Стоит ли покупать апартаменты а не квартиру

Почему вам не стоит покупать апартаменты

Почему вам не стоит покупать апартаменты

В Москве строится множество апартаментных комплексов. Продавцы апартаментов делают упор на дешевизну: обещают, что разница в цене с квартирами — 15-25%. Но что стоит за этой экономией? Читайте эту статью до конца и вы поймете, чем апартаменты отличаются от квартир, и решите, стоит ли в это ввязываться.

В Москве строится множество апартаментных комплексов. Продавцы апартаментов делают упор на дешевизну: обещают, что разница в цене с квартирами — 15-25%. Но что стоит за этой экономией? Читайте эту статью до конца и вы поймете, чем апартаменты отличаются от квартир, и решите, стоит ли в это ввязываться.

Апартаменты появились как аналог квартир, но для тех, кому, по сути, квартиры и не нужны — жилье для пиджака. Пришел, переночевал, утром пошел на работу. Такой формат оправдан в «Москва-Сити» — к слову, там как раз первые апартаменты и появились. Но теперь апартаменты строят в разной ценовой категории и в разных местах. И пытаются продать как дешевый аналог жилья, нередко умалчивая о минусах.

Почему вообще застройщик продает апартаменты, а не квартиры? Некоторые апартаменты строят там, где должны были быть, например, офисы. Но из-за кризиса их стало строить невыгодно, и проекты пришлось переделывать. Но квартиры там делать не получилось — документы не те.

Люди клюют на низкие цены, но есть много причин, почему не стоит покупать апартаменты:

Апартаменты — это не жилье! Что бы вам ни говорила реклама и менеджеры в офисе продаж, это не то же самое, что квартира. Какие-то требования, которые предъявляются к жилью, могут не соблюдаться. Например, проблемы могут быть со звукоизоляцией и освещенностью.

Прописаться не получится. Только временная регистрация на 5 лет.

Налоги на апартаменты выше. Если на квартиры ставка — 0,1% от кадастровой стоимости, то на апарты — 0,5% или даже 2% (зависит от назначения здания — гостиничного оно типа или торгово-офисного, уточняйте этот момент в офисе продаж). При этом для квартир еще вычитают 20 кв. м, а у апартаментов такого послабления нет.

Ставка по ипотеке будет выше. Само псевдожилье дешевле, но по кредиту вы, скорее всего, переплатите.

Дороже и коммуналка. Она рассчитывается по тарифам для нежилых помещений. В среднем переплата будет 15-20% в месяц. Льгот на оплату услуг ЖКХ, как в квартирах, нет.

С детской инфраструктурой будут проблемы. К застройщикам апартаментов нет требований по открытию детских садов или школ. Так что максимум можно рассчитывать на небольшой частный детский сад. Во всех очередях вы будете в конце списка — ведь прописки у вас нет.

Ваши соседи могут вести в апартаментах бизнес, а не использовать как жилье. Или сдавать посуточно: апартаменты очень востребованы у инвесторов.

Нельзя получить налоговый вычет.

Апартаменты могут забрать за долги! В отличие от квартир.

Резюме: апартаменты подходят одиночкам, которым не нужна инфраструктура. И людям с высокими доходами, которых не смутят большие суммы в платёжках за коммуналку и немаленькие ежегодные налоги. Также это вариант, если у вас есть постоянная регистрация в другом месте — например, у родителей, но вы хотите начать жить отдельно и сэкономить на покупке собственного уголка.

Подписывайтесь на Urbanus — мы знаем все тонкости рынка недвижимости и расскажем вам, поможем правильно выбрать новостройку и подобрать вариант для разных целей: для собственного проживания или для инвестиций.

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+

Квартира или апартаменты: какое жилье выгоднее для покупки?

5 сентября 2019

Поделитесь с друзьями

Под апартаментами чаще привыкли понимать роскошную статусную недвижимость, со множеством положительных качеств. Особенно, если сравнивать их с квартирами. В чем отличия, преимущества и недостатки разных видов жилья, что лучше приобрести в России, а что является выгодным вложением в европейских странах – в материале обзора.

Отличия квартиры и апартаментов

Разница между апартаментами и квартирами в том, что первые — не часть жилого фонда и расположены в массивах площадей больших комплексов и центров. Квартиры же – основное понятие жилищного фонда не только в России, но и в Европе.

