Переходит ли право собственности при доверительном управлении

Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

Согласно ст. 1012 ГК РФ договор доверительного управления это договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к управляющему, и последний обязан во всех сделках с третьими лицами указывать, что он действует в качестве доверительного управляющего, т.е. подчеркивая тем самым, что данная сделка совершается не в его личных интересах, а в интересах третьего лица. Несмотря на это, доверительный управляющий не является представителем, поскольку не являются представителями лица, действующие хотя и в чужом интересе, но от своего имени. Это позволяет относить доверительное управление к видам ограничения (обременения) права собственности.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

Порядок заключения, исполнения и прекращения договора установлен в гл. 53 ГК РФ. Наибольшее значение для соблюдения процедуры государственной регистрации передачи недвижимости от собственника к управляющему при заключении договора имеет ст. 1017 ГК. Она включает в себя два важнейших требования к форме договора доверительного управления недвижимостью: а) его форма должна соответствовать форме договора продажи недвижимости; б) передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности. Несоблюдение этих двух требований влечет за собой недействительность договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Статья 1013 ГК РФ исключает возможность передачи в доверительное управление объектов иных вещных прав, нежели права собственности. В таком положении находится государственное или муниципальное имущество, переданное в хозяйственное ведение или оперативное управление унитарному предприятию или учреждению. Указанное имущество может стать предметом договора доверительного управления только после прекращения по основаниям, предусмотренным законом, названных вещных прав на него и возврата собственнику.

Государственной регистрации подлежит не сам договор, а передача недвижимого имущества в доверительное управление. С точки зрения процедуры она аналогична государственной регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости и начинается с подачи учредителем управления и доверительным управляющим заявления о регистрации передачи имущества в доверительное управление. К заявлениям должны быть приложены подписанные оригинал договора и акт приема-передачи имущества, а также оригиналы правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности учредителя управления на передаваемое в управление имущество.

В процессе регистрации передачи в доверительное управление предприятия к акту или иному документу о его передаче должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требований (ст. 561 и 563 ГК РФ).

Удостоверяется государственная регистрация штампом регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание договора доверительного управления имуществом (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Доверительное управление может быть учреждено при: необходимости управления недвижимым имуществом подопечного, лица, над которым установлено попечительство в форме патронажа, лица, признанного безвестно отсутствующим, умершего.

Во всех указанных случаях в органы регистрации прав должны быть представлены документы о назначении конкретного лица опекуном, попечителем, решение органа опеки и попечительства о назначении управляющего и др.

Что касается возможности управляющего распоряжаться имуществом учредителя, то она возникает после государственной регистрации передачи такого имущества в управление. Законом определено, что распорядиться недвижимостью возможно только в случае, если это прямо предусмотрено в договоре.

Опека и попечительство устанавливаются над гражданином:

опека — над малолетними в возрасте до 14 лет, над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства,

попечительство — над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет; над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

Попечитель в отличие от опекуна непосредственно в сделки не вступает. В соответствии с п. 2 ст. 33 ГК РФ он лишь дает согласие на совершение самим подопечным сделок по распоряжению его недвижимостью.

Обязательное проведение государственной регистрации передачи недвижимости опекуну, как вида ограничения (обременения) права собственности подопечного не требуется.

Однако, это не исключает возможности проведения государственной регистрации опеки добровольно, по заявлению органов опеки и попечительства или опекуна, что позволило бы избежать случаев совершения опекуном сделок по распоряжению имуществом подопечного от своего имени и в своих интересах, а также совершения самим подопечным либо его незаконными представителями.

В случае регистрации опеки необходимо учитывать, что она может быть проведена лишь в случае, если право собственности (иное вещное право) на недвижимость самого подопечного зарегистрировано.

Регистрация сделок, совершаемых опекуном с недвижимостью подопечного в отличие от добровольной регистрации передачи недвижимости под опеку, обязательна.

