Снижение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

Верховный суд разъяснил, как уменьшить кадастровую стоимость

В 2017 году кадастровую стоимость оспаривают почти на 25% чаще, по сравнению с предыдущим годом, и в 97% случаев заявления удовлетворяются. Такую судебную статистику привел в начале 2018 года Верховный суд. Налог на недвижимость с 2015–2016 значительно вырос, потому что его начали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объекта. Но если она выше рыночной цены – это повод её пересмотреть и снизить размер налога. Кадастровая стоимость жилых объектов (квартир, домов) обычно соответствует рыночной, говорит руководитель практики недвижимости и строительства юрфирмы Клифф Клифф Федеральный рейтинг III группа Налоговое право и налоговые споры IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство 28 место По размеру выручки на юриста 16-18 место По количеству юристов 41 место По размеру выручки × Анжела Полторак. По её наблюдениям, если говорить о коммерческой недвижимости и земле под ней в городе Москве, более чем в половине случаев кадастровая стоимость завышается.

Это выгодно городу, потому что налог является региональным, но невыгодно предпринимателям, которые идут оспаривать данные оценок.

До Верховного суда дошли девять компаний, которые обжаловали установление кадастровой стоимости своих объектов, по сути, «задним числом». Повышением налогов на недвижимость были недовольны НПО «Центр», НПО «Технология-Центр», НПО «Технология-Запад», НПО «Технология», НПО «Запад», «Московский шёлк», «Перевал», НПО «Технология-Восток», «Бизнес-Центр Замоскворечье». В конце 2016 года, а именно 26 декабря, правительство Москвы утвердило постановление № 937-ПП, которое изменило кадастровую стоимость за весь предыдущий 2016 год. Представитель департамента городского имущества объяснял это технической ошибкой Росреестра. Из-за неё элитные офисные и торговые объекты в центре столицы (например, ТЦ «Европейский» или «Наутилус» на Лубянской площади) учитывались как социальные объекты или объекты неизвестного назначения, а их кадастровая стоимость была занижена во много раз и составляла 18 000 руб. за 1 кв. м, сообщали «Ведомости». Власти «спохватились» и скорректировали показатели за 2016 год 26 декабря. Например, кадастровая стоимость ТЦ «Европейский» поднялась с 3 до 24 млрд руб., что увеличило налог на 277 млн руб. в 2016 году, говорит представитель компаний, управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

Девять компаний решили обжаловать в суде постановление № 937-ПП 26 декабря 2016 года, установившее кадастровую стоимость за 2016 год. Но Моcгорсуд отказался рассматривать их заявление, потому что счел, что права компаний не нарушены. Дело в том, что декабрьский акт вскоре перестал действовать, потому что вступил в силу ноябрьский, который установил кадастровую стоимость на 2017 год (постановление № 790-ПП от 29 ноября 2016 года).

Иного мнения оказался Верховный суд. Он обратил внимание, что декабрьское постановление увеличило налог на имущество компаний за 2016 год, а камеральная налоговая проверка выявила занижение налоговой базы. Таким образом, декабрьское постановление затрагивает права истцов, а суд напрасно отказался рассматривать их требования. Что касается ноябрьского постановления, оно устанавливает кадастровую стоимость на другой период (2017 год), поэтому не имеет отношения к предмету иска, следует из определения № 5-КП 8-159.

Мосгорсуд отказал по формальным основаниям. Но у компаний не было другой возможности оспорить кадастровую стоимость. Пивоварчик, представляющий интересы компаний, доволен решением Верховного суда. По его словам, оппоненты стали говорить, что взяли кадастровую стоимость из решения комиссии, но Верховный суд напомнил о постановлении правительства Москвы и указал, что оно нарушает права истцов. В то же время решение ВС исключительно процессуальное, он не касался сути спора. Поэтому последнее слово остается за Мосгорсудом, куда дело направилось на пересмотр. Если посмотреть на арбитражную практику по спорам вокруг постановления от 26 декабря 2016 года, она складывается не в пользу налогоплательщиков, говорит партнер юрфирмы Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг II группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов.

Арбитражная практика складывается так, что суды допускают пересмотр кадастровой стоимости. Они отклоняют ссылки на ст. 5 Налогового кодекса, которая запрещает ухудшать положение налогоплательщика с обратной силой.

НДС и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. Довольно часто туда включают налог на добавленную стоимость, говорит Полторак из «Клиффа». Но рассчитывать кадастровую стоимость с учетом НДС незаконно, если собственник хочет дальше его использовать, а не продавать. Такое разъяснение сделал недавно Верховный суд в деле № 5-КГ18-96. В нем ООО «Аксиома» оспаривало кадастровую стоимость торгового центра на окраине Москвы, которая составляла 275,2 млн руб. Компания настаивала, что НДС нужно исключить и тогда получится 233,2 млн. Мосгорсуд отклонил требования «Аксиомы». По его мнению, налог необходимо учесть, потому что рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой можно продать объект. В этом случае НДС будет в неё включен. И это не означает двойного налогообложения, посчитал Мосгорсуд. Налог на имущество платят, когда пользуются объектом, а налог на добавленную стоимость начисляется в случае реализации.

НДС действительно уплачивается в случае продажи, но не тогда, когда недвижимость продолжают использовать, напомнил Верховный суд. А значит, учитывать НДС в кадастровой стоимости неправомерно и не основано на законе. Дело направилось на пересмотр.

