Периодичность кадастровой оценки земельных участков

Понятие кадастровой оценки земли. Налог на землю

Оценка земли по кадастру государства — это мероприятия (экономические, правовые, технические) по определению кадастровой стоимости участков, фиксированной на конкретную дату, для целей установлению платы за землю и осуществления регулирования государством оборота земель.

В результате кадастровой оценки участков выполняется установление стоимости участков различного назначения. В РФ государственная кадастровая оценка земельных участков проводится с целью создания налоговой базы.

Процесс определения стоимости земель по кадастру базируется на классификации земель по виду использования, а также по целевому назначению. Установление стоимости участков выполняется с учетом зонирования территорий по целевому назначению и виду использования, с учетом факторов застройки, пользования землей, размещения объектов (дорог, водотоков, рек, железных дорог, путепроводов, и др.), границ районов и кварталов по кадастру.

Законодательно определены Правила, регламентирующие процесс кадастровой оценки участков всех категорий в РФ для целей налогообложения.

Для установления стоимости привлекаются специалисты оценочных компаний. Периодичность кадастровой оценки земель различного целевого назначения – минимум один раз в течение пяти лет. Методики установления кадастровой стоимости основаны на удельном показателе, представляющем стоимость по кадастру единицы площади (1 м 2 ) земель по категориям. Итоги по величине кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости государства.

Земельный налог регламентирован Налоговым кодексом РФ (НК РФ), а также нормативными актами органов муниципальной власти. Налог является обязательным к уплате на всех территориях, относящихся к муниципальным органам власти. Его установление производится с учетом льгот для отдельных налогоплательщиков, определенных НК РФ. Объектами налогообложения земельным налогом являются участки, находящиеся на территории муниципального образования. НК РФ трактует, что налогоплательщиками являются физические лица, организации, имеющие права собственности, постоянного пользования, наследуемого владения (пожизненного).

НК РФ трактует, что налоговая база по налогу на землю формируется из кадастровой стоимости участков – объектов для обложения налогом. Данная база определяется по каждому участку как его стоимость по кадастру по состоянию на 1 января года — налогового периода. Величина налога исчисляется по окончанию налогового периода.

Плательщиками налога являются физические, юридические лица (кроме арендаторов).

Таким образом, в настоящее время кадастровая оценка земель – основа налоговой базы государства.

ООО «Премьер-Оценка», 2018. Тел.: +7 (495) 646-03-84; +7 (905) 740-67-75

С 1 января 2020 года во всех регионах определять и оспаривать кадастровую стоимость будут согласно закону о государственной кадастровой оценке

.shock / Depositphotos.com

Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости пока могут осуществляться согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). Но с 1 января 2020 года во всех субъектах РФ эти вопросы должны будут регулироваться Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»(далее – Закон № 237-ФЗ). В течение переходного периода, который начался с 1 января 2017 года, государственная кадастровая оценка (ГКО) может проводиться в соответствии с обоими законами. При этом ГКО, начатая в соответствии с Законом № 135-ФЗ, должна быть завершена до 1 января 2020 года. Точная дата начала применения к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, исключительно Закона № 237-ФЗ определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта (ч. 1-3, ч. 5 ст. 24 Закона № 237-ФЗ).

Согласно «новому» порядку определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о ГКО, а не оценочной организацией, отбираемой на основе конкурса (ч. 1 ст. 14 Закона № 237-ФЗ). Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости – то есть вступления в силу соответствующего акта уполномоченного органа субъекта РФ, считается 1 января года, следующего за годом проведения ГКО. Но в любом случае акт вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (ч. 4 ст. 15 Закона № 237-ФЗ). Убытки, причиненные в результате нарушений при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения (ч. 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ).