Одним из основных документов в этом случае будет согласие органа опеки и попечительства на совершение конкретной сделки по отчуждению недвижимого имущества подопечного. Заявление на осуществление государственной регистрации подается в регистрирующий орган от имени подопечного.

Подтверждением полномочий опекуна является опекунское удостоверение либо постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении его опекуном.

Согласно ст. 40 ГК РФ опека над совершеннолетним гражданином прекращается после вынесения судом решения о признании его дееспособным, а над малолетним — по достижении последним 14-летнего возраста. В этом случае гражданин, осуществлявший обязанности опекуна, становится попечителем несовершеннолетнего без вынесения об этом дополнительного решения.

Попечительство над гражданином, признанным ограниченно дееспособным, прекращается после отмены ограничения дееспособности решением суда.

Попечительство над несовершеннолетними прекращается без особого решения по достижении несовершеннолетними 18 лет, также при вступлении их в брак и в других случаях приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия (п. 2 ст. 21 и ст. 27 ГК РФ).

Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 1012 ГК РФ

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 6 декабря 2007 г. N 334-ФЗ статья 1012 настоящего Кодекса дополнена пунктом 4

4. Особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 17 июля 2009 г. N 145-ФЗ статья 1012 настоящего Кодекса дополнена пунктом 5

5. Особенности доверительного управления автомобильными дорогами общего пользования федерального значения устанавливаются законом.

> Объект доверительного управления

Содержание Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Вопрос № 60. Доверительное управление имуществом

Закрепление в ГК правовой конструкции доверительного управления логически связано с экономической реформой и преобразованиями в правовой системе России.

Законодатель воспользовался правовыми институтами, при помощи которых предлагаемые России модели рыночной экономики действуют в условиях иных правовых систем (романской, германской, англо-американской).

В России же, подобно другим странам с континентальными системами права, доверительные правоотношения урегулированы как обязательственные, вытекающие из соглашения, и, соответственно, как самостоятельный вид договора — доверительного управления имуществом.

Стороны такого договора те же, что и участники траста: одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Однако передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, и последний обязан во всех сделках с третьими лицами указывать, что он действует в качестве доверительного управляющего, т.е. подчеркивая тем самым, что данная сделка совершается не в его личных интересах, а в интересах третьего лица. Несмотря на это, доверительный управляющий не является представителем, поскольку не являются представителями лица, действующие хотя и в чужом интересе, но от своего имени, как это установлено в гл. 10 ГК «Представительство. Доверенность».

Действующие положения ГК и иные нормативные акты, посвященные доверительному управлению, развивают новый вид правоотношений, имеющих фидуциарный, доверительный характер. Такие отношения возникают как при учреждении траста, так и в соответствии с договором доверительного управления.

Фидуциарные отношения характеризуются особым доверием, оказываемым учредителем доверительной собственности доверительному собственнику или управляющему как лицу, которое способно, по его мнению, осуществлять права на определенное имущество. Особому доверию корреспондирует концепция фидуциарного обязательства, возникающего в случае, когда одно лицо действует исключительно в интересах другого лица.

На доверительного управляющего, как правило, возлагаются следующие обязанности: а) управлять имуществом, переданным ему учредителем, в соответствии с указаниями, оговоренными в учредительном акте, и в интересах выгодоприобретателя, проявляя при этом необходимую меру заботливости. Отчуждать указанное имущество доверительный управляющий может, если это прямо разрешено ему договором или законом; б) по первому же требованию бенефициара представить отчет по делам, относящимся к управлению имуществом; в) передать все полученные доходы и выгоды, если иное не предусмотрено в договоре.

ГК не содержит исчерпывающего перечня объектов, однако особо выделяет:

а) из объектов недвижимости — имущественные комплексы, в том числе предприятия;

б) из движимого имущества — ценные бумаги;

в) права (удостоверенные ценными бумагами, авторские права на произведения науки, искусства, литературы, право на фирменное наименование и др.).

