Существенные условия договора купли продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным. В качестве продавца недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

К существенным условиям договора продажи недвижимости можно отнести условия о предмете договора и о цене самого недвижимого имущества. Особое внимание при заключении договора необходимо уделять идентификации объекта посредством определения расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Следует отметить, что если продавец строения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка и на тех же условиях, что принадлежали продавцу.

Исходя из особенностей различных категорий недвижимости, закон определяет для их купли-продажи специальные правила:

1. Если купли-продажи подлежат земельные участки, то они должны прежде пройти государственный кадастровый учет, а также не быть изъятыми или ограниченными в обороте (ст. 27 Земельного кодекса). Более того, продавец обязан предоставлять покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Существуют особенности продажи жилых помещений, которые заключаются в том, что, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК), существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК), и что продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Также, если речь идет о приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме, то к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Для студента самое главное не сдать экзамен, а вовремя вспомнить про него. 10125 —

| 7544 — или читать все.

Договор купли-продажи недвижимого имущества, его существенные условия. Форма договора и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

В соответствии со ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним, возмездным, реальным.

Существенные условия договора: предмет, цена договора и в договорах продажи жилых помещений перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Предметом договора купли-продажи недвижимости являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.

Предметом договора купли-продажи недвижимости являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.

При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК, при купле-продаже недвижимости не применяются.

Договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами.

Сам договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит. Исключение установлено для договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК).

Договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны, — продавец и покупатель — исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Положение п. 2 ст. 551 ГК свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.

[2]

Лучшие изречения: Как то на паре, один преподаватель сказал, когда лекция заканчивалась — это был конец пары: «Что-то тут концом пахнет». 8445 —

| 8051 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно

Энциклопедия решений. Существенные условия договора купли-продажи

Существенные условия договора купли-продажи

Исходя из приведенных норм, а также п. 1 ст. 454 и п. 3 ст. 455, п. 2 ст. 465 ГК РФ, к существенным условиям договора купли-продажи относится, во-первых, условие о предмете договора, которое считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара, а во-вторых, иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ применительно к отдельным видам договора купли-продажи законом могут быть установлены дополнительные существенные условия (это, например, условие о цене в договоре продажи недвижимости).

Пункт 1 ст. 455 ГК РФ определяет, что товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с учетом предусмотренных законом ограничений их оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Соответствующие ограничения установлены законодательством, например, в отношении драгоценных металлов и драгоценных камней (Федеральный закон от 26.03.1998 N 41-ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях»), наркотических средств (Федеральный закон от 08.01.1998 N 3-ФЗ «О наркотических средствах и психотропных веществах»), оружия (Федеральный закон от 13.12.1996 N 150-ФЗ «Об оружии») и т.п. К продаже имущественных прав общие положения ГК РФ о купле-продаже применяются, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ). Указания же на то, что товаром по договору купли-продажи могут быть такие объекты гражданских прав, как не являющееся вещами «иное имущество» (ст. 128 ГК РФ), ГК РФ не содержит. Однако такого рода объекты (в частности, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права, доли в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью и т.п.) могут отчуждаться по правилам, предусмотренным § 1 главы 30 ГК РФ с особенностями, предусмотренными для этих объектов другими законами (постановления ФАС Московского округа от 15.07.2014 N Ф05-6113/14, Девятого ААС от 17.03.2015 N 09АП-3722/15, ФАС Уральского округа от 16.07.2012 N Ф09-3989/12, п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

Существенными для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа являются условия о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). Если из договора следует, что стороны имели намерение договориться о продаже товара в кредит с рассрочкой платежа, однако какое-либо из перечисленных в указанной норме условий не согласовано, договор купли-продажи может быть признан незаключенным (постановления ФАС Дальневосточного округа от 15.11.2011 N Ф03-4465/11, Четырнадцатого ААС от 28.03.2012 N 14АП-207/12, апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Кабардино-Балкарской Республики от 18.06.2015 по делу N 33-665/2015).