На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной. А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц. Главный юрисконсульт ООО НКЦ «Эталон» Александр Попов на круглом столе «Кадастровая оценка и налогообложение объектов недвижимости. Вопросы, возникающие на стыке бизнеса и власти», состоявшемся в МТПП, обозначил ключевые шаги, которые следует, как правило, предпринять для оспаривания кадастровой стоимости: подготовка отчета об оценке рыночной стоимости, оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), подготовка и подача соответствующего административного искового заявления (п. 15 ч. 1 ст. 20, глава 25 Кодекса административного судопроизводства), разбирательство в суде первой инстанции и затем в апелляции (чаще всего дело уходит в апелляционную инстанцию и на этом процесс завершается). Эксперт обратил внимание на то, что в отличие от порядка, предусмотренного ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, досудебная процедура оспаривания в комиссии для юрлиц согласно Закону № 237-ФЗ не является обязательной, можно сразу обращаться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Ключевыми документами, которые необходимо представить в суд при обращении с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являются:

Может ли требование установления кадастровой стоимости в размере рыночной рассматриваться как оспаривание императивно установленного налогового платежа? Узнайте ответ в «Энциклопедии судебной практики. Закон об оценочной деятельности. Кадастровая оценка« интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Александр Попов напомнил о том, что в случаях, когда удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, судебные расходы относятся на заявителя. Решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Между тем, правило, обозначенное ВС РФ, расходится с позицией по этому вопросу Конституционного Суда Российской Федерации, о нюансах котрой можно узнать из авторской колонки управляющего партнера правового бюро «Тимофеев и партнеры» Александра Тимофеева, подготовленной специально для ГАРАНТ.РУ.

Напомним также, что с 1 января 2019 года будет изменен порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Стоит отметить, что измененная после указанной даты кадастровая стоимость должна учитываться при налогообложении с даты начала применения изначальной стоимости.

Утверждены результаты государственной кадастровой оценки в Москве и Московской области на 2019-2020 год

Утверждены результаты государственной кадастровой оценки в Москве и Московской области на 2019-2020 год 08.01.2019 01:43

1. Утверждены результаты государственной кадастровой оценки в Москве и Московской области.

Департаментом городского имущества города Москвы и Министерством имущественных отношений Московской области утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.

Кадастровая оценка была проведена государственными бюджетными учреждениями по новым правилам, установленным законом о государственной кадастровой оценке, и будет использоваться для расчета налогов и арендных платежей, начиная с 2019 года. Оспаривание утвержденной кадастровой стоимости будет проводиться по новой процедуре в соответствии с указанным законом.

Кроме того, Москва и Московская область утвердили перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость в 2019 году.

Ознакомиться с информацией подробнее можно, скачав документы по приведенным ниже ссылкам.

Город Москва

— Результаты государственной кадастровой оценки по зданиям и земельным участкам

— Средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков

— Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость

— Результаты государственной кадастровой оценки по зданиям и земельным участкам

— Средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков

— Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость

2. Принятие поправок в закон о государственной кадастровой оценке относительно процедуры оспаривания кадастровой стоимости.

Минэкономразвития подготовило законопроект, полностью отменяющий существующий порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде и комиссии (http://regulation.gov.ru/projects#npa=81912). Новый порядок предполагает, что заинтересованным лицам необходимо будет обратиться в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), проводившее кадастровую оценку, с заявлением и отчетом об оценке.

Срок подачи такого заявления ограничен – оно может быть подано в течение шести месяцев с даты, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Теперь закон не требует, чтобы отчет об оценке рыночной стоимости был составлен на дату определения кадастровой стоимости. Тем самым заявление можно будет подать в течение 6 месяцев с даты, на которую был составлен отчет. При этом ГБУ будет рассматривать заявление о пересмотре стоимости без участия заявителя.

Решение ГБУ можно оспорить в суде, но тут имеются риски:

1. Учитывая, что в данном случае будет оспариваться решение суда как ненормативно-правовой акт, срок подачи заявления в суд составит 3 месяца с момента принятия решения ГБУ. Ранее таких ограничений не было.

