Ндфл при продаже имущества физическим лицом юридическому

Самое важное на тему: "Ндфл при продаже имущества физическим лицом юридическому" с комментариями профессионалов. При возникновении вопросов можно обратиться к дежурному консультанту.

С какой суммы взимается налог при продаже личного имущества физлица юридическому лицу?

При продаже физ.лицом личного имущества юр. лицу с какой суммы взимается налог на доход физ. лица 13 %

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трёх лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трёх лет, но не превышающих в целом 250 тыс.руб.

Таким образом, при декларировании доходов в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ, полученных от продажи иного имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее трёх лет, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 250 тыс. руб. Доход, превышающий указанную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 %.

При продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более, вычет не предоставляется (согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ), так как доходы от продажи такого имущества вообще не облагаются НДФЛ (см. пункт 17.1 статьи 217 и подпункт 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ).

Однако из данного правила есть исключения — независимо от срока нахождения имущества в собственности НДФЛ следует уплатить в случае продажи имущества нерезидентов РФ, ценных бумаг, имущества, используемого в предпринимательской деятельности (см. пункт 17.1 статьи 217 НК РФ).

НДФЛ при продаже имущества физическим лицом юридическому

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация (покупатель), применяющая УСН с объектом налогообложения «доходы», планирует заключить с физическим лицом — гражданином РФ, не являющимся ИП, договор, согласно которому она приобретет дорогостоящее оборудование стоимостью более 500 000 руб. Данное оборудование находится в собственности продавца более 3 лет. Стороны договора являются взаимозависимыми лицами. При этом неизвестно, будет ли цена договора рыночной (оценщика привлекать стороны не планируют). Оплата будет производиться наличными денежными средствами с оформлением расходного кассового ордера.
Каков порядок документального оформления данной сделки? Какие налоговые обязательства возникают у продавца и покупателя?

Документооборот

Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки, осуществляемые между юридическим лицом и гражданином, должны совершаться в простой письменной форме. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, ее совершающими (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Таким образом, приобретение оборудования у физического лица следует оформить заключив договор купли-продажи.

Порядок составления договора купли-продажи определен в главе 30 ГК РФ. При составлении договора необходимо указать в том числе фамилию, имя, отчество продавца, наименование и данные документа, удостоверяющего личность, место жительства, ИНН (если имеется).

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Кроме того, факт передачи оборудования должен быть подтвержден актом приема-передачи. Указанный акт оформляется в свободной форме при соблюдении требований ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».

Документом, подтверждающим оплату оборудования, в рассматриваемой ситуации является расходный кассовый ордер.

Отметим, в отношении наличных расчетов с участием граждан, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, каких-либо ограничений не установлено (п. 1 ст. 861 ГК РФ). Поэтому организация вправе выплатить физическому лицу наличными деньгами в рамках одного договора сумму, превышающую 100 000 руб.

НДФЛ

Согласно п. 1 ст. 209 НК РФ для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, доход, полученный от источников в РФ, признается объектом обложения НДФЛ.

При этом в силу пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации имущества, находящегося в РФ и принадлежащего физическому лицу, признаются доходом от источников в РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), перечислены в ст. 217 НК РФ.

Так, не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. При этом указанные положения не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ)

По общему правилу российские организации, выплачивающие доход физическому лицу, являются налоговыми агентами: на них возлагается обязанность по исчислению налога, удержанию его у налогоплательщика и уплате в бюджет соответствующей суммы (п. 1 ст. 226 НК РФ). Исключение составляют доходы, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. 214.1, ст. 227 и ст. 228 НК РФ (п. 2 ст. 226 НК РФ).

Читайте так же:  Как разделить совместно нажитое имущество после развода

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ на физических лиц возложена обязанность по самостоятельному исчислению и уплате НДФЛ с доходов, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Таким образом, организация, от которой физическое лицо получает доход от продажи принадлежащего ему оборудования, не является налоговым агентом. Обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с такого дохода в случае, если он не освобождается от налогообложения, возлагается на физическое лицо — собственника оборудования (смотрите, например, письма Минфина России от 16.08.2012 N 03-04-06/9-247 и УФНС России по г. Москве от 05.03.2012 N 20-15/19000).

