От чего зависит кадастровая стоимость квартиры

Самое важное на тему: "От чего зависит кадастровая стоимость квартиры" с комментариями профессионалов. При возникновении вопросов можно обратиться к дежурному консультанту.

Оплата сделок по квартире высока? Всё дело в кадастровой стоимости!

Что такое кадастровая стоимость квартиры и прочей недвижимости? Если кратко, то она представляет собой цену объекта, которая устанавливается оценщиками и утверждается государственным органом, а именно службой кадастра.

Многие хотят понять, как кадастровая стоимость жилья (квартиры) рассчитывается. Если вас интересует именно этот вопрос, представленная ниже информация будет вам полезна.

Кадастровая стоимость квартиры что это такое

Чтобы разобраться с этим вопросом, можно обратиться к другому термину – рыночной стоимости (цена, которую готовы платить за квартиру покупатели). По сути это одно и то же, только первая рассчитывается на основании данных, имеющих значение для конкретной жилплощади в конкретном строении и на конкретной территории. А в рыночной плюс ко всему учитываются условия рынка недвижимости в данный момент времени.

Для наглядности обратимся к таблице.

Стоимость

Кадастровая

Рыночная

Из чего складывается

Расходы на строительство

Минус износ (с перерасчётом на актуальные в данный период времени цены) Минус износ плюс территориальное расположение, планировка, ремонт, общий комфорт, условия рынка (курс валют, отношение спрос-предложение) и т.д.

С какой целью формируются базы данных по кадастровой стоимости жилья

Этот показатель имеет большое значение для государства – на его основании рассчитываются налоги и другие индивидуальные платежи собственника объекта недвижимости.

Государству наличие соответствующей информации даёт возможность определять размеры:

  • налоговых сборов на имущество;
  • платежей за пользование недвижимостью по договору соцнайма;
  • отчислений при совершении сделок;
  • пошлин за оплату действий за отчуждение жилья (дарение, наследование, оформление ипотеки).

Кроме того, эти сведения может запрашивать и банк, когда рассматривает заявку клиента на выдачу крупной суммы в виде кредита под залог имущества. В данном случае КС выступает в качестве достоверной информации о реальной ценности (не стоимости!) объекта.

Кто определяет КС

Оценки стоимости в России могут быть выполнены только государством, а именно Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Она производит расчёты, а затем записывает получаемые данные в реестр. И только эти результаты служат основанием для последующих расчётов.

Недвижимость оценивается в соответствии с шаблонными методиками. Однако в некоторых случаях, когда они не позволяют определить цену объекта, производится индивидуальный расчёт.

Рыночная и кадастровая стоимости квартиры не связаны между собой, это два показателя, использующиеся для разных целей

Как производится оценка по кадастру

Государство рассматривает квартиры как объекты, которые должны приносить доход в бюджет. Поэтому, выполняя расчёты, они делают упор на факторы, наиболее выгодные для казны.

Расчёт основан на:

  • экономическом состоянии региона;
  • местоположении объекта в черте определенной местности;
  • общей площади помещения;
  • возрасте постройки, в которой находится квартира.

От чего зависит

Можно выделить основные факторы, от которых зависит цена на недвижимость в кадастре.

Площадь помещений объекта

Первый и один из наиважнейших факторов. То есть, 5-7 комнатная квартира, размер которой составляет 200 квадратных метров, значительно дороже, чем двухкомнатная малогабаритная в этом же районе.

Год постройки

Если недвижимость располагается в старом доме, то она будет продаваться по значительно более низкой цене, нежели в здании, которое воздвигнуто недавно. Исключения составляют только объекты, имеющие историческую ценность.

Этот фактор очень индивидуальный. В общем случае, квартира на первом и последнем этажах по стоимости ниже. Однако, если на последнем этаже расположен пентхауз, совершенно очевидно, что его кадастровая стоимость будет выше, чем у квартиры той же площадью, но этажом ниже.

Квартира на первом этаже, с окнами, выходящими на подсобное помещение для дворника, будет отличаться по стоимости от квартиры на более высоких этажах.

Цена квадратного метра в регионе

В качестве этого параметра берётся средняя цена по населенному пункту. Чтобы стало понятнее, можно привести пример. В Тюмени двухкомнатную квартиру возможно приобрести за 2,8 миллиона рублей. Аналогичная недвижимость в Кургане, который находится примерно в 200 километрах от указанного города, обходится уже в 2,3 миллиона. Что же касается Москвы, то здесь за схожий объект могут потребовать 8 миллионов и больше.