[1]

Само по себе то обстоятельство, что сторонами не оформлялся договор купли-продажи путем подписания единого документа, содержащего все необходимые условия (п. 2 ст. 434 Г РФ), не свидетельствует о том, что условие о товаре не согласовано. Это связано с тем, что ГК РФ предусмотрены и прочие способы заключения договора в письменной форме. В частности, письменная форма договора считается соблюденной в случае принятия (акцепта) письменного предложения заключить договор (оферты) в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ (например, отгрузка товаров, уплата соответствующей суммы и т.п., то есть путем совершения конклюдентных действий). О соблюдении письменной формы договора купли-продажи свидетельствует, например, оплата содержащего все существенные условия счета. В качестве доказательства заключения договора в письменной форме может рассматриваться и надлежаще оформленный товаросопроводительный документ (накладная), содержащий сведения о наименовании и количестве товара, а также подтверждающий факт передачи его уполномоченному представителю покупателя (постановления АС Московского округа от 07.04.2016 N Ф05-3621/16, АС Западно-Сибирского округа от 15.05.2015 N Ф04-18773/15).

Существенные условия договора купли продажи недвижимого имущества

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

[3]

Согласно требованиям установленым п.1 ст.432 ГК РФ: договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным условием договра купли-продажи является описание сторон договора купли-продажи, в соответствии с п. 18 Постановления от 18.02.1998г. №219 « Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о правообладателе в записях Единого государственного реестра прав указываются:

— в отношении российского юридического лица — полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности);

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Также, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным ( п.1 ст.555 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта один ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п.2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии с п.1 статьи 551 Гражданского Кодекса переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости также подлежит государственной регистрации.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (пункт 3 ст.2, пункт 7 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).

Какие существенные условия договора купли-продажи?

Понятие и обязательные (существенные) условия договора купли-продажи по ГК РФ

Гражданский кодекс РФ определяет договор купли-продажи (далее — ДКП) как консенсуальное, двусторонне обязывающее, возмездное соглашение, в силу которого товар (продукт) переходит от продавца в собственность к приобретателю (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Для возникновения договорных отношенийучастникам сделки необходимо достичь согласия по всем обязательным или существенным условиям договора купли-продажи. Если этого не произошло, то договор считается незаключенным и фактически отсутствующим (п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Важно! Если один из участников сделки совершает действия по исполнению обязательства, а другой принимает их полностью или частично, то положения договора считаются согласованными, а сам договор — заключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ, постановление АС МО от 25.05.2016 по делу № А40-139332/2015).

В ст. 432 ГК РФ перечислены условия, отнесенные законодателем к существенным:

1. Предмет договора — обязательное положение для любой торговой сделки.
2. Условия, выделенные законодателем как обязательные для конкретного вида соглашения. Например, стоимость имущества — в ДКП недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
3. Условия, выделенные одним из участников в качестве значимых для данной сделки. Строго говоря, эта группа условий имеет значение только на стадии преддоговорных контактов сторон.

Какое условие является основным для ДКП

Предмет договора — основной элемент ДКП. Он состоит:

• Из описания действий, которые обязаны совершить участники сделки. Передать товар — с одной стороны, принять и уплатить за него соответствующую цену — с другой стороны. В некоторых ДКП требуется более подробное описание действий участников. Так, в договоре контрактации дополнительно указывается обязанность производителя сельхозпродукции вырастить или произвести продукцию.
• Определения объекта договора — товара (продукции), с которым совершаются вышеназванные действия.

Предмет соглашения считается определенным, если участники урегулировали вопросы, связанные с товаром. Для этого в тексте должны быть указаны (ч. 3 ст. 455 ГК РФ):

• наименование товара и подробные характеристики (степень подробности последних зависит от специфики товара);
• его количество (п. 2 ст. 465 ГК РФ).

Объектом ДКП обычно являются объекты материального мира (ст. 128–141 ГК РФ). Но в этой роли, если это не противоречит их природе и не запрещено специальными нормативными актами, могут выступать:

• имущественные права;
• ценные бумаги;
• валютные ценности.

Важно! Вещи, оборот которых ограничен, могут быть объектом ДКП, если это не нарушает принципы их оборота.

