Варианты родственного обмена квартиры на квартиру

Родственный обмен квартиры на квартиру не потерял своей актуальности на жилищном рынке, в рамках которого частная собственность занимает лидирующие позиции. Он приобрел новые, оригинальные формы, которые не всегда вписываются в нормы, установленные законодателем.

Зачем нужна мена жилья

Необходимость мены квартиры может возникать у граждан, которые заинтересованы в отселении бывших членов семьи или в корректировке имеющихся жилищных условий.

Обмен между родственниками позволяет переселиться в более просторное жилище или напротив избавиться от коммунальных и иных платежей за квартиру. В ситуациях, когда в квартире проживают неблагополучные граждане он и вовсе выступает единственным шансом на нормальную жизнь.

Родственный обмен является уникальным понятием, которое возникло в результате практических действий отдельных граждан. Законодатель в жилищном кодексе не прописывает подобного термина. В то же время в законе обозначено понятие обмена неприватизированными помещениями. В частности правовые нормы подтверждают возможность нанимателя в части обмена жилыми помещениями.

Договора мены квартиры могут реализовываться между двумя или большим количеством участников, которые могут иметь жилплощадь в одном или разных городах. Условия совершения описываются в специальном договоре, который формируется в трех экземплярах, а также визируется всеми участниками мены.

Один из вариантов документа представляется в регистрационный орган для внесения данных в государственный реестр. Договор предполагает передачу обязанностей гражданам, которые выступают второй стороной договора мены. При его заключении предполагается аннулирование документов, разрешающих социальный наем. Таким образом, муниципалитеты должны позаботиться о прекращении договоров социального найма в связи с операцией обмена жилых помещений в течение 10 дней.

Документы при оформлении договора обмена квартиры

Законодательство предполагает наличие следующих документов:

• заявление, в котором содержится просьба согласовать обмен жилых помещений, которые ранее использовались по социальному найму;
• ксерокопию персональных документов;
• копия договора о найме квартир;
• ордер;
• выписку решения муниципалитета о возможности вселения на территорию новой жилплощади;
• информационный документ о жильцах, зарегистрированных в квартире;
• согласие на обмен иных членов семьи;
• согласие органов опеки;
• копии квитанций на коммунальные платежи.

Как сделать родственный обмен приватизированных квартир

Обмен приватизированных квартир производится с учетом базовых принципов частной собственности.

Оформление договора предполагает прохождение процедуры регистрации объектов в Росреестре и кадастровых органах. В нотариате договор может быть зарегистрирован в добровольном порядке.

Итогом обмена приватизированного жилья становится переоформление технического паспорта и получение прав на пользование жилым помещением. Сделка не исключает возможности компенсации стоимостной разницы, возникающей по причине различного качества жилых помещений и их местоположения. При подобном варианте возникает необходимость уплаты налогов.

Условия выплаты налогов

Налоговое законодательство не освобождает от налогообложения операции, связанные с передачей имущественных прав на недвижимость, срок обладания которой составляет менее 3 лет.

При этом, если инициатор обмена квартиры имеет родственные связи с другой стороной сделки, то допускается оформление документа в виде договора дарения.

Операции дарения не включаются в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц, в случае если в сделке принимают участие родственники.

Современные правовые нормы не обязывают граждан в обязательном порядке регистрировать договора дарения. Однако при этом одаряемый должен перечислить государственную пошлину в кадастровый орган, который откорректирует данные о фактическом владельце имущества.

Другие нестандартные варианты обмена жилого помещения

Родственный обмен приватизированного жилья на неприватизированное, также является допустимой сделкой, хотя прямых упоминаний о таком варианте обмена в нормативных актах не содержится.

Одним из самых распространенных механизмов является перевод имущества, арендуемого у государства в разряд частной собственности. Затем производится оформление операции дарения жилого объекта. Кроме того, допускается изменение места регистрационного учета по следующей схеме: снятие гражданина с регистрации из приватизированного жилья с последующей пропиской в неприватизированной квартире.

При этом важно учесть показатель, который чаще всего называют социальной нормой жилья. Если все получилось то в результате корректировки состава жильцов необходимо изменить нанимателя на нового жильца, который перезаключит с муниципалитетом договор найма. Изменение владельцев приватизированного имущества в данной ситуации может произойти через договор дарения.