Зная, из чего складывается кадастровая стоимость квартиры и что она в себя включает, можно приблизительно оценить результат оценки, чтобы при несогласии с официальными результатами оспорить решение Кадастровой службы

На что влияет

На сегодняшний день результаты оценки оказывают непосредственное влияние на цену жилья. Их, например, учитывают риэлторы, когда к ним обращаются люди, заинтересованные в продаже дома.

Но главное, от величины кадастровой стоимости, зависит размер госпошлин и сборов: налогов, отчислений за сделки и т.д.

Можно ли рассчитать самостоятельно

Выполнить соответствующие расчёты самостоятельно возможно, и даже очень рекомендуется. В процессе работы государственные органы могут допустить ошибку, из-за чего в реестр будет записано меньшее или большее значение.

При проведении оценки самостоятельно приходится оперировать примерными данными, так как на получение определенной информации может уходить достаточно большое количество времени.

Более того, самостоятельно произведенные расчёты нельзя будет использовать в качестве аргумента перед комиссией Росреестра.

Профессиональная помощь в определении кадастровой стоимости

Самостоятельно определить, какую кадастровую стоимость имеет недвижимость, довольно трудно. Это связано с тем, что приходится обрабатывать большое количество данных, и в них легко запутаться, если отсутствует надлежащий опыт.

При подозрениях, что при расчётах госорганами была допущена ошибка, проще и разумнее обратиться к профессиональным оценщикам. Они отлично разбираются, из чего может исчисляться показатель, могут произвести правильные расчёты максимально быстро. Но главное – их результаты будут приняты на рассмотрение Росреестром.

Читайте так же:  Состав общедомового имущества по жилищному кодексу рф

Как рассчитывается

Чтобы высчитать цену недвижимости, необходимо учесть десятки различных параметров, а затем применить несколько довольно сложных формул. Поэтому лучше обратиться к профессионалам. У них мы узнаем определенных кадастровую стоимость квартиры, при этом она будет максимально точной (в пределах 1% погрешности).

Оспаривание оценки кадастровой недвижимости

Бывают случаи несогласия собственника жилья с данными Росреестра. Собственно, для того, чтобы исправить эту ошибку, и производится самостоятельный перерасчёт – чтобы доказать этот факт.

Доказывать свою правоту в этом вопросе настоятельно не только можно, но и нужно. В частности, это позволит избежать переплат по налогам

Что делать, если кадастровая стоимость завышена

В первую очередь, нужно обратиться к специалистам, которые произведут пересчёт цены. Следующий шаг – подача заявления в специальную комиссию при Росреестре. Заявка будет рассматриваться около месяца. Однако иногда процесс затягивается на полгода. К указанному заявлению также нужно приложить отчёт произведенной оценки.

Важные вопросы

Кратко рассмотрим наиболее важные вопросы, касающиеся КС имущества.

Есть ли отличия цены для дома и квартиры? Да. Главное из них заключается в том, что в учёт стоимости дома включается ещё и земельный участок.

Имеет ли значение кто собственник жилья, физическое лицо или юридическое? Физические лица платят меньший налог – от 0,1 до 2 процентов.

Меняется ли КС ежегодно? Нет. Кадастровую стоимость разрешено пересчитывать не чаще, чем раз в 3 года.

КС – цена, которая может отражать приблизительную рыночную стоимость, что полезно при продаже. Однако если вы считаете, что она рассчитана неправильно, настоятельно рекомендуется обратиться вначале к оценщикам, а затем в Росреестр. Денежные и временные затраты впоследствии окупятся.

Как определяется кадастровая стоимость недвижимого имущества

Каждый объект недвижимости – земельный участок, здание или помещения в нем – можно оценить в денежном выражении. В соответствии с нормами законодательства, должна быть установлена кадастровая стоимость недвижимости (КС). Определять ее вправе лишь уполномоченные органы на основе методологических указаний.

Что собой представляет кадастровая стоимость

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» , в соответствии с которым во всех субъектах РФ с 2020 года оценочные процедуры будут проводиться по единой методике.

Для того чтобы владельцы собственности могли понять, какая цифра вносится в Единый государственный кадастр, необходимо объяснить, что это такое – кадастровая стоимость объектов.

В общем случае КС – это величина, которая расчетным способом определяется в процессе государственной оценки объектов, называемой ГКО.

