Общедолевая собственность на земельный участок сельхозназначения

Нюансы передачи земель общего пользования в обще-долевую собственность садоводов

Нюансы передачи земель общего пользования в обще-долевую собственность садоводов

Новый закон о садоводстве (статья 25 №217-ФЗ) предусматривает передачу имущества общего пользования садоводческого общества, находящееся в собственности товарищества, в обще-долевую собственность садоводов.

В связи с этим у садоводов возникает ряд вопросов по этой теме. Постараемся ответить на них в этой статье.

Каков порядок передачи имущества общего пользования в обще-долевую собственность садоводов?

В соответствии с решением общего собрания членов товарищества недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков при условии, что все собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, выразили согласие на приобретение соответствующей доли в праве общей собственности на такое имущество. Такой способ передачи имущества общего пользования товарищества не является дарением.

Таким образом, можно сделать вывод, что для передачи общего имущества садового общества требуется согласие всех без исключения собственников товарищества.

Кто непосредственно будет являться заявителем – все собственники земельных участков или достаточно будет представителя?

Если все собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, выразили согласие на приобретение на праве общей долевой собственности недвижимого имущества общего пользования, расположенного в границах указанной территории, принадлежащее товариществу на праве собственности, государственная регистрация перехода права на соответствующее недвижимое имущество общего пользования к собственникам земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, может быть осуществлена на основании заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности, представленного в орган регистрации прав собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, или их представителем, к которому должен быть приложен, в том числе протокол общего собрания членов соответствующего товарищества, на котором всеми собственниками указанных земельных участков принято решение о приобретении ими в общую долевую собственность соответствующего недвижимого имущества общего пользования, а также определено лицо, уполномоченное на подачу соответствующего заявления.

Таким образом, в МФЦ для регистрации обще-долевой собственности может обратиться представитель, избранный на общем собрании садоводов, так как собрать всех садоводов в одном месте и в одно время на вряд ли удастся.

Как будет определяться доля в имуществе общего пользования садоводческой организации?

Пропорционально площади земельных участков садоводов.

Необходимо ли будет регистрировать переход права на общее имущество садоводческой организации от одного садовода к другому при продаже садоводом своего земельного участка?

Государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества (если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах данной территории), должна осуществляться одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок, расположенный в границах такой территории, отчуждаемый по гражданско-правовой сделке, на основании соответствующих одновременно представленных сторонами договора об отчуждении заявлений (в том числе о государственной регистрации перехода доли в праве общей долевой собственности) и этого договора, который должен быть представлен не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (если он совершен в простой письменной форме).

То есть, в случае если долевая собственность на общее имущество зарегистрирована в Росреестре, то, к примеру при продаже земельного участка, одновременно с регистрацией перехода права собственности на садовый участок будет осуществляться регистрация перехода права на общее имущество общества.

Каков размер государственной пошлины и порядок ее уплаты?

При отчуждении садового или огородного земельного участка и доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, государственная пошлина физическим лицом уплачивается отдельно в соответствующем размере (по 350 рублей) за каждое юридически значимое действие.

Таким образом, если у садовода помимо собственности на садовый участок зарегистрирована долевая собственность на земли общего пользования, то при продаже он уплатит гос. пошлину в 350 руб. два раза (итого 700 рублей).

Каковы сроки передачи имущества общего пользования из собственности общества в общую долевую собственность садоводов?

Вопрос о безвозмездной передаче имущества общего пользования садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, являющегося недвижимым имуществом, принадлежащим товариществу на праве собственности, в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, должен быть вынесен на рассмотрение общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества не позднее 1 января 2024 года.

Право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участков.

Земельные доли и доли в праве общей собственности на земельные участки имеют равный правовой режим, и договор купли-продажи таких долей не подлежит нотариальному удостоверению

Материал для подписчиков издания «ЭЖ-Юрист». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Российская правовая газета, издается с 1998 года. Освещает новости законодательства, практику применения законов и нормативных актов, судебную практику по различным отраслям права, предлагает аналитику наиболее актуальных вопросов правоприменения, отвечает на вопросы читателей.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем: 16 полос.

