оформить только в том случае, если все долговые обязательства перед застройщиком погашены, либо дополнительно заключается соглашение о переводе оставшейся задолженности на покупателя. Если используется второй вариант – в сделке в роли участника должен быть указан сам застройщик.

В договоре должна быть полностью указана сумма сделки (цифрами и прописью), а также отдельно выделена прибыль продавца. Цессия в обязательном порядке должна содержать разделы:

1. Подробное описание приобретаемого объекта и его технические характеристики.
2. Цена и порядок расчетов между участниками.
3. Права и обязанности сторон.
4. Ответственность участников.
5. Дата и место подписания соглашения.
6. Подписи сторон.

• Скачать бланк договора переуступки права требования на квартиру в новостройке
• Скачать образец договора уступки прав собственности на квартиру в строящемся доме

На первом этапе гражданин, выступающий в сделке покупателем квартиры в строящемся доме, должен проверить наличие и подлинность всех необходимых документов от строительной компании:

• Разрешение на ведение работ.
• Учредительные документы компании.
• Правоустанавливающие документы на землю.
• Проектная декларация.
• Обязательство по срокам введения объекта в эксплуатацию.

Порядок оформления

1. Подготовительный этап сделки. В это время дольщик (владелец на текущий момент) обязан уведомить застройщика о намерении передать права на квартиру в новостройке третьему лицу.
2. Проверка документов, подтверждающих отсутствие долговых обязательств перед застройщиком (можно запросить у строительной компании).
3. Получить разрешение банка на продажу квартиры (если при покупке были использованы заемные средства).
4. Если продавец состоит в законном браке, то следует получить письменное согласие на продажу от супруги/супруга и заверить его у нотариуса.
5. Заключение договора.
6. Последний этап – государственная регистрация цессии. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или в одно из отделений МФЦ.

Документы для заключения

• Паспорта всех участников сделки (оригиналы и копии).
• Квитанция об уплате государственной пошлины ( 2000 рублей. Потребуется предоставить оригинал и 2 копии документа).
• Зарегистрированный договор долевого участия, (оригинал).
• Договор цессии (в 4 экземплярах).
• Заверенное нотариусом согласие второго из супругов на сделку (при условии что продавец состоит в официальном браке). Оригинал документа и его копия.
• Согласие органов опеки и попечительства – том случае, если одним из владельцев объекта недвижимости является несовершеннолетний гражданин, либо собственник квартиры был в официальном порядке признан недееспособным (потребуется оригинал документа и его копия).
• Согласие строительной компании на продажу прав требования.

Сделки, предусматривающие продажу прав требования по договору долевого участия, встречаются гораздо реже стандартных, оформляемых прямой продажей и содержат множество нюансов и подводных камней. Для того чтобы минимизировать риски и избежать незапланированных трат покупателю нужно тщательно проверить предоставляемые продавцом документы и принять взвешенное решение.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке?

Закон предусматривает различные виды приобретения жилплощади. Однако покупка готового жилья в новостройке доступна ограниченному числу граждан, вследствие высокой цены. Поэтому значительное число граждан заключают договора долевого строительства, несмотря на высокий риск потери денежных средств.

Оформление переуступки несет меньший риск, так как уже видны действия застройщика. Однако такой вариант непопулярен в стране. Итак, переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это? Рассмотрим подробнее.

Что такое переуступка прав?

Популярным способом приобретения объектов недвижимого имущества является участие в долевом строительстве. Распространенность варианта обусловлена возможностью приобретения жилья за меньшую цену, чем стоимость готовой квартиры. Но соглашение участника долевого строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект.

Оплатив свою долю, гражданин получает право требования оформления квартиры в собственность после ее сдачи. При этом в соответствии с Гражданским кодексом, владелец может продать будущий объект недвижимости до его окончательного возведения. Он продает не саму квартиру, а право на ее получение после завершения строительства.

Хотя дольщик не является собственником объекта, он может продать квартиру. Это называется переуступка прав по договору долевого участия в строительстве.

Дольщик может продать объект, если он выплатил цену квартиры в полном объеме. Но и при наличии долга, возможно ее продать с переводом долга на покупателя.

Как можно купить квартиру по переуступке?