Уполномоченные органы проводят оценку на основе информации о рыночной цене недвижимости с использованием методик, установленных законодательством. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 №358 , стоимость объекта не должна быть выше рыночной.

Объективное определение КС – ответственное мероприятие. Поскольку этот фактор существенно влияет на размер налогов, важно понимать, от чего зависит и как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Например, на цену земельного участка могут влиять разные факторы:

  • экономическая ситуация в регионе;
  • удаленность от ценообразующих факторов: участки вдали от крупных городов и в престижном районе населенного пункта оценивают по-разному;
  • категория земельного участка – земля сельхозназначения имеет иную цену, чем надел, отнесенный к поселению;
  • виды разрешенного использования (ВРИ). Так, земля для дачного строительства стоить дороже, чем участок с ВРИ, например, «садоводство»;

Стоит также упомянуть, откуда берется кадастровая стоимость недвижимости, то есть как и кто ее определяет. Оценку проводит эксперт на основании одного из методов массовой оценки:

  • сравнительного — предпочтительный подход, при котором стоимость вычисляется путем анализа сделок купли-продажи аналогичных объектов в регионе;
  • доходного — основывается на возможной прибыли от недвижимости, например, от аренды;
  • затратного — актуален для оценки земель общего пользования, когда необходимо учесть расходы, к примеру, на периодический ремонт или строительство дорог;
  • комбинированного — сочетает предыдущие подходы.

Индивидуально рассматриваются объекты, оценить которые с применением методов массовой оценки невозможно.

Цели установления КС имущества

Результаты определения КС являются основополагающим фактором, который учитывается при расчете:

  • налога на недвижимость;
  • арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
  • штрафов, например, за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ от 30.12.2001 № 195-ФЗ );

Так, в некоторых областях в случае изменения вида разрешенного использования земли платеж составляет умноженную на коэффициент разницу между новой и старой КС.


Государство определяет, что значит коэффициент кадастровой стоимости недвижимости и какова его величина. Это позволяет сдерживать рост налога на имущество физлиц по этой категории оценки. В первых 28 регионах, где он применяется с 2015 года, за налоговый период нынешнего года ( 2019 ) понижающий коэффициент составляет 0,6.

В результате применения методов оценивания недвижимых объектов получают удельный показатель КС – условную рыночную цену 1 м2 земли для конкретной группы или подгруппы.

Важно понимать, на что влияет удельный показатель кадастровой стоимости, ведь он является главным фактором в определении конечной КС и, как следствие, суммы налога на имущество. Так, если показатель в одном населенном пункте составил 1000 рублей за 1м2, стоимость участка площадью 20 соток (2000 м2) составит 2 000 000 рублей.

Что влияет на величину КС

Определяя размер КС объекта, уполномоченные органы в первую очередь основываются на имеющихся данных рынка и иных сведениях, касающихся экономических характеристик использования данного объекта.

Говоря о том, от чего зависит кадастровая цена недвижимости, прежде всего стоит упомянуть ее количественные и качественные характеристики. Например, при расчете размера КС следует учитывать:

  • площадь объекта;
  • местоположение;
  • год ввода в эксплуатацию;
  • назначение объекта;
  • материал стен – для объектов капитального строительства;
  • разрешенное использование, категории земель – для земельных участков.
Читайте так же:  Нарушение спокойствия граждан в ночное время статья

Из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости зависит от того, к какому виду она относится. Если речь идет, например, о частном доме, то цена будет включать:

  • оценочную стоимость земельного участка, на котором он расположен;
  • цену самого жилого помещения.

Во внимание принимаются дополнительные сведения и характеристики этих объектов. Если речь идет о квартире, то учитываются только ее качественные характеристики.

Формула расчета кадастровой стоимости, например, земельного надела выглядит так:

КС=Пуз × (Рп + Рс) × К,

Пуз — площадь участка (м2);

Рп — линейная функция исключительных качеств благоустроенности и быта населенного пункта (руб./м2);

Рс — формат сделки или составляющая местного значения (руб./м2);

К — переходной коэффициент.

Сведения о результатах расчетов вносятся в Единый реестр кадастровой стоимости недвижимости.

Кто может устанавливать КС объекта

Анализировать сведения о недвижимости и рассчитывать показатели могут лишь организации, которые имеют допуск к осуществлению этого вида деятельности.