Также вариантами урегулирования вопроса являются альтернативные сделки, связанные с реализацией жилой площади и покупка нового объекта на полученные от продажи собственности деньги. Вне законодательного поля остаются операции связанные с попыткой размена квартир, находящихся в собственности частных владельцев на муниципальное жилье.

Оформление собственности через суд

Принудительный обмен квартиры – исключительно судебная процедура, которая оформляется подачей судебного иска.

Суд признает родственный обмен возможным в следующих ситуациях:

• если не нарушается норма жилой площади, которая обозначена в локальных актах каждого муниципального образования.

• если объект недвижимости удовлетворяет санитарно-гигиеническим нормам.

• если вариант обмена полностью соответствует нормам жилищного законодательства.

• если в помещении, которое планируется обменять на иной объект имущества, не проживают малолетние граждане. Интересы несовершеннолетних при обмене всегда в приоритете. Если у граждан нет документально оформленного согласия органов опеки на ротацию имущественных объектов, то суд вынесет отрицательную резолюцию по делу, касающемуся принудительного обмена.

• если в квартире, которая планируется в качестве предмета для обмена, проживает лицо с ограниченными возможностями, или имеющее хронические заболевания. Допускается только мена, которая не изменит условия проживания выше обозначенного гражданина или улучшит комфортность жилья.

Обмен квартирами социального найма

Он может осуществляться как между родственниками, так и между чужими людьми. Сделка предполагает замену одного объекта недвижимости на другой. Целью подобной операции может быть расширение жилой площади или напротив уменьшение.

Обмен муниципальными квартирами часто является универсальным методом разрешения жилищной проблем в распавшихся семьях, ли в семьях, где некоторые граждане относятся к категории неблагополучных.

Родственая мена долей

Обмен части квартир позволяет устранить разногласия и достигнуть компромисса относительно места проживания супругов или детей. Тонкости обмена возникают как в случае с выделенной, так и невыделенной долей. Выделенную долю, например, 1/3 квартиры можно обменять. Что касается невыделенной доли, то обменять такую часть имущества нельзя даже через судебный орган.

Какие нужны документы при обмене квартиры между близкими родственниками

В настоящее время всё большую популярность набирает вопрос обмена жилыми помещениями между родственниками. На сегодняшний день для родственного обмена квартирами потребуются аналогичные справки и документы, как и при обмене, который осуществляется между незнакомыми людьми. Юристами отмечается факт частого обращения по поводу обмена квартирами.

Для сбора всех необходимых документов для родственного обмена квартирами принимается во внимание ряд факторов.

Правила и варианты обмена жилья

В законодательстве России не выделено такое понятие, как «родственный обмен». Жилищным кодексом РФ также не предусмотрен такого вид обмена. При этом существует определённая разница при обмене приватизированных и неприватизированных квартир.

Помимо договора обмена существует также договор «купли-продажи» и между ними существует существенная разница. По договору-купли продажи предполагается обменять собственность на денежные средства.

По договору обмена предполагается обмен одной недвижимости на другую, при неравноценной сделке осуществляется доплата. Самое главное достоинство обмена в том, что покупателям нет необходимости связываться с огромными денежными суммами, но это более сложная и продолжительная операция.

Обмен приватизированных квартир производят между родственниками путём соглашения лиц, в ситуации, когда жилая площадь принадлежит одной из сторон на правах собственности.

Аналогичная схема предусмотрена при обмене квартирами между чужими людьми, единственный момент выплата разницы одной из сторон в стоимости жилья. Обменять жильё таким способом – это самый надёжный вариант, но при этом стоит приготовиться к определённым затратам.

Согласно Налоговому Кодексу Российской Федерации (НК РФ) денежная сумма, полученная при реализации площади, которая являлась чьей-либо собственностью меньше трех лет, подвергается налогообложению, который равен 13% от суммы стоимости квартиры.

В случае, когда стоимость квартиры составляет менее 1 млн. рублей оплата налога не производится. Налог не оплачивается также в случае, когда квартира находится в собственности меньше 5-х лет и её стоимость не выше одного миллиона рублей.

Прежде чем принять конкретное решение, нужно учитывать мнение супруга по настоящему вопросу. Такая ситуация может возникнуть, если расторжение брака состоялась меньше трёх лет назад и квартира приобреталась в браке.

В случае, когда жилплощадь приватизировалась одним из супругов, нет необходимости получать такое согласие. А также если жилплощадь была получена в качестве наследства.