Кроме того, у организации не возникает обязанности по предоставлению в налоговый орган сведений о полученных от нее доходах от реализации оборудования физическим лицом (смотрите, например, письма Минфина России от 27.02.2013 N 03-04-06/5607, от 07.12.2011 N 03-04-06/3-339).

О необходимости уплаты налога и представления налоговой декларации самим физическим лицом отметим следующее.

Как Вами указанно в вопросе, реализуемое физическим лицом оборудование находилось в его собственности более трех лет. Соответственно, доход от реализации указанного оборудования не подлежит обложению НДФЛ в силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Согласно п. 4 ст. 229 НК РФ физическое лицо вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению в соответствии со ст. 217 НК РФ (письма Минфина России от 19.04.2012 N 03-04-05/7-530, от 15.04.2010 N 03-04-05/7-205).

Таким образом, доход, полученный физическим лицом от продажи оборудования, находившегося в его собственности более трех лет, не облагается НДФЛ и соответственно декларированию не подлежит.

УСН

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, учитывают доходы в соответствии с порядком, установленным ст. 249, ст. 250 и ст. 251 НК РФ.

При этом в силу ст. 41 НК РФ в целях налогообложения доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

Полагаем, что, если данное оборудование будет приобретено организацией по цене, значительно ниже рыночной, то эту ситуацию можно трактовать как получение организацией некой экономической выгоды. Однако глава 26.2 НК РФ не содержит механизмов, позволяющих оценить размер такой выгоды и учесть ее в целях налогообложения. Соответственно, в рассматриваемой ситуации у организации не возникает дохода, подлежащего обложению налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН.

Взаимозависимые лица

Сделки между взаимозависимыми лицами можно разделить на две группы: контролируемые, признаваемые таковыми при соблюдении положений ст. 105.14 НК РФ и иные сделки между взаимозависимыми лицами.

Положениями п. 2 ст. 105.14 НК РФ предусмотрены обстоятельства, при наличии хотя бы одного из которых сделка между взаимозависимыми лицами, местом регистрации либо местом жительства всех сторон и выгодоприобретателей по которой является РФ, признается контролируемой, если иное не предусмотрено п.п. 3, 4 и 6 ст. 105.14 НК РФ.

Формально, на наш взгляд, сделку между взаимозависимыми организацией, которая применяет УСН (т.е. освобождена от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (п. 2 ст. 346.11 НК РФ)), и физическим лицом, просто не являющимся плательщиком налога на прибыль, можно признать соответствующей условиям пп. 4 п. 2 ст. 105.14 НК РФ.

Однако положение п. 3 ст. 105.14 НК РФ указывает, что сделки, предусмотренные пп. 4 п. 2 ст. 105.14 НК РФ, признаются контролируемыми, если сумма доходов по сделкам между указанными лицами за соответствующий календарный год превышает 60 млн. руб.

При определении указанного суммового критерия необходимо руководствоваться положениями п. 9 ст. 105.14 НК РФ, согласно которым для целей ст. 105.14 НК РФ сумма доходов по сделкам за календарный год определяется путем сложения сумм полученных доходов по таким сделкам с одним лицом (взаимозависимыми лицами) за календарный год с учетом порядка признания доходов, установленного гл. 25 НК РФ. При этом при расчете суммы по сделкам, совершенным за календарный год, следует суммировать доходы, полученные сторонами по этим сделкам (письма Минфина России от 23.05.2012 N 03-01-18/4-66, от 25.11.2011 N 03-01-07/5-12).

Таким образом, если совокупный доход организации, применяющей УСН, и конкретного физического лица от сделок друг с другом превысит вышеназванный суммовой критерий, то все сделки (в том числе купля-продажа оборудования) между указанными лицами будут признаны контролируемыми. Соответственно, уполномоченные налоговые органы будут вправе проверить цену реализации оборудования на соответствие ее рыночной (п. 4 ст. 105.3, ст. 105.17 НК РФ).

В случае, если совокупный доход организации и физического лица от сделок друг с другом не превысит за 2013 год 60 млн. руб., то необходимо учитывать следующие обстоятельства.