С законодательной точки зрения:

1. Квартира – это недвижимость, предназначенная для проживания человека или группы людей. Квартира – это площадь, находящаяся в строгом соответствии строительным нормам и правилам, правилами санитарии и пожарной безопасности.
2. Апартаменты как объект недвижимости законами России и ряда стран Европы никак не определены, либо определены размыто. При этом к апартаментам предъявляются конкретные требования:

• наличие не менее 2-х жилых комнат и кухни;
• жилая площадь более 40 квадратных метров (в России);
• студии 30 — 40 квадратов и выше (в Европе).

Сравним данные в таблице:

Квартира	Апартаменты
Площадь: мало влияет на статус	Площадь: не менее 40 кв. м.
Планировка: не менее одной комнаты	Планировка: минимум 2 жилых комнаты
Постоянное проживание: да	Постоянное проживание: да
Регистрация: постоянная либо временная	Регистрация: временная, не более 5 лет
Налог: обычный имущественный	Налог: повышенный
Состояние: любое	Состояние: улучшенный ремонт, повышенная комфортность
Инфраструктура: зависит от статуса дома и расположения	Инфраструктура: развитая
Уход и уборка: владелец	Уход и уборка: нанятый персонал
Фонд: жилая недвижимость	Фонд: коммерческая недвижимость

Плюсы и минусы разных видов недвижимого имущества

Вот в чем заключаются отличия, которые можно рассмотреть как достоинства и как недостатки.

Инфраструктура

• для апартаментов характерна развитая инфраструктура;
• могут находиться больших жилых комплексах, где есть отдельный бассейн, спортзал, ресторан и другие удобства;
• квартира с развитой инфраструктурой — чаще в старом фонде;
• новостройки обычно расположены на окраинах, в неразвитых или относительно новых районах города.

Ремонт и техническое оснащение

• для апартаментов характерна роскошь, дизайнерская планировка, наличие бытовой техники вплоть до систем «умного дома»;
• апартаменты сразу имеют презентабельный и готовый для жизни вид;
• квартиры – свобода для творчества. Там можно делать какой угодно ремонт, ставить любую технику или ничего не ставить;
• квартиры в жилом состоянии — только во вторичном фонде.

Стоимость и налоги

• стоимость апартаментов превышает стоимость квартиры с той же площадью на 20 — 30 %;
• налоги на апартаменты повышенные: 0,5 — 2 % кадастровой стоимости;
• апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, и коммунальные тарифы по ним выше;
• для квартир имущественный налог фиксированный и составляет 0,1 %;
• тарифы на коммунальные услуги устанавливаются как для жилой недвижимости.

Какую недвижимость лучше купить в России

В России приобретение апартаментов невыгодно. Причиной тому являются:

1. Законодательная база. Обязывает владельцев апартаментов выплачивать повышенные имущественные налоги до 2 % от кадастровой стоимости.
2. Стоимость. Если нормальную двухкомнатную квартиру (в среднем по регионам) можно будет купить на 3 миллиона, то стоимость апартаментов такой же площади может составлять 3,6 миллиона.
3. Услуги жилищно-коммунальных хозяйств. Для апартаментов они отличаются: тарифы повышены.

Квартиры для российских людей – привычное имущество, не вызывающее сомнений в его рентабельности:

• в случае недостатка средств правильнее оформить целевой или ипотечный кредит в надежном банке по приемлемой ставке и стать хозяином желанных метров;
• если речь идет о планах сдавать жилье, то квартира – безусловный фаворит;
• немалые средства за апартаменты выгоднее вложить в хороший и качественный ремонт даже самой безнадежной квартиры.

Что покупают за границей

Покупка апартаментов в европейской стране – выгодная инвестиция в будущее. В подавляющем большинстве случаев апартаменты приобретаются для сдачи в аренду туристам или приезжим, и вот почему:

• за сдачу апартаментов европейцы платят меньший налог на доходы, чем при сдаче квартиры;
• в Европе единый имущественный налог на квартиры и апартаменты: 2 % от кадастровой стоимости.

