Управление общим имуществом нежилого здания

Управление общим имуществом нежилого здания

— Правовой режим общего имущества в нежилом здании
— Решение вопросов управления нежилым зданием
— Обязанности лица, ответственного за эксплуатацию здания

Часто случается так, что собственникам помещений в нежилом здании (торговом, офисном центре, административном здании, здании производственного назначения и т. п.) необходимо решить вопросы об обеспечении его эксплуатации, о проведении текущего или капитального ремонта, а также определить, как будут распределяться расходы на эксплуатацию объекта нежилого фонда.

В справке вы найдете информацию о том, какое общее имущество принадлежит собственникам помещений в нежилом здании, каким образом распределяются расходы на его содержание, в каких случаях можно проводить общее собрание собственников помещений в здании, в каких — нельзя, а также о том, каковы обязанности лица, ответственного за эксплуатацию здания.

Правовой режим общего имущества в нежилом здании

Согласно ч. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (ч. 4 ст. 244 ГК РФ).

Нередко возникает ситуация, когда в нежилом здании несколько помещений принадлежат на праве собственности нескольким лицам. Для надлежащей эксплуатации такого здания от собственников требуется осуществлять содержание не только принадлежащих им помещений, но и мест общего пользования здания, его строительных конструкций, инженерных систем.

Судебная практика
Как указал Пленум Высшего арбитражного суда РФ в п. 1 Постановления от 23.07.2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. N 64), при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, необходимо исходить из того, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт».

УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКАМИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Аннотация. В статье рассматривается актуальный в условиях курса на повышение инвестиционной привлекательности нашей страны вопрос управления общим имуществом собственниками коммерческой недвижимости. Выявлены пробелы действующего законодательства, не содержащего специальных норм управления общей собственностью для объектов коммерческого назначения.

В статье подробно анализируется судебная практика как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов по разрешению споров сособственников коммерческой недвижимости, связанных с ее управлением. Большинство судов сходится к единой позиции применения к данным правоотношениям норм Жилищного кодекса РФ по аналогии.

Автором приводятся предложения по дополнению Гражданского кодекса РФ с внесением в него дополнений в части закрепления за собственниками общего имущества правомочий управления.

Дополнительно автором описывается порядок созыва и проведения общего собрания собственников коммерческой недвижимости с уделением особого внимания процедурам уведомления о собрании, а также пробелы законодательства в данной сфере, которые на практике применяются собственниками в качестве меры воздействия, а нередко фактического захвата нежилых помещений, входящих в состав единого коммерческого здания.

Ключевые слова: управление, общее имущество, коммерческая недвижимость, общая долевая собственность, общее собрание сособственников, обжалование решений общего собрания.

Несмотря на активный оборот коммерческой недвижимости в Российской Федерации, многие вопросы ее управления остаются неурегулированными действующим законодательством. Особенно остро вопрос управления встает при наличии нескольких собствененников нежилых помещений, являющихся частью единого здания.

Как правило, отдельные части коммерческих зданий оформляются в качестве обособленных встроенных нежилых помещений определенной площади. При этом у собственника помимо права собственности на конкретное нежилое помещение возникает право общей долевой собственности на помещения общего пользования, необходимые для всего здания в целом. При этом логично, что собственники должны нести бремя содержания данного общего имущества пропорционально части принадлежащих им площадей.

Однако здание в целом, как и любая собственность, нуждается в управлении.
В случае крупных объектов, таких как торговые и офисные центры, обычно собственниками привлекается специализированная управляющая компания. Данный сложный процесс нередко связан со значительными расходами и на практике порождает большое количество споров между собственниками, которые могут быть эффективно разрешены только при наличии соответствующей нормативной базы [5].
К сожалению, в настоящее время нормативная база по управлению общим имуществом нежилых помещений полностью отсутствует.

Гражданский кодекс РФ не содержит понятия управления общим имуществом.
Из общих норм ст. 246, 247 ГК РФ следует, что для осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, необходимо достижение согласия всех сособственников.

Таким образом, из логики данных норм следует, что управление общим имуществом коммерческой недвижимости возможно только при единогласном решении всех собственников.