Право собственности на земли сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения – участки, расположенные за пределами населенных пунктов. Они предназначены для нужд сельского хозяйства. В составе земель таких категорий выделяют сельскохозяйственные угодья, земли для внутрихозяйственных дорог, коммуникаций, лесных насаждений, предназначенные для защиты земель от негативного влияния природы, антропогенных и техногенных факторов. Также на землях сельхозназначения могут находиться здания, предназначенные для хранения, производства либо первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Право собственности на земли сельскохозяйственного назначения реализуется посредством принадлежности участка конкретным лицам, группам лиц или объединениям. Таким образом, это обеспечивается через формы и виды собственности на землю, находящуюся в земельном фонде Российской Федерации. Согласно действующему законодательству, выделяются следующие виды собственности на земли сельскохозяйственного назначения:

• Частная – власть реализуется определенным собственником, решения принимаются исходя из собственных интересов.
• Государственная – решение о порядке использования участка принимает государство в интересах общества.
• Муниципальная – решения о порядке использования участка принимается органами местного самоуправления в интересах муниципального образования.

Основной целью использования земель сельхозназначения является ведение сельскохозяйственного производства и создание защитных лесных насаждений, также земли используются для учебных, научно-исследовательских целей и занятия рыболовством. Такие участки могут находиться в собственности:

• Некоммерческих организаций.
• Крестьянских (фермерских) хозяйств.
• Хозяйственных товариществ и обществ.
• Казачьих обществ.
• Общин коренных малочисленных народов.
• Учебных, учебно-опытных, опытно-производственных, учебно-производственных подразделений научных организаций.

Собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения не могут быть иностранные физические и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, у которых в уставном капитале более 50% составляет доля иностранцев либо лиц без гражданства. Они могут пользоваться участками только по праву аренды.

Общая собственность: долевая и совместная

При общей собственности земельный участок сельхозназначения находится в собственности сразу двух и более лиц. Такая форма применялась для реорганизации совхозов и колхозов, которые существовали в советское время. Собственник доли имеет право на выдел части земельного участка из общей доли. Выделяют два вида общей собственности: долевая и совместная. Этот параметр прописывается в регистрационных документах каждого собственника. Между собой такие формы собственности отличаются тем, что:

• Общая долевая – подразумевает выделение отдельно доли, размер которой устанавливается заранее.
• Общая совместная – не предполагает выделения отдельной доли.

Распоряжение участком, находящимся в общей долевой собственности, происходит по соглашению всех владельцев. Спорные вопросы, касающиеся владения, разрешаются в суде. Собственник любой доли имеет право пользоваться общей землей. Если достичь этого не получается, собственник может потребовать от других владельцев компенсации. Все затраты и доходы, связанные с владением земельным участком, делятся между собственниками пропорционально их доле.

Каждый собственник может распоряжаться, закладывать либо продавать свою долю. При продаже или отчуждении он обязан оповестить других собственников о своих намерениях, так как они имеют преимущественное право покупки. Для этого владелец может отправить письмо, в котором прописаны условия продажи. Если в течение месяца другие собственники не выкупят либо же откажутся от отчуждаемой доли, владелец может продавать землю постороннему лицу.

Оформление земли в собственность

Земельные участки сельскохозяйственного назначения представляются физическим и юридическим лицам по результатам торгов. Без торгов получить землю можно в тех случаях, если вы ранее арендовали этот участок либо же через суд. Если участок не имеет границ, необходимо провести межевание. После этого он ставится на кадастровый учет. Когда эти шаги будут пройдены, нужно обращаться в муниципалитет. Вам нужно предоставить следующие документы:

• Паспорт либо иной другой документ, удостоверяющие личность.
• Кадастровый план.
• Заявление о передаче в собственность.
• Выписка из кадастрового плана.
• Оплаченные квитанции.

При положительном ответе вам потребует зарегистрировать свои права в Росреестре. Для этого вам придется предоставить заявление, технический и кадастровый паспорта на участок, акт отчуждения муниципальной собственности, оплаченные квитанции, постановление администрации. Решение о выдаче или отказе принимается в течение 2 недель, новое свидетельство регистрируется в Ростреестре.

Глава III. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (ст.ст. 12 — 14.1)

Глава III. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

> Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

Содержание Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

В праве общей долевой собственности на участок земли сельхозназначения мне принадлежит земельная доля.

Могу ли я сдать его в аренду, если собрание собственников не состоялось? Что ещё можно сделать, чтобы меня исключили из списка невостребованных земельных долей? Каков порядок продажи такой доли?