Договор доверительного управления имуществом может быть индивидуальным, без объединения имущества данного учредителя в единый имущественный комплекс с имуществом других лиц, или предусматривать объединение имущества (например, в общий фонд банковского управления).

Доверительное управление имуществом может быть учреждено только собственником данного имущества. Собственность возможна как единоличная, так и общая. Например, супруги могут передать в доверительное управление принадлежащий им на праве общей совместной собственности жилой дом. Общий фонд банковского управления (ОФБУ) управляет имуществом, переданным разными лицами и объединенным на праве общей собственности.

Учредителем имеет право выступать также Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования, действующие в лице соответствующих органов государственного управления (местного самоуправления). По смыслу ст. 1013 ГК учредителем не может быть обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления.

Иное юридическое или физическое лицо — несобственник — может выступать учредителем только по прямому указанию закона (орган опеки и попечительства согласно ст. 38, 42, 43 ГК; исполнитель завещания (душеприказчик) — ст. 1026 ГК и по другим основаниям, предусмотренным действующим законодательством).

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

срок действия договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Надлежащее управление имуществом в значительной степени зависит от личности, профессиональных качеств и добросовестности доверительного управляющего, поскольку он определяет, какой способ действий является наилучшим с точки зрения интересов лиц, назначенных выгодоприобретателями.

ГК предусматривает три исключения из вышеназванного правила. Передача доверительного управления третьему лицу возможна управляющим в силу полномочий, полученных им по договору, письменного согласия учредителя или в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя. Перечень исключений является исчерпывающим.

Доверительный управляющий после передачи управления продолжает нести ответственность за действия поверенного. Поверенный совершает юридические и фактические действия с перешедшим к нему имуществом от имени доверительного управляющего, а не от своего имени либо имени учредителя управления.

Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;

отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;

смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);

отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;

признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка “Д.У.”.
При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Комментарий к статье 1012:
1. Анализ текста статьи, а также конкретных видов передачи имущества в доверительное управление позволяет выделить ряд отличительных черт договора:
а) это особый договор по управлению имуществом собственника в интересах самого собственника либо названного им другого лица – выгодоприобретателя. Хотя доверительное управление по ГК и не достигает столь высокой степени доверительности, как в англо – американской системе права, тем не менее значение личности участников договора, а также личности третьего лица – выгодоприобретателя для него достаточно велико. Особенно это заметно при анализе оснований прекращения договора (см. ст. 1024 и коммент. к ней).

Переходит ли право собственности при доверительном управлении?

Среди большого числа прав, сделок, ограничений на недвижимое имущество, обязательность государственной регистрации которых предусмотрена гражданским законодательством, отдельной разновидностью государственной регистрации является доверительное управление недвижимым имуществом.

Обязательство, возникающее из договора доверительного управления имуществом, представляет собой чрезвычайно интересную цивилистическую конструкцию. Несмотря на то, что положения о доверительном управлении имуществом, закрепленные в главе 53 ГК РФ, применяются уже более десять лет, внимание ученых и практиков к этому институту не ослабевает.

В последнее время при заключении договоров доверительного управления стороны все чаще избирают объектом управления недвижимое имущество. Как правило, это нежилые здания или сооружения, реже — земельные участки или доли в праве собственности на землю.

Для договора доверительного управления недвижимым имуществом характерны специальные требования к форме. В соответствии с (п. 2 ст. 1017 ГК РФ) договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Следовательно, необходимо составление одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Кроме того, передача недвижимости в доверительное управление, как и переход права собственности при продаже недвижимости, подлежит государственной регистрации. В силу прямого указания (ст. 1017 ГК РФ), несоблюдение формы договора, как и требования о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление, влечет недействительность договора.

Одним из немаловажных вопросов, который отнюдь не носит формального характера, является вопрос о том, какие регистрационные действия должны производиться в соответствии со (ст. 1017 ГК РФ) при заключении договора доверительного управления недвижимым имуществом.