[3]

Однако в действительности это практически нереализуемо, и данный пробел был заполнен Постановлением Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009, который указал, что в связи с отсутствием специальных норм при решении вопросов о правах собственников помещений на общее имущество здания следует применять по аналогии наиболее сходные нормы, а именно Жилищный кодекс РФ [6].

Данная позиция была активно воспринята как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции при разрешении конкретных дел.

Так, Амурский областной суд при рассмотрении спора об обжаловании решения общего собрания собственников нежилых помещений в здании общественно-культурного центра указал на то, что ответчики, настаивая на применении к спору не Жилищного кодекса РФ, ст. 246, 247 ГК РФ, с условием о единогласном принятии решений по управлению общей долевой собственностью, неверно толкуют Постановление ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, и при разрешении спора применил именно соответствующие статьи ЖК РФ, регулирующие порядок проведения общих собраний [1].

Ту же позицию занял и четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассматривая вопрос о признании недействительным общего собрания собственников нежилых помещений в Торговом центре «Южный». При этом арбитражный суд сослался на применение норм ЖК РФ по аналогии в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ [7].

С учетом сказанного многие авторы высказывают предложение о том, что необходимо дополнить ст. 247 ГК РФ положением о правомочии общих долевых собственников управлять своим имуществом, понимая под управлением совокупность систематически осуществляемых действий, направленных на сохранение вещи, поддержание ее потребительских свойств, улучшение и извлечение прибыли из вещи [8].

Таким образом, выбор способа управления общей собственностью, скажем, крупного торгового центра, будет решаться общим собранием собственников по правилам выбора способа управления многоквартирного дома.

Согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников. Следовательно, органом управления нежилого здания по аналогии будет являться общее собрание собственников всех нежилых помещений, входящих в состав этого здания.

Процедура созыва собрания регламентирована ст. 45 ЖК РФ и содержит требование об обязательном уведомлении всех собственников о предстоящем собрании не менее чем за 10 дней до предстоящего собрания.

Собрание правомочно, если на нем присутствуют собственники, владеющие более чем 50 % голосов. При этом подсчет голосов производится пропорционально доли в общей долевой собственности, то есть пропорционально общей площади нежилых помещений, принадлежащих каждому из собственников. Решение по большинству вопросов, в том числе по вопросу о выборе способа управления общей собственностью, принимается простым большинством голосов, а по некоторым вопросам, таким как формирование фонда капитального ремонта, привлечение кредитных средств, заключение договоров по использованию имущества третьими лицами (аренда, размещение рекламных конструкций и пр.), – квалифицированным [4].

Из приведенных выше норм следует, что в случае, если на собрании будут присутствовать не все собственники, а только половина, и 50 % из них проголосует за принятие того или иного решения, включая решение о выборе управляющей компании, фактически такой серьезный вопрос будет решен лишь 25 % от общего числа всех собственников.
Таким образом, крайне важно соблюдение процедуры уведомления всех собственников о предстоящем общем собрании.

В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ уведомление о предстоящем собрании должно направляться каждому из собственников заказным письмом с уведомлением. Общим собранием собственников может быть предусмотрен и иной способ уведомления, вручение под роспись или размещение объявления о предстоящем собрании в определенном собственниками месте.

Указанная норма о проведении собрания с возможностью размещения уведомления о собрании на каких-либо стендах на практике приводит к значительным злоупотреблениям со стороны организаторов собрания, которые, заведомо не желая присутствия всех собственников на собрании, просто не уведомляют их о собраниях, заявляя потом, что объявление висело в общедоступном месте.

Думается, что уведомление собственников коммерческой недвижимости о предстоящем собрании должно однозначно рассылаться исключительно по почте во избежание возможности вышеуказанных злоупотреблений.

К тому же собственники жилых квартир ежедневно проходят мимо стендов в подъездах, в то время как характер использования коммерческой недвижимости не предполагает ежедневного посещения собственником данной недвижимости.

Нередко пробел законодательства применяется собственниками в качестве меры воздействия, а нередко – фактического захвата нежилых помещений, входящих в состав единого коммерческого здания.