Продажа квартиры по переуступке возможна при заключении следующих видов:

1. Контракт долевого участия. В этом случае покупатель получает не только квартиру, но и обязанность по своевременному внесению платежей, если предыдущий владелец не успел выплатить их в полном объеме. Оформить переуступку можно в любой момент после заключения договора. Таким образом, гражданин получает права на квартиру в том объеме, в котором они были у собственника на момент заключения контракта переуступки. Закон устанавливает обязательную государственную регистрацию договора ДДУ.
2. Предварительный договор. В этом случае переуступке подлежит не право собственности на квартиру, а право на заключение основного контракта ДДУ. Заключение такого договора не подлежит государственной регистрации в Росреестре.

[1]

Порядок покупки квартиры по переуступке

Чтобы купить квартиру по переуступке нужно следовать простым правилам. Гражданин должен совершить следующие действия:

• проверить надежность строительной компании;
• собрать необходимые документы;
• составить контракт;
• зарегистрировать договор переуступки;
• оплатить пошлину.

Покупателю нужно выяснить:

Перечень документов

Продавец и покупатель представляют следующую информацию:

• гражданский паспорт;
• согласие на совершение сделки от второго супруга.

Кроме того, необходимо представить первоначальный контракт (ДДУ или предварительный). Если продавец выплатил все взносы в полном объеме, то он только уведомляет строительную компанию. При наличии неоплаченных взносов гражданин должен получить одобрение застройщика на переуступку.

Оформление договора

Переуступка права собственности на квартиру — что это такое? Это передача прав требования на квартиру по контракту ДДУ.

Договор оформляется после сбора и проверки документов. Обязательным условием является оформление контракта переуступки в том же виде, в котором заключался основной договор. Если контракт имел нотариальную форму, то контракт переуступки также требуется заверить в нотариальной конторе.

Предметом договора переуступки является передача права требования. Контракт должен включать подробную информацию об объеме прав и основаниях их перехода.

Регистрация договора переуступки

Рассмотрим что такое переуступка квартиры в новостройке? Переход прав необходимо зарегистрировать в Росреестре. Если переуступке подлежит предварительный контракт, его не нужно регистрировать.

Документы подаются через МФЦ или при помощи электронного сервиса Росреестра. Контракт регистрируется не более 10 дней. Покупатель перечисляет средства за покупку продавцу после завершения регистрации.

Оплата пошлины

Что значит переуступка при покупке квартиры? Переход права требования жилого помещения по договору ДДУ необходимо оплатить. Стоимость регистрации различается в зависимости от правового статуса покупателя:

• физические лица оплатят 2 000 р.;
• юридические лица выплачивают 22 000 р.

Если в качестве покупателя выступают несколько граждан, то сумма пошлины делится между ними поровну.

Риски для покупателя

При приобретении квартиры гражданин должен учитывать наличие не только оплаченных взносов по контракту долевого строительства, но и наличие штрафных санкций и пеней за просрочку при несвоевременной оплате.

Основной риск заключен в возможности переуступки неограниченное количество раз. Для получения такой информации необходимо получить выписку из ЕГРН. Она предоставляется любом гражданину при обращении в МФЦ. Документ выдается через 3-5 дней и стоит 700 р. за бумажный экземпляр и 400 – за электронный. Чтобы проверить информацию достаточно получения электронного экземпляра.

Выписка отражает всех собственников прав на объект, которые были с момента регистрации первого контракта.

Особенности покупки новостройки по переуступке

Переуступка квартиры в новостройке, что это? Простыми словами это переход прав на объект долевого строительства до его сдачи. Закон позволяет заключение контракта неограниченное количество раз. Однако, возможность пропадает сразу после сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, переуступить права на квартиру, приобретенную по договору ДДУ, можно исключительно до появления на нее права собственности.

Кроме того, сторонам договора необходимо учитывать права третьей стороны – застройщика. Согласие строительной компании на переход прав является одним из основных документов при оформлении договора. Его отсутствие ведет к признанию следки ничтожной.

Оформление переуступке «задним» числом

Цель оформления переуступки «задним» числом в том, чтобы покупатель являлся единственным собственником квартиры. Кроме того, при продаже квартиры, продавец должен оплатить подоходный налог. Он составляет 13% от суммы продажи. Продажа «задним» числом позволяет искусственно занизить цену.