На основании (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), государственной регистрации подлежит не сам договор, а производится государственная регистрация ограничения права собственности на объект недвижимости, который передается в доверительное управление. Связано это с тем, что в указанной выше норме Гражданского кодекса содержится положение о регистрации именно факта передачи, что по существу является обременением прав собственника недвижимого имущества правами третьего лица (доверительного управляющего).

Между тем, согласно ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав), которая носит название «Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом», в сущности, не определяет порядка совершения соответствующего регистрационного действия. Более того, в ней содержится весьма неопределенная формулировка: «Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда». Указанная норма может создать впечатление, что договор доверительного управления порождает у управляющего некое право, подлежащее государственной регистрации.

Тем не менее, такое представление об отношениях по доверительному управлению имуществом было бы неверным. В современной науке гражданского права сложилось и закрепилось убеждение в том, что доверительный управляющий не приобретает в связи с заключением договора доверительного управления каких-либо вещных прав.

Отсутствие в доверительном управлении вещно-правового эффекта отразилось не на (ст. 30 Закона о регистрации прав), а на других нормах указанного закона. Так в соответствии со (ст.ст. 1 и 4 Закон о регистрации прав), доверительное управление подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права. Согласно (ст. 12 Закона о регистрации прав), доверительное управление регистрируется как запись об ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество и вносится в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

В соответствии со (ст. 1017 ГК РФ) сам договор доверительного управления недвижимостью государственной регистрации не требует, поэтому проставлять штамп регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки, строго говоря, оснований нет.

В связи с указанным обстоятельством в практике доверительного управления недвижимым имуществом выявился интересный вопрос, каким документом может быть удостоверен факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление .

Прежде всего, факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление отражается в ЕГРП, о чем государственный регистратор вносит запись в подраздел III-6. Таким образом, факт государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности по общему правилу можно подтвердить выпиской из ЕГРП. Однако принимая во внимание то обстоятельство, что выписка из ЕГРП актуальна только на момент ее выдачи, некоторые специалисты в области государственной регистрации предлагают возможность подтверждать проведение государственной регистрации договора доверительного управления по аналогии с государственной регистрацией договора аренды, а именно, проставлять штамп о проведенной государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности.

Таким образом, после предоставления заявителем на государственную регистрацию документов предусмотренных Законом о регистрации, государственный регистратор проводит правовую экспертизу.

В процессе проведения государственной регистрации могут быть истребованы дополнительные документы, в случаях, установленных законодательством.

С заявлением о государственной регистрации данного ограничения может обратиться либо собственник объекта недвижимости, либо лицо, в пользу которого будет зарегистрировано это ограничение (в данном случае это — доверительный управляющий).

При представлении документов с целью государственной регистрации ограничения — передачи в доверительное управление, необходимо учитывать и общие положения Закона о регистрации, а именно (ст. 13 Закона о регистрации), в соответствии с которой государственная регистрация ограничения возможна при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП.

После проведения правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, государственный регистратор принимает одно из решений предусмотренных Законом о регистрации, а именно:

-решение о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (в этом случае осуществляется запись в лист подраздела III-6 согласно Правилам ведения ЕГРП);

-решение о приостановлении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 19 Закона о регистрации);

— решение об отказе в проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 20 Закона о регистрации).

Государственный регистратор С.А. Кульченков

Передача квартиры в доверительное управление: понятие, порядок, риски и опасности

Если человек является собственником одной или нескольких свободных квартир, он обычно принимает решение сдать жилье в аренду или продать его. Но совершение операций с недвижимостью требует времени и определенных навыков, которые есть не у всех. Чтобы избавить себя от лишних хлопот, можно передать жилплощадь в доверительное управление. Прежде чем доверить квартиру посторонним людям, стоит выяснить, как оформляется эта сделка и какие риски существуют для владельца.

Доверительное управление недвижимостью: что это такое?

Понятие договора ДУ дается в ст.1012 ГК РФ. В соответствии с указанным соглашением один участник сделки (учредитель управления) передает второй стороне (доверительному управляющему) право управлять недвижимостью, то есть совершать в отношении нее определенные действия.

