Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости

Оспаривание результатов кадастровой оценки, пожалуй, самый болезненный земельный вопрос, как для граждан, так и для адвоката по земельным спорам. Не только истцы, но и судьи зачастую не могли сформулировать четко свою позицию. Но вот ВС РФ наконец дал судам разъяснения, в которых указал, на что они должны ориентироваться и что учитывать при разрешении данной категории споров. В теме номера эксперты газеты рассказали о нарушениях, допускаемых кадастровыми инженерами, об ошибках заявителя при оспаривании результатов оценки и прокомментировали Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28.

Обращаясь с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра, необходимо учитывать требования Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и нормативно-правовые акты уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по регулированию оценочной деятельности. Рассмотрим основные ошибки заявителя.

Собираем документы

В статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (ред. от 08.06.2015) (далее – Закон об оценочной деятельности) закреплен перечень документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости.

Из судебной практики видно, что заявителями в основном не учитываются три момента.

1. Отчет составляется на основании следующих нормативно-правовых актов:

• – Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256;
• – Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254;
• – Приказа Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 N 611;
• – Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

2. Не представляется экспертное заключение к отчету.

В Определении от 01.04.2015 N 55-АПГ15-2 ВС РФ указал, что экспертное заключение является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.

3. Согласно п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Именно третий момент редко учитывается заявителями. Это видно из Определений ВС РФ.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости и рыночная стоимость должны быть установлены на одну дату (Определение ВС РФ от 29.04.2015 N 35-АПГ15-20).

Рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (Определение ВС РФ от 01.09.2014 N 307-ЭС14-550).

На день рассмотрения спора Постановлением Правительства, вступившим в силу, утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки, а заявителем требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на иную (новую) дату не заявлялось (Определение ВС РФ от 18.06.2015 N 305-ЭС15-6220).

Датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поименованного в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности (в том числе вновь образованного), является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с названной статьей (Определение ВС РФ от 01.04.2015 N 55-АПГ15-2).
При обращении с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по субъектам Федерации к заявлению необходимо приложить документы, указанные в ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, в состав которых входит отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с учетом вышеуказанных документов, с положительным экспертным заключением. В отчете рыночная стоимость должна быть на дату, которой установлена кадастровая стоимость.

Идем в суд…

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости; или если такое заявление не рассмотрено комиссией в течение месяца.

Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с соответствующим заявлением, приложив отчет об оценке земельных участков, экспертное заключение о рыночной стоимости земельных участков и другие необходимые документы. Комиссией заявление оставлено без удовлетворения. Суд первой инстанции обязал ФГБУ “ФКП Росреестра” внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Общество обратилось в суд, указав, что установленная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как плательщика земельного налога, и потребовав внесения рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости по каждому земельному участку.

ФГБУ “ФКП Росреестра” в лице филиала указывает на неправомерность привлечения его к участию в деле в качестве заинтересованного лица, ссылаясь при этом на отсутствие у него полномочий по государственной оценке земель, установлению и утверждению значений кадастровой стоимости земельных участков и на то, что, как орган кадастрового учета в силу своих полномочий, оно лишь воспроизводит данные о кадастровой оценке с внесением необходимых сведений в государственный кадастр недвижимости и осуществляет только технические функции исполнителя, ответственность за результат такой оценки не несет.

Решением Рязанского областного суда от 09.12.2014 дело N 3-12/2014 заявление удовлетворено, кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена равной их рыночной стоимости. Суд обязал федеральное государственное бюджетное учреждение “Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии” в лице филиала внести изменения в государственный кадастр недвижимости посредством изменения внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков.

Аналогичная позиция изложена в Определении ВС РФ от 03.06.2015 N 41-АПГ15-11. Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо в случае, если такое заявление не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления.

Законодатель в ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности указал, что “решения комиссии могут быть оспорены в суде” и “в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя” (Определение ВС РФ от 13.05.2015 N 53-АПГ15-19).