2. Так как ранее принятые судебные акты по вопросу оспаривания кадастровой стоимости будут неприменимы к таким решениям, возможно, суды будут рассматривать дела формально, оценивая наличие или отсутствие нарушений в процедуре принятия решения, полномочия лиц, принявших решение, а также сроки, в которые оно было принято. При этом судьи могут не вникать в суть причин отказа в пересмотре стоимости и не оценивать замечания соответствующего ГБУ к отчету об оценке рыночной стоимости. По сути, судебную практику оспаривания кадастровой стоимости необходимо будет формировать заново.

По словам замглавы Минэкономразвития Виктории Абрамченко, указанные поправки могут быть приняты уже весной 2019 года (https://iz.ru/816614/aleksandra-krasnogorodskaia/grazhdane-bystro-poluchat-pravo-na-svoi-garazh).

В свете изложенных изменений процедура оспаривания не будет такой простой, как раньше. Однако до момента принятия нового закона будет действовать упрощенная процедура оспаривания кадастровой стоимости, согласно которой не потребуется проходить досудебный порядок – можно будет идти сразу в суд.

С учетом этого, если уже сейчас приступить к изготовлению отчета об оценке, то можно начать процедуру оспаривания до принятия указанных поправок и сэкономить время, учитывая отсутствие необходимости проходить предлагаемый к введению досудебный порядок, и завершить процедуру оспаривания к середине следующего года.

Кадастровая оценка земельных участков

Анализ кадастровой стоимости

Оценка и экспертиза СРО

Предоставление отчета и экспертизы

Подготовка документов для суда

Подача искового заявления

Судебное решение об изменении кадастровой стоимости земли

Вступление в законную силу решения суда

Изменение органами кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости

к нам сейчас, и уже скоро вы сможете экономить до 70% налога на землю и ставки государственной аренды.

Презентация услуг по оценке недвижимости

• Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
• Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
• Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Кадастровая оценка земельных участков выявляет размер налогооблагаемой базы для исчисления налога, служит основанием для определения размеров арендной платы, выкупной стоимости. Порядок и периодичность проведения плановой процедуры регламентированы действующим законодательством. Наиболее часто для расчета используется массовый статистический метод, базирующийся на определении удельного показателя кадастровой стоимости УПКС и умножении его на площадь участка. Не всегда полученные в итоге результаты являются достоверными и устраивающими владельцев объекта недвижимости. В этой ситуации рекомендуется обратиться в нашу компанию для проведения независимой экспертизы.

[2]

Мы ведем деятельность в этой сфере много лет и обладаем достаточными знаниями и опытом для получения актуальных данных, соответствующих Федеральным стандартам оценки и существующим рыночным условиям. Наши специалисты за короткий срок проанализируют текущую ситуацию, рассчитывают реальную кадастровую стоимость (КС) земли и представят результат в виде подробного отчета, который может служить веским основанием для оспаривания определенных ранее значений. Цена качественной экспертизы относительно невысока, базовые тарифы представлены в прайсе.

Кадастровая оценка земельных участков — стоимость и условия заказа

Стоимость проведения кадастровой оценки зависит от сложности и объемов работ, срочности. Окончательно размер затрат клиента определяется после предварительной консультации и анализа существующих документов. Чтоб уточнить условия экспертизы или оформить заказ, мы приглашаем вас связаться с нами через форму на сайте или по телефону 8 (495) 708-45-56.

Когда необходима кадастровая оценка земельных участков?

Обязательная

По закону обязательная государственная кадастровая оценка земельных участков проводится не чаще, чем раз в три года, но не реже, чем раз в пять лет, по инициативе территориальных или региональных властей. При наступлении некоторых событий — чаще. К ним могут относиться выявленные ошибки в данных, несогласие владельца с установленными величинами КС, изменения:

• границ;
• параметров участка из-за воздействия природных явлений, включая размывы рек, оползни, обвалы почвы;
• рыночной ситуации.