В такой ситуации можно поступить следующим образом:

• согласовать с застройщиком изменение даты в акте приема-передачи;
• до государственной регистрации договора купли-продажи изменить дату его заключения.

Проблемой такого варианта является разница между стоимостью, оплаченной продавцу, и ценой, указанной в договоре. Если по факту гражданин оплатил 2 000 000 р., а в договоре отражена сумма в 1 500 000 р., в случае расторжения договора продавец сможет взыскать только цену по договору.

Этот риск возлагается полностью на покупателя. Поэтому необходимо учесть рискованность предприятия.

Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Переуступка квартиры по договору долевого строительства является оптимальным вариантом для сторон. С одной стороны – продавец избегает штрафных санкций со стороны застройщика. С другой стороны – покупатель получает возможность последующего оформления квартиры в собственность по более низкой цене, чем готовое жилье.

Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Переуступка прав возможна в строго ограниченный период. Оформить договор можно только в момент строительства объекта. Право на оформление возникает у продавца после заключения договора с застройщиком (предварительного или основного) и до введения объекта в эксплуатацию.

Заключение договора не может идти вразрез с действующим законодательством. Оформление контракта возможно в следующих случаях:

1. Первый владелец полностью выплатил средства по договору ДДУ. Факт проведения оплаты подтверждается финансовыми документами от строительной компании.
2. Первый владелец не оплатил все взносы. Застройщик дал письменное согласие на оформление переуступки. Отсутствие документа делает переуступку недействительной.
3. Если первый владелец оформил договор ДДУ в ипотеку, то для заключения контракта по переходу прав требуется согласие кредитной организации.

Переуступка квартиры что это? Это непопулярный вид приобретения жилья. Договор может быть оформлен неограниченное число раз. Условия оформления различаются в зависимости от того, оплачены взносы в полном объеме, наличии ипотечных средств или задолженности перед застройщиком. Контракт подлежит государственной регистрации.

При его оформлении требуется наличие согласия второго супруга для лиц, состоящих в браке. Если в сделку участвовали кредитные средства, требуется согласие банка. Если продавец имеет задолженность по взносам, то необходимо разрешение застройщика.

Каким образом можно продать жилье по переуступке прав и как сделать это с квартирой в строящемся доме?

В последнее время на рынке недвижимости наблюдается активный рост строительства жилого фонда, который привел к появлению нового типа инвестирования – приобретение квартир на начальных этапах строительства.

Дальнейшая продажа таких объектов возможна не только по обычному договору ,но и с оформлением переуступки прав требования.

Что значит это понятие?

По системе переуступки прав собственности возможно продать квартиру только до тех пор, пока дом официально не сдан в эксплуатацию. Фактически, в этом случае предметом отчуждения становится не сам объект недвижимости, который еще юридически не существует, а право владения им.

• ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года «О долевом строительстве». В нем отражены те нормы и требования, которые предъявляются к инвесторам, а также описываются их права и обязанности.
• Статья 388 ГК РФ описывает условия проведения процедуры переуступки прав.
• Статья 389 ГК РФ описывает нюансы и особенности сделки.
• Статья 390 ГК РФ содержит информацию об ответственности инвестора, переуступающего свое право требования другим гражданам.

Статья 389 ГК РФ. Форма уступки требования

1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

1. Дольщики приобретают долевое право собственности на объект недвижимости до завершения строительства дома.
2. Переуступить права можно исключительно в том объеме, который определен за владельцем по ДДУ.

В возведенном доме

По переуступке прав можно продать квартиру и в уже построенном доме, то есть в новостройке, так как пока действует договор долевого участия жилье не считается сданным в эксплуатацию. До тех пор, пока не составлен передаточный акт – перепродавать права на объект недвижимости в соответствии с условиями ДДУ возможно неограниченное количество раз.

При долевом участии

Если до введения здания в эксплуатацию дольщик пожелает продать свое право собственности – фактически заключенный ранее ДДУ не будет лишен юридической силы, поменяется только Ф. И. О. будущего владельца жилья.

В строящемся жилье

Покупатели недвижимости в строящемся доме по договору ДДУ сознательно рискуют ради приобретения выгоды в будущем. Но по мере возведения этажей риск становится все меньше, а цена квартир растет, поэтому перепродав жилой объект на одном из завершающих этапов стройки инвестор может получить ощутимую выгоду.