Оспаривая кадастровую стоимость, необходимо соблюдать досудебное урегулирование спора, то есть до обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. И в случае, если заявление будет отклонено комиссией или если по истечении месяца с даты поступления заявления в комиссию не поступил ответ, обращаться в суд. Данный порядок досудебного урегулирования предусмотрен только для юридических лиц.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным согласно абз. 3 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности (также данная позиция изложена в Определении ВС РФ от 27.05.2015 N 53-АПГ15-26). В суде заявитель вправе оспаривать нормативный правовой акт, которым такая стоимость утверждена, и утвержденные этим актом результаты определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

…или в кадастровую палату

ФГБУ “ФКП Росреестра” уполномочено определять кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости и тех, в отношении которых изменились количественные и (или) качественные характеристики, а также ранее учтенных при внесении сведений о них в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровой палатой изменение кадастровой стоимости возможно, если: а) имеется решение суда либо комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, и это решение предъявлено органу кадастрового учета (ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности); б) согласно Приказу Росреестра от 12.05.2015 N П/210 ФГБУ “ФКП Росреестра” уполномочено определять кадастровую стоимость не только вновь учтенных объектов недвижимости, но и тех, в отношении которых изменились количественные и (или) качественные характеристики, и ранее учтенных при внесении сведений о них в государственный кадастр недвижимости. Приказ вступил в силу с 20.06.2015.

ФГБУ “ФКП Росреестра” уполномочено определять кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости, в отношении которых изменились количественные и (или) качественные характеристики, и ранее учтенных при внесении сведений о них в государственный кадастр недвижимости. Также в кадастр вносятся сведения на основании решения суда и решения комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Лови момент!

Установленная судебным решением или комиссией кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 в соответствии с п. 7 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются.

В соответствии со ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В Определении ВС РФ от 29.04.2015 N 35-АПГ15-20 указано, что в соответствии со ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Однако названные положения ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности подлежат применению лишь к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (п. 8 ст. 3 Закона N 225-ФЗ).

[3]

Согласно п. 1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка: 3 основных этапа

В 2013 году была проведена кадастровая оценка участков земли. Большинство владельцев недвижимого имущества получили квитанции на уплату налога, определенного по налоговой базе – рыночной стоимости объекта. Законом предполагалось, что кадастровый показатель будет отражать реальную цену на определенный участок на рынке недвижимости.

Оценщики не посещали наделы, а производили сбор информации согласно размещенным объявлениям на продажу объекта. Тем самым завысив для большинства землевладельцев налог на землю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

В каких случаях стоит уменьшить кадастровую стоимость?

В каких случаях стоит оспорить кадастровую стоимость?

Данные в кадастровом реестре не всегда соответствуют действительности, а зачастую сильно завышены относительно реальной рыночной стоимости.

В основном это происходит по вине оценщика, использующего недостоверные сведения или игнорирующего особенности определенного имущества, то есть:

• неверное отражение информации о виде разрешенного пользования наделом;
• неточный учет показателей – геологическое месторасположения земли, наличие или отсутствие обременений;
• развитость и пошаговая доступность к объектам инфраструктуры, что значительно отражается на кадастровом ценообразовании.

В итоге данный вид оценки не является объективным.

Дата определения кадастровой стоимости

Моментом оценки считается одна из дат осуществления значимых действий относительно объекта:

• если имущество не было внесено в реестр, но при этом было учтено в кадастре, смотрят число составления перечня;
• формирование реестра объектов для кадастровой палаты;
• занесение в кадастр сведений о наделах, не выявленных до настоящего момента;
• внесение качественных либо количественных изменений, отразившихся на кадастровом ценообразовании.

Кто может оспорить кадастровую оценку участка земли?

Кто может оспорить кадастровую оценку участка земли?

[1]

Правом обращения в высшие инстанции наделены:

• собственники объекта недвижимости, те, кто владеет им на праве пожизненного владения либо бессрочного пользования;
• арендаторы наделов, находящихся в государственной, муниципальной либо частной собственности, если затронуты их интересы;
• органы муниципальной и государственной власти по имуществу, находящемуся в их собственности;
• совладельцы земли, без уведомления других участников долевой собственности;
• другие не менее заинтересованные лица.

Как можно оспорить кадастровую оценку?

Законодательством предусмотрено несколько способов пересчета кадастровой стоимости:

• Без обращения в судебные инстанции, путем подачи пакета документов в орган Росреестра по месту нахождения участка земли, при котором работают Комиссии, отвечающие за рассмотрение споров, на целесообразность обращения граждан.

• Путем обращения с заявлением в суд. Юридические лица при этом не могут напрямую обраться в судебные органы, до момента как они не пройдут стадию досудебного решения вопроса, тогда как для физических лиц, обращение в Росреестр не обязательно.

Как узнать кадастровую стоимость можно посмотреть по ссылке.