Изменение категории территории по решению административных органов также может служить основанием для обязательных оценочных мероприятий. Согласно Земельному Кодексу РФ выделяются земли: сельскохозяйственного назначения, населенных (городских и сельских) пунктов, промышленные, лесного и водного фонда, особо охраняемых территорий, запаса.

То есть кадастровая экспертиза стоимости на государственном уровне способствует формированию системы налогообложения, на местном уровне субъектов РФ отражает эффективность использования земель по назначению, правильность функционального и ценового зонирования, на уровне собственников помогает понять приблизительную стоимость актива и определить справедливость величин налогового бремени.

По итогам государственной оценки формируется нормативно-правовой акт об утверждении результатов. Итоги подлежат передаче в региональные отделы Росреестра для внесения сведений в кадастр и публикации.

[3]

Внеплановая

Внеплановая кадастровая оценка земельных участков проводится, когда:

• Представленная государством КС выше рыночной или равна ей.
• Владелец не согласен с размерами земельного налога.
• Предстоит сделка или событие, связанные с передачей права собственности: оформление наследства, купля-продажа, дарение.
• Необходимо подтвердить обоснованность размера арендной платы.
• Земельный участок передается в залог банку для получения кредита.
• Судебные приставы собирают документы.
• Проводятся страховые или приватизационные процедуры.
• Участок включается в состав уставного капитала или становится объектом инвестирования.
• Требуется оценить последствия ущерба в чрезвычайной ситуации.

Наша экспертиза позволяет установить действительную КС земельного участка, устранить ошибки, которые могли возникнуть при массовой государственной оценке из-за существующих погрешностей применяемых методов. По итогам нашей работы заказчику выдается отчет утвержденной формы с обозначением определенных значений, заверенный подписью и печатью аккредитованного специалиста.

Высокая квалификация сотрудников — залог правильности оценки и достоверности сведений. Полученный результат можно использовать для процедур, затрагивающих право собственности, оспаривания величин земельного налога в специальном органе «Комиссии по рассмотрению споров» или в суде.

Документы для заказа кадастровой оценки земельных участков

• выписки из ЕГРН с кадастровыми данными, указанием категории земель и разрешенного пользования;
• удостоверения личности;
• свидетельства о собственности на земельный участок;
• сведений об имеющихся обременениях.

Проведение экспертизы

После анализа всех представленных документов наши специалисты оговаривают с клиентом условия работы и цену услуги. Выбирается дата проведения процедуры, которая совпадает с датой выставления КС. При достижении согласия заключается договор, учитывающий обоюдные интересы. В нем отмечаются цели оценки, методы проведения, сроки, стоимость и ответственность за итоги.

При расчете КС мы используем оценочные методики:

• доходный или рентный (метод капитализации земельной ренты);
• сравнительный;
• затратный.

Сравнительная оценка строится на сравнении с аналогичными, ранее оцененными участками в тех же зонах местоположения, по параметрам таким, как ландшафт, состояние экологии, расположение относительно крупных городских и сельских поселений, объектов инфраструктуры. В процессе экспертизы выявляются поправочные коэффициенты и рассчитывается близкая по значению КС. Затратный метод основан на учете затрат муниципальных и государственных властей на обустройство дорог, инженерных сетей и коммуникаций, вспомогательных зданий и сооружений. Доходный расчет применяется к ценным в коммерческом смысле участкам и строится на оценке возможных доходов от сдачи в аренду.

На выбор вида расчета влияют пожелания заказчика и конечные цели экспертизы. Результаты по итогам разных методов могут варьироваться, поэтому мы подбираем оптимальный или используем комбинации. Для экспертизы оценщик выезжает непосредственно на объект. Затем в течение нескольких дней он составляет отчетный документ, включающий сведения о технических характеристиках участка, технический план, данные о владельце, использованном методе, полученной КС. Выводы нашего специалиста сопровождаются утверждением саморегулируемой организации оценщиков на соответствие экспертизы и результатов общегосударственным нормативным требованиям, ФСО.