В ситуации, когда участниками сделки являются лица, которым ещё не исполнилось 18 лет, требуется предъявить свидетельства о рождении (оригиналы), а также разрешение органов опеки.

[1]

Обмен через договор дарения

Договор дарения используется в той ситуации, когда обмен совершается между родственниками. Если проводится обмен таким образом – нет необходимости уплачивать налог.

Подтверждать регистрацией такой договор требовалось до 01.03.2013, но при выходе закона от 30.12.2012 это требование отменено. Даритель может заверить такой документ по своему желанию нотариально.

При дарении жилой площади требуется собрать необходимый пакет документов:

• удостоверения личности обоих участников договора;
• документ, свидетельствующий о родственных отношениях;
• свидетельство о праве собственности на жилую недвижимость;
• письменное соглашение на дарение жилой площади всех жильцов, участвовавших в приватизации;
• справка из кадастровых органов;
• техпаспорт на квартиру либо дом;
• квитанция, которая свидетельствует о внесении уплаты за процедуры регистрации передачи прав на собственность.

Договор обмена необходимо составить в письменном виде, заверить у нотариуса. Договор обязан содержать условия обоих квартир.

Требуется прописать дальнейшую судьбу, жильцов, зарегистрированных на данной жилплощади. Такой документ составляется в 3-х экземплярах.

Справки ( поэтажный план, пояснение, кадастровый паспорт).

Обмен приватизированного на неприватизированное жильё между родственниками

Этот вид обмена нигде не прописан в законодательстве Российской Федерации, именно по этой причине желающим совершить подобный обмен предстоит немалая работа.

Первым делом необходимо осуществить процесс приватизации жилья, которое взято в аренду. Если такая процедура успешно завершена, можно запускать процесс обмена или дарения жилой площади.

Второй вариант – очень непростой. Необходимо провести регистрацию члена семьи, которому уже исполнилось 18 лет на неприватизированной жилплощади, но перед этим ему необходимо произвести отмену регистрации в приватизированной квартире.

В ситуации, когда размеры жилья созвучны стандартам социального найма, осуществить такую регистрацию достаточно просто.

Далее прибегнув к помощи официального документа, который подтверждает дарение, произвести замену собственника частного жилья.

Родственный обмен неприватизированными квартирами

На основании ст. 72 ЖК РФ возможно произвести обмен жилплощадью, занимаемой на условиях социального найма, как между жителями населённого пункта, так и между жителями разных городов.

Данный обмен подразумевает составление договора, содержащего условия, при которых производится обмен, в 3-х экземплярах. Один из договоров непременно должен быть зарегистрирован.

Впоследствии данный документ наделяется юридической силой и служит доказательством, что обязанности были переданы иному гражданину. Каждый из участников обмена должен предоставить подлинник документа об обмене в органы местной власти для получения согласия.

Администрация может ответить отказом лишь в некоторых ситуациях: одно из помещений, подлежащих обмену, непригодно для проживания:

• в суде оговаривается право на пользованием жильём;
• квартира, которую предполагается обменять, располагается в доме, подлежащему сносу;
• в жилое помещение, которое планируют обменять, может вселиться гражданин, имеющий хронические заболевания, и совместное проживание с ним других людей может сказаться негативно на их здоровье;
• предполагается всецелый ремонт дома.

Подобное отклонение может рассматриваться в судебном порядке.

Если никаких ограничений нет, можно собирать пакет документов для осуществления родственного обмена:

1. договор об обмене жилплощадью, который утверждается органами местного управления;
2. письменное соглашение на обмен всех жителей, зарегистрированных в данном жилом помещении ( если такового нет, процедура обмена может не состояться);
3. если в квартирах, являющихся предметом обмена, проживают дети, которым ещё не исполнилось 18 лет, обязательным является подтверждение данного документа органами опеки;
4. заявление об обмене жильё, заверенное;
5. справка, подтверждающая отсутствие задолженности у квартиросъёмщика;
6. справка, составленная на основе выписки из домовой книги;
7. справка о состоянии квартиры;
8. план дома.

А также необходимо произвести отмену договоров социального найма заключённых ранее для осуществления процедуры обмена.

Органы местной власти обязаны аннулировать действие данных договоров, а затем в течение десяти дней произвести заключение новых.