Собственник, владеющий большинством голосов, может буквально заставить других собственников продать помещения по цене значительно ниже рыночной, просто подняв тариф на содержание общего имущества в пять- шесть раз, что сделает его эксплуатацию заведомо невыгодной. При этом собственник, владеющий меньшинством голосов, лишен возможности признать решения иных собственников недействительными, так как согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ суд оставляет решение собрания в силе, если голосование данного собственника не могло повлиять на решение.

Думается, что вопросы управления и распоряжения общей собственностью коммерческой недвижимости целесообразнее выделить в отдельный законодательный акт, который не только урегулировал бы порядок управления данной недвижимостью, но и содержал бы нормы, позволяющие ограничить злоупотребление правом со стороны собственников, имеющих заведомое большинство голосов при принятии решений, обязательных для всех сособственников.

Вестник Волгоградского Государственного университета. Серия 5, Юриспруденция 2014. № 3 (24)

Управление общим имуществом нежилого здания

Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения. В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, но, поскольку такой объект является лишь частным случаем здания, такое регулирование в целом нельзя назвать полным. С другой стороны, практика активного строительства зданий нежилого назначения со множественностью собственников, а также разрастание числа собственников в уже существующих зданиях, в значительной мере усложняют гражданский оборот в этой сфере, порождая необходимость в дополнительном внимании законодателя.

Характер отношений собственников по поводу общего имущества в здании и в многоквартирном доме обладают признаками однородности, поэтому применение аналогии закона кажется довольно логичным и понятным устранением пробела в праве. Между тем, учитывая тот факт, что в первые годы существования современной России оборот нежилых помещений был невысок, ни законодательство ни судебная практика не спешили выходить из понятий и рамок, установленных в течении многих лет, когда единственным полновесным объектом права рассматривалось здание в целом, и не допускалась аналогия с многоквартирным домом. Ярким примером такого жесткого подхода было Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда (ВАС) от 10.09.2002 №3673/02, в котором, в частности, говорилось: «В соответствии со статьей 244 ГК РФ, общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющимся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.»

Пленум ВАС №64 от 23 июля 2009 года внес некоторую ясность в отношения собственников по поводу общего имущества в здании, в котором устанавливается право собственника отдельного помещения на общее имущество здания, аналогичное установленному в Жилищном кодексе, а также акцессорный характер такого имущества в смысле следования судьбе основного объекта собственности (см. п.1 Пленума ВАС №64 от 23.07.2009г.). Однако п.6 этого постановления указывает на допустимость применения собственниками положений 44-48 статей ЖК РФ и устанавливать порядок использования общего имущества в форме собрания. При этом следует обратить внимание, что упоминание об аналогии в данном пункте уже отсутствует. В связи с этим возникает вопрос о правомерности применения аналогии к отношениям по управлению зданием.

Действительно, отношения собственников по поводу управления зданием являют собой реализацию прав собственника (распоряжения, пользования и владения) в отношении имущества, находящегося в долевой собственности. Применение к таким отношениям аналогии закона не является допустимым, поскольку п.1 ст.6 ГК РФ предусматривает применение аналогии закона лишь в том случае, если такие отношения не урегулированы правом. Между тем, отношения по пользованию, распоряжению и владению общим имуществом, правом урегулированы (ст. 246, 247 ГК РФ). Применение аналогии права также является недопустимым, ибо такая аналогия должна быть направлена на восполнение пробела в праве, которого в данном вопросе не усматривается.

С другой стороны, реализация прав собственников в отношении общего имущества в форме собрания может пониматься как частный случай соглашения собственников, его специализированным, видовым аспектом. И если Пленум ВАС №64 подразумевал аналогию именно видовых отношений, не затрагивая при этом родовых, то такая аналогия может быть уместна. При этом вопрос, можно ли применять аналогию на видовые отношения, если родовые правом урегулированы, остается открытым и может быть предметом дискуссий.