Перечень документов и сроки

Чтобы оспорить кадастровую стоимость и вызвать комиссию для осуществления переоценки объекта недвижимости необходимо собрать пакет документов, в который будут входить:

• заявление на пересмотр кадастровой оценки. Можно посмотреть тут.
• документы собственника участка;
• свидетельство, подтверждающее право на распоряжении объектом (копия, заверенная нотариальная);
• кадастровый план на участок земли, кадастровый паспорт;

Инструкцию по офрмлению кадастрового паспорта можно посмотреть в здесь.

• оценка стоимости имущества, осуществленная независимым экспертом в результате изучения надела;

Как определить кадастровую стоимость участка — узнайте в этой статье.

• документальное подтверждение недостоверности используемых сведений при экспертизе уполномоченными государственными органами.
• квитанция о внесении госпошлины.

Перечисленные документы передаются уполномоченному лицу под расписку, убедившись в том, что заявление было зарегистрировано.

Это важно! Ответ на полученное заявление комиссия должна предоставить не более чем через 40 дней с момента предоставления полного пакета документов.

Еще один не менее значимый аспект – это то, что в обращении указанная стоимость участка не должна быть больше или меньше более чем на 13% от установленной оценки кадастровыми органами.

В этом случае для проведения перерасчета следует обращаться сразу же в суд.

Ответ комиссии на заявление

Какое решение может принять комиссия?

Если основанием для обращения была недостоверная информация, то по итогам рассмотрения заявления комиссия может принять следующие решения:

• о пересмотре кадастровой оценки при недостоверных сведениях о недвижимом имуществе;
• об отказе при использовании достоверной информации о наделе.

Решение комиссии можно попытаться оспорить через суд.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно: подробная инструкция

1. Этап первый.

• Самостоятельно определите, имеются ли у вас основания, возможности и причины для того, чтобы уменьшить кадастровую стоимость земли.

Если вам пришла квитанция на уплату налога на надел, получите информацию о кадастровой стоимости на него. Проведите анализ данной оценки с ценами на аналогичные объекты на рынке недвижимости. Если превышение достигнет 30% — это веское основания для начала процедуры переоценки участка земли.

• Обратитесь в уполномоченные органы, заказавшие проведение оценки, для получения информации об участке земли, на основании которых была определены его кадастровая стоимость. При наличии документов, опровергающих эти данные, составьте заявление и подайте его в Россреест, приложив необходимые документы.

• Если на руках опровергающих бумаг нет, то закажите независимую экспертизу для определения рыночной ценности объекта недвижимости и опровержения используемой информации при кадастровой оценки.

1. Этап второй – обращение в оценочную фирму.

• Проконсультируйтесь о целесообразности спора о пересмотре стоимости участка. При данном анализе специалисты внимательно изучают документы и проводят предварительную оценку имущества. В среднем такая услуга обойдется 5 000–10 000 рублей.

• При выявлении завышенной цены на объект недвижимости, заключите договор с компанией для подготовки экспертизы и отчета. В зависимости от места расположения надела и его сложности. Расценки на услуги подобного рода варьируются от 10 000 до 100 000 рублей.

• Если основанием для переоценки является недостоверная информация, то необходимо подготовить документ о недостоверных данных. Стоимость заключения – 10 000-25 000 рублей.

Затраты на данные услуги можно сократить, заключив коллективный договор, объединившись, к примеру, к членам некоммерческого дачного либо садового товарищества.

1. Этап третий. Выбор метода переоценки: обращение с заявлением в комиссию, либо в судебные органы.

Кадастровая оценка наделов производится один раз в 2-5 лет.

В связи, с чем вам никто не может дать гарантию, что после проведения всех процедур, спустя некоторое время при государственной экспертизе стоимость на ваш участок не будет опять завышена!

Судебная практика по делам об уменьшении кадастровой стоимости земли

Законодательством установлено право на оспаривание в судебном порядке кадастрового ценообразования объекта недвижимости следующими лицами:

• Организациями и ИП, в собственности, законом использовании, аренде которых имеются участки земли. В этом случае иск направляется в арбитраж по месту расположения имущества.
• Физическими лицами – владельцами наделов. Они обращаются с иском в судебные инстанции общей юрисдикции.

Защита прав владельцев наделов происходит путем замены кадастровой стоимости объекта на адекватную рыночную цену. Собственник может обратиться с иском в суд на протяжении 3-х месяцев с момента, как ему стал известен факт нарушения.