Итак, если задумываетесь об инвестиции в будущее или покупке жилья для личного пользования, располагаете свободными средствами и живете в России – лучше выбирать квартиры. Апартаменты требуют не только больших вложений и не сопоставимых с российской реальностью взносов за ЖКУ и налоги, но и нередко оформлены как гостиничные номера с соответствующим сервисом. Это крайне непригодно для постоянного семейного пребывания в них.

Поделитесь с друзьями:

Как выгодно рефинансировать кредит

Что такое дебетовая карта

Как рассчитать эффективную процентную ставку по кредиту

5 приложений для домашнего бюджета

Олег Сургучев

Я думаю проблема выбора между квартирами и апартаментами стала насущной в то время, когда появились в большом количестве комплексы и центры, имеющие у себя в распоряжении много свободной площади. В любом случае вопрос выбора между апартаментами и квартирами, как я считаю, не существенен для жителей небольших городов. Там, где нет подобного рода центров или они есть, но их крайне мало. А что касается, например, таких городов, как Москва или крупные города-миллионники, то там вопрос по ЖКУ стоит далеко не на первом месте! 🙂 Сама стоимость жилья, будь то квартира, будь то апартаменты, достигает заоблачных высот и доступна только состоятельным людям. Вопрос ипотеки я не рассматриваю, это отдельный момент. А те люди, кто способен приобрести квартиры или апартаменты в крупных городах на свои личные деньги не сильно обеспокоены вопросом ЖКХ, чтобы от этого испытывать большой дискомфорт, как я считаю. Но, в целом, материал выше мне был полезен, и особенно в том моменте, что налог на апартаменты повышенный, а на квартиру обычный имущественный. При таком раскладе, в любом случае, лучше уж покупать квартиру, если когда-либо будет возможность инвестировать в будущее!

Артём Сапожников

Ну я бы лично для себя покупал бы всё же квартиру. Ведь можно и четырёхкомнатную квартиру купить, удобную, комфортную, так называемую сталинку и она к апартаментам отношения иметь не будет. Сейчас в новостройках также есть отличные варианты квартир, зачем вообще нужно замарачиваться с апартаментами, если они стоят дороже, налоги выше, да ещё и считаются коммерческой недвижимостью? Мой выбор однозначен — квартира.

Олег Дмитриев

Однозначно лучше квартира с несколькими комнатами. Проблема в том, что если вы живете в апартаментах, то там меньше пространство для уединения, да и вообще жилищная площадь достаточно ограничена. Поэтому обычная квартира мне гораздо больше нравится.

Тихон Рукавицын

Не совсем понятно — если покупать жильё в России, как ты его ни называй — квартира или апартаменты, то по налогам разницы нет. Если для себя покупать, то нужно выбирать квартиру, чтобы она тебя устраивала по всем показателям, а если для сдачи в аренду, то лучше однокомнатную, на них спрос больше. А если покупать жильё за границей, то нужно ознакомиться с местными налогами, чтобы не попасть впросак и не платить лишние деньги.

Сергей Иванов

Лично мне больше по душе квартиры. По той простой причине, что в них обычно больше квадратура, есть стены, соответственно есть возможность уединиться в другой комнате, если живешь не один. В обычных апартаментах же такая возможность в большинстве случаев отсутствует.

Пётр Твердохлебов

Для себя, для проживания с семьёй, чтобы спокойно, в любви и согласии жить и растить детей, идеально подойдут хорошие апартаменты. Именно хорошие. А если есть свободные деньги, то можно купить парочку небольших квартир и сдавать их в аренду, для получения постоянного дохода. А для рекламы этих квартир смело можно использовать слова «апартаменты», поскольку людям нужно жильё для проживания, по принципу «заходи и живи», поэтому они не обращают особого внимания на такие мелочи, как вы называете свою квартиру — апартаменты или квартира. Для людей в нашей стране это никакой роли не играет.

Кирилл Максимов

Зависит от того, для каких нужд необходима недвижимость. Если для жизни одного человека — вполне достаточно апартаментов. Если же у вас семья, то лучше задуматься о приобретении квартиры, чтобы у каждого из членов семьи был свой уголок для уединения.

Ирина Смирнова

Квартира всегда, в любой стране, при любой власти у человека должна быть удобной, комфортабельной и уютной. Отдельным плюсом идёт локация и инфраструктура. И не важно как она называется — квартира или апартаменты, в принципе это одно и тоже, но на разных языках. Для нас ближе квартира, от самого этого слова веет чем-то домашним, мамиными пирогами и покоем.