Мероприятия по определению кадастровой стоимости проводятся по определенному алгоритму. Предлагаем вкратце обсудить, как исчисляется КС объекта. Как правило, в оценочные работы входит:

  • установление факторов, влияющих на конечную оценку;
  • категорирование земельных участков по оценочным зонам (имеют одинаковое целевое предназначение и разрешенное использование) или группам на основании идентичности (для всех остальных недвижимых объектов);
  • собственно расчет КС объектов недвижимости, входящих в одну зону или группу.

Важно понимать, кто устанавливает кадастровую стоимость имущества и может вносить сведения в Госреестр. Такими полномочиями наделена Кадастровая палата, которая называется также Федеральной Службой Кадастра и Картографии (ФСКК). Эта организация имеет право рассчитывать КС любой недвижимости:

  • частного дома,
  • квартиры,
  • гаража,
  • земельного надела.

Но поскольку оценкой занимаются и независимые эксперты, возникает вопрос, кто утверждает результаты КС. Как следует из законодательства, эта процедура – прерогатива региональных органов власти.

Видео (кликните для воспроизведения).

Как определить КС недвижимости

В процессе определения КС уполномоченные лица совершают ряд действий, направленных на объективное оценивание конкретной недвижимости. Работы осуществляются в три этапа, каждый из которых имеет свою последовательность.

Порядок определения кадастровой стоимости включает:

  • принятие субъектом РФ решения о проведении оценивания;
  • привлечение оценочной компании;
  • определение удельного показателя КС применимо к каждому кварталу с учетом допустимых ВРИ;
  • утверждение полученных результатов нормативным актом субъекта РФ;
  • внесение сведений в систему кадастрового учета.

Оценка проводится в соответствии с определенными методиками, поясняющими, как считается кадастровая стоимость объектов недвижимости, относящихся к различным группам.

Расчет стоимости дома

Определение КС частных домов несколько отличается от оценки, например, земельного надела или другого типа недвижимости. Алгоритм расчета КС объектов капитального строительства устанавливает:

  • ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ,
  • приказ Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 .

В этих документах подробно разъясняется, как рассчитывается кадастровая стоимость здания.

Согласно им, цена дома по кадастру определяется путем умножения площади объекта на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости.

Где и как узнать КС объекта недвижимости

Иногда у владельца или потенциального покупателя возникает необходимость выяснить актуальную цену недвижимого имущества. Чтобы узнать кадастровую стоимость бесплатно онлайн, нужно посетить сайт Росреестра и внести в специальную форму некоторые данные об объекте:

  • адрес недвижимости;
  • ее кадастровый номер.

В ЕГРН тоже можно заказать выписку с информацией о КС любого объекта недвижимости. Для получения сведений не требуется специальной регистрации, необходимо лишь соблюдать определенный алгоритм действий. Несложно узнать ее по кадастровому номеру и адресу расположения недвижимости.

Бывают случаи, когда сведения о значимых характеристиках конкретного объекта, влияющие на формирование кадастровой цены, не внесены в ЕГРН. Это касается ситуаций, когда дом или квартира являются новостроем. Если установить их цену по кадастру требуется в срочном порядке, собственник недвижимости имеет возможность специально заказать кадастровую стоимость новостройки в уполномоченной на это инстанции.

Как оспорить КС недвижимости

Право заинтересованных лиц оспорить завышенные результаты оценки недвижимости регламентируют следующие нормативно-правовые акты:

  • Земельный кодекс РФ ст. 66.2, если речь идет о КС земель;
  • ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» (ст. 24.15 ч.1).

Результаты установления КС могут быть пересмотрены в судебном порядке или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС.

Независимо от того, кто оценивает неправомерность установленной КС, перед подачей заявления в комиссию или иска в суд следует убедиться, что на то есть законодательно определенные основания.

Оценивание объектов недвижимости

Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируют сотрудники Федеральной кадастровой палаты. Затем в СМИ публикуется отчет, составленный по результатам оценки жилой и коммерческой недвижимости.

[1]

Оценивание осуществляется не чаще одного раза в три года по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. Максимальный разрыв между оценочными мероприятиями – 5 лет.

Информация о КС недвижимого имущества передается в Кадастровую палату и вносятся по каждому объекту отдельно. Узнать цену объекта не представляет сложности на портале «Госуслуги» и сайте ФНС.

В Кадастровой палате или Многофункциональном центре можно бесплатно заказать и получить в течение пяти рабочих дней справку о кадастровой стоимости нежилого помещения или другого объекта недвижимости.