Согласно установленной судебной практике, дела об оспаривании государственных актов достаточно сложные и изучаются на протяжении длительного времени.

Государственная пошлина

При подаче заявления об отмене нормативно-правого акта, признания действия уполномоченными органами, создавшие данный акт незаконными или их бездействие, взимается государственная пошлина: с юридических лиц – 2 000 рублей, с физических лиц – 300 рублей.

О том, в каком порядке осуществляется уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, вы можете узнать в следующем видео:

Оспаривание кадастровой стоимости: судебная практика

Автор: Елена Орлова, Налоговый консультант АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»

Опубликовано в журнале «Расчет»

В настоящий момент налог на имущество в отношении офисной и торговой недвижимости исчисляется по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной. Однако встречаются случаи, когда кадастровая превышает рыночную. Такие ошибки в расчете влияют на налоговую нагрузку организаций, и предприниматели все чаще обращаются в суды для оспаривания завешенной кадастровой стоимости. Какие аргументы позволят налогоплательщикам отстоять свою позицию в судебном споре, а какие доказательства будут признаны недостаточными, журналу «Расчет» рассказала Елена Орлова, налоговый консультант АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».

Примеры положительной судебной практики

Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. N 46-АПГ18-11

Верховный суд РФ поддержал организацию, в качестве обоснования своей позиции суд указал, что судом первой инстанции не учтено, что в отношении данного объекта недвижимости ранее не проводились мероприятия по обследованию имущественного комплекса с целью определения вида его фактического использования и включения в Перечень на следующий год.

Также не может являться доказательством и основной вид деятельности организации, указанный в ЕГРЮЛ.

Отстоять свою позицию организации помог акт кадастрового инженера, подтверждающий, что помещения занимает сама организация.

Также аргументом в пользу позиции организации послужил тот факт, что нежилой комплекс расположен на земельном участке, вид разрешенного использования которого (под производственную базу) не предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.

Апелляционное определение ВС РФ от 26 июня 2018 г. N 18-АПГ18-15

По мнению судебных органов первой инстанции, спорные здания обоснованно включены в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества, поскольку эти здания сдаются в аренду, и в их помещениях располагаются вспомогательные службы арендаторов.

Доказательств тому, что на момент включения указанных зданий в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества 20 и более процентов от общей площади данных зданий предусматривали размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, а также фактически использовались в этих целях, не представлено.

Верховный суд РФ указал, что отнесение помещения к офисному только на основании технических паспортов не допустимо. Необходимо установить фактический характер его использования.

Апелляционное определение ВС РФ от 20 июня 2018 г. N 71-АПГ18-6

Причиной включения спорных объектов в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, послужили их названия: «Питьевая галерея «Фитобар», «Сауна, котельная», «Административно-приемный корпус», «Столовая», «Клуб-столовая», «Клуб-столовая», «Столовая».

Верховный суд поддержал позицию суда первой инстанции, что само по себе наименование здания без оценки иных фактических обстоятельств по делу не свидетельствует о правомерности его отнесения к объектам, указанным в статье 378.2 НК РФ.

Использование этих зданий санаторием связано непосредственно с осуществлением основной деятельности по организации оздоровительного отдыха и связанного с этим сервисного обслуживания.

Апелляционное определение ВС РФ от 20 июня 2018 г. N 18-АПГ18-13

Суд первой инстанции установил, что спорное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого указан следующий — «предприятие продовольственного снабжения».

Вид разрешенного использования земельного участка размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения не предусматривает.

Исходя из экспликации к поэтажному плану здания, содержащейся в техническом паспорте, находятся помещения со следующими назначениями: «кабинет».

Иных сведений, позволяющих определить принадлежность указанных помещений к офисам и сопутствующей офисной инфраструктуре, в материалах административного дела не содержится.

Верховный суд полагает, что помещения, исходя только лишь из технического паспорта на здание, не могут быть однозначно отнесены к офисам, поскольку термин «кабинет» равным по значению с термином «офис» не является.

Апелляционное определение ВС РФ от 20 июня 2018 г. N 5-АПГ18-41

Суть спора- налоговый орган определил налоговую базу в соответствии со статьей 378.2 НК РФ в отношении трансформаторных подстанций.

Основание — трансформаторные подстанции расположены на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для объектов общественно-делового значения; земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли».

