Содержание
Как продать квартиру без риэлтора?
Продать самостоятельно квартиру несложно, для этого необходимо соблюсти ряд правил и воспользоваться советами опытных юристов и риэлторов.
Совет № 1. Соберите необходимые документы на квартиру
Документы на квартиру должны быть в максимальной степени готовности. Необходимо иметь документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации), правоустанавливающие документы, свидетельство о регистрации права собственности в Росреестре, кадастровый паспорт, технический паспорт, выписка из ЕГРП, Форма 9, согласие супруга/брачный договор, разрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства администрации муниципального образования, если есть ребенок, который является собственником квартиры.
Правоустанавливающий документ – это договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи в собственность (в случае приватизации). Точно так же правоустанавливающим документом может являться решение суда, если продавец стал собственником в результате какого-либо судебного разбирательства.
Без кадастрового паспорта объекта (за исключением случаев, когда квартира уже стоит на кадастровом учете), собственник не может зарегистрировать переход права собственности.
Выписка из ЕГРП содержит всю информация о сделках. Для того чтобы узнать, у кого в собственности находится интересующий объект, не находится ли данная квартира в залоге у банка, не имеется ли каких-либо других обременений, например, решения суда об аресте имущества, необходимо заказать выписку из Росреестра. Сделать это можно на сайте ведомства. Выпиской можно пользоваться только 1 месяц, причем чем ближе дата выписки к дате сделки, тем лучше для покупателя недвижимости. Самая актуальная информация содержится в выписке в день выдачи.
Форма 9 содержит данные о регистрации в квартире каждого жильца на текущий момент.
Обычно к рассмотрению принимаются справки, которым не больше месяца. Однако покупатель может потребовать более актуальный документ, чтобы обезопасить себя от приобретения жилья с прописанными в нем посторонними людьми.
Продавцу необходимо заранее выписать всех из жилья и, по возможности, выписаться самому.
Определитесь с тем, кто именно будет заниматься сопровождением сделки. Конечно Вы можете сделать это самостоятельно или воспользоваться услугами риэлтора или юриста, которые помогут оформить задаток, проверить пакет документов, договор купли-продажи и провести регистрацию недвижимости в Федеральной регистрационной службе.
Совет № 3 Передача денег
Чаще всего передача денег осуществляется через банковскую ячейку. Продавец получает деньги только при условии регистрации перехода права собственности на имя покупателя, то есть после регистрации сделки в Федеральной регистрационной службе.
Существует еще один способ передачи денег. Средства кладутся на сберегательную книжку продавца, покупатель отдает ее после получения всех правоустанавливающих документов на квартиру.
Совет № 4 Как найти покупателя и продать квартиру?
Перед тем, как продать квартиру, необходимо решить, хотите ли Вы ее продать быстро или дорого. В каждом случае придется чем-то жертвовать.
Вот несколько советов, как продать квартиру быстро.
1. Правильно оцените квартиру и назначьте адекватную цену
В объявлении о продаже лучше назначить цену примерно такую же, как за аналогичные объекты от других продавцов. Откровенно понижать стоимость ни к чему, так как это выглядит подозрительно и может напугать потенциальных покупателей.
2. Укажите только основные характеристики
Не раскрываете всю информацию о квартире в объявлении, это позволит обеспечить массовый поток откликов. Но нужно быть готовым, что большая часть телефонных переговоров пройдет впустую. К тому же некоторые привлекательные, по вашему мнению, детали вашей квартиры могут совсем не понравиться клиенту. Необходимо, чтобы покупатель увидел квартиру своими глазами.
3. Приведите жилье в порядок
Не нужно делать масштабный ремонт, он может не окупиться. Обязательно вымойте окна, разберите завалы, освободите кладовки, по возможности, уберите все личные вещи (фотографии, одежду, картины).
Если квартира в плохом состоянии, необходимо освежить потолки, поклеить новые обои, покрасить облупившиеся поверхности. Даже после таких манипуляций стоимость квартиры может вырасти на 5-10%. Исключите все видимые дефекты в квартире, на основании которых покупатель может сделать неправильные выводы: протекает потолок, промерзают углы и т.д.
Советы, как продать квартиру дороже
1. Более подробно опишите объект
Чтобы привлечь целевую аудиторию, необходимо более подробно описать квартиру, дом, район и т.д. Какие магазины, школы, фитнес-центры, остановки общественного транспорта рядом находятся? Как добраться до центра? На какую сторону выходят окна и т.д. Все эти мелочи позволят покупателю выбрать именно вашу квартиру.
2. Качественные фотографии квартиры и прилегающей к дому территории
Качественные и красивые фотографии позволят привлечь покупателя, так как большинство людей по своей сути визуалы. Необходимо сделать фотографии не только квартиры, но и лестничной клетки и территории вокруг дома.