КС – это цена конкретного объекта недвижимого имущества, определенная массовым методом в процессе государственной кадастровой оценки или при невозможности применения такого подхода – в индивидуальном порядке.

Сведения об актуальной КС содержит официальный сайт Росреестра. Пересмотр КС происходит каждые 3-5 лет.

Этот показатель выступает базовым компонентом расчета многих платежей, поэтому его объективное определение – важное требование.В случае несогласия с величиной КС ее можно оспорить в специальной комиссии или в суде.

Читайте так же:  Возврат лизингового имущества лизингодателю проводки

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Как можно рассчитать самому кадастровую стоимость квартиры в 2019 году

С 2019 года введена система единого подхода к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества. Эта схема распространяется на все виды недвижимости и включает в себя три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц. Понять всю процедуру начисления и расчёта налога на недвижимое имущество поможет определение кадастровой стоимости и то, как её можно рассчитать.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость квартиры — это по своей сути рыночная стоимость квартиры, которую устанавливает Служба Кадастра и Картографии. Раньше цена рыночной и кадастровой стоимости квартиры значительно отличалась друг от друга — теперь же они уравнены. Соответственно, чем выше кадастровая стоимость квартиры, тем больше будет налог.

Простому человеку кадастровая стоимость нужна прежде всего для того, чтобы знать по какому принципу будет начисляться налог на квартиру. Такие знания помогут и в дальнейшем: при продаже квартиры или разделе имущества.

Тем, кто раньше никогда не сталкивался с понятием кадастровой стоимости, следует знать, что она постоянно меняется. Происходит это каждые пять лет, за время которых цена квартиры может как упасть, так и увеличиться. На цену квартиры влияют многие факторы, но основными являются ценовые изменения в том районе, где она находится. Реальную можно узнать в Кадастровой палате.

Тот, кто является собственником жилья или собирается им стать, обязан знать, что кадастровая стоимость непостоянна. Государством устанавливается срок изменения кадастровой оценки квартиры — теперь это будет происходить не больше чем один раз за три года.

Способы расчёта кадастровой стоимости в 2019 году

Узнать кадастровую стоимость можно тремя известными способами.

1) Первый способ рассчитать стоимость квартиры поможет сайт Росреестра. Там надо будет ввести адрес о своей квартире, а дальше система сама подсчитает всё остальное. Если соблюсти пошаговые указания инструкции, то сделать это будет нетрудно:

  • На сайте Росреестра находим страницу «Справочная информация по объектам недвижимости». Здесь надо нажать на кнопку слева от надписи «Адрес».
  • Справа от «Адреса» написано: ГКН / ЕГРП. Надо выбрать ГКН, что означает Государственный Кадастр Недвижимости.
  • Следующие действия довольно просты: по порядку заполняются все окошки, начиная от «Субъекта» и заканчивая «Номером квартиры».
  • После всех заполненных окошек, внизу страницы нужно нажать синюю кнопку с надписью «Сформировать запрос».
  • Поисковая система сайта найдёт нужную квартиру, нажав на которую мы получим то, что искали — кадастровую стоимость.

2) Вторым способом определения стоимости квартиры является возможность посмотреть в кадастровом паспорте. Может оказаться, что такого документа в наличии нету. Тогда его надо заказать в Кадастровой палате напрямую или же через интернет на сайте Росреестра. Что интересно, — паспорт может получить любой человек на любую квартиру. А вот поставить квартиру на кадастровый учёт могут только хозяева данной недвижимости.

Процедура получения кадастрового паспорта начинается с посещения Службы Кадастра, где следует выполнить целый ряд определённых действий.

  1. В первую очередь, естественно, пишется заявление. Форму выдадут на месте — останется только заполнить в нужном месте.
  2. В зависимости от ситуации, потребуются те или иные документы. Обычно достаточно одного паспорта. Но если были изменения в квартире или её надо поставить на кадастровый учёт, то тогда к своему паспорту придётся приложить оригиналы и копии соответствующих документов. Такими документами могут быть:
    • Свидетельство о собственности квартиры может присутствовать в списке документов, если она квартира приватизирована;
    • В новостройках может не быть свидетельства, а это значит, что должен быть передаточный акт и договор с компанией-застройщиком. В муниципальном жилье должен присутствовать ордер или договор найма.
    • После проведения зарегистрированной перепланировки потребуются: технический паспорт с новыми данными о квартире, если перепланировка незаконна — решение суда, заключения МЧС и санэпидемстанции.
    • Бывают случаи, когда человек сам не может присутствовать при процедуре получения и оформления паспорта. В этом случае нужна заверенная нотариусом доверенность и паспорт доверенного лица.
  3. Все документы собраны и поданы. Осталось оплатить установленную государством пошлину за изготовление кадастрового паспорта. Стоимость пошлины небольшая — 200 рублей.
  4. Работник организации проверяет наличие всех документов, правильность заполнения заявления и назначает день, когда будет готов кадастровый паспорт. Документы принимаются под расписку и выдаются вместе с кадастровым паспортом через пять рабочих дней.
  5. По истечении назначенного срока, человек подававший документы, приходит со своим паспортом и распиской. На основании расписки и паспорта выдаются: выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, план квартиры и документы, которые подавались раннее.