Похожие темы

Благодарю Вас за полезную консультацию!

Похожие вопросы

юрист Чесноков Сергей Александрович:

Уважаемая Инга, ваш вопрос очень не простой и без изучения документов дать

юрист Волкова Юлия Анатольевна:

Олег Николаевич, смотря какие документы у Вас имеются, если земля в собственности

юрист Кузин Евгений Игоревич:

Поскольку с регистрации объект не снят он вправе претендовать, однако эти обстоятельства вы можете доказывать в суде.

адвокат Тимошенко Александр Даниилович:

Можно пытаться в судебном порядке доказывать, что наследники фактически приняли наследство. Если удастся — суд признает доли унаследованными с даты смерти наследодателя.

юридическая фирма ООО КН «Лидер-кадастр»:

[3]

Добрый день! По ст. 250 ГК вы либо можете выкупить долю, либо отказаться от покупки. Доля в доме находится на земельном участке и отчуждаться должна вместе с этим участком, по другому никак.

ВС РФ разъяснил позицию в отношении аренды участка из земель сельхозназначения одним из его сособственников.Стоит ли брать ее на вооружение?

Материал для подписчиков издания «ЭЖ-Юрист». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Российская правовая газета, издается с 1998 года. Освещает новости законодательства, практику применения законов и нормативных актов, судебную практику по различным отраслям права, предлагает аналитику наиболее актуальных вопросов правоприменения, отвечает на вопросы читателей.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем: 16 полос.

Статья 14. Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ статья 14 настоящего Федерального закона изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 июля 2011 г.

Статья 14. Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности

См. комментарии к статье 14 настоящего Федерального закона

1. Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

2. Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.

3. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:

1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;

[1]

2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;

3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;

4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;

5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;

Информация об изменениях:

6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее — уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;

7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;

8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;

9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ пункт 3 статьи 14 настоящего Федерального закона дополнен подпунктом 10, вступающим в силу с 1 апреля 2015 г.

10) о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд либо о предложениях об изменении условий соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

4. Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.

В случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству.

Полномочия, предусмотренные настоящим пунктом, могут быть отозваны только по решению общего собрания участников долевой собственности.

5. Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Что такое общедолевая собственность на земельный участок и как происходит выделение надела?

Долевая собственность на земельный участок имеет место, когда им владеют два или более лица. К долевой собственности чаще всего относят сельскохозяйственные угодья, выделенные при расформировании совхозов и колхозов их работникам. Любой из собственников этой большой земли вправе обратиться к дольщикам с просьбой выдела пая.

Что такое выдел из общего владения земель сельскохозяйственного назначения?

Выдел УЗ из общей долевой собственности и определение границ – это приобретение участком автономного существования и нового правового статуса. Процесс осуществляется посредством межевания и фиксирования границ в натуре и в технических документах.

ВАЖНО! Чтобы выделить участок, нужно понимать сущность двух разновидностей собственности на совместное имущество, включая земельные наделы.

Совместная собственность подразделяется на 2 типа:

• Коллективно-долевую. Каждый правообладатель имеет фиксированную долю.
• Совместную (общую) собственность без определения долей.

В последнем случае каждый совладелец обладает правом пользования всем УЗ согласно договорённости наравне с другими.

Правовые аспекты

Его нормы применяются, когда нужно выделить пай из общего участка. Федеральный закон №103 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует процедуру выделения надела.

Как можно разделить землю?

Долевую собственность можно размежевать в отношении всех владельцев на одинаковые пропорции.

Земля может быть распределена и неравномерно.

По собственному желанию

Между всеми совладельцами земли заключается соглашение на раздел в случае, когда они дают на это добровольное согласие. Составляется документ в произвольной форме, который подлежит обязательному нотариальному заверению. Бумага должна содержать следующие пункты:

• Информация обо всех участниках мирного соглашения.
• Местонахождение УЗ, подлежащего размежеванию.
• Кадастровый номер первоначального надела.
• Подтверждение от всех сособственников на раздел.

В конце указывают дату и подписывают документ.