НДС надо исключать из кадастровой стоимости, если недвижимость не хотят продавать, решил Верховный суд.

Верховный суд приходил к подобному выводу еще в феврале 2018 года (определение № 5-КГ17-258), но Мосгорсуд по-прежнему отказывается уменьшать кадастровую стоимость на сумму налога, утверждает старший юрист «Содружества земельных юристов» Ксения Сочеева. По её словам, судьи МГС понимают февральскую позицию ВС так: «Вывод судебной экспертизы в деле оспаривания кадастровой стоимости не должен содержать в себе фраз «с учетом НДС» или «без учета НДС». Шаматонов опасается, что судебные эксперты будут по-прежнему учитывать налог, но не будут упоминать о нем в заключении. «Но ВС четко дал понять: решение отменят, если будет доказано, что НДС включён в кадастровую стоимость», – подытоживает Шаматонов.

Когда есть смысл звать юристов

Кадастровая стоимость редко до копейки совпадает с рыночной, поэтому, формально говоря, легко добиться её пересмотра, но это не всегда выгодно, говорит Сочеева. Поэтому сначала юристы рекомендуют заказать первичный аудит (экспресс-оценку) объекта недвижимости. Есть смысл браться за дело при шансе снизить стоимость хотя бы на 20%, говорит исполнительный директор Heads Consulting Никита Куликов. Также он рекомендует оспаривать кадастровую стоимость дорогих объектов, когда экономия сможет перекрыть затраты на оценщиков. Компенсировать судебные расходы, скорее всего, не получится, поэтому надо быть готовым оплатить не только дорогостоящий досудебный отчет, но и судебную экспертизу, предупреждает Сочеева. По словам Куликова, одна оценка без сопровождения в суде обходится в 80 000–100 000 руб.

Оспорить кадастровую стоимость можно в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (создаются при Росреестре) и в суде. Граждане могут сразу идти в суд, но для организаций досудебный этап обязателен. В Москве он чаще всего формальный, поскольку Комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, делится наблюдениями Полторак. По её словам, суд, как правило, подходит к делу более детально и обоснованно.

Главный недостаток определения кадастровой стоимости в том, что она слишком субъективна и относительна, жалуется Полторак. Такие понятия, как «рыночная стоимость», сложно поддаются точному анализу, объясняет она. Один объект может стоить по-разному при затратном, сравнительном и доходном методе оценки, подтверждает Куликов.

Исход дела зависит от эксперта, и его достаточно сложно предугадать. Нередко он называет цифру меньше, чем изначально просил заказчик. Наоборот тоже часто бывает.

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости

Снизить налоговые выплаты на недвижимость в 2019 году стало выгоднее. Дело в том, что в августе 2018 года был принят Федеральный закон № 334-ФЗ. Согласно этому документу, собственник имеет право вернуть переплату по налогам не только за последний налоговый период (год), но с момента принятия значения, которое было оспорено. Таким образом удастся получить возврат переплаченных налогов максимум за 3 года.

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости показывает, что затягивать с началом процедуры не стоит. Дело в том, что рассмотрение дела при судебном разбирательстве может затянуться на 2-3 месяца и даже дольше. Если учесть, что зачастую документы возвращают из-за наличия ошибок или неполного комплекта, то чем раньше начать оспаривание кадастровой стоимости (КС), тем выше шансы, что вы успеете сэкономить максимальную сумму.

Законодательные акты, регулирующие оспаривание кадастровой стоимости:

• Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ;
• Федеральный закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ;
• статьи Налогового кодекса РФ (№ 15, 52, 72, 378.2, 391, 403 и др.).

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости: на какую сумму удастся уменьшить налог?

Статистика показывает, что комиссии при Росреестре работают более строго, чем суды. За 2018 год комиссии рассмотрели более 73 тысяч заявлений и приняли 30 тысяч положительных решений. В суд поступило более 13 тысяч обращений, 7 тысяч удовлетворены, а 5,8 тысяч все еще находятся на стадии рассмотрения. Отрицательное решение получили лишь 800 заявителей.

Что касается результатов, то они также более оптимистичные для обратившихся в суд. Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости показывает, что в суде суммарное снижение кадастровой стоимости на каждый объект составило 40,5 млн рублей.

Когда имеет смысл начинать снижение кадастровой стоимости?

Процедура оспаривания КС, особенно если речь идет о судебном разбирательстве, дорогостоящая. Придется рассчитывать на следующие траты:

Практика по снижению кадастровой стоимости нашей компании показывает, что начинать процедуру стоит, только если разница между кадастровой и рыночной ценой превышает 30-40%. В каждом случае расчеты будут производиться индивидуально. Когда наши эксперты оценивают перспективность оспаривания КС, в расчет берется:

• время, которое прошло с последнего государственного оценивания;
• сумма уплаченных налогов;
• сроки до следующей переоценки КС.

Если выгода от процедуры превышает затраты, то оспаривание имеет смысл. Если нет, рекомендуем подождать: возможно, в ближайшее время будут внесены законодательные изменения, которые позволят больше выгадать от снижения кадастровой стоимости.

Куда лучше будет обратиться для снижения кадастровой стоимости?

Как показывает практика снижения кадастровой стоимости недвижимости, выбор инстанции, в которую стоит обратиться, будет зависеть от целей и возможностей собственника объекта. Сразу отметим, что и физические, и юридические лица вправе сами принимать решение, куда подавать документы.