Указанные действия должны производиться исключительно в интересах доверителя либо лица, на которое он укажет (выгодоприобретателя). При этом в законе есть оговорка: передача квартиры в ДУ не означает перехода права собственности на нее к управляющему

Все сделки с доверенными квадратными метрами управляющий заключает от собственного имени. Но в документации, которую подписывает агент, он должен указывать свой статус.

В соответствии с п.1 ст.1015 ГК РФ в роли доверительных управляющих вправе выступать коммерческие организации (например, риэлторские агентства) или ИП. Круг их полномочий, который зависит от предмета соглашения, может быть очень широким. Вот какие услуги оказывают такие компании:

• Оплата квитанций за ЖКУ.
• Уборка и ремонт жилого помещения.
• Поиск арендаторов и покупателей.
• Страхование квартиры.
• Приобретение необходимой мебели и бытовой техники.
• Обеспечение безопасности жилья от преступных посягательств (например, подключение сигнализации).
• Представление интересов владельца в Росреестре.
• Урегулирование разногласий с квартирантами и соседями.
• Получение денег по заключенной сделке и перевод оговоренной суммы собственнику.

Таким образом, почти все хлопоты по решению финансовых и хозяйственных вопросов можно переложить на плечи управляющего. За услуги агентство получает определенную комиссию. Так, в случае сдачи объекта в аренду ее размер составляет примерно 10% годовой арендной платы.

Порядок передачи квартиры в доверительное управление

Отношения между учредителем и управляющим выстраиваются на основании договора. Как и переход права собственности, каждый случай передачи объекта в доверительное управление должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Соглашение ДУ должно содержать несколько обязательных условий:

1. Наименование сторон (доверительного управляющего, а также физического или юридического лица, в интересах которого работает агентство).
2. Состав имущества, которым предстоит управлять (характеристики квартиры, ее адрес, основания возникновения права собственности).
3. Срок действия соглашения.
4. Размер и форма выплаты гонорара управляющему.

Если в тексте отсутствует хотя бы одно из этих условий, соглашение могут признать ничтожным.

Риски и опасности передачи жилья в доверительное управление

Главным плюсом ДУ является экономия сил и времени. Хозяину жилья, который подпишет договор и оформит полный пакет услуг, останется только получать деньги. Если речь идет об аренде, ему не придется постоянно контролировать жильцов, устранять возникшие неполадки и разбирать споры с соседями. Квартира будет приносить регулярный пассивный доход, при этом трудозатраты являются минимальными.

Существенным минусом является то, что этим доходом придется делиться с управляющим. Кроме того, для собственника существует значительное количество рисков. Вот самые распространенные ситуации:

• Управляющий дает обязательство сдавать помещение славянам, а на самом деле сдает его, например, десятку гастарбайтеров. Результат может быть печальным – порча имущества, конфликты с соседями и проблемы с полицией. Еще хуже, если возникнут претензии со стороны миграционных органов: за размещение в квартире нелегальных мигрантов предусмотрена ответственность вплоть до уголовной.
• Вместо сдачи на длительный срок квартира сдается посуточно. Разницу агент кладет себе в карман. Имущество в таких случаях изнашивается гораздо быстрее, а платить за это приходится собственнику.
• Если в период действия договора объект резко вырастет в цене и учредитель захочет его продать, соглашение придется расторгнуть. В этом случае владелец будет обязан выплатить управляющему компенсацию.
• Иногда управляющие халатно относятся к выполнению своих обязанностей (например, в частности обеспечения сохранности жилья или перевода собственнику денежных средств). Но за это агента можно привлечь к ответственности согласно п.1 ст.1022 ГК РФ.

[1]

Чтобы избежать неприятных последствий, надо внимательно отнестись к выбору управляющего. Агентство, которому доверяют жилье, обязано иметь безупречную репутацию и, разумеется, лицензию на работу. Пункты договора не должны восприниматься двусмысленно, и при малейшем сомнении необходимо настаивать на его корректировке. Особое внимание стоит уделить порядку организации контроля за деятельностью агента.