Вопреки тому, что законодательством Российской Федерации не предусматривается процедура обмена квартирами между людьми, находящимися в родственных связях, совершить это возможно.

Родственный обмен квартир: оформление документов и порядок мены жилья

Нередко члены одной семьи стараются помочь друг другу повысить комфортность жилищных условий. В этом случае возникает родственный обмен квартирами. Отдельно эта процедура действующим законодательством не описана, поэтому у участников сделки закономерно возникают вопросы, касающиеся правил и последствий ее проведения.

Причины и способы обмена

Намерение обменяться жилым помещением с родственником может возникнуть в самых разных жизненных ситуациях. Наиболее частыми поводами для подобного решения является желание сторон:

• улучшить условия проживания;
• получить доплату, если производится неравнозначный обмен;
• поменять регион или город проживания;
• разъехаться после развода.

• квартиры с одной на другую;
• доли квартиры в рамках одного или разных помещений;
• одну или несколько комнат на отдельную квартиру.

При этом важное значение имеет статус жилья, выступающего объектом мены. Наиболее простым можно считать обмен квартирами, которые находятся в личной собственности граждан. Сложнее совершить сделку, если одна из квартир не приватизирована или же обе они являются объектом социального найма.

Законодательная база

Действующее российское законодательство содержит правовые нормы, которые регламентируют правила обмена между сторонами принадлежащего им недвижимого имущества. Порядок проведения подобных сделок регулируют сразу несколько кодексов: Жилищный, Налоговый, Гражданский и Семейный. Кроме того, изменение прав на недвижимое имущество должно проходить государственную регистрацию согласно закону N218-ФЗ от 13.07.2015.

Мена признается некоммерческой сделкой, однако она обладает рядом признаков, приравнивающих ее к операции купли-продажи. ГК РФ в статье 567 устанавливает, что такая сделка приводит к обмену одного товара на другой, в результате чего обе стороны становятся одновременно и продавцом, и покупателем.

Требования к договору мены

ГК РФ в статьях 153-162 определяет правила оформления сделок, влекущих за собой изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении объекта договоренностей. Если родственники договорились обменяться имуществом, стоимость которого в 10 раз выше установленного на текущий момент минимального размера оплаты труда, они обязаны заключить договор в простой письменной форме, указав в нем:

1. Наименование, отражающее суть сделки: продажа, мена, дарение.
2. Персональные, паспортные и контактные сведения о сторонах.
3. Права, обязанности и ответственность, возникающие в результате сделки.
4. Детальное описание жилья, являющегося предметом мены. Описание должно позволять однозначно идентифицировать объекты.
5. Условия обмена, включая указания на необходимость оформления свидетельства о собственности или требование о наличии в объекте мебели и техники.
6. Момент перехода права владения, если он оговаривается особо.
7. Размер выплачиваемой денежной компенсации, если объекты не равнозначны по цене.
8. Дата составления договора и подписи обеих сторон.

Список документов

Поскольку мена влечет изменение собственника, следует серьезно отнестись к сбору необходимых для ее проведения документов, учитывая, что существуют нюансы, связанные со статусом жилья.

Перечень документов при обмене приватизированных квартир должен включать:

1. Заявления от каждой стороны, в которых обозначены приобретатели имущества и договор, являющийся основанием для проведения сделки.
2. Внутренние гражданские паспорта участников обмена.
3. Бумаги, подтверждающие право гражданина совершать действия с недвижимостью: покупка, вступление в наследство, приватизация.
4. Полученный из БТИ кадастровый паспорт на предмет сделки.
5. Согласие лиц, имеющих в силу законных оснований право голоса. Это могут быть супруг, дети или опекун.
6. Выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось собственникам ранее.
7. Квитанции об уплате госпошлины от обеих сторон, поскольку мена подразумевает две регистрационные записи. На сегодняшний день размер платежа равен 2 тыс. рублей.

Мена неприватизированного жилья

Если обе квартиры не приватизированы и находятся в соцнайме, согласно 72 статье ЖК РФ владельцы не имеют права такое жилье продавать, а вот обменять его на аналогичное могут, даже если выбранный вариант находится в другом городе.

Для этого нужно:

1. Подписать с двух сторон договор мены.
2. Подать в муниципалитет заявление со ссылкой на договор.
3. Получить ответ и на его основании подать документы на регистрацию новых владельцев по месту жительства, для чего предоставить:

• договор соцнайма;
• бумаги, подтверждающие родство;
• поквартирные карточки с обеих сторон.