Зоя Протасова

Скажу за себя — когда мы с мужем искали хороший вариант новой квартиры, то мы даже и не знали ни про какие апартаменты. Просто искали большую, светлую и тёплую квартиру, ближе к центру города. Один из ключевых критериев, на который мы сразу обращали внимание — пешая доступность школы и детского садика. Нашли подходящий вариант и купили. Живём и наслаждаемся жизнью.

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий

Апартаменты и квартира — в чем разница? Стоит ли покупать?

Текст: Саша Зайцева

Апарт-проекты, которых все больше и больше возводится в самых лакомых местах Москвы, будоражат воображение потенциальных покупателей. Они стоят заметно дешевле квартир с аналогичной локацией, но статуса жилья не имеют. Многих это пугает. Мы разобрали по полочкам, чем отличаются апарты от квартир, чтобы вы определились: покупать или нет.

Комплекс апартаментов Re:Form, фото — Татьяна Злыгостева.

Это не жилье

Апартаменты не имеют статуса жилой недвижимости. Обычно застройщик их оформляет как гостиничный комплекс, только вместо номеров – «квартиры» (берем в кавычках, так как юридически они таковыми не являются).

Почему они так делают?

Это дает возможность построить проект, который де-факто будет жилым, там, где это было бы или невозможно (например, земля имеет статус промышленной зоны) или слишком дорого (в центре каждая пядь на счету – а жилье ведь требует также строительства социальной инфраструктуры в нагрузку). А еще апартаменты требуют меньших расходов от застройщика для получения разрешительной документации. В итоге мы можем купить жилплощадь в престижном районе столицы по цене на 20-40% ниже.

Чем это грозит?

1. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию (сделать штамп в паспорте). Делается регистрация временная, до пяти лет (вкладыш в паспорт). Это дает право пользоваться всей инфраструктурой района наравне с «обычными» жителями (то есть записывать ребенка в детский сад или школу, посещать поликлиники, оформлять любые документы в местной администрации и т.п.). Единственное ущемление прав – невозможность голосовать на выборах (придется получать открепительное удостоверение) и получать пособия (которые полагаются только на социально незащищенные слои населения). Ну и то чувство «ущербности», которое нам транслирует советская традиция восхищаться людьми с московской пропиской. Если провести небольшую психологическую работу над собой, можно расслабиться и жить спокойно.
2. В апартаментах будут выше коммунальные платежи: здесь они рассчитываются по коммерческим нормативам. В среднем, вода в апартах стоит на 12% дороже, водоотведение – на 8%, тепло – на 25%, электричество – на 35%. Плюс каждый застройщик, создавая проект, может обеспечить его гостиничным сервисом – и тогда придется платить за горничных и ресепшн. Поэтому, если хотите сэкономить, выбирайте апартаменты с меньшим числом услуг.
3. У апартаментов более сложная система начисления налога на недвижимость: ставка составляет от 0,5% до 2% кадастровой стоимости объекта в год (для квартир – 0,1%). А еще у вас не получится воспользоваться государственными льготами на 20 квадратных метров, положенными владельцам квартир. И нельзя будет получить налоговый вычет за покупку такого «жилья». Но при этом кадастровая стоимость апартов – в среднем на 50% дешевле квартир с аналогичной локацией.

Ориентировочный размер годового налога на апартаменты площадью 40 квадратных метров будет 20 тысяч рублей, ежемесячный платеж за коммунальные услуги – 10-15 тысяч.

Это интересно

Апарт-проекты в основной массе своей – небольшие по общей площади строительства, имеют удачную локацию, оригинальную архитектуру, а иногда, если речь идет о проектах реновации, еще и крайне любопытную историю. Например, вы можете купить студию в здании старинной фабрики, где высота потолков может быть до 6 метров, а огромные окна создадут уникальную атмосферу. Можно сделать второй этаж и наслаждаться действительно оригинальным пространством.

