Особенности ипотечного кредитования в россии

Особенности ипотечного жилищного кредитования

Автор: Поводова Е. В., Савельева О. В.

Поводова Е.В.,
к.ю.н., доцент кафедры гражданского права и процесса Владимирского государственного университета, г. Владимир

Савельева О.В.,
ст. преподаватель кафедры гражданского права и процесса ВлГУ

[1]

Особенности ипотечного жилищного кредитования

В последние годы в РФ одним из приоритетных направлений государственной политики является совершенствование различных аспектов ипотечного жилищного кредитования. Об этом, в частности, свидетельствует реализуемый национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». При Правительстве РФ создан специальный орган по поддержке банков — Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), осуществляющее операции по ипотечному кредитованию, выстроена целая система региональных фондов и центров ипотечного кредитования. Объем ипотечного рынка в России, включая ведомственные программы, оценивается примерно в 300–400 млн долл. А его потенциал — в 30 млрд долл., то есть в сто раз больше текущих показателей.

Практика последних лет показывает, что ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилого помещения во всех регионах страны. К настоящему моменту к федеральной системе ипотеки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию подключились уже более 45 субъектов.

Что касается института ипотечного жилищного кредитования с позиций его роли в обеспечении доступности жилья для массового потребления, нужно сказать, что не следует признавать ипотеку средством решения всех жилищных проблем.

Многие экономисты, правоведы считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан нужно только создать эффективно работающий рынок, в основу которого положить жилищное кредитование. Именно в этом направлении и развивается наше российское жилищное ипотечное кредитование сегодня. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Поэтому на протяжении более чем десяти лет в России безуспешно осуществ­ляются попытки внедрить данную модель для массового потребления. Причинами являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантирован­ных прав на жилье, недостаточно эффективно работающая правовая и судебная система, спекулятивные цены на жилье, высокие банковские проценты и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики.

Думается, сегодня в России целесообразнее было бы применение первичного рынка одноуровневой системы кредитования из-за ее легкой интегрируемости в национальное российское законодательство, дешевизны организации, отсутствия необходимости страховать кредитно-финансовые риски, что существенно снизит стоимость кредита. Одноуровневая модель более проста и в нормативном регулировании.

Кроме того, решение проблемы обеспечения жи­льем населения через запуск ипотечных схем возмож­но только при активной финансовой поддержке государства.

Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением долгосрочных ипотечных кредитов также должна на деле стать неотъемлемым элементом федеральной жилищно-социальной политики. Законодательство долж­но содержать нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для социально незащищенных слоев населения, рядового гражданина через адресную государственную (за счет бюджетов всех уровней) поддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий граждан; установление льгот в получении и погашении кредита (субсидирование первоначального взноса, процентных ставок при кредитовании), его индексации; налоговое стимулиро­вание; поощрение накоплений; право выбора различных видов кредита (в частности, фиксированные или варьирующие проценты общих затрат и т.п.). Все перечисленное невозможно решить без участия государства. И это не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый.

Необходимо также создание специального Госу­дарственного жилищного ипотечного банка под гарантию государства по экономическим и другим рискам. При этом нахождение определенной части имущества на положении имущества самого банка не исключает передачи ему определенных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, в отношении которых он будет осуществлять жилищное ипотечное кредито­вание нуждающихся граждан по поручению и от имени Российской Федерации, то есть в качестве ее представителя. При этом должны сохраняться контрольные функции государства за деятельностью указанного банка.

Население в свою очередь должно быть уверено в экономической стабильности; в возможности погашать ссуды; в том, что государство выступает в качестве га­ранта их средств, а закон действительно регулирует и охраняет права.
Как заявил Президент Российской Федерации, «национальные проекты — это ускоренное возвращение долгов собственным гражданам». Подходы к их решению должны быть серьезно пересмотрены.

Следует отметить, что в мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилого помещения. Он измеряется как соотношение средней стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи и показывает, сколько лет потребуется семье для приобретения жилья при данном уровне дохода. Поскольку доходы и накопления населения России крайне неравномерно распределены, в каждом регионе и для каждой отдельной семьи коэффициенты различны.
К 2010 году планируется увеличить общероссийский уровень обеспеченности жильем до 21,7 кв. м, но даже этот показатель значительно не улучшит ситуацию.