3) К третьему способу обычно прибегают когда кадастровая стоимость нужна в виде документа с печатью.

Выдаётся такой документ в той же организации, где получался паспорт на квартиру.

В Службе Кадастра и Картографии пишется заявление по уже готовой форме и передаётся регистратору для подписи.

Конечно же, с собой должны быть все документы, которые могут потребоваться:

[2]

  • свой собственный паспорт гражданина, удостоверяющий личность;
  • для доверенного лица нужен его паспорт и доверенность;
  • документы на недвижимость, а именно: свидетельство о праве собственности, поэтажный план, технический паспорт, экспликация — пояснение к плану.

Поданные документы забирает регистратор и выдаёт взамен расписку. Расписка является тем документом на основании которого выдадут нужный в указанный в расписке срок. Выписка о стоимости недвижимости, когда она будет готова, выдаётся бесплатно.

[3]

Можно ли оспорить оценку

Для отказа от проведённой оценки человек, недовольный с ней, может оказаться. Но для этого у него должны быть существенные причины. Закон разрешает такой вариант и определяет те обстоятельства, по которым возможно оспаривание:

  • Во-первых, в полученном отчёте могли быть допущены ошибки, а это означает, что данные неправильные.
  • Во-вторых, допускается провести собственную оценку с привлечением специалистов. Своя оценка ниже определённой Кадастром — значит, правда на стороне владельца недвижимости.
Читайте так же:  Распродажа лизингового имущества бывшего в эксплуатации

При Росреестре есть специальная комиссия, куда подаются заявки по оспариванию. Само заявление рассматривается в течение месяца, но при этом не должно пройти больше полугода с того, как были внесены в отчёт оценочные данные.

Подавая заявление в комиссию, стоит приготовить и подшить к делу свой отчёт.

Обжаловать в срок не удалось — отчаиваться не стоит. Суд в этом случае станет той инстанцией, где ещё есть возможность чего-то добиться. Длиться, правда, рассматриваемый вопрос может и три месяца, и даже полгода.

Только тогда, когда установлена реальная цена недвижимости и использованы все возможности, начисляется налог. Начисленное ранее, подлежит пересмотру и пересчитывается.

Самостоятельный расчёт стоимости налога на недвижимость в 2019 году

Вычислить какой будет налог на свою квартиру, можно и самостоятельно.

  • Если кадастровую стоимость разделить на количество квадратных метров, то получится стоимость одного квадратного метра.
  • Государство, своим новым законом о стоимости недвижимости, определило льготные метры, которые не облагаются налогом. В каждой квартире предусмотрено 20 «бесплатных» квадратных метра. Так вот, если квартира общей площадью 42 квадратных метра, то платить надо будет за оставшиеся 22 метра. Эти оставшиеся 22 квадратных метра умножаются на кадастровую стоимость одного метра жилья.
  • Полученная сумма умножается на коэффициент 0.1% (из расчёта, что у большинства населения стоимость квартиры не превышает 10 миллионов рублей) — эту сумму и нужно будет платить государству ежегодно.

Доля в недвижимости рассчитывается по-другому.

  • Комната в коммуналке имеет 10 льготных метров — остальные оплачиваются.
  • Если у недвижимости несколько хозяев, то процедура будет обычной до момента определения метров, за которые надо платить. Общая стоимость оставшихся квадратных метров делится на количество долей. Полученный результат и есть та часть налога, в расчёте на каждого владельца доли.

В качестве подведения итогов, достаточно сказать, что самостоятельно высчитать цену квартиры по Кадастру невозможно.

  1. Помочь могут только специальные государственные службы, предназначенные для этого.
  2. Самому можно только определить какой налог нужно заплатить, зная стоимость жилья, определённого Службой Кадастра.