Нередки случаи, когда неприватизированной является лишь одна из участвующих в обмене квартир. В этом случае начинать сделку нужно с приватизации, для чего следует подать заявление в местные органы самоуправления.

[2]

Куда обращаться для регистрации сделки

Чтобы узаконить сделку ее участники должны обратиться:

• в территориальное отделение Росреестра;
• в МФЦ. Сделать это можно по месту жительства заявителя, независимо от того, в каком регионе находятся жилые объекты;
• заказать регистрацию через портал Госуслуг;
• в орган управления муниципальным жильем при сделке с неприватизированными квартирами.

Росреестр, независимо от того, обратился ли собственник лично или заказал услугу через МФЦ, произведет регистрацию изменения прав собственности и выдаст на руки новым владельцам выписку из ЕГРН. Муниципалитет же на основании предоставленных документов переоформит договоры аренды социального жилья на новых нанимателей.

Налоги при родственном обмене

Положения Налогового кодекса РФ прямо не предусматривают уплату налогов по результату обменных сделок. Однако ГК РФ рассматривает договор мены, при котором происходит изменение собственника, как договор купли-продажи. Это означает, что на родственников, обменявших приватизированные квартиры, распространяется обязанность по уплате налога с дохода, ставка которого установлена в размере:

• 13% для резидента РФ;
• 30% для иностранного гражданина.

Не платить налог при родственном обмене квартир можно в следующих случаях:

• собственник владеет обмениваемой квартирой свыше 5 лет;
• владение квартирой составляет 3 года, но она была получена по договору дарения или по праву наследования.

На этом основании ВС РФ в Определении N18-КГ17-92 от 25.07.2017 постановил, что родственники при проведении сделок с объектами недвижимости теряют право на применение налоговых льгот, предусмотренных ст. 220 НК РФ, поскольку их взаимозависимость является очевидной и не требует доказательств. При этом стоимость и условия сделки значения не имеют.

Чтобы избежать уплаты налогов нередко члены одной семьи не заключают договор мены, а взаимно оформляют дарственную на квартиру. Однако в этом случае следует учитывать, что при аннулировании договора мены, недвижимость возвращается прежним владельцам, а расторгнуть договор дарения можно только через суд.

Желание родственников помочь друг другу в решении жилищных проблем вполне понятно, но встречаются сделки по обмену не часто, поскольку не всегда два жилищных объекта удовлетворяют требованиям сторон. Если же участники сделки пришли к соглашению, им следует помнить о том, что недостаточно просто договориться друг с другом. Переход права собственности нужно зафиксировать в уполномоченных органах, а по результатам сделки уплатить государству положенный налог.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Обмен квартирами между родственниками

Среди всех договорных отношений в гражданском праве особое место занимают договоры мены. Обмен между гражданами возможен в отношении всех объектов, оборот которых не ограничен государством, но чаще всего касается бартера недвижимости.

Субъектами договора мены могут выступать как посторонние друг другу люди, так и те, чью отношения сформированы родственными связями. Казалось бы, второй вариант обмена должен иметь льготные условия оформления сделки. Однако, это не так.

Родственный обмен квартиры на квартиру осуществляется точно также, как и обмен недвижимостью между другими гражданами. Такое понятие вовсе не закреплено в действующем законодательстве.

Что такое родственный обмен?

Родственный обмен предполагает, что два субъекта, состоящие в родственных отношениях, обменивает между собой имущество разной стоимости.

Это сделка, не предполагающая дополнительных оплат со стороны одного и второго субъекта договора.

В действующем законодательстве нет понятия «родственный обмен». Предполагается, что подобная сделка равнозначна договору мены, который может быть заключен не только между родственниками, но и между чужими людьми на добровольных началах.

Хоть договор мены и не является коммерческой сделкой, но имеет определенные сходства с договором купли-продажи. В нем также возникают продавцы и покупатели имущества, выступающие сторонами сделки.

В рамках договора мены могут быть переданы любые имущественные права, которые не имеют обременения.

Оспаривание сделок, связанных с родственным обменом квартирами, осуществляется в том же порядке, что и любые другие договоры мены имущества.

Основанием признания договора недействительным может быть нарушение правил его оформления или преступный умысел со стороны одного субъекта сделки.