1. Вы хотите снизить налог на недвижимость быстро и с минимальными затратами. Тогда вам стоит выбрать комиссию при Росреестре. Рассмотрение дела здесь занимает до 30 дней. Придется заказать отчет у независимого оценщика, однако трат на государственную пошлину не будет, а при наличии свободного времени можно обойтись без услуг адвоката, ограничившись консультацией.

Минус такого решения заключается в том, что комиссии рассматривают большой поток дел и не подходят к ним индивидуально. Как правило, в комиссиях без помощи юристов удается добиться уменьшения КС на 30-40%, иногда даже меньше. При этом большой процент дел просто отклоняется.

2. Вас интересует результат, и вы готовы к продолжительному процессу, если он принесет максимальную выгоду. Тогда вам стоит обратиться к юристам и подать иск в суд. Отметим, что обратиться в суд вы сможете и в случае, если вам откажет комиссия. Судебное разбирательство займет от двух месяцев, придется уплатить пошлину. Практика по снижению кадастровой стоимости показывает, что услуги юристов окупаются большим понижением КС и возможностью получить возмещение судебных расходов по делу.

Реальные случаи оспаривания кадастровой стоимости

Основная проблема, которая вызывает расхождения между государственной кадастровой оценкой и независимой экспертизой оценщика, — массовые методы оценивания. Государственный оценщик не имеет возможности осмотреть помещение или тратить время на глубокий анализ окружения и ситуации на рынке. Разрабатываются коэффициенты, на которые умножается площадь объекта, также принимается во внимание целевое назначение. А вот состояние ремонта, инфраструктура, удобство подъезда и другие факторы во внимание не принимаются.

[3]

Независимый оценщик действует более гибко и выбирает среди трех подходов (сравнительного, затратного и доходного) те, которые наилучшим образом подходят для проведения экспертизы. В итоге результат получается более объективным и, как правило, существенно ниже.

Вот несколько случаев из практики оспаривания кадастровой стоимости недвижимости от юристов Smart Choice:

• К нам обратился владелец складских помещений в центре Москвы, недовольный существенным увеличением налога на недвижимость. Отчет независимого эксперта показал разницу с кадастровой стоимостью в 2,1 раза. Было решено обратиться сразу в суд. В итоге кадастровую стоимость удалось снизить с 31 059 000 рублей до 16 553 000 рублей, а также вернуть переплату по налогам.
• При проведении государственного оценивания была допущена ошибка: у участка неверно указали вид разрешенного использования. Обращение в комиссию с отчетом о рыночной стоимости позволило уменьшить налог на 67%. Рассмотрение дела заняло один месяц.
• Кадастровая стоимость административно-бытового комплекса составила 167 290 000 рублей. При этом государственный оценщик не учел аварийное состояние здания. По результатам судебного разбирательства нам удалось снизить КС до 54 300 000 рублей. Рассмотрение дела (с учетом отказа от комиссии при Росреестре) заняло 4,5 месяца.

Остались вопросы? На них с удовольствием ответят наши эксперты! Запишитесь на консультацию, чтобы рассчитать вашу выгоду от снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка и объекта недвижимости.

В практике КФ ПРЕЦЕДЕНТ большую долю судебных процессов занимают дела по изменению кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости.

Напомню, что с 1 января 2015 года налог на недвижимое имущество взимается исходя из кадастровой стоимости таких объектов.

Аналитический материал по вопросам начисления налогов читайте в нашей статье «Способы уменьшить налог на недвижимость»

Процедура уменьшения кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости

• Процедура изменения кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости начинается с анализа, предоставленных заказчиком документов и информации. Необходимо оценить потенциальный размер снижения кадастровой стоимости и выгоду заказчика от ее уменьшения.
• Далее необходимо заказать отчеты об оценке земли или недвижимости.
• Административная процедура оспаривания кадастровой стоимости через Межведомственную комиссию — для юридических лиц она обязательна. Однако, ничто не мешает и физическим лицам обратиться в данную комиссию за оспариванием стоимости своих объектов недвижимости. В нашей компании сформирована практически 100%-ная положительная практика по установлению кадастровой цены в виде рыночной через комиссию.
• Судебное оспаривание в случае получения отказа от межведомственной комиссии и утверждение рыночной стоимости объектов недвижимости через решение суда.
• Далее следует внесение изменений в документы государственного кадастра недвижимости и обращение в налоговую.

Ниже мы привели реальный пример из нашей практики, в котором описали «от и до» процесс оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке.

Для кого актуальна услуга по уменьшению кадастровой оценки?

Для любого собственника объекта недвижимого имущества и земельного участка, независимо от категории или разрешенного использования.

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются:

• все налоги на недвижимое имущество, как для физических лиц, так и для юридических,
• арендная плата за муниципальное или государственное недвижимое имущество,
• выкупная цена земли и объектов недвижимости.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость земли или объектов недвижимости?

1. Выбудете платить налог на имущество в меньшем размере.
2. Налог на доходы при продаже недвижимости может быть снижен или равняться нулю.
3. Вам придется заплатить меньшую выкупную цену или вы экономите на аренде муниципальной или государственной земли и недвижимости.

ВАЖНО: Напомню, что выкупная цена земельного участка под зданием, строением, сооружением рассчитывается в процентном соотношении от его кадастровой цены.На текущий момент, этот процент менее 30 % (в зависимости от категории), а с 2019 года выкупная цена будет составлять 100% кадастровой цены.