Кадастровая или рыночная стоимость квартиры: чем отличается, сопоставление и как снизить в 2020 году

С 2015 года страна переходит на кадастровую стоимость недвижимости. Для нее установлен специальный алгоритм оценки и цели применения. Сегодня поговорим о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры, где ее посмотреть и каким образом снизить.

Сравнительная таблица

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости чаще всего значительно различаются. Различие между ценами может превышать 100%, особенно если речь идет о земельном участке, предназначенном для коммерческих целей. В ряде случаев цена по данным кадастра может быть равна рыночной – это самый позитивный вариант для собственника квартиры.

Вид стоимости Кто устанавливает Для чего нужна Особенности Где смотреть
Кадастровая Утверждается местной администрацией, оценку проводят специалисты-оценщики Исчисление налога на недвижимость и НДФЛ с продажи квартир Определяется методом массовой оценки и не учитывает индивидуальные особенности квартиры Выписка из ЕГРН или портал Росреестра
Рыночная Стороны сделки по собственному желанию или профессиональный оценщик по заявке собственника Проведение сделок с недвижимостью Наиболее адекватная оценка квартиры, т.к. учитываются нюансы жилья Указывается в ДКП или другом договоре

Отличие цен вызвано разницей в методе их определения. Вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной или ниже – причины такого положения вещей рассмотрим ниже.

Внимание! Высокая кадастровая стоимость не означает, что покупатель обязан приобрести квартиру именно по этой цене. Решающую роль в сделке всегда играет рыночная стоимость, которая достигается с помощью торга.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость недвижимого имущества – это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель готов купить квартиру. Она определяется свободно, исходя из собственных представлений участников сделки. Записывается достигнутая договоренность непосредственно в договоре – это и есть рыночная цена. Нормативно понятие рыночной цены можно найти в ст. 40 НК РФ.

Важно! Рыночные цены в России – свободны. Прямой контроль от налоговых органов допускается только в ряде случаев, к которым обычная купля продажа квадратных метров не относится. Косвенный контроль проводится именно за счет разницы между рыночной и кадастровой стоимостью.

Как рассчитывается и для чего нужна

Если рыночную стоимость рассчитывают сами стороны сделки, то они могут установить ее свободно полностью на свое усмотрение. Обычно цена сделки зависит от:

  • площади квартиры в целом, количества и метража отдельных комнат;
  • типа санузла, наличия подсобных помещений, балконов, лоджий;
  • исправности коммуникаций – электрики, водо- и газопровода, канализации, тепла;
  • качества и давности ремонта, наличия мебели;
  • этажности, года постройки дома, состояния подъезда.

Очень большое значение имеет район, в котором находится жилплощадь. В центре жилье дороже, на периферии дешевле. Цена также снизится, если имеется несогласованная перепланировка, залог на квартире или опасность появления претензий на жилплощадь.

Рыночная стоимость необходима для проведения сделок: купли-продажи, мены, оформления залога на жилье, продажи с торгов. Для дарения она тоже может пригодиться – чтобы одаряемый имел базу, с которой в дальнейшем исчислил НДФЛ.

Профессиональный расчет

За более профессиональным расчетом можно обратиться к независимому оценщику в любое оценочное бюро. В арсенале специалиста – три метода оценки недвижимости:

  • Доходный. Подходит для коммерческой продажи квартир. В этом случае учитывается стоимость ожидаемого дохода, который данная недвижимость может принести в будущем. Для частной продажи не применяется
  • Затратный. Применяется, если продается частный дом на земле. Здесь учитывают износ недвижимости и сумму, необходимую для ее восстановления.
  • Сравнительный – сопоставление, выявление соотношения стоимости недвижимости, расположенной в той же местности. Наиболее подходит для купли-продажи квартир на вторичном рынке. Здесь происходит сравнение аналогичных объектов, а итоговый результат максимально приближен к реальности.

Важно! Оценщик обязательно выезжает на место и осматривает квартиру.

Стоимость расчета зависит от цен, сложившихся в регионе. В среднем цена одной оценки будет приблизительно 10 000 рублей.

Читайте так же:  На какое время делается временная регистрация

Кадастровая стоимость

Рассмотрим, что такое кадастровая стоимость на рынке жилья. Кадастровая стоимость – это рыночная оценка, которую выполнили по государственному заказу кадастровые оценщики. Иными словами, это официальное мнение государства по поводу продажной стоимости квартиры. Редко кадастровая и реальная рыночная стоимость квартиры совпадают в связи с тем, что для оценки применяется другой метод.