Существуют барьеры не только теоретического, но и практического свойства, способные стать препятствием для применения аналогии при реализации прав долевой собственности в форме собраний к конкретным правоотношениям. Практика управления зданием нежилого назначения в нашей стране пошла в форме квазиуправляющих компаний, которые фактически оказывают услуги по управлению, регулируя такие отношения двусторонними договорами оказания услуг с каждым собственником в отдельности. В этом случае аналогия не может быть применена, поскольку законом в 6 ст. ГК РФ установлена презумпция соглашения сторон. Но даже отсутствие такого договора или его расторжение оставляет барьеры для использования аналогии с Жилищным кодексом, поскольку хозяйственная деятельность квазиуправляющей компании в таком здании основана на полномочиях из обстановки и имеет элементы действия в чужом интересе без поручения, что, учитывая повсеместный характер таких отношений в настоящее время, следует понимать как сложившийся деловой оборот. Наличие делового оборота препятствует применению аналогии, по той же причине — презумпции делового оборота, установленной ст.6 ГК РФ.

Так или иначе, аналогия в отношениях по управлению зданием является в настоящее время свершившимся фактом, о чем свидетельствует в том числе судебная практика. В частности, из материалов дела А53-7807/2010 следует, что собственники бизнес-центра провели собрание по аналогии с Жилищным кодексом, на таком собрании была избрана форма управления в здании. Это собрание было обжаловано заинтересованными собственниками, однако суды первой и апелляционной инстанций подтвердили законность такого собрания.

Между тем использование законодателем в качестве критерия возможности реализации непосредственного управления такой объект как «квартира», а не «помещение», дает серьезные основания для неприменения данного положения по аналогии к прочим зданиям, поскольку в здании нежилого назначения количество квартир равно нулю, что менее чем 12, а аналогия на объекты права не распространяется, поскольку ее применение ограничено отношениями.

В проекте нового Гражданского кодекса РФ, отношения собственников по поводу общего имущества будут урегулированы (см. ст.298.5. Проекта ГК — «Общее имущество здания»), а также можно рассчитывать на регулирование общей собственностью в здании в форме собраний (глава 9.1 Проекта ГК — «Собрания»), которая в новом ГК РФ будет формой возникновения права и допускает установление прав и обязанностей любых участников гражданско-правового сообщества.

При сравнении указанных норм с положениями Жилищного кодекса следует обратить внимание на отсутствие таких важных элементов регулирования института собраний, как квалифицированное большинство при принятии жизненно важных решений, а также отсутствие участия органов власти и местного самоуправления в управлении зданием. Кроме того, вызывает сомнение предложение установить открытую компетенцию собраний, что на фоне усложненных оснований их обжалования, может стать поводом для злоупотреблений.

Логика развития любого законодательства движется в сторону адаптации правового языка к уровню гражданско-правового сознания субъектов регулируемых правоотношений. Современное общественное сознание не отождествляет собственников нежилых помещений с такими участниками гражданско-правового сообщества, как кредиторы при банкротстве или участники юридического лица, поскольку последние в значительной мере имеют признаки субъектов предпринимательской деятельности. Следовательно, идеальным для данных отношений было бы специальное, а не общее регулирование, которое позволит объединить такие отношения с близкими им правоотношениям в жилищной сфере.

Особенная необходимость в регулировании есть у сферы управления зданиями. Права собственников на участие в управлении в нежилых зданиях в настоящее время повсеместно ущемлены произволом квази-управляющих компаний, навязывающих свои интересы при помощи своего монопольного положения. Защита таких прав при помощи антимонопольного законодательства практически не реализуема ввиду несоразмерности нарушенного права инструментам его защиты. Наиболее эффективным в этом смысле может оказаться распространение на здания нежилого назначения формы управления, аналогичной товариществу собственников жилья.

Таким образом, существующая в настоящее время аналогия в отношениях между зданиями нежилого и жилого назначения имеет неочевидную правовую природу и планируемые меры по регулированию в этой сфере в проекте нового Гражданского Кодекса едва ли способны решить все накопившиеся проблемы в этой сфере. Наиболее идеальным представляется регулирование отношений в зданиях нежилого и жилого назначения единым специальным законом.