Если у вас возникли вопросы, обращайтесь, мы ждем и будем рады помочь. Заказывайте у нас объективную кадастровую оценку земельного участка и успешно решайте свои задачи!

Проведение кадастровой оценки земли

Процедура кадастровой оценки является необходимой для определения кадастровой стоимости недвижимости. В статье рассмотрены все ключевые вопросы, связанные с кадастровой оценкой.

Нормативное регулирование

Согласно Конституции РФ (пункты в) и к) части 1 статьи 72), земельное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Распределение государственных полномочий в сфере регулирования земельного законодательства закреплено в Земельном кодексе РФ и иных нормативно-правовых актах. Одним из ключевых полномочий в этой сфере, делегированным федеральным законодательством на нижестоящий уровень, является усредненный расчет кадастровой стоимости земельных участков с разграничением по административным единицам (муниципальные районы или городские округа).

В целях реализации указанного полномочия субъекты Российской Федерации проводят комплекс мероприятий по оценке земель различных категорий с целью определения кадастровой стоимости.

Процедура проведения оценки регламентируется Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 года № 316 (далее – Правила). Данный документ закрепляет основные принципы и порядок проведения оценки, компетенцию должностных лиц и государственных органов.

Цели и порядок проведения процедуры кадастровой оценки

Основной целью оценки является определение и расчет кадастровой стоимости конкретных земельных участков. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы четкие критерии и методы оценки, которые основываются на классификации земель в зависимости от целевого назначения и определенного типа функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в лице его территориальных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

Так как данная оценка является государственной услугой, порядок ее проведения четко формализован в Административном регламенте, утвержденным Приказом МЭР России от 28.06.2007 года № 215. Указанный регламент содержит исчерпывающий перечень действий при осуществлении государственной функции, определяет права и обязанности участников процесса.

Процедура проведения оценки земель

Важной частью проведения оценки земель является зонирование территории, при котором в отдельные зоны включаются земли, однородные по типу целевого назначения, функциональному использованию и близкие между собой по ценовым показателям. При этом уполномоченный орган обязан учитывать сведения государственных кадастров, а также взаимодействовать с другими уполномоченными органами.

Для того, чтобы определить в отношении каждого участка его кадастровую стоимость, применяется Федеральный стандарт оценки, который был утвержден Приказом МЭР России от 22.10.2010 г. № 508. Данный документ устанавливает следующие универсальные методы оценки: затратный, сравнительный и доходный. Выбор метода оценки зависит от достаточности и достоверности представленной на рынке информации, а также исходя из особенностей разрешенного вида пользования объекта оценки. Для массовой оценки выбираются объекты, имеющие схожие характеристики на основании выбранного оценщиком метода.

Среди указанных вариантов приоритет отдается сравнительному методу, который позволяет учесть информацию о максимальных, минимальных и средних ценах сделок, а также о предложениях на рынке оборота земельных участков.

После проведения работ субъект Российской Федерации формирует итоговый отчет о кадастровой оценке, а сведения о стоимости вносятся в соответствующий кадастр.

Сроки проведения оценки

Государственной кадастровой оценки проводится не реже одного раза в пять лет (п. 3 Правил). На практике этот срок составляет от одного до трех лет ввиду постоянного роста предложений со стороны потенциальных приобретателей земли.

Итоговый отчет об определении кадастровой стоимости составляется не позднее семи месяцев с даты подписания договора с оценщиком.

Информация, отраженная по каждому земельному участку в итоговом отчете, публикуется в открытом доступе и используется, прежде всего, для целей налогообложения.