Это удобно

На практике, некоторые апартаменты оказываются обеспечены инфраструктурой лучше, чем жилье: во-первых, они по определению строятся в уже обжитых районах, а во-вторых, здесь исключена ситуация, типичная в больших ЖК: пару домов построили и сдали, а детские сады и школы возведут в конце пятой очереди. Девелоперы апартаментов из кожи вон лезут, чтобы привлечь покупателей и в итоге апарт-проекты обычно имеют лучшее благоустройство, удобные лобби внизу вместо скучных подъездов, более просторные паркинги, а также разные «хохоряшки» вроде встроенных мини-библиотек, конференц-залов, фитнес-комплексов, детских центров и так далее.

Это современно

Большая часть апартаментов, исключая, пожалуй, элитные проекты в Москва-Сити, имеют очень небольшую «нарезку» (встречаются студии и в 15 «квадратов»), однако за счет своего расположения, гостиничного сервиса и камерности, они всегда будут привлекать покупателей. Застройщики стараются создать пространство, в котором было бы все для жизни. Можно прямо из квартиры спуститься в спорт-зал, завести ребенка на занятия, не выходя на улицу, или встретиться с деловым партнером в переговорной.

Прежде всего, апартаменты покупают молодые и активные, которые не хотят жить далеко от центра и тратить треть жизни на дорогу до офиса и обратно. Обычно это семьи без детей, студенты, предприниматели, творческие личности.

На втором месте – инвесторы, которые понимают, что вложения в апартаменты заметно ниже, чем в квартиры, а сдавать их можно по той же цене.

В последнее время апартаменты не боятся брать и обычные семьи с детьми: подчас удобнее жить с ребенком в центре города с временной пропиской, чем на окраине с постоянной. Особенно если оба родителя работают: так, по крайней мере, вечера семья будет проводить вместе. Главное — правильно купить квартиру в новостройке.

[1]

Покупка апартаментов: за и против

Треть новостроек, строящихся в Москве, приходится на апартаменты. Они всегда популярны у покупателей из-за более доступных цен – их стоимость может быть на 30% ниже, чем квартира равной площади в этом же районе. Возникает вопрос: чем же апартаменты отличаются от обычной квартиры, если застройщики готовы идти на такое снижение стоимости?

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

[3]

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Апартаменты: за и против

Последние несколько лет на рынке недвижимости регулярно появляются новые предложения о покупке загадочного имущества под названием апартаменты. Если за рубежом этот вид жилья «в ходу», то в России с апартаментами образовалась целая путаница, так как четкого определения им наши кодексы им не дают. IRR.ru расскажет о нюансах покупки и содержания такой недвижимости.

Напомним про разницу

Термины «апартаменты» и «квартира» значительно отличаются друг от друга по содержанию, хоть и оба подразумевают некое помещение.

Согласно «Жилищному кодексу» РФ, квартира — это отдельное помещение в доме, состоящее из одной или более комнат и вспомогательных помещений для удовлетворения нужд проживающих. Таким образом, квартире присуждается разъясненный юридический статус жилого помещения.

Положение апартаментов российское право не объясняет, хотя отчасти они попадают под официальные требования к жилым помещениям: они являются изолированными, признаются недвижимым имуществом и пригодны для проживания граждан на постоянной основе. Однако в списке видов жилых помещений апартаменты не значатся, а фактически относятся к коммерческой недвижимости. В этом заключается главное отличие двух типов жилья.

У продавцов апартаментов даже есть специальная уловка, чтобы заинтересовать покупателей. Изначально клиентам предлагается купить недвижимость при условии, что в дальнейшем они будут переведены в статус жилого помещения. Однако обещанное переоформление чаще всего не наступает, и люди остаются владельцами коммерческого жилья.

Продажа квартир / Вторичный рынок

Почему на апартаменты стоит обратить внимание

Такое жилье обладает рядом преимуществ перед обычными квартирами, из-за которых россияне готовы закрыть глаза на их недостатки.

Цена

Главный повод для покупки апартаментов — низкая цена. Их стоимость на 15-20% ниже среднерыночного ценника на квартиры с тем же метражом и того же расположения.

Например, в Москве цена двух комнатной квартиры площадью 47 кв.м. неподалеку от станции Петровско-Разумовская обойдется в 8 200 тыс. руб., а недвижимость в этом же районе метро размером 45 кв.м. в одном из апарт-комплексов предлагается за 6 500 тыс. руб.