В развитии ипотечного кредитования лидирующие позиции занимают наиболее развитые экономически регионы: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская, Тюменская область и Республика Татарстан.

Действительно, ежегодно в Москве строится более 4,5 млн кв. м жилья. Однако большинство жителей столицы лишены возможности улучшить жилищные условия путем единовременной покупки. Основных причин несколько. Доходы среднестатистической московской семьи несоизмеримы со стоимостью жилья на рынке недвижимости.

По нашему мнению, причина отставания темпов развития ипотеки в том, что цены на недвижимость недоступны большинству населения. Даже если ипотечные проценты снизить до 3% годовых, у средней семьи будет недостаточно средств для внесения первоначального взноса на покупку самой дешевой квартиры в кредит.

Человек приобретает квартиру как материальное благо (вещь), призванное удовлетворять жилищную по­требность. Не тут-то было. К сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответству­ющих случаях применяются нормы гражданского зако­нодательства о договоре имущественного найма (арен­ды)). Однако это создает немало проблем.

Таким образом, на данном этапе исторического развития, учитывая российскую специфику жилищных отношений, решение вопросов, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, должно быть основано на анализе практики и устоявшихся вопросов российских и зарубежных правовых теорий, подтверждающих свою жизнеспособность.

1. Богданов А. Поможет ли ипотеке государство // Недвижи­мость и ипотека. 2008. № 4 (05). С. 53.
2. Кутусов Ю.Г. Современное состояние «жилищного вопроса» в России и способы его решения // Юрист. 2006. № 2.
3. Левицкая А.Ю. Национальные проекты: от идеи к практике ее реализации // Журнал российского права. 2006. № 4.
4. Любимцев М. Ипотека: тест на непротиворечивость // Бизнес-адвокат. 2007. № 23.
5. Пашов Д.Б. О законодательном обеспечении доступного жи­лья в России // Законодательство и экономика. 2009. № 6.

Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации

Обеспечение доступности приобретения жилья для всех категорий населения является одним из основных факторов повышения уровня и качества жизни, снижения в обществе социальной напряженности, а также создания эффективных стимулов для накопления средств населения и повышения его инвестиционной активности. Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.

Для России ипотечный жилищный кредит не является новым видом кредитования. Ипотека в России имеет свою историю, прошла несколько этапов в своем развитии и поэтому имеет свои национальные особенности. В частности, 90-е гг. XX в. стали подготовительным периодом для зарождения ипотеки в современной России.

Понятие «ипотека» впервые появилось в российском законодательстве в Законе РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге». Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного кредитования стало принятие Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 г. В нем были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положение о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое имущество. В ГК РФ было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных законов, регулирующих вопросы государственных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (соответствующий Закон был принят в 1997 г.), а также вопросы ипотеки .

Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2004. С. 67.

А решающим событием в 2003 г., что и определило развитие ипотечного кредитования на государственном уровне, стало выступление Президента РФ В.В. Путина на апрельском заседании Госсовета о вопросах ипотеки. В октябре прошел третье чтение в Госдуме Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Спустя несколько дней в Гостином Дворе в рамках 9-й международной выставки недвижимости «ДОМЭКСПО» стартовал проект «Улица ипотеки» с участием ведущих «игроков» на этом рынке, включая банки, риелторские агентства, консалтинговые и страховые компании. Параллельно в Госдуме состоялись парламентские слушания на тему законодательного обеспечения ипотеки. Ипотека находилась в центре внимания участников ряда профессиональных конференций и форумов. А в конце октября вопрос о развитии системы ипотечного жилищного кредитования был рассмотрен уже на заседании Правительства РФ.

Как и в большинстве стран, функционирование системы ипотечного кредитования в России организовано по нескольким различным схемам, которые в той или иной степени соответствуют основным моделям ипотечного кредитования. Так, в целях развития внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы, а также развития рынка ипотечного кредитования было образовано «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (Постановление Правительства от 26 августа 1996 г. N 1010). Основной целью АИЖК была определена организация вторичного кредитования ипотечного кредитования, а деятельность направлена на рефинансирование банков и региональных фондов, выдающих ипотечные кредиты и займы физическим лицам.

На сегодняшний день развиваются все более совершенные схемы приобретения жилья. На рынке активно работают такие организации, как МАИФ (Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования), АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) и МИА (Московское ипотечное агентство). Их деятельность направлена на объединение усилий участников ипотечного рынка по внедрению процедур ипотечного кредитования и обеспечению доступности получения кредитов. И все же большинство россиян не готовы воспользоваться ипотекой, хотя для многих после принятия нового Жилищного кодекса это стало наиболее реальной возможностью получить жилье.