Срок действия результатов государственной кадастровой оценки земель законодательно не закреплен

Министерством экономического развития Российской федерации в письме от 22 октября 2009 года N Д06-3008 даны разъяснения по вопросу о финансировании государственной кадастровой оценки земель; о правомерности применения в целях земельного налога результатов государственной кадастровой оценки земель, проведенной более пяти лет назад; о приостановлении или внесении изменений п. 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель в части увеличения периодичности проведения кадастровой оценки.

Что касается финансирования государственной кадастровой оценки земель, то отмечено следующее.

«В рамках реализации подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006 — 2011 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 — 2008 годы)», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.09.2005 N 560 (далее — подпрограмма), и на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 N 945 «О государственной кадастровой оценке земель» (далее — Постановление) между Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (далее — Роснедвижимость) и администрациями субъектов Российской Федерации заключались соглашения о взаимодействии с целью координации деятельности сторон, заключивших соглашение по созданию системы кадастра недвижимости на территории соответствующих субъектов Российской Федерации.

Соглашениями предусматривалось софинансирование мероприятий, предусмотренных подпрограммой, за счет средств, выделяемых из бюджета соответствующего субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

Указанные соглашения позволяют органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления устанавливать и исполнять расходные обязательства, связанные с проведением государственной кадастровой оценки».

Кроме того, учитывая, что согласно с п. п. 3 и 4 Указа Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Роснедвижимость упразднена и ее функции переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), подобные соглашения, считает Департамент корпоративного управления Министерства экономического развития Российской Федерации, могут заключаться между Росреестром и администрациями субъектов Российской Федерации.

Также в письме сказано, что в настоящее время Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении принят проект федерального закона N 445126-4 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другие законодательные акты Российской Федерации», внесенный депутатом Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации. В рамках законопроекта предполагается урегулировать также полномочия субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в части проведения государственной кадастровой оценки недвижимости.

По вопросу правомерности применения в целях налогообложения результатов государственной кадастровой оценки земель, проведенной более пяти лет назад, в письме сказано следующее.

В соответствии с п. 3 Правил государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Следует отметить, что п. 3 Правил установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель, а не срок действия ее результатов. Применение кадастровой стоимости земельного участка в качестве налоговой базы по земельному налогу регулируется гл. 31 Налогового кодекса Российской Федерации.

В то же время в налоговом законодательстве не установлен период действия результатов государственной кадастровой оценки земель».

На основании вышесказанного, «применение результатов государственной кадастровой оценки земель, проведенной более пяти лет назад, в целях налогообложения не противоречит налоговому законодательству Российской Федерации».

Кроме этого, на вопрос о приостановлении или внесения изменений в п. 3 Правил в части увеличения периодичности проведения кадастровой оценки в письме сказано, что в настоящее время министерство экономического развития России вместе с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти осуществляет работу по внесению изменений в законодательство Российской Федерации, предусматривающих отмену нижнего предела периодичности проведения государственной кадастровой оценки

Порядок оценки кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости

При определении кадастровой стоимости недвижимости учитывается расположение и планировка объекта, престижность района, а также наличие и качество инфраструктуры.

Максимальный срок действия кадастровой оценки земли — 5 лет, после чего требуется повторить процедуру оценивания кадастровой стоимости участка.

В случае несогласия с проведенной оценкой, завышения кадастровой стоимости собственник может обратиться в комиссию по переоценке или в суд.

Проведение оценки кадастровой стоимости имущества с помощью независимого эксперта может существенно снизить сумму налога на собственность или значительно повысить компенсацию в случае отчуждения в пользу государства.

При заказе оценки кадастровой стоимости имущества необходимо убедиться в том, что организация является членом СРО, имеет необходимые лицензии и разрешения, а специалисты числятся в Едином государственном реестре кадастровых инженеров.