По принуждению суда

Иногда приходится обращаться в судебные органы, чтобы получить пай земли в силу следующих обстоятельств:

• Нет правоустанавливающих документов.
• Совладельцы не дают согласие на выдел доли.
• Не достигнута договорённость с совладельцами о размере пая.
• Муниципальные власти чинят препятствия.
• Возникли споры с соседями в отношении границ наделов.

ВНИМАНИЕ! Гражданский кодекс РФ (ст.252) даёт полное право на выдел участка в судебном порядке, если не достигнуто согласие между совладельцами о выделении пая.

Иск направляют в районный суд по месту нахождения УЗ. Истец описывает мотивы и причины, из-за которых невозможно проведение процедуры по выделу доли. К заявлению прикладывают все бумаги на землю, доказательства отказа сособственников. Оплачивают государственную пошлину и прилагают квитанцию.

СПРАВКА. Исковое заявление основывается на отстаивании своих имущественных прав на автономное пользование наделом. В документе чётко излагают обстоятельства, препятствующие получению земельного пая.

Срок рассмотрения иска – 2 месяца. Когда судья рассмотрит дело и вынесет решение, оно вступит в силу через 10 дней. Выписка из судебного решения станет законной основой для дальнейших действий.

Как выйти из общего владения: оформление

Порядок процедуры

Выделение земельной доли совершается по установленному регламенту поэтапно:

• Составление плана ЗУ.
• Проведение межевания.
• Получение согласования от совладельцев.
• Составление межевого дела.

Процесс завершается регистрацией в Росреестре права собственности на образованный надел.

Для оформления кадастрового паспорта на новые наделы и проведения межевания в натуре необходимо подготовить перечень бумаг:

СПРАВКА. Местные органы власти вправе затребовать дополнительные бумаги исходя из обстоятельств дела.

Межевание в натуре – официальный план границ

Межевание необходимо для определения границ выделенного участка из общей территории. Такие границы устанавливаются не только в документах, но и в натуре – на местности. Перед обращением в геодезическую службу обязательно проверяют, учтены ли требования закона при определении размеров пая и согласовании границ. А именно:

• Ровная геометрия участка. Искривления и клинья не допускаются.
• Выход земли к общей дороге.
• Отсутствие накладки границ с участками по соседству.

Если все требования соблюдены, инженеры кадастровой службы осуществляют геодезическую съёмку. Специалисты выделяют долю участка и проводят границы по желанию сособственников. Геодезисты ставят межевые знаки в рамках принятых стандартов.

Первоначально устанавливают колья, которые заменяют пограничными точками надела. Межевые знаки запрещается трогать. Эти метки будут внесены в кадастровые документы на землю.

ВНИМАНИЕ! Процедура межевания занимает около 2-х месяцев.

Чтобы реализовать законное право на выдел земли из общей, гражданин обязан подать заявление в официальном порядке в орган местной исполнительной власти.

СПРАВКА. Бумагу оформляют в произвольной форме. В некоторых регионах разработаны специальные бланки.

В заявлении отражают:

• Данные о собственнике земельного участка.
• Сущность вопроса.
• Основания для выделения пая (указывают ссылки на законодательные акты).
• Статус ЗУ с дальнейшим сохранением его целевого предназначения.

Заявку хозяин участка заверяет подписью.

Оценка надела

Чтобы владелец мог самостоятельно распоряжаться землёй, производится оценка доли участка. Стоимость земли определяется многими факторами: расположением, спросом и предложением на рынке и другими аспектами.

Оценка надела подразумевает анализ: качества инженерных сетей, расположенных на территории; количества коммуникаций для возможности подключения в случае проведения строительных работ. Специалисты учитывают данные инженерно-геологических и геодезических изысканий. Это необходимо для изучения особенностей почвы и рельефа.

Благодаря экспертной оценке владелец получит объективные данные о земельном участке.

Выделение своего надела – проблемы, с которыми можно столкнуться

При выделе пая из общей долевой собственности могут возникнуть препятствия. Иногда заключение добровольного соглашения с совладельцами при их согласии невозможно в силу ряда причин:

• Межевание затрагивает интересы третьих лиц, которые не являются сособственниками надела.
• У границ разделяемого УЗ сложная конфигурация. Возникают сложности относительно его размежевания.

Выдел участка из общей долевой собственности в натуре нередко порождает земельные споры. Некоторые совладельцы вынуждены прекратить право общей долевой собственности. Его доля, которая в натуре не выделена, позволяет остальным сособственникам пользоваться и владеть территорией в целом, а не конкретной частью.