С какого момента уменьшается кадастровая стоимость?

Напомним, что закон говорит нам, что начиная с 22.07.2014, то есть с момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление опересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Так что имеет смысл начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости своего объекта недвижимости или земельного участка как можно раньше!

Реальный пример из практики по уменьшению кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 45284 м.кв. в одном из районов Нижегородской области составила 49 млн. рублей. Была подготовлена оценка независимого эксперта о рыночной стоимости участка на дату внесения сведений о кадастровой стоимости. Такая оценка приблизительно в 4 раза отличалась в сторону уменьшения от кадастровой стоимости земли и нарушала права Заказчика как плательщика земельного налога.

В результате было принято решение об изменении кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

Спустя несколько месяцев заказчик получил решение суда об установлении рыночной стоимости земельного участка и обязании органов кадастрового учета внести соответствующие изменения.

В результате судебного обжалования кадастровой оценки земельного участка, оценочная стоимость земельного участка сократилась с 49 984 932 рублей до 12 543 700 рублей, то есть в 4 раза! Соответственно, в 4 раза снизилось и налоговое бремя заказчика.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: судебная практика

Судебная практика свидетельствует о том, что одним из самых популярных видов споров, касающихся вопросов земли и ее использования, является пересмотр кадастровой стоимости земельных участков. Это связано с тем, что размер и земельного налога, и платы за аренду земли, и выкупная стоимость исчисляется исходя именно из кадастровой стоимости. Чаще всего ее стоимость не соответствует рыночной и является чрезмерно завышенной.

• наличия удобных подъездов;
• значимости расположенных на оцениваемых участках объектов недвижимости;
• установления ограничений на ведение какой-либо деятельности на объекте;
• истории объекта в правовом поле, наличие необходимых документов.

Также стоимость объекта может завышаться из-за ошибочного определения его назначения. В любом случае неверный расчет кадастровой стоимости земли может закончиться финансовыми потерями, исчисляемыми миллионами для лиц, которые обладают правами на нее или, вообще, заблокировать некоторые из вариантов использования земельных участков. Чтобы защитить себя от такого развития событий, правообладателям стоит как можно скорее после определения несправедливой стоимости предпринимать меры по ее обжалованию и снижению.

Совет: учитывая то, что уменьшенная цена на земельный участок будет влиять на будущие периоды расчета земельного налога или платы за аренду, затягивать с пересмотром дела не следует. Лучше начинать процесс в первой половине года, чтобы к концу периода решение суда уже было на руках и смогло повлиять на изменение ставок. Если иск удовлетворяется в начале года, когда все платежи уже установлены, то получить выгоду от снижения можно будет только через год.

Судебная практика: прошлое и настоящее

Своего пика проблема достигла в 2007 году, когда практически во всех российских регионах прошла государственная оценка земельных участков и ее результаты стали неожиданными для многих. В некоторых областях стоимость земли выросла в десятки раз. Объяснялось все очень просто, с помощью увеличения стоимости объекта местные власти стремились наполнить бюджет, так как большая часть налога на землю остаётся в местных бюджетах. В результате этих действий судебные органы были завалены внушительным количеством исков землевладельцев, требующих пересмотра стоимости, так как многие из них оказались под угрозой разорения. Судебная практика тех лет свидетельствует о том, что защитить свои интересы, выиграть дело и добиться снижения стоимости удавалось немногим. Как правило, суд вставал на сторону государственных оценщиков.

Возможность справедливо разрешить этот сложный вопрос появилась с принятием Постановления ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11, где были определены основные законодательные позиции, положительные для лиц, пользующихся земельным участком. В частности, в этом документе предусмотрели возможность оспаривания рассчитанной кадастровой стоимости в судах, провели прямую связь между справедливой рыночной стоимостью и кадастровой, внеся изменения в ГКН, защитили права пользователей землей. Только после принятия этого документа региональная судебная практика стала проходить по более-менее похожему сценарию, как и в случаях, когда рассматриваются семейные дела или другие распространённые споры.

Прошедшая в 2012–2013 годах очередная государственная кадастровая переоценка и изданные по ее результатам акты говорят о том, что местные органы власти пока не готовы входить в положение землепользователей в вопросе снижения налогового и прочего финансового бремени. Поэтому сейчас, так же, как и в прошлые годы, первостепенной задачей для владельцев земельных участков и прочих лиц, имеющих право пользования этим ресурсом, является оспаривание действий муниципалитета и уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. А уже последующие действия будут направлены на пересмотр размера налога или платежа за аренду земли.

Основания для снижения стоимости

На основании действующего на сегодняшний день законодательства РФ право на снижение цены земельного участка наступает, если:

[1]

• при проведении кадастровой оценки использовались недостоверная информация об объекте;
• на дату, когда проводилась кадастровая оценка объекта, являющегося предметом спора, была установлена его рыночная стоимость.

Методы оспаривания

Прежде чем начинать судебный процесс об оспаривании кадастровой стоимости, землепользователю можно обратиться с заявлением в Комиссию по решению споров об итогах проведения кадастровой оценки. Существование таких структур определено Законом РФ «Об оценочной деятельности», принятом еще в 2011 году.

Административный порядок оспаривания споров был принят, чтобы разгрузить суды от заваливающих их исков. В работе Комиссии есть ряд преимуществ:

• отсутствие обязательной уплаты госпошлины;
• более короткие сроки рассмотрения заявки;
• дополнительная возможность обжаловать решение в судебной инстанции.