Как рассчитывается и для чего нужна

Кадастровую оценку заказывают местные органы власти. Для работ отбирается квалифицированное оценочное бюро, которое и занимается определением итогового результата. Одновременно оценить нужно множество объектов, поэтому применяется метод массовой оценки – когда выводы применяются к группе объектов.

В ходе самой оценки учитывается:

  • локационное расположение объекта;
  • степень износа;
  • вид помещения (квартира, дом, земельный участок);
  • наличие и вид инженерных коммуникаций;
  • площадь квартиры, дома, земли.

Внимание! Оценка для целей ведения кадастра не учитывает индивидуальные особенности квартиры, например, наличие обременений, перепланировок и запретов. Визуальная оценка также не производится – специалист работает только с документами и сведениями, взятыми из ресурсов.

Именно поэтому рыночная и кадастровая стоимости квартиры отличаются между собой – для их выявления используются разные методы и исходные данные.

Цена по сведениям кадастра требуется для официальных расчетов:

Налог на имущество ранее рассчитывался от инвентаризационной цены. С 2020 года все регионы страны перейдут на расчет от сведений кадастра.

Сумма дохода от продажи квартиры, которую продавец приобрел в 2016 году и позже, будет зависеть от оценки по данным кадастра. Если сумма по договору больше, чем 70% от официальной оценки, то НДФЛ рассчитывается от цены договора. Если меньше – за основу берется цена по данным кадастра квартиры, умноженная на 0,7.

Где посмотреть

Посмотреть официальную сумму не выходя из дома можно через сервис Росреестра. Для этого:

  1. В окне запроса ввести номер (условный или по кадастру) или адрес объекта, проверочные цифры, нажать «Сформировать запрос»
  2. Выбрать из списка нужный объект недвижимости.
  3. Откроется карточка объекта, в которой будут искомые сведения и дата последней оценки.

Внимание! Если необходимы официальные данные о результатах работы государственных оценщиков, можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта через МФЦ или личный кабинет Росреестра. Эта процедура бесплатна. Не стоит путать с обычной выпиской из ЕГРН на жилье – этот документ платный.

Что делать, если кадастровая стоимость высокая

Есть определенный порядок, что делать с высокой стоимостью (Москва, регионы). Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости слишком большая, то собственник будет переплачивать по налоговым отчислениям, а при продаже рискует получить доначисление по НДФЛ.

Снизить ее можно, если имеется рыночная оценка квартиры. Уполномоченный орган будет обязан установить кадастровую цену на уровне рыночной. Обратиться можно в комиссию при региональном Росреестре или в суд субъекта.

Пошаговая инструкция:

  1. Обратиться к независимому оценщику, получить отчет об оценке.
  2. Написать заявление о пересмотре.
  3. Подать заявление в комиссию или суд.
  4. Комиссия рассмотрит дело за месяц, суд – от двух месяцев и дольше.
  5. Получить решение уполномоченного органа. Если рассматривал суд – передать решение в Росреестр.
  6. Получить новую выписку о квартире с новыми кадастровыми данными.

Ознакомиться с порядком оспаривания подробнее и скачать необходимые документы можно по этой ссылке.

Отличие кадастровой цены от рыночной вызывает массу вопросов у участников вторичного рынка. Сегодня в сделке определяющее значение имеет рыночная, а при исчислении налога – кадастровая. Если кадастровая намного превышает рыночную, ее можно снизить через комиссию или суд.

Если остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу в чат.

Видео (кликните для воспроизведения).

Команда портала будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Источники


  1. Борисов, А. Н. Комментарий к Федеральному закону «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» / А.Н. Борисов. — М.: Юстицинформ, 2009. — 272 c.

  2. Правоведение. — М.: КноРус, 2010. — 472 c.

  3. Суд по интеллектуальным правам в системе органов государственной власти Российской Федерации. — М.: Проспект, 2015. — 126 c.
  4. ред. Славин, М.М. Становление судебной власти в обновляющейся России; М.: Институт государства и права РАН, 2013. — 880 c.
  5. Кудрявцев, И. А. Комплексная судебная психолого — психиатрическая экспертиза / И.А. Кудрявцев. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 498 c.
  6. От чего зависит кадастровая стоимость квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here