В процессе ипотеки участвуют около 180 кредитных организаций, которые реализуют собственные программы по ипотечному кредитованию, а также участвуют в реализации совместных программ.

Несмотря на обилие программ ипотечного кредитования, существуют препятствия на пути развития ипотеки в России. На сегодняшний день к числу причин, препятствующих развитию ипотеки, относятся следующие.

Во-первых, это высокие процентные ставки на ипотечные кредиты. В 2003 г. средняя ставка на ипотечные кредиты составляла 12 — 13%, в то же время на Западе она находится на уровне 4 — 6%. Даже в дореволюционной России ставка была на уровне 3 — 5%. Отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе — вот что делает ставки высокими и недоступными среднему классу. При этом в течение 2003 г. наблюдались положительные сдвиги, к которым относится снижение процентных ставок на 1 — 2%. По состоянию на 2004 г. размер минимальной ставки составляет 10%.

Ко второй причине можно отнести незавершенность налоговой реформы, которая вынуждает скрывать доходы. Кредитным организациям, чтобы не потерять клиента, приходится использовать альтернативные методы подтверждения доходов заемщика. Но все же больше банки приветствуют граждан с декларированными доходами.

В-третьих, развитию ипотеки, особенно в Новосибирске, также мешает стремительный рост рынка недвижимости. В условиях, когда квартиры в новостройках раскупаются «на стадии котлована», застройщики не заинтересованы в продаже жилья в кредит.

Кроме того, ставка по ипотечному кредиту под новостройки на начальной стадии строительства намного выше, равно как высоки риски кредитной организации. К тому же развитие ипотеки тормозит платежеспособный спрос, поскольку существует существенная разница между уровнем доходов населения в крупных городах и в среднем по всей России.

Количество выданных кредитов с каждым годом возрастает в геометрической прогрессии, так же как и количество кредитных организаций, предоставляющих данную услугу.

Однако опрос ROMIR Monitoring показал, что 90% россиян не собираются пользоваться ипотечным кредитованием в ближайшее время. Лишь 5% опрошенных планируют взять кредит. Согласно распределениям в зависимости от возраста респондентов ипотекой готовы воспользоваться в основном респонденты от 25 до 34 лет (10%) и молодежь в возрасте от 18 до 24 лет (8%) .

Ипотека не нужна 90% россиян, показал опрос // Недвижимость. N 9. 2005. С. 5.

По данным Ассоциации российских банков, в 2001 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 56 млн. долл. В 2002 г. уже 260 млн. долл. В 2003 г. суммарный объем выданных кредитов составил около 500 млн. долл. По мнению президента Ассоциации российских банков Г. Тосуняна, к 2008 г. эта цифра может увеличиться в четыре раза. Наиболее часто желающие приобрести жилье с помощью ипотеки берут кредит в иностранной валюте, именно он является наиболее распространенным продуктом. Средний размер кредита в 2003 г. составил 18 тыс. долл.

Процентная ставка по кредиту в России достаточно высока. При высокой процентной ставке размер регулярных выплат также высок. Это препятствует увеличению числа заемщиков. С другой стороны, процентная ставка не должна быть ниже существующего процента инфляции, поскольку в этом случае для развития ипотеки придется прибегнуть к средствам государственного бюджета, которые, как правило, ограничены.

Когда Президент Владимир Путин говорил о двукратном увеличении ВВП, он подчеркивал, что ипотека и строительство жилья — это один из стратегических планов нашего государства, один из способов достижения цели.

Без государства сегодня ипотеку не вытянуть. Во-первых, у банков нет «длинных» денег, во-вторых, кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения страны.

Для ипотечного кредитования нужны средства на 5 — 10 лет. И таких «длинных» денег пока у российской банковской системы нет. Банки скептичны в отношении долгосрочных проектов, потому что все долгосрочные депозиты вкладчиков в банке долгосрочными можно назвать лишь условно.