Управление общим имуществом нежилого здания

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Учреждению на праве оперативного управления принадлежат нежилые помещения, находящиеся в здании. В здании есть еще несколько нежилых помещений, принадлежащих разным собственникам, в том числе есть подземные парковки. Управление общим имуществом здания осуществляет управляющая компания (далее УК). На 1 и 2 этажах здания установлена система кондиционирования (чиллер). Договор на электроснабжение для чиллера заключен УК с энергоснабжающей организацией. УК выставляет счета за электроснабжение чиллера собственникам нежилых помещений здания пропорционально площадям их помещений. Собственникам парковок счета не выставляет. Система кондиционирования в здании была запроектирована изначально.
Каким образом должно осуществляться возмещение? Необходимо ли проведение общего собрания собственников? Обязаны ли собственники парковок участвовать в возмещении расходов?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

18 апреля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Управление общим имуществом нежилого здания

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Здание полностью находится в собственности нескольких собственников. Управление зданием — в ведении потребительского кооператива.
Предполагается, что в течение года в здании останется три собственника.
Возможно ли сохранение потребительского кооператива как формы управления обслуживанием здания?
Есть ли ограничение по количеству собственников для деятельности кооператива для нежилых помещений?
Если нет, то какая форма приемлема?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Возложение функций по управлению нежилым зданием на потребительский кооператив, созданный собственниками помещений в этом здании, закону не противоречит.
Количество членов потребительского кооператива закон не ограничивает, членами такого кооператива могут быть граждане, в том числе имеющие статус индивидуальных предпринимателей, и юридические лица.
Вопрос о том, поручить ли управление нежилым зданием потребительскому кооперативу, создать для этих целей товарищество собственников недвижимости, заключить договор с управляющей организацией, избрать иной допускаемый законом способ управления, собственники помещений в здании вправе решить по своему усмотрению исходя из соображений целесообразности.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

[1]

7 февраля 2019 г.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

[2]

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Регулирование отношений между собственниками нежилых помещений

Собственники нежилых помещений в отличие от собственников жилых помещений не имеют законодательно регламентированной возможности объединяться для решения вопросов управления общим имуществом, что создает почву для конфликтов. Рассмотрим различные модели регулирования отношений.

Аналогия закона

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ получили право объединяться в товарищества собственников жилья или жилищные кооперативы. Взаимоотношения же собственников нежилых помещений, в частности офисного центра, нормативно никак не урегулированы.
Частично проблему правового вакуума в 2009 году решил ВАС РФ, издав Постановление Пленума от 23.07.2009 N 64.
Суд признал возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к отношениям между собственниками нежилых помещений (ст. ст. 289, 290 ГК РФ). Это окончательно расставило точки над i в вопросе о том, можно ли сдать в аренду, например, лестницу и часть коридора (в свое время имели место такие прецеденты, которые, разумеется, были незаконны, в силу того что такие объекты должны находиться в общей долевой собственности) .
———————————
Определение ВАС РФ от 16.07.2010 N ВАС-9326/10 по делу N А53-26511/2009.

Вместе с тем к порядку принятия общих решений собственниками помещений относится лишь п. 5 Постановления N 64. Так, по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ст. ст. 44 — 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
Таким образом, собственники помещений деловых центров вправе, как и собственники помещений в многоквартирных домах, собираться на общие собрания.

Практика применения несуществующих норм

Как правило, управляющую компанию для оказания коммунальных и иных сопутствующих услуг собственникам навязывает застройщик. Между собственниками и такой управляющей компанией нередко возникают споры, которые они вынуждены разрешать в судебном порядке.
Иногда суды указывают, что возможность оспаривания решения общего собрания собственников помещения нежилого здания законом не предусмотрена, а аналогия закона в данном случае неприменима .
———————————
Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2010 N 17АП-6691/2010-ГК; ФАС УО от 27.10.2010 N Ф09-8324/10-С5.

Ростовский бизнес-центр в 2010 году впервые выиграл судебный процесс, в котором суд подтвердил легитимность проведенного собрания и право собственников на смену формы управления зданием. В этом деле аффилированная с застройщиком управляющая компания оспаривала возможность применения ЖК РФ к взаимоотношениям собственников бизнес-центра. Это был первый судебный прецедент, когда спор об управлении нежилым зданием рассматривался в арбитражном суде согласно нормам ЖК РФ. Суд мотивировал решение Постановлением Пленума ВАС РФ N 64.
Прежняя управляющая компания оспорила решение в апелляционном порядке и выиграла дело. Апелляционный суд полностью поддержал доводы суда первой инстанции о возможности применения норм ЖК РФ по аналогии и правомочности общего собрания, но исковые требования о передаче технической документации новой управляющей компании счел не подлежащими удовлетворению по той причине, что договор с прежней управляющей компанией не расторгнут в установленном порядке, на общем собрании данный вопрос не рассматривался .
———————————
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.2010; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010 по делу N А53-7807/2010.

