Структура отчета об оценке недвижимого имущества

Структура отчета об оценке

Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

– дата составления и порядковый номер отчета;
– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
– дата определения стоимости объекта оценки;
– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

[1]

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

1. Общие сведения.
1.1. Основные факты и выводы.
1.2. Цель оценки.
1.3. Оцениваемые права.
1.4. Сертификат качества оценки.
1.5. Квалификация оценщиков.
1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

2. Используемая терминология и процесс оценки.

3. Анализ объекта оценки и его окружения.

3.1. Описание земельного участка.
3.2. Описание улучшений.
3.3. Общая характеристика региона.
3.4. Анализ рынка недвижимости города.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).

4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.
4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

5. Определение стоимости объекта оценки.

5.1. Определение стоимости земли.
5.2. Определение стоимости улучшений:

– затратным подходом,
– сравнительным подходом,
– доходным подходом.

6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.

[2]

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Как то на паре, один преподаватель сказал, когда лекция заканчивалась — это был конец пары: «Что-то тут концом пахнет». 8445 —

| 8051 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно

Форма и содержание отчета об оценке недвижимости (стр. 1 из 3)

Отчет об оценке стоимости объекта оценки составляется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, ФСО №1, №2, №3 утвержденные Минэкономразвития России 20.07.2007г.

Оценка стоимости объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

[3]

Результатом данного этапа является составление задания на оценку, в котором указывается информация, собранная на данном этапе.

Приведем пример задания на оценку жилого помещения (Приложение1).

2.Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки: на этом этапе выявляются и измеряются размеры и характеристики реальных активов, собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществляет сбор и изучение правоустанавливающих документов; информацию о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Результатом данного этапа является заполнение акта осмотра объекта и пункта отчета об оценки – характеристика объекта оценки.

Приведем пример оформления данной информации (Приложение 2).

1. Анализ рынка, к которому относится объект оценки: на данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные анализа представляются в свободной форме с соблюдением всех требований предъявляемых к данному разделу.

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов: Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор подходов и их обоснование должны быть подробно изложены в соответствующих разделах отчета.

5. Согласование результатов: на данном этапе, анализируя полученные величины рыночной стоимости объекта недвижимости традиционными подходами, теми или иными методами, что позволяет вывести определение о рыночной стоимости объекта оценки.

6. Составление и передача Заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, представляемого в соответствии с договором на оценку Заказчику.

2. Форма и содержание отчета об оценке недвижимости

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.[1]

В зависимости от целей оценки и предполагаемого использования результата форма отчета об оценке может быть разной (таблица 1):

Таблица 1 –Возможные формы отчетов об оценке стоимости

2. Повествовательный

Классификационный признак	Форма отчета	Пояснения
Вид оформления

Форма отчета определяется на усмотрение оценщика и заказчика Полнота отражения данных

2. Краткий отчет

Согласно ФСО и закону об оценочной деятельности оценщик должен в отчете указывать определенный набор информации, однако в некоторых случаях заказчику может быть выдана краткая форма отчета (являющаяся дополнением к основному отчету), в которой указаны только основные данные необходимые заказчику Форма предоставления

2. Устный

В российской практике устная форма отчетов об оценке не предусмотрена, поэтому все отчеты предоставляются в письменной форме. Оценщик может лишь на основании выполненного отчета об оценке представленного в письменной форме озвучить заказчику основные выводы или какие -либо выдержки из данного отчета.

В действующем законодательстве по оценке представлены все требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки на момент его составления. Данные требования касаются как содержания определенного набора информации, так и формы ее представления, а также используемых методов и подходов к оценке. Так при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

· в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

· информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

· содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

· состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

· общая информация, идентифицирующая объект оценки;

· результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

· итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

· о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

· о заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

· об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

· об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости: зачем он нужен и как его оформить

Это важнейший документ, который может пригодиться владельцам недвижимости в самых разных жизненных ситуациях — от купли-продажи имущества до судебных разбирательств. Важно, чтобы он был грамотно оформлен и не содержал ошибок, иначе его могут не принять. Рассказываем, на что обратить внимание, принимая работу у оценщика.