Законодателям удалось решить проблему налога на добавленную стоимость (НДС) при сделках с недвижимостью. Раньше любая сделка, к примеру продажа строителями нового дома риелтору, который в свою очередь продавал квартиры физическим лицам, облагалась НДС. Теперь весь этот оборот изъяли из сферы налога на добавленную стоимость. Это существенное снижение налогового пресса и улучшение климата для ипотеки. Хотя строители и риелторы и раньше находили «кривые» и «окольные» пути, чтобы не платить НДС.

В отношении социальных ипотечных программ (социальные ипотечные программы — когда государство, муниципалитет или фирма-работодатель помогают человеку выплатить первоначальный взнос или берут на себя выплату части банковских процентов) проблема заключалась в том, что около 35% такой помощи нужно было отдавать государству в виде налогов. Сейчас — всего 13%. Явный прогресс, хотя полностью отказаться от утверждения, что это доход, Дума не рискнула.

До принятия Закона об ипотеке залог недвижимости в нашей стране в силу как субъективных, так и объективных причин не получил широкого распространения. В настоящее время ситуация начала меняться, однако в правоприменительной практике не все вопросы получают однозначное толкование.

Ипотека способна сформировать безрисковый механизм приобретения жилья, который постепенно станет альтернативой долевому участию граждан в строительстве.

Как правильно отметил Президент России: «. основное сейчас — это создание условий, при которых граждане могут зарабатывать деньги. Зарабатывать и с выгодой для себя вкладывать в экономику своей собственной страны» .

Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 18.04.2002 г.

Ипотека может стать решающим фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства.

Развитие системы ипотечного кредитования до сих пор сдерживает ряд факторов.

Это в первую очередь высокие процентные ставки, неоправданная налоговая нагрузка для участников ипотечных сделок, и главным образом при продаже имеющейся квартиры.

Чтобы кардинально расширить ее масштабы, необходимо сбалансировать спрос и предложение за счет наращивания объемов нового строительства.

Сегодня одно из решений жилищной проблемы в России — внедрение и развитие механизма жилищной ипотеки. Он предусматривает получение жилья путем залога недвижимого имущества.

Этот механизм давно и с успехом работает в развитых странах. Преимущества жилищной ипотеки для граждан очевидны: деньги вносятся после получения жилья и поэтапно.

Можно решить и острую жилищную проблему крупнейших промышленных предприятий.

Для этого банк предприятия-инвестора нуждающимся в жилье работникам выдает кредит для приобретения жилья, а предприятие выкупает закладные банка.

Подобным же образом возможно решение жилищной проблемы очередников, нуждающихся в получении жилья и не связанных трудовыми отношениями с предприятием.

Для этого муниципалитет продает часть жилья на аукционе и вырученные средства частично инвестирует банку, а частично направляет на дотирование заемщика.

Банкам нужна помощь государства для налаживания ипотечного кредитования. Необходимы государственные меры по повышению ликвидности ипотечных облигаций.

В частности, организациям и гражданам, их имеющим, необходимо расширить возможность заложить закладные листы в банк и получить кредит.

Ипотечное кредитование населения. Развитие ипотеки в России.

Особенность ипотеки заключается в том, что в ней участвует большинство населения и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.

РФ пережила за период своей эволюции многие фазы градостроения. В текущий момент Россия перешла от этапа нехватки жилья по причине недостаточных темпов его строительства к периоду его перепроизводства по причине невозможности его сбыта из-за низкой покупательной способности населения. В настоящее время около 60% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, почти 10% семей стоят в очередях, и при сложившейся жилищной политике потребуется около 20 лет, чтобы решить только проблемы очерёдников.

Существует несколько систем долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании:

долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения. Его основа – создание рыночной системы долгосрочного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жильё, так и жильё на вторичном рынке. Условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Процедуры выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правила оценки платежёспособности заёмщиков должны быть стандартизированы, а также должен иметься набор развитых финансовых инструментов для привлечения средств.

Кредитование жилищного строительства. В рамках этого направления предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья. Эти кредиты выдаются банком-кредитором на оплату строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики – получатели кредитов погашают полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением. Она организуется через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сокращает необходимый размер кредита. Субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учёт по улучшению жилищных условий. Субсидии предоставляются за счёт средств бюджетов разных уровней.

Современная государственная жилищная политика должна ориентироваться на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями. А государственное бюджетное финансирование должно направляться на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Ипотека бывает 2 видов: американская и немецкая.