Ценовой разрыв объясняется тем, что новый жилой микрорайон застройщик должен обеспечить необходимой инфраструктурой: школами, садами, магазинами. К апартаментам эти условия не относятся, значит, и конечная цена жилья без дополнительных затрат на социальное обустройство будет ниже.

[2]

Бизнес

Апартаменты скупаются предпринимателями для дальнейшей сдачи в аренду. При этом, по мнению специалистов, доходность от инвестиций в апартаменты на 5-7% выше, чем при инвестировании в обычные квартиры.

Формат и расположение

Изначально под апартаменты переделывали производственные площади: старые предприятия и фабрики в центре города. И только спустя годы стали отстраиваться целые комплексы. Апартаменты — нетривиальное жилье, зачастую созданное в исторических зданиях необычной планировки. Такую обстановку любят творческие люди, для них это способ найти уникальное место для обитания и вдохновения. Новая недвижимость этого типа тоже отличается интересным дизайном, хотя есть и стандартные «квартирные» постройки.

4 повода отказаться от апартаментов

Недостатки имеют решающее значение в борьбе между квартирами и апартаментами. Итак, почему не стоит покупать коммерческую недвижимость для жизни.

Регистрация

А точнее ее отсутствие. Прописаться в апартаментах на «постоянку» не получится, потому что это коммерческая недвижимость. За этим следует лишение многих социальных гарантий вроде посещения детского садика, школы и больниц поблизости. Так что семейным этот вариант жилья категорически не подходит.

Инфраструктура

Покупая апартаменты в новом районе, нужно быть готовым к тому, что инфраструктура вокруг будет бедная, так как строители подобных комплексов не обязаны обеспечивать жителей остальными важными для комфортной жизни объектами.

Отдавать в казну за апартаменты придется намного больше, чем за квартиру. Так как они относятся к коммерческой недвижимости, то налоговые льготы владельцы применять не имеют права, а ставка составляет 0,5-2% (для квартир 0,1-2%).

Для наглядности, налог на квартиру в одном из ЖК размером 46 кв.м. с учетом вычета и стоимости 170 тыс.руб./кв.м. составит 4 420 руб. А для аналогичных апартаментов в этом же комплексе стоимостью 70 тыс.руб./кв.м. он будет равняться 16 100 руб. Это значение в 3,6 раза больше налога на квартиру.

Коммуналка

Придется потратиться и на услуги ЖКХ. Для коммерческой недвижимости предусмотрены более высокие тарифы, чем для жилых помещений.

Например, вода для апартаментов стоит на 10-15% дороже, электричество — на 25-30%, отопление — на 20-25%. Если владелец 2-х комнатной квартиры площадью 60 кв.м. отдаст за коммуналку около 5 тыс. руб., то за апартаменты придется заплатить 9-10 тыс. руб.

Стоит ли покупать апартаменты для сдачи в аренду?

Строительные компании всё чаще продают апартаменты. Мы попросили инвестиционного консультанта и популярного YouTube-блогера «Экономист на час» Рами Зайцмана рассказать, чем апартаменты отличаются от квартиры-студии и может ли такой тип недвижимости приносить доход.

Что из себя представляют апартаменты?

Апартаменты — это коммерческая недвижимость, соответственно, там нельзя прописаться. Но в них можно проживать и оформить временную регистрацию. Средний метраж апартаментов составляет 30–40 квадратных метров.

Инфраструктура — это первое, что отличает апарт-отель или жилой комплекс, в котором находятся апартаменты, от прочей недвижимости. На первом этаже обычно есть всё, что может потребоваться: и отделение банка, и ресторан, и фитнес-центр, и аптека, которые работают круглосуточно. Электрик и сантехник при необходимости не будут идти к вам два дня. Если что-то сломается или засорится, они придут в течение часа.

Как правило, на момент продажи апартаменты укомплектованы мебелью и техникой. Года два назад они продавались только с дизайнерским ремонтом, включая картины на стене, чтобы в апартаментах можно было жить сразу после покупки. Сегодня уже появилась возможность купить их только с чистовой отделкой. Разница в цене при этом символическая, поэтому покупатели часто выбирают все-таки вариант с меблировкой.