Минфин России в письмах от 26.10.2012 N 03-01-18/8-149 и от 18.10.2012 N 03-01-18/8-145 (доведено до налоговых органов письмом ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/[email protected]) (далее — письма от 26.10.2012 и от 18.10.2012) разъяснил, что в отношении сделок, в которых налогоплательщиками искусственно создаются условия для того, чтобы сделка не отвечала признакам контролируемой, со стороны налоговых органов возможно признание сделки контролируемой на основании положений п. 10 ст. 105.14 НК РФ.

То есть, если налоговым органом будет обнаружено искусственное создание условий, при которых доход по сделкам между организацией и физическим лицом не превышает суммовой критерий, то он вправе обратиться в суд для признания сделки контролируемой. В случае удовлетворения судом искового заявления налогового органа может быть также произведена корректировка цены реализации оборудования.

Кроме того, по мнению Минфина России, в случаях установления налоговым органом фактов уклонения от налогообложения в результате манипулирования налогоплательщиком ценами в сделках, не признаваемых контролируемыми, возможно доказывание получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды в рамках выездных и камеральных проверок (письма от 26.10.2012 и от 18.10.2012).

Читайте так же:  Досудебное урегулирование спора в гражданском процессе

Таким образом, цены по сделкам между взаимозависимыми организацией и физическим лицом будут подлежать особому контролю со стороны налоговых органов в любом случае.

В то же время в данном случае доход физического лица от реализации оборудования, находившегося в его собственности более трех лет, не облагается НДФЛ независимо от цены реализации, а приобретение оборудования не влечет возникновение у организации дохода. Соответственно, возможная корректировка цены не повлечет негативных налоговых последствий для сторон сделки.

Рекомендуем ознакомиться с материалом:

— Энциклопедия хозяйственных ситуаций. Оплата физическим лицам приобретенных у них товаров (подготовлено экспертами компании «Гарант»).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Уточнено, освобождается ли доход физлица от НДФЛ при продаже доли в уставном капитале

michaeljung / Depositphotos.com

Доходы, получаемые физлицом от реализации (погашения) долей участия в уставном капитале организации, а также акций, перечисленных в п. 2 ст. 284.2 Налогового кодекса, освобождаются от НДФЛ независимо от того, приобреталась ли эта доля в уставном капитале общества по договору купли-продажи или при его учреждении. Такой вывод содержится в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 26 июня 2018 г. № 03-04-05/43795 «Об освобождении от налогообложения доходов физических лиц, полученных при продаже долей участия в уставном капитале ООО, приобретённых при учреждении общества». При этом на дату реализации (погашения) акций, например, которые относятся к ценным бумагам и не обращаются на организованном рынке ценных бумаг или долей, они должны непрерывно принадлежать налогоплательщику на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет.

Указанная операция освобождается от НДФЛ в соответствии с п. 17.2 ст. 217 НК РФ. Данный пункт введен Федеральным законом от 28 декабря 2010 г. № 395-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 395-ФЗ). При этом согласно п. 7 ст. 5 Закона № 395-ФЗ положения п. 17.2 ст. 217 НК РФ могут применяться только в отношении долей в уставном капитале, которые приобретены налогоплательщиками начиная с 1 января 2011 года.

Какая материальная помощь физлицу признается единовременной в целях освобождения от НДФЛ? Узнайте из материала «Единовременные выплаты (включая материальную помощь), не подлежащие обложению НДФЛ» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Кроме того, в указанном законе не предусмотрены ограничения по применению положений п. 17.2 ст. 217 НК РФ, связанных с основанием приобретения долей участия в организации. Следовательно, при продаже долей в уставном капитале у физлица не возникает доход, подлежащий обложению НДФЛ.

Напомним, что доход нерезидента РФ от продажи доли в уставном капитале российской организации также может не облагаться НДФЛ, но при соблюдении определенных условий.

Энциклопедия решений. НДФЛ при продаже физлицами собственного имущества

НДФЛ при продаже физлицами собственного имущества

Согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая при возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в отношении физических лиц в соответствии с главой 23 НК РФ.

Доходы от реализации недвижимого и иного имущества, которое находится на территории РФ и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ). При этом пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ содержит открытый перечень иного имущества, при реализации которого у налогоплательщика возникает налогооблагаемый доход. То есть к такому имуществу могут относиться любые вещи: автомобили, одежда, драгметаллы, лом черных и цветных металлов, макулатура, книги и многое другое.