3. Поменяйте сантехнику, отремонтируйте половое покрытие, стены, потолки
Но не переусердствуйте: дорогостоящий эксклюзивный ремонт может стать тормозом для вашей сделки, так как людей, которые разделяют ваши дизайнерские вкусы, найти непросто.
4. Продавайте в сезоны роста цен
Цены на недвижимость растут чаще всего весной и осенью.
5. Создать атмосферу в квартире
Выбросите или уберите все личные и лишние вещи, которые загромождают квартиру. Сделайте квартиру максимально пустой и обезличенной. Чем меньше в квартире мебели, тем просторней она выглядит. Позаботьтесь о состоянии подъезда и лестницы. Впечатление об объекте покупатель составляет не только по внешнему виду комнат и кухни, чаще всего учитывается состояние дома в целом.
Добавьте света в квартире, если она «темная». Используйте побольше источников света, поклеите светлые обои, поставьте зеркала. Светлые тона оптически увеличивают площадь квартиры.
Будьте готовы предоставить на встрече всю необходимую информацию для будущих жильцов: где находятся магазины, паспортный стол, отделение банка, школы, детские сады и остановки общественного транспорта.
Будьте гостеприимны и угостите покупателей свежей выпечкой и кофе. Запах свежей выпечки делает людей более сговорчивыми, чем обычно. Похожее действие имеют цитрусовые. Приятный запах настраивает на покупку квартиры.
Как продать квартиру без посредников быстро и по хорошей цене
Автор: Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 14 ноября 2017. Время чтения 8 мин.
Продавец, желающий самостоятельно продать квартиру, должен организовать получение недостающих документов, провести предпродажную подготовку квартиры, разместить объявления на тематических ресурсах, вести работу с покупателями, заключить предварительный и основной договор. В зависимости от особенностей ситуации (приобретение через ипотеку, продаваемая квартира оформлена на ребенка) в процедуру вносятся изменения. В отдельных случаях продавец обязан подать декларацию и уплатить налог.
Услуги агентств по недвижимости и частных риэлторов, предлагающих свою помощь в поиске покупателя, варьируются в пределах 4-10% от стоимости объекта. Часто владельцу жилого помещения приходится вносить сумму до получения денег, что невыгодно и дорого.
Однако собственник в силах организовать продажу квартиры без риэлтора и сэкономить приличную сумму. Основное правило – следование установленному плану.
Продажа квартиры: с чего начать
Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.
Условно продажу можно разделить на два этапа:
- подготовительный:
- сбор документов;
- косметический ремонт;
- освобождение помещения от вещей;
- реклама;
- показ квартиры потенциальным покупателям.
- основной:
- заключение предварительного договора;
- получение задатка;
- оформление основного договора, его регистрация;
- передача квартиры и ключей;
- получение оставшейся суммы;
- расчеты с налоговой.
Пошаговая инструкция
Перед продажей квартиры без риэлтора продавцу необходимо придать ей товарный вид и правильно определить стоимость. Цена должна соответствовать рыночной: завышение снижает интерес покупателей и переключает внимание на аналогичные, но более дешевые предложения.
К началу кампании по продаже должен быть готов список документов. Часть из них уже получена, а остальные, имеющие ограниченный срок действия, рекомендуется оформлять перед подписанием основного договора.
Подготовка документов
Наличие полного пакета документов упрощает и ускоряет оформление сделки. Перечень определяется особенностями каждого объекта (к примеру, при вложении средств материнского капитала или наличии имущественных интересов несовершеннолетнего), однако в большинстве случаев достаточно бумаг, поименованных в таблице.
Таблица 1. Документы, необходимые для самостоятельной продажи квартиры, по времени их получения
| Документы, необходимые сразу | Документы, имеющие ограниченный срок действия и получаемые перед сделкой |
| Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН | Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца |
| Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет | Справка формы 9 |
| Кадастровый паспорт на квартиру | Справка о расчетах с коммунальными службами |
| Технический паспорт | |
| Справка из налоговой службы об отсутствии долгов | |
| Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости |
Стоимость квартиры
Следующий этап подготовки квартиры к продаже – определение ее стоимости. Самостоятельная работа собственника по оценке недвижимости складывается из следующих действий:
- использование онлайн-калькуляторов, определяющих цену исходя из введенных параметров;
- изучение рынка недвижимости через просмотр и анализ аналогичных объявлений о продаже.
Объективная стоимость квартиры зависит от ее характеристик:
- площадь, размер которой прямо пропорционален цене: чем больше метраж, тем выше стоимость;
- количество комнат и их расположение относительно друг друга (смежные комнаты ценятся ниже изолированных);
- этаж (первый и последний пользуются меньшим спросом);
- наличие ремонта;
- адрес дома и район;
- наличие инфраструктуры и социальных объектов (поликлиники, детские сады, школы);
- состояние дома;
- юридические аспекты (наличие неоплаченных долгов или зарегистрированных в квартире третьих лиц).