[2]

Еще один важный момент – оплата услуг. Она может производиться в фиксированной сумме или в процентах. Лучше выбрать последний вариант: это будет хорошей мотивацией для посредника.

В России услуга доверительного управления востребована в основном на рынке коммерческой недвижимости. Что касается жилья, пока собственники относятся к такому варианту с осторожностью. Риски в этой сфере действительно существуют. Но если пригласить опытного юриста и грамотно оформить документы, можно свести их к минимуму.

Остались вопросы? Наши юристы готовы ответить на них прямо сейчас!

Передача имущества в доверительное управление

Каковы особенности налогообложения у учредителя управления, применяющего общую систему налогообложения, при передаче имущества (земельных участков и нежилых помещений) в доверительное управление?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Налоговая база по налогу на прибыль формируется у учредителя управления (выгодоприобретателя) на основании сведений (отчета) о полученных доходах и расходах от использования имущества в рамках договора доверительного управления, предоставляемых доверительным управляющим.

Учредитель управления в отношении операций, связанных с договором доверительного управления, не является плательщиком НДС. Обязанность по уплате налога на имущество в отношении имущества, переданного в доверительное управление, остается за учредителем управления.

Плательщиком земельного налога в отношении принадлежащих учредителю управления на праве собственности земельных участков также является учредитель управления.

Обоснование вывода:

При ведении деятельности на основе договора доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Учредителем доверительного управления является собственник имущества (ст. 1014 ГК РФ), а передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество (п. 1 ст. 1013 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 1012 ГК РФ доверительный управляющий вправе в соответствии с договором доверительного управления совершать в отношении имущества, находящегося в доверительном управлении, любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. При этом сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего (в частности, в письменных документах необходима пометка «Д.У.» после имени или наименования доверительного управляющего) (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

При этом доверительному управляющему предполагается выплата вознаграждения, определяемая договором, а также возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества (п. 1 ст. 1016, ст. 1023 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. У доверительного управляющего это имущество отражается на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.*(1)

Налог на прибыль

Особенности определения налоговой базы по налогу на прибыль участников договора доверительного управления имуществом определены в ст. 276 НК РФ. При этом порядок налогообложения зависит от того, является ли учредитель управления выгодоприобретателем по условиям договора доверительного управления или нет.

Если учредитель управления является выгодоприобретателем, то его доходы в рамках договора доверительного управления имуществом включаются в состав его выручки или внереализационных доходов в зависимости от полученного вида дохода (п. 3 ст. 276 НК РФ). Расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (включая амортизацию имущества, а также вознаграждение доверительного управляющего), признаются расходами, связанными с производством или внереализационными расходами учредителя управления в зависимости от вида осуществленных расходов.

Исходя из п. 2 ст. 276 НК РФ обязанность определять ежемесячно нарастающим итогом доходы и расходы по доверительному управлению имуществом возложена на доверительного управляющего, который должен представлять учредителю управления сведения о полученных доходах и расходах для их учета учредителем управления при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

При этом перечень таких сведений, а также ответственность доверительного управляющего за их ненадлежащее представление могут быть определены в рамках гражданско-правовых отношений (письма Минфина России от 13.01.2010 N 03-03-06/1/7, УФНС России по г. Москве от 23.06.2010 N 16-15/[email protected]). Так, доверительный управляющий представляет учредителю управления отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (п. 4 ст. 1020 ГК РФ).

То есть доходы и расходы по деятельности, осуществляемой в рамках договора доверительного управления имуществом, учитывает при налогообложении прибыли учредитель управления (выгодоприобретатель) в своем учете на основании отчета доверительного управляющего. Доходом доверительного управляющего является лишь вознаграждение, полученное им при осуществлении управления имуществом.