Если комиссия не найдет причин для пересмотра кадастровой стоимости, заявитель имеет все права обратиться с претензией в судебные инстанции. Также землепользователь может подавать иск в суд сразу, без обращения в комиссию по пересмотру результатов оценки.

Эта категория исков относится к судам общей юрисдикции, и подлежит решению в областных, краевых или верховных судах Республик. Дела, касающиеся установления справедливой стоимости земельных участков, подлежат рассмотрению в исковом, а не публичном порядке, и поэтому в соответствии с позицией ВАС не требуют оспаривания действий государственных оценщиков, повлекших за собой нарушение прав. Стороне, подающей исковое заявление, необходимо указать конкретное требование о приведении кадастровой стоимости земельного участка к реальной рыночной стоимости.

Истцами в этих спорах могут выступать лица (физические, юридические), имеющие законные права на использование земельных участков, владения ими. Ответчиком в спорах выступает орган, на которого возложена обязанность проведения кадастровой оценки – Росреестр. Из-за того, что часть функций этой организации была возложена на Федеральную кадастровую палату Росреестра, время от времени возникают затруднения в определении структуры, которой следует предъявлять претензию.

Обзор судебной практики свидетельствует, что чаще всего ответчиком по делу выступает именно Росреестр в соответствующем регионе.

Согласно ст. 131 ГПК РФ истцу в подаваемом заявлении следует как можно подробней указать, почему стоимость земельного участка, указанная в кадастре не отвечает действительности, где были нарушены интересы землепользователя и права, а также, в случае обращения в Комиссию, причину несогласия с ее решением. Так же нужно документально подтвердить указанные в заявлении факты. Кроме того, согласно ст.132 ГПК истцу необходимо подготовить следующие документы:

• Копии исковых заявлений для каждого из участников процесса;
• Документы, подтверждающие претензионные требования и их копии для каждого участника;
• Квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины. На сегодняшний день ее размер составляет 300 рублей. Если земельных участков несколько, то пошлина уплачивается за каждый.

Лицо, по отношению к которому предъявляется иск, вправе не согласиться с выдвигаемыми претензиями и потребовать проведения независимой оценки земли.

Особенности судебной практики

Судебное разбирательство по вопросам уменьшения стоимости земельных участков подразумевает наличие подготовительных этапов, которые состоят из:

1. Обращения в организацию по проведению оценки с просьбой подготовить отчет о рыночной стоимости объекта спора. Оценщики еще до заключения договора и проведения работ на основании имеющихся данных могут составить для вас первичный отчет, оценивающий перспективность дела и шансы на уменьшение стоимости. Заказанная землепользователем независимая экспертиза будет отличаться от той, что проводят государственные оценщики более глубоким подходом и анализом. При подготовке заключения будут учитываться особенности каждого конкретного участка, которые оказывают прямое влияние на его стоимость, бухгалтерские документы, свидетельствующие о его доходности или убыточности, прочие показатели.
2. Обращения непосредственно в комиссию или суд с заявлением и начала судебной практики.

Совет: не стоит начинать заниматься оспариванием стоимости участка самостоятельно, если вы не являетесь профессионалом в этой области. Процесс оспаривания кадастровой стоимости земли может показаться несложной только при поверхностном ее изучении. На самом деле в юридической практике эта категория дел относится к такой, которая требует основательной глубокой подготовки и знаний. Для достижения желаемого результата следует в совершенстве разбираться в методах оценки, структуре отчета и его содержании, уметь грамотно составить иск и изложить требования, поэтому помощью грамотного юриста в этом в вопросе не следует пренебрегать.

Многих землепользователей также интересует вопрос, существует ли процедура пересмотра уплаченного ранее (за прошлый период) налога или арендной платы за землю, в случае уменьшения стоимости земли и его возврата, так как ее рыночная стоимость устанавливается на дату расчета кадастровой. Обзор судебной практики говорит о том, что это невозможно. Причина прежде всего кроется в том, что ФЗ «Об оценочной деятельности» запрещает пересмотр задним числом размеров платежей.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для расчета налогов на имущество, землю и прочих выплат. Эта величина по закону должна быть эквивалентна рыночной стоимости. Тем не менее, часто она оказывается значительно больше. Ошибки в подсчётах могут быть связаны с неправильным указанием характеристик участка, его назначения и области применения, то есть, всех параметров, из которых складывается реальная рыночная стоимость.

Собственник имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка Судебная практика говорит, что в 70% случаев суд удовлетворяет исковые требования.

Для чего нужна процедура пересмотра?

Раз налоги и прочие выплаты зависят от кадастровой стоимости, то ее изменение влечёт за собой и изменение этих выплат. Снижение позволит:

• Уменьшить налог на участок;
• Снизить выкупную цену;
• Уменьшить размер арендной платы за использование.

Судебная практика говорит, что для благоприятного исхода дела нужно:

1. Составить отчёт об оценке рыночной стоимости. Эту работу следует доверить экспертной компании, где проведут необходимые вычисления и грамотно оформят все документы. От качества оформления документации на этом этапе напрямую зависит успех дела.
2. Обратиться в региональную комиссию при Росреестре. На сегодняшний день этот этап можно пропустить.
3. Подать исковое заявление в суд. Если комиссия дала отрицательный ответ, то обжаловать это решение можно и через арбитражный суд.
4. При отказе пересмотра судом, можно обратиться в апелляционный суд.