Предпродажная подготовка
Она заключается в оформлении внешнего вида квартиры. Делать ремонт в помещении не требуется – достаточно произвести косметические доработки, освободить балкон, кладовки от старых вещей, вынести сломанную мебель, проверить канализацию и состояние труб, сантехнику, исправность электрической проводки.
Желательно сразу освободить квартиру от лишних предметов, которые не продаются, или планировать сделку так, чтобы хватило времени вывести мебель.
Риелторы советуют привести в порядок и лестничную клетку: вкрутить лампочку, смыть граффити, поменять разбитое стекло. Ухоженный вид мест общего пользования благоприятно влияет на впечатление потенциальных покупателей.
Рис. 2. Пустая комната с цветком. Источник сайт SPbNOVOSTROYKA.RU
Поиск клиентов и презентация
Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж. Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах. В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.
В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.
При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить. Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения. При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.
Оформление сделки
Купля-продажа предполагает заключение предварительного договора, внесение денег или закладку их в ячейку, подписание основного соглашения, его регистрацию, передачу квартиры и получение оставшейся суммы. В некоторых случаях список может дополняться или сокращаться.
Составление предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи закрепляет намерение сторон заключить сделку и гарантирует, что во время последующих подготовительных действий не последует отказа. По нему же вносится обеспечительный платеж, который служит гарантией заключения основного соглашения. Конечно, стороны имеют право отказаться от купли-продажи, но в большинстве случаев этого не происходит.
Аналогичный вариант – заключение соглашения о задатке или авансе. Договоры отличаются, но их суть остается одинаковой: покупатель вносит деньги, уверяя продавца в намерении приобрести у него квартиру, владелец недвижимости получает гарантии совершения сделки.
По соглашению о внесении аванса при отказе покупателя от сделки он получает внесенные средства в полном объеме. Задаток имеет другую природу: если покупатель отказывается, деньги он теряет. В случае вины продавца ему приходится возвращать покупателю двойную сумму.
Чтобы избежать неприятных последствий и путаницы, сторонам рекомендуется или получить совет у юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, или заключать предварительный договор купли-продажи, используя авансовые платежи.
Предварительный договор содержит условия, подлежащие включению в основное соглашение:
- предмет договора – квартира, ее адрес, характеристика дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площади (сведения должны соответствовать кадастровому паспорту);
- цена;
- порядок оплаты (единовременный платеж или рассрочка);
- распределение расходов на проведение сделки (нотариус, договор аренды ячейки, госпошлина и другие);
- срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, если это не было сделано;
- сроки и порядок передачи квартиры и подписания акта;
- ответственность сторон за нарушение обязательств.
Сумма вносится по наличному или безналичному расчету. В первом случае продавец составляет расписку о получении денег от покупателя. При переводе денег через банк покупателю выдаются банковские документы, в которых указывается основание перевода (предварительный договор купли-продажи и его реквизиты).
Расчеты за квартиру
Следующий этап – оплата покупки. В практику вошло использование банковской ячейки как самого надежного и безопасного способа расчетов наличными средствами между физическими лицами.
Суть его заключается в том, что покупатель заключает договор аренды банковской ячейки на срок, достаточный для осуществления регистрационных действий. В нем указываются условия получения денег.
Закладка денег производится в присутствии сторон и сотрудника банка. Деньги пересчитываются и закладываются в пакет. Он запечатывается и пломбируется подписями сторон.
После регистрационных действий стороны получают зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующие о произведенной сделке. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку денежные средства.
Рис. 3. Женщина, открывающая банковскую ячейку. Источник МЮК
Аналогичные формы безналичной оплаты – аккредитив и платежное поручение.
Обратите внимание! Покупать и оплачивать недвижимость можно с помощью заемных средств. Оформление ипотеки предполагает безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).
Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника
Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Если у продавцов или покупателей несколько или одна из сторон сделки – ребенок, то соглашение оформляется у нотариуса. В остальных случаях нотариальное оформление зависит от желания сторон.
В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины.
Стороны посещают МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.
Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий
| Срок, рабочие дни | Действие |
| 7 | Регистрация при обращении в Росреестр |
| 9 | Регистрация при обращении в МФЦ |
| 5 | После вступления в силу судебного решения |
| 3 | При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме |
| 5 | При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме |
| 5 | Регистрация ипотеки через Росреестр |
| 7 | Регистрация ипотеки через МФЦ |
Передача квартиры и получение денег
 |
Видео (кликните для воспроизведения). |
После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора.
Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка).