Если возникают сомнения и недопонимания, желательно обратиться к опытному юристу, который подскажет: какие нужны документа для выдела пая, алгоритм дальнейших действий и как избежать ошибок.

Таким образом, когда между сособственниками земельного надела добропорядочные отношения, проблем при выделе пая из общего владения не возникнет. Инициаторами выделения доли могут являться родственники, получившие землю по наследству и группы лиц, не являющиеся родственниками. После выдела пая остальная территория останется во владении прежних совладельцев.

Долевая собственность на земли сельскохозяйственного назначения

Перераспределение долей в праве общей собственности на участки земли из угодий сельскохозяйственного назначения регулируются Гражданским кодексом РФ, Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Земельным кодексом РФ.

Землями сельскохозяйственного назначения считаются территории, расположенные за границами поселений, предоставленные и используемые для потребностей сельского хозяйства. Эти земли обладают особым статусом и их оборот строго регламентирован.

Под общей долевой собственностью понимается имущество во владении и использовании двух или более лиц с установлением доли для каждого из участников. Применительно к земельным угодьям в качестве имущества выступает земельный участок, состоящий из земельных долей, понятие которых закреплено в ст. 15 Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Статья определяет, что земельные доли должны быть получены гражданами по итогам приватизации сельхозугодий.

Оценка этой нормы позволяет сделать заключение, что понятие «земельная доля» совпадает с понятием доли в праве общей собственности, т.е. земельная доля – это часть земельного участка, при этом местоположение не определено, нет индивидуализирующих признаков, но эта часть может быть объектом сделок.

Каждый из участников общей долевой собственности вправе получить во владение пользование часть земельного участка, соразмерного его доле. Если сособственник произвел неотделимые улучшения земельного участка с/х назначения из собственных средств, он вправе требовать увеличения его доли в соответствующем размере (ст. 245 ГК РФ). Между собственниками происходит соразмерное распределение доходов от общего земельного участка, плодов, выращенных на нём либо произведенной продукции. Иной порядок распределения может быть закреплен в дополнительном соглашении между собственниками. Расходы по содержанию земельного участка распределяются в той же соразмерности, что и получение доходов — в зависимости от величины доли.

Часто в качестве синонима к понятию «земельная доля» используется понятие «земельный пай». Пай — это доля, но с четко выраженным экономическим подтекстом, вносимая одним из участников в общее дело для извлечения прибыли. В законодательстве применительно к земельным угодьям с/х назначения понятие «пай» не употребляется.

Определение земельной доли

Земельная доля может исчисляться в виде дроби, гектарах или баллах — любое определение будет считаться юридически значимым. Размеры долей необходимо определять одинаковым способом с соблюдением следующих условий:

[2]

• за основу принимается площадь участка, указанная в выписке ЕГРН;
• размеры земельных долей не должны уменьшаться при изменении способа их определения (то есть площадь не должна изменяться, если перевести дроби в гектары или баллы);
• земельные доли, выраженные в баллах или гектарах, определяются с учётом региональных коэффициентов для сельскохозяйственных угодий;
• если некоторые земельные доли отражены в виде простой дроби, то и все остальные доли должны выражаться в ней же.

Право общей собственности

Образование права общей собственности на участки земли с/х назначения может происходить несколькими путями.

Приватизация земельных участков — передача земли пользователю, что влечет за собой возникновение частной собственности на неё. Условия, на которых земля предоставляется, определены в Законе об обороте сельскохозяйственных земель.

При создании крестьянско-фермерского хозяйства граждане могут получить землю в аренду в соответствии с условиями Закона о КФХ. Данные участки могут быть впоследствии выкуплены участниками фермерского хозяйства с возникновением общей долевой собственности на них.

Общая долевая собственность на участки земли с/х назначения появляется в результате гражданско-правовых сделок. Участок земли может быть куплен сообща несколькими лицами. Часто общая долевая собственность образуется во исполнение договора дарения. При наследовании по закону или завещанию земельный участок может перейти к двум или более наследникам.

Оборот земельных долей

К сделкам, совершаемым с земельными долями, применяются общие правила ГК РФ. Если количество сособственников земельного участка пять и более, то общие правила применяются с учетом особенностей, закрепленных в Законе об обороте сельскохозяйственных земель.