Множество кредитных организаций одобряет покупку по договору переуступки прав собственности, несмотря на возможные риски – если заемщик перестанет вносить платежи, а строительная компания обанкротится – банк понесет колоссальные убытки, так как привычного для ипотечных сделок залога в этом случае еще не существует в действительности.

Выгодна ли такая сделка?

Продажа прав собственности на жилье – один из способов заработка на разнице цен. В некоторых случаях данный способ используется также для того, чтобы перенаправить инвестиции в другой проект.

Инвестирование в квартиру на стадии котлована позволяет приобрести жилье дешевле на 30-35% от его окончательной стоимости, поэтому продажа по переуступка выгодна, когда дом уже полностью отстроен.

Как ее правильно осуществить?

Необходимо затребовать:

1. Учредительные документы застройщика.
2. Свидетельство о постановке на учет в ФНС.
3. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
4. Финансовая отчетность за несколько последних месяцев.
5. Разрешение на ведение строительных работ.
6. Проект на строительство конкретного объекта.
7. Проектная декларация.

Уведомить застройщика

После проверки документов необходимо оповестить строительную компанию о намерении переуступить право требования третьему лицу. Иначе сделка может быть оспорена. Для этого следует лично посетить офис компании и написать заявление на имя руководства.

Получить согласие

В ответ на поданное заявление застройщик должен дать письменное согласие на совершение сделки. Сделка чаще всего имеет возмездную основу и строительная компания запрашивает около 5% от указанной в договоре суммы. Сумма компенсации вносится на расчетный счет строительной компании.

Взять справку об отсутствии долга

Следующий этап – получение справки об отсутствии задолженностей перед застройщиком. Должны быть указаны сведения о том, что все расчеты между дольщиком и компанией произведены в полном объеме.

Получить согласие супруга

Если квартира была приобретена в браке – необходимо оформить нотариально заверенное согласия супруга/супруги на совершение сделки по переуступке прав.

Если квартира приобреталась с привлечением заемных средств – дольщик обязан получить согласие банка на проведение сделки. Данный документ кредитная организация выдаст только после того, как сумма долга по кредиту будет погашена.

Получить выписку из ЕГРН

Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, все данные о продавце и имеющихся обременениях можно получить, сделав запрос в ЕГРН.

Алгоритм оформления цессии

1. Определяется текущая рыночная стоимость квартиры.
2. Осуществляется поиск покупателя.
3. Когда покупатель найден – происходит демонстрация квартиры, в том случае если она уже отстроена и просмотр возможен.
4. Изучение покупателем предоставленных продавцом документов.
5. Стороны должны достичь согласия по основным условиям сделки.
6. Оформить и подписать договор уступки прав требования.
7. Зарегистрировать сделку в Росреестре.

• Договор долевого участия.
• Платежные документы, подтверждающие факт окончательных расчетов с застройщиком. Для подтверждения информации покупатель вправе затребовать у строительной компании Акт сверки платежей.
• Согласие банка (при необходимости).
• Заверенное нотариусом согласие супруга/супруги.
• Согласие застройщика.

Заключение договора

Должны быть следующие разделы:

1. Реквизиты сторон, т.е. персональные данные дольщика и Ф. И. О. представителя компании-застройщика.
2. Если квартира была приобретена с использованием заемных средств – банк выступит третьей стороной договора.
3. Согласие строительной компании.
4. Порядок расчетов.
5. Гарантия продавца на то, что на объект недвижимости не наложено обременение.
6. Дата подписания договора.
7. Подписи.

Регистрация

Для того чтобы исключить множественную перепродажу объекта недвижимости договор регистрируется в Росреестре, а данные о новом владельце вносятся в ЕГРН.

Необходимо предоставить:

• Паспорта участников сделки (оригиналы).
• Справку, подтверждающую отсутствие обременений.
• Оформленный договор переуступки.
• Согласие кредитной организации.
• Изначальный договор долевого участия.

Налогообложение

Согласно НК РФ физическое лицо, продавшее объект недвижимости, который находился в его владении менее 5 лет, обязан выплатить подоходный налог в размере 13%. Ранее существующая схема уклонения от налогов, при которой право требования продавалось на стадии окончания строительства была пресечена государством.