У участников ДКП есть возможность заключить соглашение в отношении объекта, как находящегося у продавца в момент совершения сделки, так и подлежащего приобретению (изготовлению) им в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Как определяются дополнительные существенные условия договора купли-продажи

Одним из оснований выделения некоторых видов торговых операций является необходимость согласования участниками дополнительных параметров, указанных законодателем в качестве существенных условий договора купли-продажи. Например:

• в ДКП недвижимости дополнительным обязательным условием будет стоимость отчуждаемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
• ДКП жилого помещения — стоимость объекта, а также список лиц, имеющих право им пользоваться (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
• ДКП товара в кредит (с рассрочкой платежа) обязательно следует определить стоимость товара, график и размер платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Некоторые виды ДКП требуют урегулирования более широкого круга условий. Это, например, ДКП электроэнергии (ст. 539 ГК РФ) и предприятий (ст. 559 ГК РФ).

Иные условия договора купли-продажи

Законодатель дает участникам возможность включить в соглашение любые условия, которые они сочтут важными для конкретной сделки. К ним могут быть отнесены условия:

• о порядке совершения уведомлений;
• порядке обмена электронными документами;
• арбитражной и/или третейские оговорке;
• определении территориальной подсудности путем заключения соглашения о договорной подсудности и т. д.

Обратите внимание! Остальные положения ДКП определяются на основе критериев, введенных законом, и могут особо не оговариваться участниками. Так, законодатель достаточно подробно урегулировал положения об ассортименте, качестве объекта продажи, требования к таре и упаковке. Урегулированы также общие положения, позволяющие установить сроки доставки товара, его цену и порядок расчетов. Если такие положения не отнесены законодателем или сторонами к существенным, то их отсутствие в конкретном соглашении не может служить основанием для признания последнего незаключенным.

Существенные условия договора купли-продажи автомобиля

Специфических норм, относящихся к данному виду ДКП, в ГК РФ нет, поэтому существенно важным для договора реализации автомобиля будет условие о предмете сделки. При согласовании этого условия сторонам следует руководствоваться общими положениями о ДКП.

То есть в предмете необходимо определить данные, однозначно идентифицирующие объект, путем включения всех сведений, указанных в свидетельстве о регистрации и паспорте ТС.

Важно! Так как ДКП автомобиля является основанием для регистрации изменения собственника ТС, то без однозначной идентификации объекта сделки невозможно будет осуществить его перерегистрацию.

Какие условия существенны для договора купли-продажи квартиры

В ДКП квартиры должны содержаться следующие обязательные положения:

• информация, позволяющая определенно идентифицировать объект отчуждения (ст. 554 ГК РФ);
• стоимость объекта (ст. 555 ГК РФ);
• список лиц, имеющих право пользоваться объектом, с указанием основания возникновения такого права, например договора найма жилья или судебного акта о предоставлении права пользования бывшему члену семьи собственника (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Такие сделки должны совершаться письменно (ст. 550 ГК РФ) с последующей регистрацией перехода права (п. 2 ст. 558 ГК РФ о государственной регистрации собственно договора не применяется с 01.03.2013).

Подробнее о том, что необходимо знать для успешного проведения сделки, — в статье Договор купли-продажи квартиры 2018 — 2019 (скачать образец).

Существенные условия договора купли-продажи товара

Существенные условия ДКП товара можно определить как общие для всех видов ДКП. Это в первую очередь предмет договора.

Специфичные для отдельных ДКП обязательные условия установлены соответствующими нормами ГК РФ — в зависимости от того, в рамках договора поставки или розничной купли-продажи реализуются товары.

Например, ДКП товаров в розницу имеет ряд особенностей, которые урегулированы в том числе в законе РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I. В нем должны быть указаны название и надлежащее описание товара для потребителей, стоимость (ст. 455 ГК РФ).

Специфичные условия установлены и для реализации товаров в кредит с оплатой в рассрочку (ст. 489 ГК РФ).

Основные условия договоров международной купли-продажи товаров

Правовые нормы, регулирующие внешнеторговый оборот, а также действия контрагентов, находящихся в разных странах, содержатся в таких международно-правовых документах, как:

• Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи товаров 1980 года;
• Принципы УНИДРУА (разработаны в 1994 году Международным институтом частного права);
• а также в кодификациях правовых обычаев, например Международных правилах по толкованию торговых терминов «Инкотермс 2010».

Обратите внимание! По внешнеторговому договору продавец обязан поставить товары, а покупатель — принять и оплатить их по условиям этого контракта, заключенного в простой письменной форме и содержащего все согласованные существенные условия.