Отчет об оценке представляет собой официальный документ, соответствующий требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ и подтверждающий проведение оценки квалифицированными специалистами-оценщиками (с приложением копий всех необходимых документов, в том числе удостоверяющих полномочия оценщиков).

В каких ситуациях может понадобиться отчет об оценке

Такой отчет имеет силу официального документа и принимается во всех инстанциях для решения самых различных задач:

• получение кредита в банке под залог имущества,

• внесение оборудования в уставный капитал предприятия,

• возмещение ущерба от ДТП,

• снижения кадастровой стоимости,

• для рассмотрения дел в суде,

• при вступлении в права наследования,

• для заключения договора страхования,

• при реорганизации компании, передаче ее в управление или при банкротстве,

• при продаже государственных объектов недвижимости

• и многих других.

Законодательством предусмотрено, что отчет об оценке должен быть составлен в письменной форме, обязательно прошит, пронумерован и заверен печатью организации, в нем указывается дата его составления, юридический адрес оценщика, цели и задачи проведения оценки, а также место оценки. Копия отчета об оценке должна храниться у оценщика.

Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) №3 «Требования к отчету об оценке», при составлении отчета оценщик должен придерживаться следующих принципов:

1. существенности — в отчете об оценке должна быть вся важная информация, влияющая на стоимость объекта оценки;

2. обоснованности — в отчете должна быть подтверждена информация и расчеты, влияющие на стоимость объекта оценки;

3. однозначности — содержание отчета об оценке должно быть понятно и не вводить в заблуждение:

4. проверяемости — в отчете должно быть достаточно данных для самостоятельного расчета;

5. достаточности — в отчете должна быть только информация, необходимая для проведения оценки.

Содержание отчета об оценке объекта недвижимости

Продается торговая площадь в Тобольске

4500 м 2 , бизнес-класс

Бизнес центр «Европа» общей площадью 4 500 м2 имеет 5 уровней: подземный и 4 наземных, несколько входов, автомобильную парковку с удобным заездом. На прилегающей территории расположены две зоны отдыха с фонтанами и березовой рощей. У помещения большой рекламный потенциал. Право аренды земельного уч.

Правильно выполненный и составленный отчет должен включать следующие данные:

1. Дату составления и основания для проведения экспертизы.

2. Данные о заказчике (для юридического лица это реквизиты, для физлица — паспорт) и исполнителе (обязательно указываются паспортные данные, адрес, сведения о лицензии, дающей право оценивать объекты).

3. Задание на оценку недвижимости.

4. Очень подробное описание объекта, куда входят указание года ввода недвижимости в эксплуатацию, наличие коммуникаций и их качество, площадь и этаж, тип перекрытий и материалы, наличие встраиваемой техники, а также наличие социальных объектов, дорог и остановок транспорта.

5. Указание на все допущения и ограничения, применяемые при составлении отчета.

6. Анализ рынка недвижимости, перечень аналогичных объектов.

7. Указание на применяемые стандарты. Перечень используемых подходов. Если они применялись выборочно, в отчете указывается причина такого предпочтения. Результаты, полученные разными подходами, должны быть согласованы.

8. Подробные расчеты. Они должны быть расписаны так, чтобы даже непрофессионал смог разобраться, откуда взялась итоговая цифра.

К отчету оценки рыночной стоимости недвижимости прикладываются страховой полис оценщика и копии документов о его профессиональной подготовке, правоустанавливающие документы на недвижимость, фото, кадастровый паспорт и технический план.

Получить правильно составленный и методически выверенный отчет об оценке стоимости имущества вы сможете, обратившись к специалистам оценочной компании «Юрдис». Мы составляем отчеты в соответствии со всеми законодательными требованиями, поэтому их без вопросов и нареканий принимают во всех регулирующих инстанциях, частных организациях и судах.

За более чем 16-летний опыт работы ни один наш отчет не был отклонен или отправлен на доработку. Мы полностью уверены в опыте и компетенции наших экспертов-оценщиков, поэтому предоставляем всем заказчикам гарантии по отчетам: если к результатам оценки возникнут вопросы или претензии, мы вернем деньги за отчет.