Размер подоходного налога

• Для резидентов РФ он составляет 13%.
• Для граждан других государств – 30%.

Налогооблагаемая база – разница между ценой приобретения квартиры по ДДУ и ее продажной стоимостью на момент совершения сделки.

Налог можно уменьшить:

1. Воспользовавшись налоговым вычетом.
2. Снизив размер получаемой прибыли.

[2]

Можно ли продать жилье с долгом?

Согласно статье 11 ФЗ № 214 оформление цессии допускается только после уплаты дольщиком указанной в договоре суммы или одновременно с переводом долга на нового владельца.

Согласно статье 391 ГК РФ перевод может быть осуществлен только по соглашению заинтересованных лиц :

Возможно ли применение маткапитала?

Так как предметом сделки являются права по ДДУ – Пенсионный Фонд одобряет сделки по переуступке прав с использованием материнского капитала.

Переуступка квартиры – процедура имеющая ряд особенностей и подводных камней. Чтобы минимизировать риски покупателю необходимо тщательно проверять документы или привлечь для этой цели специалиста.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Покупка квартиры по переуступке прав

Планируя покупку квартиры на первичном рынке, можно столкнуться с объявлениями о переуступке права. Такая схема обретения недвижимости законна и пользуется популярностью, поскольку позволяет участнику долевого строительства реализовать объект, не доведенный до стадии завершения. Покупка квартиры по переуступке прав предполагает заключение между сторонами договора, согласно которому права и обязанности переходят от первоначального вкладчика последующему, готовому дождаться окончания строительства.

Что значит переуступка при покупке квартиры

На просьбу дать определение переуступки квартиры Покупатель чаще всего отвечает — это переуступка права собственности, допуская при этом грубейшую ошибку. Когда дом только строится, собственности как таковой еще не существует, поэтому и передать ее невозможно.

Впервые такое право появляется у участника долевого строительства (физического или юридического лица), который заключил с застройщиком соответствующий договор.

Застройщик должен исполнить обязательство — сдать объект надлежащего качества в установленный срок. Инвестор может потребовать исполнение этого обязательства, а может передать право требования иному лицу. Так происходит переуступка права или «цессия».

При цессии взаимоотношения сторон регулируются ст. 388-390 Гражданского кодекса РФ. Человек, уступающий право требования, выступает в роли «цедента», а принимающий — «цессионарием».

Понять суть сделки поможет выявление мотивов поведения цедента. Среди них выделяют:

• получение выгоды;
• жизненные обстоятельства, при которых ожидание окончания строительства стало невозможным.

Выгода состоит в том, что жилье на стадии «котлована» стоит недорого, ведь есть вероятность, что строительная компания не будет выполнять обязательства. По мере роста «коробки» цена жилья увеличивается, и при переуступке выгода вкладчика будет выражаться разницей между текущей и первоначальной стоимостью объекта. Почему именно переуступка? Потому что продажа недостроенного объекта будет незаконна.

Вторая причина связана с изменениями в жизни инвестора. Он может передумать покупать квартиру по причине расторжения брака, переезда, получения недвижимости в дар или по наследству.

Документ-основание

Для переуступки права требования нужен документ, в котором зафиксированы обязанности одной стороны и право требования их выполнения для другой стороны. К таким документам относятся:

[3]

1. Договор долевого участия (ДДУ) — заключается между застройщиком и иными лицами, доверяющими свои деньги на возведение многоквартирного дома или иной недвижимости (п. 4 закона №214-ФЗ). В документе отражаются права и обязанности сторон, оговаривается порядок проведения взаиморасчетов, указывается ответственность за нарушение условий договора.
2. Предварительный договор купли-продажи. Это документ, согласно которому одна сторона вправе требовать у другой стороны продажу имущества. В этом случае договор уступки права требования не нужно регистрировать в Росреестре. Документ будет действителен до момента истечения срока, который в нем указан. Если дата окончания не установлена, то по умолчанию договор считается действительным 1 год с даты заключения.