Как проходит в 2019 оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Судебная практика сегодня помогает определить удачные подходы в исковых заявлениях:

• Полное и правильное составление отчёта о рыночной стоимости участка;
• Отчёт об оценке содержит все сведения, предусмотренные законом. Сюда же относится: анализ состояния рынка аналогичных объектов недвижимости, описан процесс оценки, проанализированы способы эффективного использования участка, приведены обоснованные результаты о реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.
• Этот подход последовательно вытекает из предыдущего – выбор компании-оценщика определяет успешность процесса оспаривания.

Таким образом, существует ещё ряд доказательств и аргументов, которые позволяют снизить размер налоговых и арендных выплат в ходе судебных разбирательств.

Есть факторы, которые могут помешать суду принять решение в пользу истца. К ним относится: недостоверность сведений, указанных в заявлении и отчёте оценочной компании; неверное определение и применение законодательных норм.

Мы перезвоним в удобное для вас время

Заявка на бесплатную консультацию специалиста

Заявка на бесплатную консультацию специалиста

Положительная судебная практика

Мы предлагаем комплексный подход к решению споров
отчет о рыночной стоимости + юрист, для целей:

• Оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства / земельных участков
• Выкупа нежилых помещений у Департамента Имущества г. Москвы
• Раздела имущества после развода
• Возмещения ущерба в результате залива / пожара
• Признания прав собственности в порядке наследования или приватизации

Здесь представлена судебная практика оспаривания кадастровой стоимости, возмещения ущерба, взыскания долгов, защита прав и законных интересов граждан, признания права собственности и прочие судебные решения.

Предмет иска	Истец	Орган принявший Решение	Результат суда

Оспаривание кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью 915,5 кв.м., по адресу: г. Москва, ул. Садовническая, д. 74, стр.1 ООО «Садовническая,74» Московский городской суд решение от 26.11.19 г. по делу № 3а-3152/2019 Кадастровая стоимость снижена на 52 млн. руб. (34%). Оспаривание кадастровой стоимости нежилых помещений, площадью 1) 39,1 кв.м., 2) 9,4 кв.м., 3) 89,4 кв.м.,4) 12,5 кв.м., 5) 79,2 кв.м., 6) 220,9 кв.м., 7) 17,2 кв.м., по адресу: г. Москва, ул. пр-т Мира, д. 19, стр. 3 ООО «София» Московский городской суд решение от 21.11.19 г. по делу № 3а-4494/2019 Кадастровая стоимость снижена на: 1) 4,7 млн. руб. (53%), 2) 1,7 (73%), 3) 7,7 млн. руб. (40%), 4) 6,8 млн. руб. (89%), 5) 7 млн. руб. (40%), 6) 19 млн. (42%), 7) 842 тыс. руб. (44%) Признание недействительным договора дарения Сааков С.Г. (ответчик) Нагатинский районный суд решение от 20.11.19 г., по делу № 02-7091/2019 Истцу отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора дарения Оспаривание кадастровой стоимости нежилого здания, площадью 1495,5 кв. м., по адресу: Московская область, г.о. Подольск, мкр. Климовск, ул. Молодежная, д. 10 ООО «Чистый Город» Московский областной суд, решение от 20.11.19 г. по делу №3а-947/2019 Кадастровая стоимость снижена на 7 млн. руб. (10%). Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков: общей площадью 30000 кв.м. по адресу Московская обл., р-н Сергиево-Посадский, гор. Краснозаводск, пер. Парковый, д. 5 ООО «ПЕЛАРГ» Московский областной суд, решение от 13.11.19 г. по делу №3а-669/2019 Кадастровая стоимость снижена на: 20 млн. руб. (31%) Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков: 1) общей площадью 31820 кв.м. по адресу Московская обл., г. Мытищи, Ярославское ш., д. 116; 2) общей площадью 7480 кв.м., по адресу Московсая обл., пр-т Олимпийский, д. 2; ООО «ПЕЛАРГ» Московский областной суд, решение от 13.11.19 г. по делу №3а-669/2019 Кадастровая стоимость снижена на: 1) 22 млн. руб. (15%); 2) 8 млн. руб. (20%); Оспаривание кадастровой стоимости квартиры общей площадью 204, 1 кв.м., по адресу: г. Москва, Бережковская наб., д.12, кв. 323 а Серая О.А., Серый С.В. Московский городской суд, решение от 11.11.19 г. по делу № 3а-4496/2019 Кадастровая стоимость снижена на 26 млн. руб. (58%). Оспаривание кадастровой стоимости нежилых зданий: 1) общей площадью 4717,8 кв.м., по адресу: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Римского-Корсакова, д. 20, 2) общей площадью 4747,3 кв.м., по адресу:г. Москва, р-н Выхино-Жулебино, ул. Маршала Полубоярова, д. 16, Эль-Бадауи Хуссейн Мохамад Хуссейн Московский городской суд, решение от 08.11.19 г. по делу № 3а-3151/2019 Кадастровая стоимость снижена на: 1) 32 млн. руб. (8%); 2) 41 млн. руб. (10%) Апелляционная жалоба Правительства Москвы и ДГИ г. Москвы на решение МосГорсуда ООО «ИСКЕР» Московский городской суд апелляционное определение от 08.11.19 г. по делу № 33а-6739/2019 Решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения. Апелляционная жалоба Правительства Москвы и ДГИ г. Москвы на решение МосГорсуда ООО «Басманная-36» Московский городской суд апелляционное определение от 08.11.19 г. по делу № 33а-6710/2019 Решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения. Апелляционная жалоба Правительства Москвы и ДГИ г. Москвы на решение МосГорсуда ГСК «Голубино» Московский городской суд апелляционное определение от 06.11.19 г. по делу № 33а-6698/2019 Решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения. Апелляционная жалоба Правительства Москвы и ДГИ г. Москвы на решение МосГорсуда ООО «Наследие» Московский городской суд апелляционное определение от 06.11.19 г. по делу № 33а-6654/2019 Решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения. Оспаривание кадастровой стоимости нежилых помещений :1) общей площадью 2498,8 кв.м.; 2) общей площадью 213 кв.м.; 3) общей площадью 400,5 кв.м., расположенных по адресу г. Москва, ул. Свободы, д. 29 Пономарев И.А. Пономарева О.В. Московский городской суд, решение от 05.11.2019 г. по делу №3а -4139/2019 Кадастровая стоимость снижена на:1) 91 млн. руб. (39%),; 2) 5 млн. руб. (34%); 3) 10 млн. руб. (37%) Оспаривание кадастровой стоимости нежилого здания, площадью 1495 кв.м., по адресу: г. Москва, г. Щербинка, ул. Пушкинская, д. 3б ООО «Шаркон» Московский городской суд, решение от 30.10.2019 г. по делу № 3а-3504/19 Кадастровая стоимость снижена на 41 млн. (40%),