На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом этапе сделка завершается.
Важно! После регистрационных действий у сторон возникнут налоговые обязательства. Покупатель может обратиться с заявлением о предоставлении налогового вычета, а продавец обязан подать декларацию и заплатить налог, если он владеет квартирой менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ).
Типичные ошибки при продаже своей квартиры
При самостоятельной продаже квартиры неопытный продавец может допустить ошибки. Они повлияют на скорость продажи и ее выгодность для самого продавца.
- Неправильная оценка квартиры. Неверное определение стоимости (завышение или занижение) затягивает сделку или делает ее невыгодной для продавца.
- Не сделана предпродажная подготовка. Товарный вид имеет большое значение и влияет на цену. Оторванные обои, текущие трубы, грязная сантехника не произведут на потенциального покупателя должного впечатления. Скорее всего, он будет просить скидку.
- Документы неверно оформлены или их не хватает. Это обстоятельство затянет заключение договора, если покупатель не откажется от сделки.
Продажа квартиры без риэлтора – процедура сложная и объемная. Следование представленной инструкции и обдуманное выполнение всех этапов помогут ее облегчить и выгодно продать недвижимость.
Как купить квартиру без риэлтора?
Актуальность статьи: март 2019 г.
Следует знать, что риэлторы обычно берут за покупку квартиры около 1-3% от её стоимости в качестве платы за их труд. Если есть желание сэкономить, то можно купить жилье самостоятельно, существенно не увеличивая время поиска нужной покупки. Главное знать всю нюансы, чтобы не потерять деньги и оказаться ни с чем. Для того чтобы узнать, как купить квартиру без риэлтора и при этом обезопасить себя, нужно внимательно рассмотреть все этапы этого процесса. Правильная пошаговая инструкция самостоятельной покупки жилья без агентства поможет вам справиться с этой задачей.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Где искать варианты квартир?
Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах, ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья. Также следует просматривать различные сайты, где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений. На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.
Существуют платные базы, но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.
Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов. Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим. Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.
Спрашивать друзей, продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.
Советы при поиске:
- консьержи могут знать довольно много о жильцах домов и следует спрашивать у них дополнительную информацию;
- если квартира нуждается в срочной продаже, то следует обратить внимание на наличие всех нужных документов, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем;
- если вы имеете денежные средства на покупку новой квартиры, не следует распространяться об этом, ведь мошенники могут воспользоваться этим;
- не стоит рассчитывать на предложения, где стоимость квартиры занижена на 10-20% в сравнении с рыночной ценой. При помощи такого объявления риэлтор привлекает внимание клиентов. Если на рынке и появляются подобные уникальные предложения, то их, как правило, трудно найти самостоятельно.
к содержанию ↑
Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры
- вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
- вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
- посредник может не оправдать желаемого результата;
- у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
- это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.
- на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
- надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
- посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.
На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?
Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом. Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.
Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).
Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться. Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.
Аванс при покупке квартиры
Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.
Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации. Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.
Возможные встречи с мошенниками
При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.
Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.
Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.
Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.
При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.
Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости
На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.
Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- паспорта всех владельцев недвижимости;
- документ, подтверждающий права владельцев на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
- разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире);
Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:
- все документы вам должны предоставить в подлинном виде;
- если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества;
- продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру;
- имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора;
- не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ;
При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно !
| Поделиться с друзьями: |
Также рекомендуем к прочтению:
Как продать квартиру самому, без агентств и посредников
Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.
Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.
Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.
Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?
Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи
Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.
От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.
Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.
Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.
Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.
Необходимый комплект документов
1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.
2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.
3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.
4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.
5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.
6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.
В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.
Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.
Шаг 2. Поиск покупателя
На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.
Шаг 3. Составление предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.
Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.
При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия. Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей. В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.
Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.
Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.
Шаг 3. Расчеты за квартиру
При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.
Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.
Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.
Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.
После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.
После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.
Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.
О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.
Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника
Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.
В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:
- цена квартиры;
- адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
- способ и срок передачи денег продавцу;
- распределение расходов на оформление сделки;
- срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
- сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.
После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.
Шаг 5. Передача квартиры и получение денег
Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.
|
Видео (кликните для воспроизведения). |
После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.
Источники
ред. Кононенко, І.П. Законодавство про адміністративну відповідальність; Київ: Видавництво політичної літератури України, 2012. — 340 c.
Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики, №6(12), 2011. В 3 частях. Часть 1. — М.: Грамота, 2011. — 232 c.
Пепеляев, С. Г. Компенсация расходов на правовую помощь в арбитражных судах / С.Г. Пепеляев. — М.: Альпина Паблишер, 2012. — 186 c.- Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект); Юрайт — М., 2014. — 885 c.
- Тихомиров, М. Ю. Незаконное увольнение. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 673 c.
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.