К числу таких условий относят:

• предмет контракта (название товара и его количество);
• условия, оговоренные в международном соглашении или законодательном акте как существенно важные для данного вида контракта;
• стоимость поставляемых товаров, порядок расчетов;
• условия поставки и сроки передачи.

Таким образом, наличие четко сформулированных в договоре купли-продажи существенных условий является одним из надежных способов избежать возникновения трудноустранимых недоразумений в последующем.

Договор продажи недвижимости: понятие, характеристика, элементы

Определение договора продажи недвижимости отличается от общего определения договора купли-продажи лишь предметом договора и способом передачи его от собственника к покупателю.

Договор этот впервые выделен в качестве самостоятельного в действующем ГК РФ по причине значительной ценности предмета договора и регулируется только нормами Гражданского кодекса РФ и других кодексов.

Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Предметом договора является недвижимое имущество — имущество, перемещение которого невозможно без нанесения ущерба его назначению. Такое имущество юридически незаменимо.

К недвижимому имуществу относятся (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса):

• земельные участки;
• объекты, неразрывно связанные с землей (сооружения, здания, незавершенные строительством объекты, участки недр);
• суда (воздушные, водные), подлежащие государственной регистрации.
• космические объекты.

Законом к недвижимому может быть отнесено и другое имущество.

Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (например, земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).

Цена недвижимости является существенным условием договора. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену последнего. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса, не применяются.

• Стороны договора продажи недвижимости, их обязанности
• Форма договора продажи недвижимости
• Договор продажи жилого помещения. Договор продажи предприятия
• Элементы и содержание договора продажи предприятия

2. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

• предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяю­щие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижи­мости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества;

3. Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письмен­ной формепутем составления единого документа, содержащего все суще­ственные условия договора и подписанного обеими сторонами.Передача недвижимости

1. Переход права собственностина недвижимое имущество подлежит госу­дарственной регистрации.Именно с момента такой регистрации у покупа­теля возникает право собственности на купленную недвижимость.

2. По общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента составления передаточного актаили иного доку­мента о передаче имущества, подписанного обеими сторонами. Отказ от подписанного передаточного акта рассматривается как отказ от исполне­ния договора и влечет соответствующие последствия (возмещение убыт­ков, неустойка и т. п.). В случае передачи продавцом недвижимого имуще­ства ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества были зафик­сированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

3. При продаже здания, сооружения или иного необходимую для его использования.

недвижимого имущества к Покупателю одновременно переходит определенное право на часть земельно­го участка,занятую недвижимостью и Если продавец имеет право собственности на соответствующий земель­ный участок, то и покупателю переходит либо указанное право собствен­ности, либо право аренды, пользования и т. п. Если же продавец владеет участком на ином праве, то и покупателю переходит при продаже находя шегося на этом участке недвижимого имущества такое же право на учас­ток, как то, которым обладал продавец.

В случае продажи земельного участка без находящейся на нем недвижи­мости при отсутствии в договоре иных условий у продавца остается огра­ниченное вещное право (сервитут) на ту часть проданного земельного уча­стка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования

Особенности купли-продажи жилых помещений.

1.Жилое помещение —это жилой дом, его часть, квартира в многоквартир­ном доме или ее часть, то есть помещение, предназначенное для постоян­ного проживания в нем гражданина и зарегистрированное в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах.

2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения:

• перечень лиц, которые после продажи жилого дома сохраняют право проживания в нем.

3. Кроме государственной регистрации перехода права собственности при про­даже жилого помещения необходима государственная регистрация самого дого­вора купли-продажи,без которой договор считается незаключенным.

Вопрос 50. Понятие, предмет и стороны договора мены

1. По договору меныкаждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне определенное имущество в обмен на другое.

2. Предметом договора меныявляются вещи, которые не изъяты из оборота и оборот которых не ограничен.

3. Каждая из сторонпо договору мены признается продавцомв отношении передаваемого товара и покупателемв отношении получаемого товара, поэтому к отношениям по передаче товаров применяются нормы «Общих положений о купле-продаже».

По общему правилу обмениваемые товары признаются равноценными. Если же в соответствии с договором товары признаются неравноценными, то раз­ницу в ценах должна оплатить сторона, стоимость товаров которой ниже.