Cудебные расходы в размере 112 000 руб. возложены на ДГИ г. Москвы

Оспаривание кадастровой стоимости: судебная практика

Опубликовано в журнале «Расчет»

В настоящий момент налог на имущество в отношении офисной и торговой недвижимости исчисляется по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной. Однако встречаются случаи, когда кадастровая превышает рыночную. Такие ошибки в расчете влияют на налоговую нагрузку организаций, и предприниматели все чаще обращаются в суды для оспаривания завешенной кадастровой стоимости. Какие аргументы позволят налогоплательщикам отстоять свою позицию в судебном споре, а какие доказательства будут признаны недостаточными, журналу «Расчет» рассказала Елена Орлова, налоговый консультант АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».

Примеры положительной судебной практики

Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. N 46-АПГ18-11

Верховный суд РФ поддержал организацию, в качестве обоснования своей позиции суд указал, что судом первой инстанции не учтено, что в отношении данного объекта недвижимости ранее не проводились мероприятия по обследованию имущественного комплекса с целью определения вида его фактического использования и включения в Перечень на следующий год.

Также не может являться доказательством и основной вид деятельности организации, указанный в ЕГРЮЛ.

Отстоять свою позицию организации помог акт кадастрового инженера, подтверждающий, что помещения занимает сама организация.

Также аргументом в пользу позиции организации послужил тот факт, что нежилой комплекс расположен на земельном участке, вид разрешенного использования которого (под производственную базу) не предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.

Апелляционное определение ВС РФ от 26 июня 2018 г. N 18-АПГ18-15

По мнению судебных органов первой инстанции, спорные здания обоснованно включены в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества, поскольку эти здания сдаются в аренду, и в их помещениях располагаются вспомогательные службы арендаторов.

Доказательств тому, что на момент включения указанных зданий в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества 20 и более процентов от общей площади данных зданий предусматривали размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, а также фактически использовались в этих целях, не представлено.

Верховный суд РФ указал, что отнесение помещения к офисному только на основании технических паспортов не допустимо. Необходимо установить фактический характер его использования.

Апелляционное определение ВС РФ от 20 июня 2018 г. N 71-АПГ18-6

Причиной включения спорных объектов в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, послужили их названия: «Питьевая галерея «Фитобар», «Сауна, котельная», «Административно-приемный корпус», «Столовая», «Клуб-столовая», «Клуб-столовая», «Столовая».

Верховный суд поддержал позицию суда первой инстанции, что само по себе наименование здания без оценки иных фактических обстоятельств по делу не свидетельствует о правомерности его отнесения к объектам, указанным в статье 378.2 НК РФ.

Использование этих зданий санаторием связано непосредственно с осуществлением основной деятельности по организации оздоровительного отдыха и связанного с этим сервисного обслуживания.

Апелляционное определение ВС РФ от 20 июня 2018 г. N 18-АПГ18-13

Вид разрешенного использования земельного участка размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения не предусматривает.

Исходя из экспликации к поэтажному плану здания, содержащейся в техническом паспорте, находятся помещения со следующими назначениями: «кабинет».

Иных сведений, позволяющих определить принадлежность указанных помещений к офисам и сопутствующей офисной инфраструктуре, в материалах административного дела не содержится.

Верховный суд полагает, что помещения, исходя только лишь из технического паспорта на здание, не могут быть однозначно отнесены к офисам, поскольку термин «кабинет» равным по значению с термином «офис» не является.

Апелляционное определение ВС РФ от 20 июня 2018 г. N 5-АПГ18-41

Суть спора- налоговый орган определил налоговую базу в соответствии со статьей 378.2 НК РФ в отношении трансформаторных подстанций.

Основание — трансформаторные подстанции расположены на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для объектов общественно-делового значения; земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли».