Судебные органы указали, что здание трансформаторной подстанции не относится к объектам недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, поскольку с экономической точки зрения такой объект недвижимости не приносит самостоятельного дохода и его использование возможно исключительно по функциональному назначению.

Кроме того, трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства и размещение в них офисов, объектов торговли, общественного питания и (или) бытового обслуживания, прямо запрещено действующим законодательством РФ.

Примеры отрицательной судебной практики

Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. N 58-АПГ18-7.

Организация полагала, что оснований для исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости у нее нет, поскольку площадь размещаемых объектов не превышает указанный в статье 378.2 НК РФ критерий.

Ошибка организации состояла в том, что при расчете занимаемой площади она не учитывала площади, занятые коридорами, туалетами, тамбурами, гардеробными, вестибюлем, холлами.

Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. N 46-АПГ18-12

Спорное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого «центры обслуживания туристов».

Согласно технической документации, данное здание имеет наименование «Центральный универсальный магазин «Самара», в котором расположены торговые помещения, общая площадь которых составляет 31,04% от общей площади здания.

Организация ошибочно полагала, что в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, должно быть включено не все здание, а только расположенные в здании торговые помещения.

Судебный орган встал указал, фактическое использование помещений могло иметь правовое значение только в том случае, если эти помещения находились в здании, не имеющем торгового предназначения.

Апелляционное определение ВС РФ от 18 июля 2018 г. N 5-АПГ18-49

Спорное здание, включенное в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, расположено на земельном участке с видом разрешенного использования «эксплуатация станции технического осмотра автомобилей».

Несмотря на то, что этот вид разрешенного использования не предусматривает размещение объектов бытового обслуживания в значении, придаваемом пунктом 1.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39, суд пришел к выводу, что оно фактически используется 100% для размещения офисов, объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств.

В качестве доказательства предоставили фототаблицу, показывающую, что это здание используется в качестве автосервиса, на фасаде имеется вывеска «техцентр».

Судебные органы посчитали, что включение в Перечень было правомерным, поскольку согласно Общероссийскому классификатору услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденный постановлением Госстандарта России от 28 июня 1993 года N 163 (действовавший на момент включения здания в Перечень) техническое обслуживание легковых автомобилей включено в группу бытовых услуг.

Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. N 58-АПГ18-7

Спорное здание фактически использовалось в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания (ресторан, спорт бар), бытового обслуживания (сауна и помещения 4 этажа гостиницы.

Организация полагала, что оснований для исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости у нее нет, поскольку площадь размещаемых объектов не превышает указанный в статье 378.2 НК РФ критерий.

Ошибка организации состояла в том, что при расчете занимаемой площади она не учитывала площади, занятые коридорами, туалетами, тамбурами, гардеробными, вестибюлем, холлами.

Апелляционное определение ВС РФ от 1 февраля 2018 г. N 33-АПГ17-13

Общество полагало, что спорное здание является пристройкой, а не отдельно стоящим зданием, соответственно, не может быть признано торговым центром. Поэтому оснований для исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости у нее нет.

Суд установил, что спорное здание не является пристройкой к расположенным рядом с ним жилыми домами, поскольку они находятся на отдельных земельных участках с самостоятельными кадастровыми номерами и разными адресами, каждый объект недвижимости имеет собственные стены, что на кадастровом учете спорный объект стоит именно как здание. Он является отдельно стоящим зданием, следовательно, его расположение вплотную к жилым домам не имеет правового значения для применения положений статьи 378.2 НК РФ и не свидетельствует о том, что спорное здание незаконно отнесено к объекту налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.

В заключении, хотелось бы еще раз обратить внимание на те аргументы и доказательства, которые позволили налогоплательщикам выиграть судебные споры:

1. Основной вид деятельности организации, указанный в ЕГРЮЛ, не является доказательством использования недвижимости. Необходимо проанализировать фактическое использование спорного имущества. Доказательством послужил акт кадастрового инженера.

2. Отнесение помещения к офисному только на основании технических паспортов не допустимо, необходимо установить фактический характер его использования.

3. Включение имущества в Перечень только по виду разрешенного использования земельного участка не всегда правомерно, необходимо доказать фактический характер использования имущества.

А также те факты, которые препятствовали принятию решения в пользу организации:

1. Ошибки в расчете площади для отнесения недвижимости к объектам, указанным в статье 378.2 НК РФ. При расчете занимаемой площади площадь вспомогательных помещений не учитывали.