Нормативная база

Обмен квартирами между родственниками отдельно законодательно не регламентируется.

В ст. 567 ГК РФ отражены общие правовые особенности, касающиеся договора мены. Следующие по нумерации статьи рассматривают нюансы отдельных аспектов обмена имуществом между правовыми субъектами.

Каждая из сторон договора мены выступает продавцом и покупателем одновременно.

В ст. 153-162 ГК РФ закреплены основные требования к договору мены. Например, при цене сделки в 10000 рублей, она в обязательном порядке должна быть оформлена в письменном виде.

В ЖК РФ также отсутствуют особые указания на совершение сделки между родственниками. В ст. 72 ЖК РФ закреплена возможность обмена не только приватизированных помещений, но и жилья по договору социального найма.

Требования к родственному обмену квартирами

Родственный обмен квартирами предполагает заключение договора мены. Как уже ранее отмечалось, договор должен быть оформлен в письменной форме, если его цена превышает 10 тысяч рублей.

Также в договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

• Наименование договора, отражающее предмет сделки;
• Информация о сторонах сделки;
• Права и обязанности сторон при совершении сделки;
• Ответственность за несоблюдение условий договора;
• Описание квартир, обмен которыми будет осуществлен;
• Условия обмена и обстоятельства оформления свидетельства о праве собственности на новое жилье;
• Размер компенсации, если таковая предусмотрена договоренностью сторон.

[3]

Как правило, договоры мены, заключаемые между близкими родственниками, не удостоверяются нотариусом. Это происходит ввиду того, что доверие между сторонами существует на высоком уровне и дополнительная защита и гарантия сделки игнорируются.

Договор мены между родственниками не подлежит обязательной государственной регистрации. Стороны сделки обращаются в Росреестр только за регистрацией перехода права собственности на имущество.

Кроме того, сообщать о сделке приходится и в налоговые органы. Обмен квартирами облагается налогами.

Какие документы нужны для обмена?

Кроме составления самого договора мены, сторонам на всех этапах совершения сделки требуется собрать внушительный пакет сопутствующих сделке документов.

В частности, у сторон на руках должны быть:

• Заявление от каждой из сторон сделки с указанием ссылки на договор мены;
• Паспорта сторон сделки;
• Заключенный договор мены за подписью обеих сторон;
• Документы на имущество, удостоверяющее его принадлежность к тому или иному субъекту: свидетельства о праве на наследство, бумаги, подтверждающие приватизацию;
• Кадастровый паспорт квартир;
• Квитанции об оплате государственной пошлины в количестве двух штук от каждой из сторон сделки;
• Выписки из реестра недвижимости, подтверждающие отсутствие обременения;
• Разрешительные документы на сделку от третьих лиц, которые имею право голоса.

Когда передается имущество, принадлежащее обоим супругам, требуется оформление согласия одного из них на совершение сделки, стороной которой выступает второй из них.

Когда в сделке фигурируют несовершеннолетние субъекты, требуется получение разрешения на сделку от органов опеки и попечительства. Это необходимо для того, чтобы опека проконтролировала отсутствие нарушений прав несовершеннолетних граждан.

Как оформить родственный обмен в 2019 году?

Чтобы оформить передачу квартир между родственниками, требуется пройти множество этапов сделки и несколько инстанций для их удостоверения.

Итак, алгоритм оформления родственного обмена квартирами выглядит следующим образом:

Регистрация обмена квартирами возможна не только в Росреестре. Стороны имеют право обратиться за этой услугой в многофункциональные центры или на портал государственных услуг.

Срок регистрации договора мены составляет от 10 до 30 дней в зависимости от региона, в котором осуществлен обмен.

Налогообложение сделки: что платить за обмен?

Считается, что договор мены идентичен в гражданском праве с договором купли-продажи. Именно поэтому у сторон сделки при этом возникает обязанность по уплате налога на доходы в размере 13%.

Налоги, выплачиваемые при этом, могут в некоторых случаях не взиматься. Законодательно закреплены случаи, при которых стороны освобождаются от уплаты налога в 13% на договор мены.

Если граждане не являются налоговыми резидентами страны, для них налог на обмен квартир возрастает до 30%.

С 2017 года освобождаются от уплаты налогов в 13% продавцы квартир, владеющие ими более 5 лет.

Для того, чтобы избежать уплаты налогов, договор мены часто заменяется договорами дарения. При процедуре дарения близкие родственники освобождаются от налогообложения.