Судебные органы указали, что здание трансформаторной подстанции не относится к объектам недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, поскольку с экономической точки зрения такой объект недвижимости не приносит самостоятельного дохода и его использование возможно исключительно по функциональному назначению.

Кроме того, трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства и размещение в них офисов, объектов торговли, общественного питания и (или) бытового обслуживания, прямо запрещено действующим законодательством РФ.

Примеры отрицательной судебной практики

Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. N 58-АПГ18-7.

Организация полагала, что оснований для исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости у нее нет, поскольку площадь размещаемых объектов не превышает указанный в статье 378.2 НК РФ критерий.

Ошибка организации состояла в том, что при расчете занимаемой площади она не учитывала площади, занятые коридорами, туалетами, тамбурами, гардеробными, вестибюлем, холлами.

Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. N 46-АПГ18-12

Спорное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого «центры обслуживания туристов».

Согласно технической документации, данное здание имеет наименование «Центральный универсальный магазин «Самара», в котором расположены торговые помещения, общая площадь которых составляет 31,04% от общей площади здания.

Организация ошибочно полагала, что в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, должно быть включено не все здание, а только расположенные в здании торговые помещения.

Судебный орган встал указал, фактическое использование помещений могло иметь правовое значение только в том случае, если эти помещения находились в здании, не имеющем торгового предназначения.

Апелляционное определение ВС РФ от 18 июля 2018 г. N 5-АПГ18-49

Спорное здание, включенное в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, расположено на земельном участке с видом разрешенного использования «эксплуатация станции технического осмотра автомобилей».

Несмотря на то, что этот вид разрешенного использования не предусматривает размещение объектов бытового обслуживания в значении, придаваемом пунктом 1.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39, суд пришел к выводу, что оно фактически используется 100% для размещения офисов, объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств.

В качестве доказательства предоставили фототаблицу, показывающую, что это здание используется в качестве автосервиса, на фасаде имеется вывеска «техцентр».

Судебные органы посчитали, что включение в Перечень было правомерным, поскольку согласно Общероссийскому классификатору услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденный постановлением Госстандарта России от 28 июня 1993 года N 163 (действовавший на момент включения здания в Перечень) техническое обслуживание легковых автомобилей включено в группу бытовых услуг.

Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. N 58-АПГ18-7

Спорное здание фактически использовалось в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания (ресторан, спорт бар), бытового обслуживания (сауна и помещения 4 этажа гостиницы.

Организация полагала, что оснований для исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости у нее нет, поскольку площадь размещаемых объектов не превышает указанный в статье 378.2 НК РФ критерий.

Ошибка организации состояла в том, что при расчете занимаемой площади она не учитывала площади, занятые коридорами, туалетами, тамбурами, гардеробными, вестибюлем, холлами.

Апелляционное определение ВС РФ от 1 февраля 2018 г. N 33-АПГ17-13

Общество полагало, что спорное здание является пристройкой, а не отдельно стоящим зданием, соответственно, не может быть признано торговым центром. Поэтому оснований для исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости у нее нет.

Суд установил, что спорное здание не является пристройкой к расположенным рядом с ним жилыми домами, поскольку они находятся на отдельных земельных участках с самостоятельными кадастровыми номерами и разными адресами, каждый объект недвижимости имеет собственные стены, что на кадастровом учете спорный объект стоит именно как здание. Он является отдельно стоящим зданием, следовательно, его расположение вплотную к жилым домам не имеет правового значения для применения положений статьи 378.2 НК РФ и не свидетельствует о том, что спорное здание незаконно отнесено к объекту налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.

В заключении, хотелось бы еще раз обратить внимание на те аргументы и доказательства, которые позволили налогоплательщикам выиграть судебные споры:

1. Основной вид деятельности организации, указанный в ЕГРЮЛ, не является доказательством использования недвижимости. Необходимо проанализировать фактическое использование спорного имущества. Доказательством послужил акт кадастрового инженера.

2. Отнесение помещения к офисному только на основании технических паспортов не допустимо, необходимо установить фактический характер его использования.

3. Включение имущества в Перечень только по виду разрешенного использования земельного участка не всегда правомерно, необходимо доказать фактический характер использования имущества.

А также те факты, которые препятствовали принятию решения в пользу организации:

1. Ошибки в расчете площади для отнесения недвижимости к объектам, указанным в статье 378.2 НК РФ. При расчете занимаемой площади площадь вспомогательных помещений не учитывали.

2. Неправильное толкование и применение норм законодательства.

[2]

Источники

1. 
   Казанцев, С.Я. Информационные технологии в юриспруденции / С.Я. Казанцев. — М.: Академия (Academia), 2012. — 369 c.
2. 
   Хаймович, М. И. Правоведение. Основы правовых знаний / М.И. Хаймович. — М.: РИОР, Инфра-М, 2013. — 304 c.
3. 
   Гурочкин, Ю.; Соседко, Ю. Судебная медицина. Учебник для юридических и медицинских вузов; М.: Эксмо, 2011. — 320 c.
4. Яковлев, В.Н. Древнеримское и современное российское наследственное право. Рецепция права; М.: Институт практической психологии, 2013. — 128 c.
5. Бастрыкин, А.И. Актуальные проблемы теории государства и права. Учебное пособие / А.И. Бастрыкин. — М.: Юнити-Дана, 2014. — 237 c.
Снижение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.