Требования к содержанию отчёта об оценке

Отчёт об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчёта об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Отчёт не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчёта об оценке объекта является надлежащим исполнением оценщиком обязанностей, возложенных на него договором.

К отчёту по оценке стоимости бизнеса предъявляется ряд основных требований:

–изложение всех логических построений и выводов из них должно быть ясным и четким;

–все факты отчёта должны быть документально подтверждены;

–отчёт должен содержать цель оценки, чёткое описание оцениваемого объекта, определение вида оцениваемой стоимости, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, расчёт издержек, прогноз будущих чистых доходов предприятия, выводы;

–эксперт-оценщик должен представить обоснование используемых им методов оценки;

–отчёт должен быть оформлен по стандартной форме и подписан всеми лицами, принимавшими участие в оценке.

Форма, размеры и содержание отчёта могут значительно различаться в зависимости от характера оцениваемого объекта, поставленных целей и функций оценки. Если отчёт предназначен для внешнего пользователя, необходимо детальное описание предприятия, если для внутреннего пользования – это не обязательно. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством РФ могут быть предусмотрены специальные формы отчётов.

Основные разделы отчёта:

2.Описание макроэкономических параметров.

4.Описание предприятия, его финансовое и технико-экономическое состояние.

6.Выбор и применение методов оценки.

7.Определение итоговой стоимости объекта оценки.

8.Заключение по оценке.

9.Список использованных источников.

Характеристика основных разделов отчёта представлена в табл. 24 [16].

Характеристика основных разделов отчёта об оценке бизнеса

Отчёт может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения применённого им метода расчёта стоимости конкретного объекта оценки.

Отчёт об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчёта до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации, т. е. в рублях.

отчете об оценке должны быть ясно и точно изложены выводы о стоимости, сделанные в процессе оценки, таким образом, чтобы они не вводили в заблуждение, не были двусмысленными и не создавали ложного впечатления. Отчет также должен содержать все согласованные между заказчиком и членом RICS пункты задания на оценку, а также как минимум следующую информацию, за исключением случаев, когда отчет составляется по форме, полученной от заказчика:

• кто будет заказчиком;

• права на имущество, подлежащие оценке;

• тип имущества и способ его использования или классификации заказчиком;

• вид или виды стоимости;

• раскрытие существенной заинтересованности оценщика в объекте оценки или заявление об отсутствии такой заинтересованности в прошлом;

• статус оценщика, если необходимо;

• валюта оценки, если необходимо;

• все допущения, специальные допущения, ограничения, особые указания или отступления от Стандартов;

• объем исследований, проводимых оценщиком;

• характер и источники информации, которая будет использоваться оценщиком;

• согласие или ограничения на публикацию отчета;

• информация об ограничении или освобождении от ответственности перед третьими сторонами;

• подтверждение соответствия оценки настоящим Стандартам;

• использовавшиеся подходы к оценке;

• подтверждение того, что у оценщика имеются знания, опыт и соответствующие навыки для проведения оценки;

• выводы о стоимости, указанные цифрами и прописью;

• подпись ответственного лица и дата составления отчета.

1. Отчет об оценке должен давать пользователю ясное представление о выводах, сделанных оценщиком. Отчет должен быть понятен любому пользователю, не обладающему специальными знаниями об объекте оценки.

2. Формат и степень детализации описаний в отчете определяются оценщиком, при этом отчет должен соответствовать минимальным требованиям к содержанию.

3. Таблица в приложении 1 содержит пояснения к минимальным требованиям к отчету.

4. Несмотря на положения настоящих Стандартов, оценщик должен помнить, что консультационные услуги по оценке, предоставляемые в любой форме, накладывают на оценщика потенциальные обязательства перед заказчиком, а в некоторых случаях и перед третьими лицами.

5. В ссылках на проводимую оценку и предоставляемый отчет оценщику не рекомендуется использовать термины «официальный» или «неофициальный», так как указанные понятия могут ввести пользователя в заблуждение относительно того, что подразумевается в каждом случае.

6. Оценщику следует действовать крайне осмотрительно при предоставлении разрешения на использование оценки в целях, отличающихся от первоначально согласованных. Не исключено, что пользователь будет ссылаться на отчет без учета контекста, не осознавая всех ограничений на использование результатов оценки и содержащихся в отчете допущений.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Учись учиться, не учась! 10497 —

| 7931 — или читать все.