2. Неправильное толкование и применение норм законодательства.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В 2018 году физическое лицо обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. В том же 2018 году суд вынес решение о значительном уменьшении кадастровой стоимости земельного участка.
Может ли физическое лицо вернуть из бюджета излишне уплаченный земельный налог? За какой период времени?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Физическое лицо может вернуть из бюджета излишне уплаченный земельный налог за 2018 год, но не ранее.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Налоговая база по земельному налогу;
— Энциклопедия решений. Порядок определения налоговой базы по земельному налогу.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член Российского Союза аудиторов Буланцов Михаил

Ответ прошел контроль качества

21 февраля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка — судебная практика и исковое заявление

Каждый земельный участок имеет кадастровую и рыночную стоимость, которые отражают рентабельность объекта. Эти показатели должны быть приблизительно одинаковыми, но в последние годы кадастровая стоимость земли возросла в несколько раз, что повлекло соразмерное увеличение имущественного налога. Собственник объекта имеет право потребовать переоценку, чтобы восстановить адекватные показатели. Рассмотрим, как осуществить оспаривание кадастровой стоимости земельного участка самостоятельно в досудебном и судебном порядке.

Порядок определения кадастровой стоимости

ФЗ «О государственной кадастровой оценке» закрепил проведение плановой оценки недвижимости раз в 5 лет. При этом специалисты кадастровой службы имеют право досрочно провести переоценку по собственной инициативе или заявлению заинтересованного лица, но не чаще чем раз в три года.

Стоимость объекта по кадастру определяется по следующей формуле: площадь земельного участка умножается на удельный показатель стоимости, сформированный в конкретном кадастровом квартале. Это усредненный показатель, который не учитывает индивидуальные особенности участка:

• Хозяйственная ценность
• Правовая история объекта
• Наличие сервитутов и прочих обременений
• Значимость расположенного на участке объекта недвижимости

Поэтому возникают ситуации, когда кадастровая цена земли значительно выше рыночной, что является нарушением действующего законодательства. Постановление Пленума ВАС разъясняет, что с момента утверждения рыночной цены объекта, именно этот показатель берется за основу. Для ее установления можно обратиться к независимому оценщику, который подготовит отчет для дальнейшего обращения в суд.

Ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности» предоставляет гражданам возможность оспорить кадастровую стоимость земельного участка в административной комиссии или суде, если недостоверность данных нарушает их права. Количество таких споров ежегодно возрастает, потому что оценка земли проводится для формирования налоговой базы имущественного налога, который составляет 0,3% от стоимости объекта по кадастру. Поэтому снижение кадастровой стоимости – реальная возможность сэкономить денежные средства.

Причины завышения

Согласно методическим указаниям об осуществлении кадастровой оценки, каждый субъект РФ устанавливает средний удельный показатель стоимости участков, который зависит от общей характеристики местности, удаленности от инфраструктуры, категории земли и вида разрешенного использования.

Этот показатель утверждается нормативным актом органа местного самоуправления. В нем же устанавливается и понижающий коэффициент, который применяется к земельным участкам с обременением, так как они частично теряют свою ценность для правообладателя.

Главной причиной превышения этого показателя является кадастровая или техническая ошибка, в результате которой в документы вносятся неверные сведения о виде разрешенного использования или завышается удельный показатель цены для конкретной местности. Например, к земельному участку, предоставленному для ИЖС применяется ставка как для объекта с разрешенным использованием «для размещения офисов», а стоимостная разница может быть колоссальной. Или проводится обобщающая оценка, которая не учитывает индивидуальные особенности объекта.

Эту ошибку легко установить. Сравните данные, указанные в выписке из ЕГРН с нормативным актом, устанавливающим удельный показатель стоимости в вашем регионе. Несоответствие этих данных и приводит к неправомерному увеличению цены. То есть оспаривание стоимости земли по кадастру заключается в исправлении ранее допущенных ошибок.

Кто имеет право обжаловать стоимость

Обратиться с заявлением об оспаривании имеют право собственники земельных участков, а также лица, которым он принадлежит на праве постоянного пользования или пожизненного владения с возможностью наследования. Ими могут быть и физические и юридические лица. Если участок находится в общей долевой собственности, то заявление принимается от всех сособственников. Это же правило касается и коллективных хозяйств, которые могут снизить кадастровую стоимость только по обоюдному согласию.

• Уменьшили площадь;
• Оформили обременение;
• Поменяли категорию земли или вид разрешенного использования.