При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное (п. 3 ст. 1024 ГК РФ). При возврате имущества у учредителя управления не образуется ни дохода, ни убытка независимо от возникновения положительной или отрицательной разницы между стоимостью переданного в доверительное управление имущества на момент вступления в силу и на момент прекращения договора доверительного управления имуществом (п. 5 ст. 276 НК РФ).

НДС

В соответствии с п. 1 ст. 174.1 НК РФ при совершении операции в соответствии с договором доверительного управления имуществом, обязанности налогоплательщика по НДС возлагаются на доверительного управляющего. При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав в соответствии с договором доверительного управления имуществом доверительный управляющий обязан выставить соответствующие счета-фактуры в порядке, установленном НК РФ (п. 2 ст. 174.1 НК РФ).

При этом и налоговый вычет по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, и по имущественным правам, приобретаемым для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения, предоставляется только доверительному управляющему при наличии счетов-фактур, выставленных ему продавцами в установленном главой 21 НК РФ порядке.

Следовательно, и регистрировать соответствующие счета-фактуры в книге продаж и книге покупок должен доверительный управляющий (п. 3 ст. 169 НК РФ) (письма Минфина России от 31.12.2008 N 03-07-05/53, УФНС России по г. Москве от 29.03.2008 N 19-11/19233).

Кроме того, согласно п. 5 ст. 174.1 НК РФ доверительный управляющий ведет учет операций, совершенных в процессе выполнения договора доверительного управления имуществом, а также в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, представляют в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию по каждому указанному договору отдельно.

Поскольку налогоплательщиком по НДС в рамках договора доверительного управления имуществом является именно доверительный управляющий, который обязан вести учет операций отдельно по каждому объекту недвижимости с предоставлением по ним самостоятельной налоговой декларации, у учредителя управления такой обязанности нет. То есть в отношении операций в соответствии с договором доверительного управления учредитель управления не определяет налоговую базу по НДС, не выставляет счета-фактуры, не регистрирует их в книге продаж, следовательно, не включает соответствующие операции в налоговую декларацию.

Налог на имущество

[3]

В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное в доверительное управление), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. При этом п. 1 ст. 378 НК РФ прямо определено, что имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления.

Земельный налог

Плательщиками земельного налога признаются организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ). Исключение составляет лишь имущество (земельные участки) паевого инвестиционного фонда, налогоплательщиком по которому признается управляющая компания.

Таким образом, в отношении земельных участков — объектов доверительного управления, принадлежащих на праве собственности организации — учредителю доверительного управления, плательщиком земельного налога будет являться учредитель управления.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:

— Энциклопедия решений. Отличия агентского договора от иных гражданско-правовых договоров и трудового договора;

— Энциклопедия решений. Отличия между агентированием, поручением и комиссией.

Ответ прошел контроль качества

6 февраля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Правила отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций и составления бухгалтерской отчетности при осуществлении договора доверительного управления имуществом для юридических лиц установлены приказом Минфина России от 28.11.2001 N 97н «Об утверждении Указаний об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом» (далее — Указания). При этом порядок бухгалтерского учета четко регламентирован в отношении каждого участника договора доверительного управления имуществом.

При отражении в бухгалтерском учете операций по передаче учредителем управления имущества в доверительное управление и других операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, используется счет 79 «Внутрихозяйственные расчеты», субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» (п. 2 Указаний).

Источники

1. 
   Краткий курс по теории государства и права. Учебное пособие. — М.: Окей-книга, Рипол Классик, 2016. — 144 c.
2. 
   Марченко, М.Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, Велби; Издание 2-е, 2003. — 637 c.
3. 
   ред. Никифоров, Б.С. Научно-практический комментарий уголовного кодекса РСФСР; М.: Юридическая литература; Издание 2-е, 2011. — 574 c.
4. Судебная бухгалтерия. — М.: Юридическая литература, 2015. — 344 c.
5. Бирюков, Б.М. Приватизация и деприватизация жилья: вопросы правового регулирования; М.: Ось-89, 2011. — 208 c.
Переходит ли право собственности при доверительном управлении
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.