Американский вариант – наиболее распространённый. Клиент получает кредит в банке, покупает квартиру или дом, которые сразу поступают в его собственность, то есть он может их дарить, продать, завещать и т.д. Погашает кредит постепенно, лет за 15-20, с %.

Немецкий вариант отличается именно тем, что в собственность заёмщика квартира переходит только после полного погашения кредита. Клиент там живёт, но собственником не является. Обычно такую схему практикуют застройщики, продавая квартиры в новых домах «по частям». Россия пошла по американскому пути.

К основным требованиям ипотеки можно отнести следующие:

Сумма кредита обычно составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заёмщика и созаёмщиков (если они имеются) за соответствующий расчётный период;

При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтверждённую информацию о текущих доходах заёмщика и созаёмщика.

Ипотечное жилищное кредитование должно быть основано на следующих принципах:

[2]

система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России.

Необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлечённых финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Бюджетные средства следует направлять на адресные целевые субсидии семьям, у которых не хватает для ипотеки собственных сбережений.

Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в различных регионах должны определяться не только политической волей у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платёжеспособного спроса на жильё и его предложением.

Анализ практики работы российских банков по программам ипотечного кредитования выделяет ряд существующих проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, не менее 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах указывается срок до 10 лет).

Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать сложно.

Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (з/п, дивидендов, арендных платежей) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры. отдых). Однако подтвердить величину зарплаты могут немногие граждане (в основном сотрудники российских коммерческих структур).

Валюта кредитования. В настоящее время стоимость кв.метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения з/п установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда з/п в валютном эквиваленте уменьшилась в несколько раз.

Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотека является частным случаем кредитования и появление такого банковского продукта позволило многим российским гражданам стать владельцами собственного жилья. Количество подобных предложений сегодня огромно и понять, с чем связана их популярность можно, изучив основные особенности ипотеки. Именно о них и пойдет речь в статье.

В чем сущность ипотечного кредитования?

Процесс кредитования связан с выдачей кредитором определенной суммы денежных средств на определенный срок и под определенные проценты. Такое взаимовыгодное сотрудничество позволяет банку получать прибыль, а заемщик получает деньги для реализации своих целей. Все вопросы взаимодействия основных сторон сделки четко регламентируются действующим законодательством.

Ипотечное кредитование всегда тесно связано с понятием залогового имущества, выступающего в качестве обеспечения по займу. При осуществлении деятельности у банковской организации всегда существует определенная доля риска в виде возможности невозврата кредитных средств. Причиной подобной ситуации могут стать различные жизненные обстоятельства, при наступлении которых заемщик оказывается не в состоянии погашать займ. В этом случае банк получает право реализовать заложенное имущество и покрыть свои убытки за счет средств от продажи.

В качестве залога может выступать любой вид имущества, в том числе наделы земли, здания, сооружения, жилая недвижимость, машины и другие объекты. На практике большинство ипотечных сделок сегодня заключаются с закладыванием жилой недвижимости, так как такой вид имущества обладает высокой ликвидностью и считается наиболее привлекательным для банковского учреждения.

Залоговое имущество по ипотеке является специфическим объектом залога, так как невозможно предсказать изменение его стоимости в будущем. Цена его может подняться или опуститься в зависимости от состояния экономики и иных факторов. Стоимость жилой недвижимости в большинстве случаев имеет динамику движения в большую сторону, поэтому риск появления убытков при продаже такого имущества у банка минимален.

На время пользования кредитными средствами на объект залога накладывается обременение. В случае жилой недвижимости наличие его для заемщика означает возможность проживания и использования инженерных коммуникаций помещения, но при этом накладывается запрет на проведение имущественных операций, включая сдачу жилья в аренду или его дарение, продажу. В некоторых случаях можно продать или сдать жилье, но только получив предварительно на проведение подобной операции разрешение со стороны банка.

Разновидности ипотечного кредитования

Наиболее распространена в нашей стране ипотека для приобретения жилой недвижимости, которая относится к разновидности целевого кредита. Популярность и востребованность таких предложений банков во многом связана с преимуществами, которые заемщик получает при оформлении договора. После привлечения кредитных средств на покупку жилья человек сразу становится владельцем имущества и не испытывает необходимости в длительном накоплении и сбережении собственных средств.