Без выделения земельного участка собственник может осуществлять следующие сделки:

• отказаться от права на долю (необходимо написать ходатайство в орган регистрации прав);
• завещать долю;
• внести земельную долю в уставной капитал сельскохозяйственной организации, которая осуществляет использование данного земельного участка;
• передать долю в доверительное управление;
• осуществить продажу или дарение доли. Эта норма распространяется только на других участников долевой собственности либо на организацию (или гражданина, являющегося её членом), которая осуществляет сельскохозяйственную деятельность на данном земельном участке.

Другими способами гражданин может распорядиться земельной долей исключительно после выделения участка в натуре.

Документы, подтверждающие право на земельную долю

Перечень таких документов включает:

• Свидетельство о праве на земельную долю. Оно выдавалось до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость от 21.07.97 г. Формы Свидетельства утверждались Постановлениями Правительства РФ №177 и №1767.
• Выписка из решений местной администрации о приватизации сельхозугодий.
• Выписка из ЕГРН.

Невостребованные земельные доли

Невостребованными считаются доли, собственники которых в течение трёх и более лет не отдали их в аренду или не пожелали распорядиться иным образом, не фигурируют в решениях органов самоуправления о приватизации либо умерли, не оставив наследников.

Орган местного самоуправления формирует список долей, подпадающих в категорию невостребованных, и публикует его в СМИ, сети Интернет и на информационных щитах. Данный список передается собранию участников долевой собственности, и с момента его утверждения земельные доли, перечисленные в нём, считаются невостребованными. Далее местная администрация может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. Если суд признает это право, то в дальнейшем эту землю можно будет выкупить. Информацию о таких землях и возможности её приобретения можно узнать на сайте местной администрации.

Как происходит процесс продажи доли земельного участка, находящегося в общедолевой собственности?

Долевая собственность является сложным объектом гражданских правоотношений. Продажа части доли земли сопровождается определенными ограничениями на законодательном уровне.

Особенности реализации части надела

Среди главных особенностей при продаже части земельного участка выделяют следующие:

• для земель, предназначенных под сельскохозяйственные нужды, продажа производится исключительно участникам долевой собственности;
• для земель обычного пользования – участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки.

Можно ли продавать часть земли без межевания?

Согласно статье 6 Земельного Кодекса РФ часть земли является самостоятельным объектом правоотношений.

Нормами Гражданского Кодекса объектами товарооборота определены недвижимые предметы, в том числе участки земли (см. ст. 128 и ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со статьями 549 и 554 ГК РФ участок земли, приобретаемый по договору купли-продажи, должен быть четко определен по кадастровым и техническим характеристикам. Земельный Кодекс регламентирует продажу земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом органе (см. ст. 37 ЗК РФ).

По итогам учета каждый земельный надел наделяется характеристиками, которые позволяют выделить участок и произвести его экспертизу (см. ст. 1 ФЗ-№28). С этой целью земельному объекту приписывают индивидуальный код. Согласно статье 19 ФЗ-№28, чтобы внести запись об участке в кадастр, требуется наличие документов о проведенных межевых работах.

Следовательно, продажа части земли сопровождается процедурой размежевания, результатом которой становится разделение участка на отдельные объекты с четкими границами.

Реализация 1/2 части, находящейся в общедолевой собственности

Процесс реализации ½ части земли, находящейся в общедолевой собственности сопровождается следующими стадиями:

1. Получение отказа остальных собственников в письменной форме.

С этой целью необходимо направить в адрес совладельцев уведомление о предстоящей сделке с указанием ее цены.

ВНИМАНИЕ. В случае нарушения условия уведомления совладельцев, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

1. Подготовка пакета документов:

• Выписка из ЕГРП при ее наличии;
• Документы, подтверждающие право на собственность (договор купли-продажи, арендное соглашение, свидетельство о вступлении в наследство и прочие);
• Кадастровый паспорт на землю;
• Квитанция об оплате налогового взноса.

1. Составление договора.

Составить договор можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса. Документ, закрепляющий продажу части земли должен содержать следующие сведения:

• Персональные данные контрагентов;
• Точное описание предмета сделки (площадь – ½ участка, кадастровые сведения, категория и назначение земли, адрес участка);
• Данные о документе, подтверждающем право продавца на реализуемую собственность;
• Цена сделки;
• Метод оплаты и сроки зачисления средств;
• Ограничения по использованию объекта.