Форма и содержание отчета об оценке недвижимости (стр. 2 из 3)

· информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

· количественные и качественные характеристики объекта оценки.

· Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

· количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

· информация о текущем использовании объекта оценки;

· другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

Таким образом, исходя из изложенной информации можно сформировать содержание отчета об оценке недвижимости следующим образом:

Таблица 2 — Содержание отчета об оценке недвижимости

Пункт	Наименование пункта
Сопроводительное письмо
1.	Определение задания на оценку
2.	Применяемые стандарты
3.	Допущения и ограничивающие условия
4.	Задачи, выполняемые оценщиком для достижения поставленной цели. Процесс оценки
5.	Форма отчета. Термины и определения
6	Характеристика объекта оценки и его окружения
6.1	Основные тенденции социально-экономического развития России в период проведения оценки
6.2.	Основные показатели социально-экономического развития области (в которой находится объект) в период проведения оценки
6.3.	Краткая характеристика объекта оценки
7.	Анализ принципа наилучшего и наиболее эффективного использования
8.	Анализ рынка недвижимости в месте расположения объекта оценки
9.	Определение рыночной стоимости объекта оценки
9.1.	Определение стоимости объекта оценки затратным подходом
9.2.	Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом
9.3.	Определение стоимости объекта оценки доходным подходом
10.	Согласование результатов
11.	Основные факты и выводы
12.	Квалификация оценщиков
13.	Перечень документов используемых оценщиком
14.	Приложения

3. Факторы, определяющие структуру отчета об оценке

Общепринятую структуру отчета об оценке мы уже рассмотрели в предыдущем вопросе, поэтому остановимся непосредственно на факторах, ее определяющих.

Независимо от целей оценки, структура отчета достаточно единообразна. В основу его структуры положен принцип «от общего к частному».

В зависимости от целей оценки и специфики объекта в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельный раздел может быть выделен анализ данных по объектам-аналогам. Если для оценки недвижимости важна общеэкономическая ситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы (особенно актуален данный раздел в настоящее время).

Также важна цель оценки и назначение оценки. Например, происходит оценка объекта недвижимости для заключения договора ипотеки и получателем отчета является кредитная организация. Как правило, у каждой кредитной организации, существует своя форма отчета об оценке, которая не противоречит действующему законодательству и которой оценщик должен придерживаться (к сожалению, если оценщик этого не будет делать, то кредитная организация просто отчет не соответствующий его форме не примет, хотя должна). При этом одни кредитные организации настаивают на включении в отчет об оценке разделов, касающихся определения ликвидационной стоимости объекта, помимо рыночной, другие уделяют повышенное внимание описанию объекта оценки и разрабатывают специальные формы в которые должна быть занесена информация, а третьи строго относятся к предоставлению фотоматериалов (угол съемки, отражение данных, подписи и т.д.). Таким образом, в зависимости от требований заказчика оценщик определяя стоимость одного и того же объекта оценки использует разную структуру отчета об оценки в рамках общепринятой в зависимости от пожеланий клиента, назначения оценки и ее цели.

Для того чтобы было более понятно содержание изложенного материала представим структуру отчета об оценке разных кредитных учреждений: (объект оценки жилое помещение, квартира в многоквартирном доме).

Таблица 3 — Структура отчета об оценке жилого помещения Дельта Кредит Банк

1. Основные факты и выводы. Задание на оценку.