Ключевые моменты

Взаимоотношения содольщиков регулируются законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В п.11 Закона указаны требования к уступке прав по договору:

• уступка прав возможна, если участник полностью оплатит стоимость по договору или же переведет долг на нового участника долевого строительства;
• заключение договора об уступке прав производится во временном интервале от госрегистрации ДДУ до подписания передаточного акта или другого документа, подтверждающего передачу объекта;
• если цедент — юридическое лицо, цена уступки вносится после оформления договора уступки в Росреестре.

Риски и особенности покупки квартиры по переуступке прав

Несмотря на кажущуюся безопасность сделки, для Покупателя она несет определенные риски, причем они могут преследовать как на стадии строительства дома, так и после возведения сооружения.

В строящемся доме

Если дом только строится, цессионарий может столкнуться с проблемами:

1. Ненадежность застройщика. Например, изначально цедент не сомневался в благонадежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения графика строительства, появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил уступить право на квартиру, ведь неизвестно, будет ли она вообще достроена, а о ненадежном застройщике умолчал. Для цессионария низкая цена на жилье окажется «ловушкой». Заключив договор переуступки прав, он только потеряет деньги и время.
2. Осторожно — долгострой. В любой момент строительство может быть заморожено. После многолетнего ожидания вкладчики сами готовы продать квартиру за сумму, которая ниже первоначальной в 2-3 раза. Прежде чем брать строящуюся квартиру даже по самой привлекательной цене, следует тщательно изучить работу застройщика и оценить риск заморозки объекта.
3. Несоответствие плановой и фактической планировки.

Избежать обмана можно, если иметь дело с проверенными застройщиками и внимательно отнестись к изучению технической документации.

В сданном доме

Строительство дома требует привлечения больших инвестиций, и помимо обязательств перед участниками долевого строительства, у застройщика могут быть обязательства перед банками, инвестиционными компаниями, поставщиками стройматериалов. При наличии у застройщика задолженности не исключены судебные тяжбы между заинтересованными лицами, и пока вопрос не будет урегулирован в суде, оформление квартиры в собственность невозможно.

Если планируется переуступка права на квартиру, и при этом требуется оформление кредита, приобретатель может столкнуться со сложностями:

1. Завышенная процентная ставка. Для финучреждения получить в залог несуществующий объект — большой риск, отсюда и высокая плата за кредит.
2. Трудности с поиском кредитодателя.
3. Необходимость оформления предварительного договора уступки требования квартиры с ипотекой. Документ нужен при обращении в финучреждение.

Сопутствующие риски связаны с возможной ненадежностью застройщика.

Если кредит уже был оформлен содольщиком, речь идет также об ипотеке по переуступке, то есть иному лицу переходит право требования и обязательство выплачивать долг перед банком. При этом переуступка должна быть согласована с финучреждением.

Необходимость такой продажи возникает, если ипотека была оформлена в период брака, а при разводе супруги по взаимному согласию приняли решение о переуступке прав и обязанностей на объект. Иной случай — переезд потенциального владельца квартиры. Чтобы максимально быстро снять с себя обременение, он может найти покупателя, который согласится погасить остаток по ипотеке и получить право требования.

Порядок сделки купли-продажи квартиры по переуступке прав

Покупателю квартиры по переуступке права необходимо позаботиться о минимизации всевозможных рисков, а для этого необходимо следовать инструкции:

Что должен делать покупатель

Проанализировать предложения на первичном рынке. Под подозрением недвижимость, предлагаемая по «неприлично» выгодной цене. Следует запросить у застройщика документы, подтверждающие правомерность его деятельности.

Выставить объявление о продаже. Цена, как правило, одинакова для подобных квартир в строящемся доме, и ее определяет застройщик.

Осмотреть предлагаемый объект. Если дома еще нет — оценить удобство расположения, инфраструктуру, ознакомиться с технической документацией и изучить параметры будущей квартиры.

Показать покупателю дом или участок, где проходит строительство.

Запросить у застройщика документы.

Обратиться к должностному лицу компании-застройщика и уведомить о намерении передать право требования. Впоследствии застройщик принимает участие в оформлении договора как третья сторона. В некоторых случаях от застройщика требуется письменное согласие на совершение сделки.

Договориться о порядке проведения взаиморасчетов.