С 2016 года владельцы и арендаторы земли вынуждены платить налог на свою недвижимость, исходя из кадастровой стоимости. Установленная экспертами цена участков при этом может существенно превышать реальную рыночную стоимость. Многие признаются, что с изменением законодательства налоговые затраты возросли в десятки раз и для некоторых стали непосильными. Мы поговорим о том, как рассчитывается кадастровая стоимость и какие шаги предпринять тем, кто не согласен с результатами оценки.

Что такое кадастровая стоимость и как ее узнать

Каждый объект недвижимости можно оценить в денежном выражении, будь то земельный участок, сооружение, здание или помещение в нем. Согласно отечественным нормам речь может идти о рыночной (РС) и кадастровой стоимости (КС). В первом случае — это цена, по которой участок может быть продан с учетом всех его особенностей и текущей ситуации на рынке. Во втором — цена участка с точки зрения государственных органов. Причем кадастровая стоимость, согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», не должна превышать рыночную. К сожалению, это требование не всегда исполняется. Причин тому масса: от неверно подобранной методики оценки до ошибок в расчетах. Чем это грозит? Финансовыми потерями. Дело в том, что именно кадастровая стоимость является точкой отсчета для расчета:

• налога на недвижимость;
• налога с продажи недвижимости;
• арендной ставки, если арендодатель — государство;
• штрафов. Например, при нецелевом использовании участков (ст. 8.8 КоАП);
• других пошлин и платежей. Например, при изменении вида разрешенного использования земли в Московской области, платеж составляет разницу между новой и старой кадастровой стоимостью, помноженную на коэффициент.

Переоценка кадастровой стоимости происходит не реже чем один раз в пять лет и не чаще чем раз в три года (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — два года). Согласно Федеральному закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» право проводить процедуру принадлежит сотрудникам специализированных бюджетных учреждений, но пока их штат еще не сформирован, оценку могут осуществлять лицензированные частные оценщики.

Определение кадастровой стоимости проходит в три этапа:

• принятие решения о проведении оценки;
• собственно оценка;
• утверждение полученных результатов.

Если с первой и последней частью все понятно, то о самой процедуре оценивания недвижимости мы поговорим детальнее.

Порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка

Итак, задача оценщика сводится к тому, чтобы объективно определить цену собственности. Влиять на оценку будет множество факторов:

• регион расположения и экономическая ситуация;
• конкретное местоположение объекта, так называемая удаленность от ценообразующих факторов. Например, земельный участок в престижном районе населенного пункта или, наоборот, вдалеке от всех крупных городов оценивают по-разному;
• категория земельного участка. Участок, относимый к поселению, будет иметь цену отличную, например, от земель сельхозназначения;
• вид разрешенного использования (ВРИ). Земля для дачного строительства будет стоить дороже соседнего участка, если тот имеет ВРИ, например, «огородничество»;
• наличие коммуникаций;
• наличие построек или «недостроя».

Эксперт не рассматривает каждый объект индивидуально. Их распределяют на группы и подгруппы, исходя из общих признаков. Для оценки кадастровой цены в группе используют один из методов массовой оценки:

• сравнительный — цену на недвижимость вычисляют по суммам сделок купли-продажи в данном регионе и районе на аналогичные объекты. Этот подход является предпочтительным, остальные применяют в тех случаях, когда невозможно применить сравнение;
• доходный — объект оценивают, исходя из возможного дохода от него, например, прибыли от аренды недвижимости;
• затратный — подход актуален, например, для оценки земель общего пользования, принадлежащих садовому товариществу. Подобные объекты обычно не встречаются в продаже, дохода с них не получают, зато можно учесть расходы: например, на строительство дорог и периодический ремонт;
• комбинированный — сочетает два и более предыдущих подхода.

Если для объекта невозможно применить вышеперечисленные методы массовой оценки, его рассматривают индивидуально.

Результатом применения метода(-ов) является вычисление удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) — то есть, условной рыночной цены одного квадратного метра земли для данной группы или подгруппы.