1.1. Сведения о заказчике

1.2. Сведения о юридическом лице, заключившем трудовой договор с оценщиком

1.3. Сведения об оценщике

1.4. Сведения об объекте оценки и применяемых стандартах

2. Сделанные допущения и ограничивающие условия

3. Характеристика объекта оценки

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

5. Анализ состояния рынка недвижимости

6. Общие понятия оценки, подходы к оценке

6.1. Терминология

6.2. Подходы к оценке

6.3. Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов

6.4. Порядок проведения оценочных работ

7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

8. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости жилого помещения

9. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

10. Декларация качества оценки

11. Использованные материалы

Приложение № 1 – Карта месторасположения объекта оценки

Приложение № 2 – Фотографии объекта оценки

Приложение № 3 – Копии документов заказчика

Приложение № 4 – Копии документов оценщика

Таблица 4 – Структура отчета об оценке жилого помещения Сбербанк РФ

Форма и содержание отчета об оценке недвижимости (стр. 3 из 3)

Сопроводительное письмо
1.	Общие сведения
2.	Сведения об оценщике
3.	Допущения и ограничивающие условия
4.	Термины и определения
5.	Последовательность определения стоимости объекта оценки
6.	Характеристика местоположения объекта оценки
6.1	Социально экономическое положение области
6.2	Описание объекта оценки
7.	Общая характеристика здания
8.	Характеристика объекта оценки
9.	Статистика рынка жилой недвижимости
10.	Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке
11.	Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
12.	Вывод итоговой стоимости объекта оценки
13.	Определение ликвидационной стоимости
14.	Источники информации
15.	Подпись оценщика
16.	Перечень приложений
Приложение № 1
Приложение № 2 и т.д.

Таблица 5 – Структура отчета об оценке жилого помещения ВТБ-24

Сопроводительное письмо

1. Общие сведения

1.1. Основные факты и выводы

1.2. Задание на оценку

1.3. Сведения о заказчике оценки

1.4. Сведения об оценщике и исполнителе

1.5. Допущения и ограничивающие условия

1.6. Термины и определения

1.7. Основные этапы процесса оценки

2. Описание объекта оценки

2.1. Характеристика местоположения объекта оценки

2.2. Общая характеристика здания

2.3. Характеристика объекта оценки

2.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

3. Анализ рынка

3.1. Основные показатели социально-экономического развития области за …..

3.2. Анализ состояния рынка жилой недвижимости ….

4. Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке

5. Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

6. Вывод итоговой стоимости объекта оценки

7. Определение ликвидационной стоимости

8. Подпись оценщика

9. Источники информации

10. Перечень приложений

Приложение № 1 – Карта месторасположения объекта оценки

Приложение № 2 – Фотографии объекта оценки

Приложение № 3 – Копии документов заказчика

Приложение № 4 – Копии документов оценщика

Приложение 1

Задание на оценку

Иванова Ирина Ивановна

Паспорт серии ХХХХХХХХХ Выдан 1 отделом милиции г. Москвы 13.12.2000г.

Основание проведения оценки:	Договор № 111/09-Ф от 17.12.2009г.
№ отчёта:	№ 111/09-Ф
Заказчик:

Исполнитель: Наименование оценочной компании ООО «ОЦЕНКА» Юридический адрес 486953, г. Москва, ул.16 линия, д.35 Почтовый адрес 486953, г. Москва, ул.16 линия, д.98 ОГРН № 12568975333, дата присвоения 18.09.2003г. ИНН/КПП 585635986/855649853 Банковские реквизиты

в ОАО «Банк Москвы» г. Москва

к/с 6938520000000078 БИК 05897633

Контактные телефоны, e-mail (495) 778-98-354, факс 578-85-536 Сведения о страховании ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор ОСАО «PECO-Гарантия», страховой полис № 1 от 29.09.2009г. Срок действия договора (полиса): с 03 октября 2009 г. по 02 октября 2010 г. Лимит ответственности (страховая сумма) по договору (полису) страхования установлен в размере 5 000 000 рублей Сведения об оценщике: Оценщик 2 категории ХХХ ХХХХХХХХХХХ ХХХХХХХХХ Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

Диплом о высшем образовании с отличием ХХХХХ от 10 июля 2005 г. Экономист по специальности «Финансы и кредит». Специализация «Оценка собственности».

Свидетельство о повышении квалификации № ХХХХ от 24 мая 2008г.