Однако, такая рокировка может иметь свои подводные камни. Так, оспорить и отменить сделки по дарению намного сложнее и дольше по времени, чем договор мены.

Частные случаи родственного обмена квартирами

Сложности в процедуре обмена и ее регистрации возникают в результате различия в формах собственности на обмениваемое жилье. Мало того, что оно может быть не приватизировано, так еще обмен может осуществляться только в части небольшой доли жилого помещения.

Как в таких ситуациях оформить обмен квартирами, расскажем далее.

Как сделать родственный обмен приватизированных квартир?

Приватизированные квартиры – это квартиры, право собственности на которые зарегистрировано за их владельцами через процедуру приватизации жилья.

Очевидно, что в этом случае особых трудностей в оформлении сделки быть не может. Это, так сказать, идеальные условия обмена, когда обе квартиры принадлежат на правах собственности своим владельцам.

В этом случае для обмена требуется лишь заключить договор мены, подписать его сторонами сделки и обратиться в отделение регистрационной палаты или МФЦ для перерегистрации прав на новое жилье.

Аналогичным образом происходит и обмен квартирами между гражданами, которые получили их не через процедуру приватизации, а по наследству, при покупке или иным законным образом.

Если одна из квартир приватизирована, а вторая нет, лучше всего осуществить сначала процедуру приватизации. Для этого требуется подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.

Как обменять жилье социального найма?

Продавать те квартиры, которые принадлежат государству, а не частному лицу, но которыми последние пользуются по договору социального найма, нельзя. Но обменивать их закон вполне разрешает.

Граждане, владеющие государственным жильем на основании договора социального найма, имеют право обменивать свое жилье на такое же, даже в других регионах страны.

Для оформления сделки требуется:

• Заключить договор мены;
• Подать заявление в муниципалитет с приложением копии договора обмена;
• Получить в течение 10 дней ордер из муниципалитета, удостоверяющий право обмена, и зарегистрировать проживание.

Обмен долями в квартирах между родственниками

Обмена долями квартир между родственниками не имеет каких-либо особенностей в сравнении между обменами целыми квартирами. Но для обмена долями необходимо наличие выделенной доли.

Если такая доля не выделена, то обменять ее не представляется возможным даже через судебные инстанции. Именно поэтому для успешного обмена долями лучше заранее выделить свои доли.

Если стороны сделки, имеют доли и соответственно проживают в различных квартирах, в которых кроме них живут и другие собственники долей жилого помещения, провернуть сделку обмена будет непросто.

При проживании сторон сделки в разных квартирах, для договора мены требуется получение согласия собственников оставшихся долей квартир.

Если иные собственники долей квартир будут не согласны на подобный обмен, вопрос будет решаться через суд.

Обмен имущество разрешен действующим гражданским законодательством на основании договора мены. Сделка может быть осуществлена как между чужими людьми, так и между близкими родственниками.

Особых привилегий по оформлению родственного обмена квартирами не предусмотрено. Сделка подлежит государственной регистрации и налогообложению на общих основаниях.

Нюансы в оформлении возникают только при родственном обмене жилья социального найма или долей недвижимости.

Как сделать родственный обмен квартирами (договор мены)?

Закон не содержит специальных правил совершения сделок с квартирами, принадлежащими близкой или дальней родне. Однако факт родства может повлиять на последствия перехода права собственности, в том числе на порядок налогообложения. Разберем, в чем заключается родственный обмен квартиры на квартиру, где оформлять документы по таким сделкам.

Что такое родственный обмен квартирами?

Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.

Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.

Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.

Варианты родственного обмена

Родственникам доступны все возможные сделки, предусмотренные ГК РФ.

Совершить взаимный переход прав можно следующими способами:

• муниципальные объекты недвижимости можно поменять в порядке, предусмотренном статьей 72 ЖК РФ;
• для совершения возмездных сделок нужно заключить договоры купли-продажи, причем стороны могут сами определить цены за свои квартиры, предусматривать доплаты, договариваться об иных условиях перехода прав;
• можно обменять недвижимость по безвозмездным договорам дарения;
• по договору мены можно предусмотреть возмездную доплату, а сторонам придется оформить всего один договор

Ограничения для совершения подобных операций могут устанавливаться в силу статуса квартиры, наличия зарегистрированных обременений. Также придется учитывать полный запрет на безвозмездное отчуждение недвижимости, принадлежащей ребенку. На такую сделку не получить согласие органов опеки, так как имущественное положение несовершеннолетнего ухудшается. Для возмездного отчуждения квартиры ребенка запрета нет. Однако заключить договор можно только с разрешения специалистов местного отдела опеки.