Так как апартаменты не относятся к жилому фонду, коммунальные платежи здесь дороже на 30%. Они окупаются за счёт дополнительных услуг управляющей компании, которой мы обычно платим за воду, свет и прочее. Владельцам апартаментов она предоставляет также различного рода услуги консьерж-сервиса. Это удобно, потому что чаще такой тип недвижимости приобретают люди, которые планируют сдавать ее туристам, либо те, кто привык к комфортному гостиничному проживанию.

Сколько можно заработать?

Доход, который можно получать от сдачи апартаментов в аренду, перекрывает высокую стоимость коммуналки. Апартаменты находятся в центре города. Сам по себе апарт-отель тоже является центром инфраструктуры, поэтому сдаются апартаменты дороже студии, однокомнатной квартиры или евродвушки.

Говоря о клиентах, стоит отметить, что в основном это люди, которые приезжают в длительные командировки, например топ-менеджеры крупных иностранных или региональных компаний. Им удобнее жить не в гостиницах, а снимать жильё, чтобы была возможность готовить еду. В апартаментах для этого как раз есть кухня. Также в них предусмотрена уборка квартиры со сменой постельного белья и тот сервис, который типичен для отелей.

В мае и июне апартаменты могут арендовать абитуриенты с родителями. Но чаще всего это всё-таки туристы, которые приезжают большими группами. Апарт-отели в Москве и Санкт-Петербурге в туристический сезон на 80% заселены китайцами.

Стоимость аренды варьируется в зависимости от месяца и срока проживания. Долгосрочная аренда дешевле, а в пиковое время апартаменты сдаются дороже, чем в обычное. В центре Санкт-Петербурга они арендуются примерно за 60 тыс. рублей в месяц. В Москве цены могут колебаться от 60 тыс. до 120 тыс. и даже выше.

Поиск клиента

Обычно владелец либо нанимает риэлтора, либо сам ищет клиента и подписывает с ним договор, а затем самостоятельно следит за тем, чтобы жильё не разнесли и не поселили туда 50 цыган с лошадью. Собственник апартаментов также имеет возможность заключить договор с управляющей компанией, и тогда она будет заселять туда людей, обслуживать их как в гостинице и следить за сохранностью жилья. Комиссия за это составляет не более 20% (как правило, 10–15%).

• получать деньги за каждый месяц, который квартира сдаётся, но за вычетом комиссии управляющей компании, то есть всего около 80% дохода;
• получать 50–60% дохода, но круглый год.

Кому-то выгоднее первый вариант, кому-то — второй, всё индивидуально.

Инвестиционная привлекательность

В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани и других больших городах осталось очень мало мест для постройки жилой недвижимости, а вот под коммерческую площади есть. Купить строящиеся апартаменты в центре Санкт-Петербурга, прямо на Невском проспекте, можно примерно за 3,4 млн рублей. Когда апарт-отель достроится, они будут стоить 6–7 млн. рублей. В Москве цены начинаются в среднем от 6 млн и выше. Есть варианты дешевле, но они будут дальше от центра.

Если брать один и тот же район, то сдавать в аренду апартаменты будет прибыльнее, чем квартиру. Например, мы тратим условно 3,4 млн рублей и начинаем сдавать апартаменты ежемесячно за 60 тысяч. Аренда вернёт нам вложенные средства примерно через пять лет, а после начнёт приносить чистый доход.

Конечно, как и любая недвижимость, апартаменты — сами по себе актив. Если покупать их на этапе строительства, то позже можно будет заработать, продав их дороже. Но россияне ещё не привыкли к обращению с такой недвижимостью, поэтому искать покупателя придётся дольше, чем в случае продажи стандартного жилья. Так что пока квартира — это более ликвидный инструмент, но лет через пять всё поменяется.

Источники

1. 
   Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс. В 3-х томах. Том 3 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 696 c.
2. 
   Каландаришвили, З. Н. Актуальные проблемы правовой культуры российской молодежи / З.Н. Каландаришвили. — М.: ИВЭСЭП, Знание, 2009. — 172 c.
3. 
   Жан, Мишель Ламбер Маленький судья / Жан Мишель Ламбер. — М.: Прогресс, 2016. — 352 c.
4. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2011. — 128 c.
5. Веденин, Н.Н. Земельное право; М.: Юриспруденция; Издание 4-е, перераб. и доп., 2012. — 192 c.
Стоит ли покупать апартаменты а не квартиру
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.