1. Регистрация договора в Росреестре.

Финальная стадия сделки по продаже части земельного надела. Стороны соглашения обращаются в службу государственной регистрации с подготовленными документами, после чего им выдается расписка с указанием даты выдачи выписки из ЕГРП. В момент получения выписки право на собственность переходит новому владельцу.

Процесс реализации земли

Половины без дома

Для того чтобы продать половину участка без дома, требуется узаконить ее в качестве независимого объекта.

Для этой цели необходимо обратиться в землеустроительную организацию.

После того как часть продаваемой земли обретет индивидуальный кадастровый номер, собственник имеет полное право распоряжаться ей, как отдельным объектом.

Важно после проведения размежевания зарегистрировать половину участка в органах государственного кадастра. Необходимо написать соответствующее заявление и прикрепить к нему перечень документов:

• Копию удостоверения личности (оригинал взять с собой);
• Копию доверенности (при наличии);
• Копию идентификационного кода;
• Техническую документацию, выданную землеустроительной организацией в электронном и печатном формате;
• Квитанцию об оплате услуг.

Финальный этап перед продажей части земли без дома является регистрация прав собственности в органах Росреестра. После получения выписки из ЕГРП собственник может продавать половину участка.

Земли СХ назначения

Владелец части земли сельскохозяйственного назначения имеет право реализовывать свою долю исключительно другому участнику данной долевой собственности (см. ст. 12 ФЗ-№101).

В данном случае уведомление остальных совладельцев не требуется.

Реализация доли земли с/х назначения третьему лицу разрешена только после выделения земельного участка из общей доли. Владелец надела должен осуществить межевание земли и оформить долю в качестве отдельного участка.

СПРАВКА. Разделение общего землевладения допустимо при согласии всех долевых участников. При отсутствии согласия совладельцев разрешается производить выдел собственность в судебном порядке.

Однако после оформление своей доли в качестве отдельного участка, собственник не вправе сразу продавать землю третьим лицам (см. ст. 8 ФЗ-№101).

Согласно Федеральному Закону №-101 приоритетное право на покупку земли сельхоз. назначение имеют муниципальные власти. Собственник надела должен письменно уведомить муниципалитет о продаже участка земли, указав его площадь, адрес, стоимость и сроки расчета.

Если в течение одного месяца местные власти не направят в адрес владельца участка письменного уведомления о желании приобрести надел по приоритетному праву, землю можно реализовывать третьим лицам.

ВНИМАНИЕ. Стоимость участка должна соответствовать изначально заявленной в уведомлении цене.

Части садового надела

При реализации садового надела необходимо придерживаться следующего алгоритма:

1. Письменно уведомить совладельцев о продаже части надела, указав стоимость доли участка.
2. При отсутствии в течение месяца желания со стороны долевых собственников приобрести часть земли, ее можно реализовывать в пользу третьих лиц.

При реализации части участка в пользу одного из совладельцев, извещать остальных собственников не требуется.

Что такое преимущественное право покупки и у кого оно

Участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки части общего имущества на равных условиях по цене, за которую она продается, кроме случая публичных торгов (см. ст. 250 Гражданского Кодекса РФ).

Заключение

Реализация долей земельных участков напрямую связана с правом преимущественной покупки совладельцев. Продажа земли должна подкрепляться кадастровыми документами, а также сделки подобного рода в обязательном порядке регистрируют в органах Росреестра.

Источники

1. 
   Радько, Т. Н. Теория государства и права / Т.Н. Радько. — М.: Академический проект, 2005. — 720 c.
2. 
   Карсетская, Е. В. Проверка трудовой инспекции. Практические рекомендации для работадателя / Е.В. Карсетская. — М.: АйСи Групп, 2016. — 168 c.
3. 
   Темнов, Е. И. Теория государства и права / Е.И. Темнов. — М.: КноРус медиа, 2014. — 589 c.
4. Ивин, А.А. Логика для юристов; М.: Гардарики, 2011. — 288 c.
5. Чайковская, Ольга Закон и человеческое сердце / Ольга Чайковская. — М.: Московский рабочий, 2016. — 152 c.
Общедолевая собственность на земельный участок сельхозназначения
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.