Порядок действий: с чего начать и куда обращаться?

Для обмена жильем муниципального фонда допускается только безвозмездный вариант, т.е. стороны не могут преследовать финансовую выгоду.

Для процедуры в соответствии со ст. 72 ЖК РФ нужно соблюсти следующие условия:

• объект для обмена должен находиться в социальном найме у второй стороны, т.е. относиться к муниципальному фонду;
• нужно запросить письменное согласие наймодателя (обычно им является местный комитет по управлению имуществом);
• на обменную сделку должны дать согласие члены семьи обоих нанимателей, если им принадлежит право пользования квартирой;
• допускается принудительный обмен через суд, если кто-либо из членов семьи отказывается давать согласие на взаимный переезд.

На практике обмен муниципальной жилплощадью применяется крайне редко. Это связано с отсутствием единой базы данных по обменному фонду, сложностью найти равнозначный вариант по площади, местности проживания и иным факторам. Кроме того, количество неприватизированных квартир в стране уменьшается с каждым годом, поэтому шанс совершить родственный обмен минимален.

Для частного жилья возможность совершить сделку практически не ограничена. Закон не запрещает даже заключение возмездных договоров купли-продажи между родственниками, т.е. с определением стоимости каждого объекта и передачей денег.

При совершении таких соглашений нужно:

• согласовать все условия договора (предмет сделки, цена, порядок и сроки передачи денег и т.д.);
• подготовить два договора купли-продажи;
• обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации;
• получить выписки ЕГРН, подтверждающие возникновение прав на приобретенную квартиру и аннулирование собственности на проданное жилье.

Специальный порядок предусмотрен для заключения договоров и регистрации сделки с долевой собственностью. Собственник обязан уведомить каждого совладельца о предстоящей продаже доли для реализации права преимущественного выкупа. Если совладелец сам захочет выкупить долю по такой же цене, родственный обмен будет невозможно довести до конца. Также сделки с долевой недвижимостью нужно регистрировать в нотариальной конторе, прежде чем обратиться в Росреестр.

При родственном обмене через дарение также заключаются два отдельных договора. Хотя такие сделки являются безвозмездными, стороны должны указать цену своей квартиры (например, по показателям рыночной или кадастровой стоимости). Это нужно для целей налогообложения одаряемого, который получает имущественную выгоду.

Один договор заключается по сделкам мены. В этом случае можно указать равную стоимость обоих объектов, либо предусмотреть соответствующую денежную доплату. По сделкам мены происходит одновременная регистрация права собственности и аннулирование прекращенных прав. Так как мена относится к возмездным соглашениям, на отчуждение недвижимости ребенка нужно получить согласие органа опеки.

Налоговые последствия родственного обмена квартирами

По нормам НК РФ налоги обязаны платить лица, получающие имущественную или денежную выгоду по гражданским сделкам, т.е. доход. Налог рассчитывается самостоятельно по ставке 13% путем подачи декларации 3-НДФЛ. Выгодой в этом случае является размер доплаты по договору мены, разницы в стоимости объектов при купле-продаже.

Не нужно платить налог от отчуждения недвижимого имущества, если она находилась в собственности более пяти лет. Если продавцы-родственники или участники мены владеют квартирами менее указанного срока, они могут воспользоваться налоговыми вычетами.

Источники

1. 
   Катрич, С. В. Юридическое пятикнижие российского бизнеса. Правовые основы предпринимательства / С.В. Катрич. — М.: Дело, 2012. — 528 c.
2. 
   Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект); Юрайт — М., 2014. — 885 c.
3. 
   Кондрашков, Н.Н. Тунеядство: против закона и совести; М.: Юридическая литература, 2012. — 160 c.
4. Воробьев, А. В. Теория адвокатуры / А.В. Воробьев, А.В. Поляков, Ю.В. Тихонравов. — М.: Грантъ, 2015. — 496 c.
5. Краев, Н. А. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный) / Н.А. Краев, А.Н. Борисов. — М.: Деловой двор, 2015. — 160 c.
Родственный обмен квартирами документы
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.