В ст. 217 НК РФ установлен перечень доходов от реализации собственного имущества налогоплательщика, освобождаемых от налогообложения НДФЛ . К ним, в частности, относятся:

— доходы от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ, а также от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (пп. 17.1 ст. 217 НК РФ). Положения этого пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

С 1 января 2016 года согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, необходимый для того, чтобы его продажа не облагалась НДФЛ, составляет три года только для объектов недвижимости, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из условий:

[1]

1) право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;

2) право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Примечание

С 1 августа 2017 года в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем (второй абзац п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

При исчислении минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем, предоставленными налогоплательщику в собственность в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, применяются положения п. 3 ст. 217.1 НК РФ в случае, если право собственности на освобожденные при реализации указанной программы жилое помещение или долю (доли) в нем было получено при соблюдении хотя бы одного из предусмотренных п. 3 ст. 217.1 НК РФ условий (третий абзац п. 2 ст. 217.1 НК РФ)

Читайте так же:  Образец заявления о признании должника банкротом

Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет .

С 1 января 2016 года налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (п. 6 ст. 210 НК РФ).

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

При реализации после 1 января 2016 года имущества (долей в нем), право собственности на которое перешло к налогоплательщику до указанной даты , освобождение дохода от его продажи будет осуществляться в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ без учета изменений, вступивших в силу с 1 января 2016 года, то есть по прежним правилам (см. также письмо Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364).

— доходы от продажи выращенной в личных подсобных хозяйствах, находящихся на территории РФ, продукции животноводства и растениеводства при одновременном соблюдении условий (о площади участка, привлечении наемных работников, документальном оформлении), приведенных в п. 13 ст. 217 НК РФ;

— доходы от продажи заготовленных дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов и других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов (пищевых лесных ресурсов), недревесных лесных ресурсов для собственных нужд (п. 15 ст. 217 НК РФ);

— доходы от продажи пушнины, мяса диких животных и иной продукции, получаемой при осуществлении любительской и спортивной охоты (п. 17 ст. 217 НК РФ).

Таким образом, при продаже вышеперечисленного имущества обязанности по уплате НДФЛ у налогоплательщика не возникает.

Данные о необлагаемых НДФЛ доходах от продажи имущества (имущественных прав) в декларации по НДФЛ не отражаются.

При продаже имущества, не перечисленного в ст. 217 НК РФ, у физического лица возникает налогооблагаемый доход. На основании п. 1 ст. 224 НК РФ доход от реализации имущества, полученный физическим лицом — налоговым резидентом РФ, облагается НДФЛ по ставке 13%. При этом, если реализуемый объект находился в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения , то он имеет право на получение имущественного вычета на основании ст. 220 НК РФ.

Примечание

Ставка НДФЛ по доходам от продажи имущества для нерезидентов РФ составляет 30% (см. письма Минфина России от 25.12.2017 N 03-04-05/86453, ФНС России от 27.09.2017 N ГД-3-11/[email protected]).

При этом налог придется уплатить независимо от срока владения недвжимостью, поскольку п. 17.1 ст. 217 НК РФ на нерезидентов РФ не распространяется.

Физические лица, получающие облагаемый НДФЛ доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, и имущественных прав (за исключением случаев, предусмотренных ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению), обязаны самостоятельно исчислить НДФЛ с таких доходов, представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию и в установленные сроки уплатить исчисленный налог в бюджет (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, п. 1 ст. 229 НК РФ).

При продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального предельного срока владения , вне зависимости от размера налоговой базы, в том числе, если налоговая база равна нулю, налогоплательщик обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ в налоговый орган (см. письмо Минфина России от 08.10.2013 N 03-04-05/41951).

Лица, приобретающие имущество физических лиц, принадлежавшее им на праве собственности, налоговыми агентами по НДФЛ не признаются.

Глава 23 НК РФ не устанавливает обязанности лиц, не являющихся налоговыми агентами, представлять в налоговый орган сведения о полученных от них доходах физическими лицами (см. письма Минфина России от 18.09.2013 N 03-04-05/38680, от 27.06.2013 N 03-04-05/24432, от 26.07.2013 N 03-04-05/29805, от 16.07.2013 N 03-04-06/27721, от 28.06.2013 N 03-04-06/24647, от 24.05.2013 N 03-04-06/18646, от 27.02.2013 N 03-04-06/5607 и др., УФНС России по г. Москве от 10.06.2011 N 16-15/[email protected], от 15.05.2008 N 28-11/046605).