Право собственности к сторонам переходит одновременно после ис­полнения обеими сторонами обязательств по передаче товара.

Автономная некоммерческая организация «Юридический центр «Бастион»

Юридический центр «Бастион» — это сообщество
профессионалов-юристов и опытных адвокатов Москвы и Московской области, занимающихся оказанием юридической помощи, предоставлением юридических консультаций, а также урегулированием различных споров во внесудебном и судебном порядке.

Юридическая компания «Бастион» является одним из лидеров в оказании юридических услуг в г. Москве и в Московской области!

ЮрЦентр «Бастион» занимается предоставлением правовой помощи исключительно по тем вопросам, в которых наши специалисты являются профессионалами и имеют немалый опыт работы!

Наша правовая компания специализируются на таких юридических вопросах, как жилищное, семейное, трудовое, наследственное, налоговое, корпоративное право, арбитраж, защита прав автовладельцев.

Более подробная информация о правовых услугах размещена в соответствующих разделах сайта. Вы всегда можете ознакомиться с полным перечнем услуг нашего правового центра в разделе Юридические услуги, а нашей успешной юридической практикой по различным делам в соответствующем разделе Практика.

Основной целью нашего центра юридической помощи не является извлечение прибыли. Мы оказываем юридической помощь гражданам и организациям в осуществлении их законных прав и интересов в Москве и в первую очередь на територии Таганского района. Наша юридическая фирма активно занимается правовой помощью в на благо общества (pro bono), о чем более подробно можно узнать здесь.

Наша правовая фирма входит в юридическое партнерство — Группу правовых компаний «Бастион», занимающейся оказанием юридических услуг с 2007 г. В Группу юридических компаний наряду с ЮрЦентром входит Московская коллегия адвокатов «Бастион».

Юридический центр и Коллегия адвокатов «Бастион», объединяя более трех десятков опытнейших адвокатов и юристов (от 10 до 40 лет), достигли немалых результатов и имеют выгодные преимущества перед прочими коммерческими организациями, а также другими юридическими фирмами Москвы.

Более подробно о нашем Центре можно узнать в соответствующем разделе сайта — О компании. О добром имени Юридического бюро «Бастион» и нашей деловой репутации свидетельствуют многочисленные положительные отзывы и благодарности.

Мы ценим наших клиентов и заботимся о нашей репутации, а потому предоставляем качественные правовые услуги и добросовестно выполняем обязательства. В нашем правовом центре работают только профессионалы и грамотные специалисты.

При этом стоимость юридической помощи адвокатов и юристов полностью соответствует оказываемой услуги и не является завышенной. Об этом свидетельствует и большое количество обращающихся в ЮрКомпанию физических и юридических лиц.

Клиенты нашей Юридической фирмы всегда могут рассчитывать на всестороннюю и профессиональную помощь адвокатов и юристов!

Наши клиенты имеют возможность получить первичную юридическую консультацию на Таганке по телефону БЕСПЛАТНО. Звоните прямо сейчас по тел. +7 (499) 50-40-499.

Адрес и другую контактную информацию можно узнать ЗДЕСЬ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ — ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Существенные условия договора купли — продажи недвижимости

Исходя из понятия договора купли-продажи недвижимости, следует отметить существенные условия такого договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене договора. Например, к существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры можно отнести:

Предмет договора — жилое помещение (в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества);

Цена жилого помещения, которая может быть выражена:

непосредственно в рублях,

в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте;

3. Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после приобретения его покупателем.

К таким лицам автор относит:

— членов семьи собственника, оставшихся проживать в продаваемом жилом помещении;

нанимателей жилого помещения и членов их семей;

арендаторов и лиц, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа.

Срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость;

Срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором стоимость недвижимости;

6. Условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитарно-технического и электрооборудования, отделка помещений и т.д.). Если договор не позволяет определить сроки исполнения обязанностей

сторон, эти обязательства должны быть исполнены в разумный срок. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускаются с согласия органа опеки и попечительства.

Договор продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

К существенным условиям договора продажи предприятия можно отнести:

Предмет договора — состав предприятия как имущественного комплекса. Особенность предмета договора — наличие обязанностей продавца перед третьими лицами.