Оформить договор переуступки. Необходимо зарегистрировать документ у нотариуса. Он проверит правомерность осуществления сделки, даст достоверную информацию о том, не является ли недвижимость залоговым имуществом. Следует учесть, что без нотариального заверения документ не будет зарегистрирован в Росреестре.

После окончания строительства новые содольщики должны поверить соответствие квартиры техническим и санитарным нормам, заявить о выявленных недостатках. У застройщика есть 2 месяца, чтобы устранить мелкие недоработки. После принятия объекта оформляется право собственности.

Оформление договора

Бланк договора уступки права требования обычно предоставляет компания-застройщик.

На рынке первичного жилья более надежной считается переуступка права на квартиру на основании ДДУ. Это минимизирует для покупателя риск неполучения собственности. Следует учесть, что при оформлении договора уступки права требования ДДУ остается в силе, а меняются в нем только стороны. То есть все права и обязанности переходят иному лицу — Покупателю.

Согласно договору, Продавец передает только право, но не отвечает за дальнейшее выполнение застройщиком обязательств.

Образец договора уступки права требования по договору ДДУ

Образец приведен в качестве наглядного примера. У другого застройщика могут быть иные условия уступки права требования.

До совершения сделки покупателю рекомендуется запросить у застройщика следующие документы:

Если документы в порядке, можно заключать договор. Для этого Покупателю понадобится:

• паспорт;
• письменное согласие супруга на сделку.

При оформлении договора Продавец предоставляет:

• договор, согласно которому производится переуступка прав;
• договор уступки права требования (2 экз.);
• согласие застройщика на уступку, если есть невыплаченный остаток по договору; если же остатка нет, достаточно уведомить застройщика о передаче прав;
• разрешение органа опеки и попечительства, если участник ДДУ — несовершеннолетний, недееспособный гражданин;
• квитанции обо всех произведенных оплатах по договору;
• если квартира приобреталась в ипотеку — согласие банка на уступку;
• согласие второго супруга на передачу прав.

Когда договор заключен, необходимо его зарегистрировать. Для этого достаточно обратиться в Росреестр с документами:

• заявлением, заполненным по образцу, выданному в госоргане или отделении МФЦ;
• в случае использования кредитных средств — кредитным договором, заявлением на регистрацию ипотеки «в силу закона»;
• квитанцией об оплате госпошлины;
• договором уступки.

Чтобы получить разрешение застройщика на заключение договора, необходимо оплатить комиссию, которая варьируется в пределах 1-5% от стоимости объекта. Затраты несет или покупатель, или сумма делится между сторонами по договоренности.

Впоследствии договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сумма госпошлины составит 2000 руб.

После регистрации покупатель станет обладателем права требования квартиры от застройщика. Распорядиться квартирой после завершения строительства получится только по итогам получения акта приема-передачи и госрегистрации права собственности в Росреестре.

Покупка недвижимости предполагает значительные расходы, и даже если квартира недорогая, ее стоимость крайне редко бывает ниже полумиллиона. Большие суммы привлекают любителей «проворачивать» мошеннические схемы продажи недвижимости, и идея купить квартиру по переуступке права может обернуться потерей времени и денег.

Чтобы приобрести жилье по низкой цене и не остаться обманутым, не ждать квартиру годами, задайте вопрос юристу сайта ros-nasledstvo.ru: как проверить надежность застройщика? Какие документы запросить у цедента для проверки чистоты сделки? Как долго ждать заселения в квартиру, приобретенную по переуступке прав? Наши специалисты предоставляют бесплатные консультации для всех посетителей портала.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источники

1. 
   Пивовар, А.Г. Большой англо-русский юридический словарь: моногр. / А.Г. Пивовар. — М.: Экзамен, 2016. — 864 c.
2. 
   Новиков, В. К. Организационно-правовые основы информационной безопасности (защиты информации). Юридическая ответственность за правонарушения. Учебное пособие / В.К. Новиков. — М.: Горячая линия — Телеком, 2015. — 178 c.
3. 
   Краткий курс по теории государства и права. Учебное пособие. — М.: Окей-книга, Рипол Классик, 2016. — 144 c.
4. Корпоративное право. Актуальные проблемы. — М.: Инфотропик Медиа, 2015. — 242 c.
5. Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.
Уступка права собственности на недвижимость
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.