[3]

Залогом при таком виде ипотеки выступает приобретаемая недвижимость, и не нужно искать иное обеспечение по кредиту. Благодаря большому количеству ипотечных предложений подобного вида, у физических лиц имеется возможность получить средства на покупку готового или строящегося жилья, на цели строительства или приобретение частного дома. На рынке финансовых услуг можно найти предложения для приобретения комнаты или доли в квартире.

Помимо целевой ипотеки на приобретение жилья существуют следующие разновидности:

• нецелевой займ — средства выдаются под залог, в качестве которого выступает недвижимость заемщика, и он может тратить деньги на любые цели;
• земельная — связана с выдачей кредита для приобретения участка земли;
• загородная — на кредитные средства приобретается недвижимость за городом.

Отдельную категорию составляет так называемая социальная ипотека. Такие программы направлены на решение жилищного вопроса определенной категории граждан и в большинстве случаев имеют поддержку со стороны государства. Среди них существуют проекты регионального и федерального значения. Социальные программы отличаются лояльными условиями кредитования, в их число входят предложения для военнослужащих, молодых семей и специалистов.

Основные особенности ипотеки

На рынке финансовых услуг сегодня существует множество ипотечных предложений, которые в большинстве случаев отличаются целями кредитования, длительностью действия соглашения, размерами процентных ставок и суммами первоначального взноса. Уточнить условия предоставления займа всегда можно в отделении банка или на его электронном ресурсе. Практически на каждом портале кредитных учреждений сегодня имеются ипотечные калькуляторы, представляющие собой удобный инструмент для возможности проведения самостоятельных расчетов параметров кредитования.

Основной отличительной особенностью всех ипотечных займов является то, что ипотеки без залогового имущества не существует. В качестве него чаще всего выступает приобретаемая на ипотечные средства недвижимость, но в России больше распространены варианты с предоставлением обеспечения в виде собственного жилья заемщика.

Основными особенностями ипотеки считаются следующие моменты:

• длительный срок действия кредита, значение которого варьируется от 10 до 50 лет;
• большие суммы заемных средств;
• исключительно целевое использование кредитных денег;
• наличие определенных требований со стороны банков к заемщику и приобретаемой на кредитные средства недвижимости.

Кредитные организации готовы работать только с надежными и проверенными клиентами, поэтому тщательное внимание уделяется личности заемщика и его кредитной истории. Не меньшее значение придается ипотечному объекту, который должен иметь не только достаточную степень ликвидности, но и быть «чистым» с юридической точки зрения.

В чем заключаются нюансы российской ипотеки?

При заключении ипотечной сделки участвует как минимум две стороны. В качестве залогодержателя выступает кредитное учреждение, которое выдает займ. Залогодателем является лицо, которое предоставляет обеспечение по кредиту в виде залогового имущества. В повседневной жизни более распространены понятия кредитор и должник. В качестве заемщика может выступать не только физическое, но и юридическое лицо.

Для признания за договором ипотеки юридической силы он должен быть заключен в письменной форме и пройти процедуру государственной регистрации. Специалисты советуют тщательно изучать пункты договора, так как от грамотности его составления во многом зависит развитие в дальнейшем ипотечных отношений. Действующее законодательство требует указания в ипотечном соглашении следующих требований:

• полного описания предмета ипотеки;
• результатов оценки имущества;
• сроков выполнения ипотечных обязательств;
• размера займа;
• условия проведения взыскания;
• данных о залогодателе, перечня оснований для владения имуществом для залога.

Нотариально заверять ипотечный договор не требуется. Сведения по ипотеке вносятся в единый реестр, содержащий информацию обо всех проводимых с недвижимым имуществом сделок. При этом на залоговую недвижимость накладывается обременение, которое до его снятия выступает в качестве запрета на проведение имущественных операций с предметом залога. Прекращение обременения возможно только после полного погашения ипотечного кредита заемщиком и отсутствия претензий со стороны кредитной организации к заемщику.

Рекомендации по оформлению ипотеки

Для многих принятие решения о необходимости оформления ипотечных отношений с банком является непростым решением. При этом многие совершают ряд типичных ошибок и не учитывают особенности ипотечного кредитования, что в конечном итоге ведет к получению отрицательного ответа в возможности получения займа или чревато заключением договора на невыгодных для клиента условиях.

Попытки скрыть плохую кредитную историю сегодня безрезультативны, так как специалисты банка в короткие сроки способны получить всю необходимую информацию о клиенте из электронных баз. Факты выявления лжи со стороны клиента чреваты для него не только отказом в получении кредита, но и занесением в «черные» списки.