С конечной КС конкретного земельного участка все просто: это УПКС, умноженный на количество квадратных метров. Для примера: допустим, показатель в одном коттеджном поселке Подмосковья составил 1000 рублей за квадратный метр. Таким образом, кадастровая стоимость участка площадью десять соток (1000 м 2 .) будет 1 000 000 рублей.

Как рассчитывается кадастровая стоимость зданий, сооружений, помещений и иных объектов недвижимости

В процессе оценки определяют не только стоимость земли, но и любой недвижимости, на ней расположенной. Порядок расчета аналогичен земельным участкам, но коэффициенты, влияющие на стоимость, будут несколько отличаться. Например, для строения любого типа имеет значение материал стен и год постройки: кирпичный дом стоит дороже деревянного, а ветхое здание — дешевле нового.

Поскольку любое сооружение считают неотделимым от земли, их кадастровую стоимость суммируют. Например, мы рассмотрели участок в 10 соток с КС, равной 1 000 000 рублей. Если на нем расположен дом, оцененный в 2 000 000 рублей, и гараж с ценой 500 000, то стоимость участка в документах будет уже 3 500 000 рублей.

Как узнать кадастровую стоимость?

После того как КС недвижимого имущества прошла этап утверждения, ее можно легко узнать одним из следующих способов:

• в онлайн-справочнике на сайте Росреестра;
• на публичной кадастровой карте;
• в территориальном органе кадастровой палаты, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости;
• в МФЦ, заказав выписку;
• заказав выписку из ЕГРН на сайте Росреестра.

Чтобы узнать стоимость, достаточно знать кадастровый номер земельного участка либо адрес объекта недвижимости. В первых двух случаях получить информацию можно бесплатно и практически мгновенно. Чтобы оформить официальный документ, придется обратиться за выпиской в МФЦ, кадастровую палату или через сайт Росреестра. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно. В случае заказа выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах цена услуги для физических лиц составит 250 (за электронный документ) или 400 рублей (за бумажную версию), а срок получения — три и более рабочих дней. Официальный документ необходим, например, в том случае, если собственник собирается оспаривать существующую кадастровую стоимость недвижимости.

Знать кадастровую стоимость собственного участка или того, который планируется к покупке, — крайне полезно. Это дает возможность более трезво оценить рыночную стоимость земли и построек, а также узнать размер налогов и возможных штрафов. Если выяснится, что КС завышена — это повод оспорить ее.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Дмитрий Строк, руководитель практики «Оценка» КСК групп:

«Если собственник или арендатор не согласен с государственной оценкой стоимости земли, он может обратиться в комиссию по переоценке или в суд. Процедура потребует обязательного участия лицензированного эксперта, который установит реальную рыночную стоимость объекта. На основании заключения специалиста комиссия или суд примет соответствующее решение и изменит кадастровую стоимость недвижимости. На практике это означает, что собственник может существенно сократить свои расходы по налогам на имущество.

Процедура с каждым годом становится все более популярной — разовые затраты на оспаривание более выгодны, чем завышенные платежи. Последние изменения законодательства, кроме того, позволяют собственнику или арендатору земли взыскать с государственных органов сумму ущерба за весь период, в течение которого кадастровая стоимость земли была завышена».

Источники

1. 
   Золотов, Ю. А. История и методология аналитической химии / Ю.А. Золотов, В.И. Вершинин. — М.: Academia, 2015. — 464 c.
2. 
   Михайловская, И. Б. Суды и судьи. Независимость и управляемость / И.Б. Михайловская. — М.: Проспект, 2014. — 124 c.
3. 
   Ло, Реймонд Фен-Шуй и анализ судьбы; София, 2011. — 224 c.
4. Чашин, А. Н. Лишение водительских прав. Как автовладельцу выиграть судебный процесс / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2017. — 969 c.
5. Тихомиров, М. Ю. Увольнение по инициативе работодателя. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 499 c.
Периодичность кадастровой оценки земельных участков
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.