В основном в обжаловании заинтересованы собственники, которые не хотят переплачивать имущественный налог, а также арендаторы, желающие уменьшить арендные платежи. Однако инициировать изменения может даже орган местного самоуправления, если обнаружит ошибку в документах.

Условия оспаривания

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка допустимо в следующих случаях:

• Изменены основные характеристики объекта;
• Земельный участок перешел из индивидуальной в долевую собственность;
• Обнаружена ошибка или неточность, внесенных в кадастр данных;
• На участке установлен публичный сервитут;
• Земля утратила полезные свойства.

Подать заявление можно при первичной постановке объекта на кадастровый учет, а также при возникновении условий, повлекших снижение полезности земли. При этом заинтересованное лицо должно предоставить обоснованные доказательства. Так как кадастровая служба каждые 5 лет проводит инвентаризацию и устанавливает новую стоимость объектов, собственник при несогласии с утвержденным показателем, также может подать заявление на пересмотр.

Порядок обращения

Собственники задаются вопросом – как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, без обращения к юристам. Для этого необходимо подать заявление об оспаривании действующего норматива в территориального подразделение Управления Росреестра. К заявлению прилагаются следующие документы:

• Копия паспорта заявителя;
• Выписка из ЕГРН;
• Правоустанавливающий документ;
• Отчет независимого оценщика.

Заявитель должен обратиться к независимым экспертам для составления заключения о несоответствии фактических данных тем, что зафиксированы в кадастре недвижимости. Если предполагаемая стоимость оспариваемого участка превышает 30% от установленной в ГКН, потребуется независимое мнение нескольких оценщиков.

Заявление рассматривается административной комиссией в течение 7 дней, после чего выносится мотивированное решение. Если снижение будет одобрено, то комиссия продолжит работу над внесением изменений в течение месяца.

Сроки вступления в силу положительного решения

Результаты переоценки сразу публикуются на сайте ГКН. Однако фактическое вступление в силу изменений произойдет по истечению 6 месяцев. Этот период предоставлен ревизионной комиссии, чтобы корректно обновить учетную запись.

Для уменьшения налоговой базы можно подать заявление председателю комиссии в двух случаях:

• После предыдущей инвентаризации произошло снижение плодородности почвы в силу объективных причин;
• Вы не были извещены о проведении инвентаризации, а ее итоги не опубликовали.

Причины отказа

Отказ в снижении кадастровой стоимости может быть мотивирован двумя причинами:

• Технические недостатки;
• Необоснованность требований.

Обращение в суд

Исковое заявление подается в мировой суд по месту нахождения ответчика – территориального подразделения Росреестра. Для предпринимателей существует дополнительный способ – обратиться в Арбитражный суд, где дела рассматриваются быстрее. Истец обязан предоставить доказательства неправомерного завышения кадастровой стоимости объекта государственным органом.

К иску обязательно прикладывается пакет документов:

1. Паспорт заявителя;
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
3. Письменный отказ Росреестра в удовлетворении требований;
4. Квитанция об оплате гос.пошлины;
5. Копия искового заявления, направляемая заказчику;
6. Заключение оценщика о рыночной стоимости участка.

Копии указанных документов должны быть заверено нотариально. В исковом заявлении истец должен аргументировать свою позицию, ссылаясь на заключение независимого оценщика и отказ Росреестра от досудебного урегулирования проблемы. Если суд удовлетворяет требования истца, то в результативной части решения прописывается новая стоимость участка, которая подлежит внесению в кадастровый реестр.

Специалисты советуют не затягивать с процедурой оспаривания, если собственник земли обнаружил завышение стоимости объекта по кадастру. Если заявление составлено правильно, то дело будет беспроигрышным, что позволит адекватно рассчитать сумму имущественного налога в текущем году.

Источники

1. 
   Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект). — М.: Юрайт, 2014. — 184 c.
2. 
   Историческая наука и методология истории в России XX века. — М.: Северная Звезда, 2016. — 415 c.
3. 
   Курскова Г. Ю. Политический режим Российской Федерации. Теоретико-правовой аспект; Юнити-Дана, Закон и право — Москва, 2008. — 296 c.
4. Профессиональная этика и служебный этикет. Учебник; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2014. — 560 c.
5. Клименко, А. В. Теория государства и права / А.В. Клименко, В.В. Румынина. — М.: Высшая школа, Мастерство, 2000. — 224 c.
Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.