Цена предприятия как имущественного комплекса, которая можетбыть выражена:

непосредственно в рублях;

Срок исполнения продавцом обязанности передать предприятие какИмущественный комплекс;

Срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором стоимость предприятия как имущественного комплекса;

Условия о качестве предприятия. А.Р. Кирсанов Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М., 2001. С. 40-42.

Такие существенные условия, как цена, состав и стоимость продаваемого предприятия, определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия.

Данный договор подлежит государственной регистрации. С момента государственной регистрации возникают обязательства сторон. Обязательным существенным условием договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете договора. В предмет договора входит обязательное условие о необходимости наличия данных, позволяющих определить недвижимое имущество.

Примером может послужить следующее. В феврале 2002 г. ООО «Стройторг» обратилось в арбитражный суд с иском к АОЦРП о признании недействительным решения об отказе в проведении государственной регистрации права собственности на здание столярной мастерской.

Представитель Центра регистрации прав на недвижимое имущество в отзыве на исковое заявление пояснил, что договор купли-продажи, представленный в качестве правоустанавливающего документа, не отвечает требованиям ст. 554 ГК РФ (отсутствуют данные, позволяющие определить недвижимое имущество). В нарушение п.1 ст. 17 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» истец не предоставил для государственной регистрации план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, а был представлен технический паспорт, содержащий описание здания, а не помещения, являющегося предметом договора купли-продажи.

Решением суда от 08.04.2002 г. в удовлетворении исковых требований отказано, с указанием на то, что документы, представленные на государственную регистрацию, не соответствуют по содержанию действующему законодательству.

ООО «Стройторг» обратилось с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда от 08.04.2002 г. Заявитель ссылается на то, что «в соответствии с п.1 ст.6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации». Как полагает заявитель, право собственности на нежилое помещение возникло из договора купли-продажи.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.06.2002 г. решение арбитражного суда от 08.04.2002 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения. Описание объекта недвижимости, подлежащего передаче по договору купли-продажи, является существенным условием такого договора. Обзор судебной практики учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Архангельской области. Сборник № 2. Архангельск, 2003. С. 10. Отсутствие данных, позволяющих точно и определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче во исполнение договора купли-продажи, свидетельствует о несогласованности последнего и несоответствии нормам ПС РФ. В силу ст. 18 Закона наличие описания недвижимого имущества в правоустанавливающих документах является обязательным требованием, несоблюдение которого в соответствии со ст. 20 Закона, влечет за собой отказ в государственной регистрации права.

Статьей 37 Земельного Кодекса РФ предусматривается, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. По договору купли-продажи земельного участка одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Исходя из содержания данного договора, можно выделить следующие существенныеусловия договора купли-продажи земельного участка.

1. Предмет договора — земельный участок. Причем обязательно указание данных о земельном участке, позволяющих точно определить его местонахождение, размер, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель его использования, его кадастровая оценка. К данному договору обязательно прикладывается план земельного участка. Отсутствие в договоре таких данных может повлечь его не заключение, а сделка может быть признана недействительной в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ.

Срок передачи земельного участка покупателю должен быть определен в договоре.

Цена земельного участка, которая определяется соглашением сторон.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

Цель договора купли-продажи недвижимости состоит в перенесении права собственности на недвижимое имущество на покупателя. Продавец же в свою очередь утрачивает право собственности на тот или иной объект недвижимости.

Источники

1. 
   Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 240 c.
2. 
   Пучинский, В. К. Пересмотр судебных постановлений в порядке надзора в советском гражданском процессе: моногр. / В.К. Пучинский. — М.: Юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета, 2015. — 192 c.
3. 
   Оксамытный, В. В. Общая теория государства и права / В.В. Оксамытный. — М.: Юнити-Дана, 2011. — 512 c.
4. . Якушев, А. В. Теория государства и права (конспект лекций) / А.В. Якушев. — Москва: Огни, 2000. — 192 c.
5. Губина, И.Ю. Латинский словарь юридических терминов и выражений / ред. В.А. Минасова, И.Ю. Губина. — М.: Ростов н/Д: Феникс, 2017. — 320 c.
Существенные условия договора купли продажи недвижимого имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.