Таким образом, собственникам помещений в бизнес-центре не удалось отстоять свои права. Не повезло и их товарищам по несчастью из Екатеринбурга, которые тщетно пытались доказать в суде злоупотребление доминирующим положением со стороны управляющей компании — она отказывалась передать необходимую документацию вновь избранной компании .
———————————
Постановление ФАС УО от 26.04.2011 N Ф09-1604/11-С5.

Что делать?

Государственное казенное учреждение Центр координации ГУ ИС Департамент жилищно-коммунального хозяйства города Москвы

Нередко для управляющей организации становится проблемой взаимодействие с собственниками нежилых помещений. Они не только не считают целесообразным заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества, но и отказываются нести соответствующие расходы. Как правильно организовать взаимоотношения между собственниками нежилых помещений и управляющей организацией, рассмотрим в этой статье.

Итак, чтобы собственник нежилого помещения мог оплачивать жилищно-коммунальные услуги по платежному документу, выставляемому ГКУ «Центр координации ГУ ИС», управляющей организации необходимо заключить следующие договоры об организации расчетов:

• четырехсторонний договор об организации расчетов за услуги отопления и горячего водоснабжения. Договор заключается между ГКУ «Центр координации ГУ ИС», Управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК, ЖК, СК), ПАО «МОЭК» и Банком ВТБ (ПАО).
• четырехсторонний договор об организации расчетов за услуги холодного водоснабжения и водоотведения, оказанные управляющей организацией. Договор заключается между ГКУ «Центр координации ГУ ИС», Управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК, ЖК, СК), АО «Мосводоканал» и Банком ВТБ (ПАО).
• трехсторонний договор об организации расчетов за коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Договор заключается между ГКУ «Центр координации ГУ ИС», Управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК, ЖК, СК) и Банком ВТБ «ПАО».
• трехсторонний договор об организации расчетов по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах города Москвы. Договор заключается между ГКУ «Центр координации ГУ ИС», Банком ВТБ «ПАО» и Фондом капитального ремонта или Управляющей организацией, в зависимости от выбранного способа формирования фонда капитального ремонта.

Напомним, что отсутствие договоров между управляющей организацией и собственником помещения не освобождает его от исполнения обязательств по содержанию общего имущества многоквартирного дома и обязательства вносить плату за ЖКУ, поскольку данная обязанность лежит на собственнике в силу закона.

ГКУ «Центр координации ГУ ИС», являясь стороной в указанных договорах, выполняет функции по начислению платежей за жилищно-коммунальные услуги собственникам нежилых помещений в отношении конкретного многоквартирного дома исключительно на безвозмездной основе.

По вопросам заключения договоров об организации расчетов с собственниками нежилых помещений вы можете обратиться в ГКУ «Центр координации ГУ ИС» по адресу: г. Москва, ул. Рабочая, д. 37, подъезд 9, тел.: 8 (495) 221-39-30, доб. 151, 150.

О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее — здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно­-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр).

4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

6. По решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44—48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

По решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44—48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-­либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Источники

1. 
   Воробьева, Ольга Составление договора. Техника и приемы / Ольга Воробьева. — М.: Юрайт, 2015. — 192 c.
2. 
   Мельниченко Р. Г. Адвокатская деятельность. Универсальные правила успеха; Центрполиграф — М., 2013. — 216 c.
3. 
   Подхолзин, Б.А. Договоры, обязательства, сделки. Юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров / Б.А. Подхолзин. — М.: Ось-89, 2014. — 350 c.
4. Основы права; Академия — Москва, 2010. — 256 c.
5. Косаренко Н. Н. Валютное право. Курс лекций; Wolters Kluwer — Москва, 2010. — 144 c.
Управление общим имуществом нежилого здания
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.