Информация о членстве в СРО оценщиков НП «СМАОс», дата вступления ХХХХХХ. Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности Оценщика Застрахована ОСАО «PECO-Гарантия», страховой полис SYS1 от 04.06.2009 г., страховая сумма 300000 руб., срок действия полиса с 01.07.2009г. по 30.06.2010г. Стаж работы в оценочной деятельности 4 года 5 месяцев Объект оценки: Объект недвижимости Характеристика объекта оценки: Трехкомнатная квартира общей площадью 83,1 кв. м., жилой 53,1 кв. м., расположенная на шестом этаже тринадцатиэтажного дома по адресу ХХХХХХХХХХХХХХХХ Собственник: ХХХХХХХХХХХХХХХХ Право собственности: Свидетельства о государственной регистрации права от : ХХХХХХХХХХХХХХХ Балансовая стоимость объекта оценки Не состоит на балансе Ограничения и обременения: Не зарегистрировано Цель оценки: Для решения имущественных споров в судебном или добровольном порядке Вид определяемой стоимости: Рыночная Дата оценки: 17 декабря 2009 г. Период проведения работ по оценке: 17.12.2009-18.12.2009 гг. Форма отчёта, количество экземпляров: Письменная, два

Приложение 2

Описание объекта оценки

Таблица 1- Характеристика объекта оценки

Характеристика месторасположения здания
Показатель	Характеристика
Адрес
Административный округ
Локальные особенности расположения:
Качество обустройства двора
Экологическая обстановка
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км)	Школа
	Детский сад
	Отделение банка
	Предприятия службы быта
	Торговые предприятия
	Аптека
	Поликлиника
	Зона отдыха
Состояние прилегающей территории
Средняя стоимость 1 кв. м. квартир в данном районе
Физические характеристики здания
Год постройки
Общий физический износ, %
Консьерж
Домофон
Тип здания
Наличие подвала
Наличие чердака/мансарды
Наличие лифта
Наличие мусоропровода
Количество этажей
Материал стен
Материал перекрытий
Внешний вид фасада дома
Техническое обустройство
Состояние подъезда
Организованная стоянка личного а/т или подземные гаражи

Таблица 2 — Технического состояния здания

Показатель	Характеристика
Физический износ по результатам осмотра
Год проведения полного/частичного капитального ремонта здания
Состояние и характеристика перекрытий
Конструктивные характеристики наружной части фундамента (цоколя)
Наличие критериев физического износа фундамента (цоколя)
Наличие критериев физического износа наружных стен
Наличие критериев физического износа перекрытий

Таблица 3 –Подробное описание объекта оценки

Этаж расположения

Количество квартир на этаже

Площадь, кв. м: общая / жилая

Кол-во комнат, их площадь, кв. м

Площадь кухни, кв. м

Санузел

Высота потолков, м

Вспомогательные и подсобные помещения

Лоджия (балкон)

Вид из окон

Слаботочное обеспечение

Дополнительные системы безопасности

Состояние объекта (субъективная оценка)

Необходимость проведения ремонтных работ

Видимые дефекты внутренней отделки

Данные о перепланировке

Дополнительная существенная информация

Список использованной литературы

1. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд-во «МКС», 2007г.

2. Организация и методы оценки предприятия Под редакцией В.И.Кошкина – М. «ИКФ»Экмос», 2002.

3. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2007.

4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г №135-ФЗ с изменениями

5. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.

6. ФСО №1, №2, №3 утвержденные Минэкономразвития России 20.07.2007г.

[1] ФСО №3 утвержденный Минэкономразвития 20.07.2007г.

Источники

1. 
   Беспалов, Ю. Ф. Гражданский иск в уголовном судопроизводстве. Учебно-практическое пособие: моногр. / Ю.Ф. Беспалов, Д.В. Гордеюк. — М.: Проспект, 2015. — 176 c.
2. 
   Радько, Т. Н. Теория государства и права / Т.Н. Радько. — М.: Академический проект, 2005. — 720 c.
3. 
   Великородная, Л. И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации / Л.И. Великородная. — М.: Московская Финансово-Промышленная Академия, 2011. — 304 c.
4. Комаров, Сергей Александрович Теория государства и права. Гриф МО РФ / Комаров Сергей Александрович. — М.: Норма, 2016. — 148 c.
5. Прессман, Л.П. Кабинет литературы / Л.П. Прессман. — М.: Просвещение; Издание 2-е, доп., 2014. — 144 c.
Структура отчета об оценке недвижимого имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.