Опасность неправильной оценки собственных сил и параметров ипотечного кредитования заключается в том, в лучшем случае заемщик будет нести финансовое бремя ответственности длительное время, потеряв существенный размер денежных средств в виде итоговой переплаты по кредиту. При наихудшем развитии событий физическое лицо окажется не в состоянии погашать кредитные обязательства и потеряет не только деньги, но и залоговое имущество.

Для исключения неприятных ситуаций специалисты советуют придерживаться следующих рекомендаций:

1. реально оценивать собственные финансовые возможности, просить в банке реальную сумму, которую в дальнейшем можно будет платить;
2. не прибегать к валютным займам, так как в ситуации валютного скачка существует большая доля риска оказаться в долговой яме, выбраться из которой будет затруднительно или невозможно;
3. выбирать предложения с фиксированной ставкой, что позволит получить график выплат с фиксированной ежемесячной суммой платежа;
4. уточнить возможность досрочного погашения займа.

Специалисты советуют перед оформлением изучить как можно больше информации о надежности банков и их финансовых продуктов. Обращение в российские банки-лидеры не гарантирует получения наиболее выгодного предложения. Стоит изучить существующие акции и специальные предложения от банков и застройщиков, так как часто по ним можно получить более лояльные условия кредитования по сравнению со стандартными предложениями. При наличии социальных льгот их также стоит использовать для оформления или погашения кредита, это существенно снизит размер переплаты и личную финансовую нагрузку.

Заключение

Отличительной особенностью ипотеки любого вида является обязательное наличие залогового имущества, которое до момента погашения займа формально принадлежит банку и на него накладывается обременение. Ипотечные кредиты связаны с длительным процессом кредитования и необходимостью соблюдения требований законодательства в части должного оформления. Перед оформлением заемщик и имущество проходят проверку банком на соответствие предъявляемым требованиям, а возможность выбора наиболее выгодного предложения во многом зависит от соблюдения основных правил и рекомендаций.

Ипотека. Ипотечное кредитование и его особенности в современной России

Ипотечный кредит — долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости, прежде всего земли. Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды называют также ипотекой. Этот кредит позволяет предпринимателям увеличивать размер производительного использования капитала, а землевладельцам — финансировать покупку дополнительных участков земли. Предоставляют его специальные ипотечные банки (в странах, где они имеются), а также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.

Для ипотечного кредита кроме долгосрочности характерно оставление заложенного имущества в руках должника, кот. продолжает его эксплуатировать. Допускается повторный залог с получением доп. кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными и должник имеет эк. возможность уплачивать % и погашать долг. В настоящее время ссуды идут в осн. на строительство жилых домов, коммерч. сооружений и увеличение производственных фондов, т.е. растут масштабы операций связанных с городской недвижимостью.

Процентные ставки по ипотечным ссудам, как правило, дифференцируются в зависимости от фин. положения заемщиков.При неуплате задолженности в срок заемщик теряет недвижимость, которая яв-ся обеспечением кредита.

В начале 2010 года рынок ипотечного кредитования стал оживать. Основные игроки на рынке ипотечных кредитов снизили ставки до минимальных размеров. Однако, количество банков, в которых можно взять ипотечный кредит, остается минимальным. Банки пытаются кредитовать только вторичное жильё и практически полностью ушли с рынка новостроек. Ситуация выправляется с общим оздоровлением экономики, надеемся что в ближайшие годы количество предложений на рынке ипотечных кредитов резко возрастет, а их привлекательность для потребителя будет улучшаться.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Только сон приблежает студента к концу лекции. А чужой храп его отдаляет. 8870 —

| 7560 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно

Источники

1. 
   Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.
2. 
   ред. Яблоков, Н.П. Криминалистика: Практикум; М.: Юристъ, 2011. — 575 c.
3. 
   Марченко, М. Н. Сравнительное правоведение / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2013. — 784 c.
4. Пикуров, Н. И. Комментарий к судебной практике квалификации преступлений на примере норм с бланкетными диспозициями / Н.И. Пикуров. — М.: Юрайт, 2014. — 496 c.
5. Хаин, В. Е. История и методология геологических наук / В.Е. Хаин, А.Г. Рябухин, А.А. Наймарк. — М.: Academia, 2017. — 416 c.
Особенности ипотечного кредитования в россии
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.