Стоит принять во внимание мнение Минфина России о том, что доходы от продажи физлицом иностранной валюты облагаются НДФЛ на тех же условиях, что и доходы от продажи иного имущества (см. письмо от 20.02.2015 N 03-04-06/8370). Однако в письме не разъясняется, как на практике исполнить обязанность по уплате НДФЛ с доходов от купли-продажи валюты. Дело в том, что практически невозможно подтвердить срок владения конкретными суммами в инвалюте, соответственно нельзя применить налоговый вычет или освобождение от налогообложения. Нет соответствующих норм и в НК РФ.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  1. Размера полученной выгоды;
  2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.
Читайте так же:  Напряженность трудового процесса как вредный фактор

НДС при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать!

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  1. Документы по сделке оформлены правильно;
  2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

  • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.


  • Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  • Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  1. маркетинговые;
  2. рекламные;
  3. юридические;
  4. посреднические;
  5. и другие.
  • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  • Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики.

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

  1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
  2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

  1. Рецензии на вывод оценщика;
  2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
  3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Покупка основного средства у физического лица (нюансы)

Покупка основного средства у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, нечасто встречается в деятельности организаций. Поэтому у бухгалтера могут возникнуть проблемы с правильным оформлением такой сделки. В настоящей статье рассмотрим основные юридические, бухгалтерские и налоговые нюансы.

Оформляем договор на покупку основного средства у физического лица

Если одной из сторон сделки является юридическое лицо, то договор вне зависимости от суммы должен быть заключен в письменной форме. Об этом сказано в п. 1 ст. 161 ГК РФ. В документе указывается следующее:

  • информация о поставщике и покупателе;
  • описание предмета договора;
  • количество ОС;
  • порядок расчетов;
  • реквизиты;
  • подписи сторон.

Можно также вписать и другие положения.

К договору составляется акт, в который вносится конкретная информация об основном средстве, либо в тексте договора прописывается, что он является актом приема-передачи.

Составляем первичные документы

Для того чтобы оприходовать полученное от физлица основное средство в учете, бухгалтеру нужно составить акт по форме ОС-1. Можно использовать формы документов, самостоятельно разработанные организацией. Такие формы должны быть закреплены в учетной политике.

Подробнее о документах по учету ОС и правилах их оформления смотрите в статье «Документальное оформление движения денежных средств».

Формируем проводки

Оприходование основного средства, купленного у физического лица, оформляется теми же проводками, что и покупка у организации:

[2]

  • Дт 08 Кт 60 (76) — отражено приобретение основного средства;
  • Дт 01 Кт 08 — основное средство принято к учету;
  • Дт 60 (76) Кт 51 (50) — произведена оплата.

ВАЖНО! Лимит расчета наличными в 100 000 руб., установленный Указанием ЦБ РФ «Об осуществлении наличных расчетов» от 07.10.2013 № 3073-У, на сделки между организациями и физлицами не распространяется, поэтому сумма сделки может быть любой.

Налоговые нюансы покупки ОС

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ организация не должна начислять и удерживать НДФЛ при покупке имущества у физлица, так как продавец декларирует и платит налог самостоятельно. Также компания не должна отражать доход в формах 2-НДФЛ и 6-НДФЛ, что подтверждают чиновники (письма Минфина от 18.04.2012 № 03-04-06/8-118, ФНС от 01.08.2016 № БС-4-11/[email protected]).

Страховые взносы на такую выплату физлицу не начисляются в соответствии со ст. 420 КН РФ.

Физлица не являются плательщиками НДС, поэтому никаких расчетов по налогу при покупке ОС не возникает.

Особое внимание бухгалтеру нужно уделить формированию первоначальной стоимости купленного основного средства.

О том, как это сделать для целей:

Что касается налога на имущество, то исчислять его нужно после перехода права собственности на ОС к организации.

Для того чтобы вы правильно рассчитали базу по налогу на имущество, мы подготовили материал «Как определить остаточную стоимость основных средств».

Для организации нет принципиальных различий в учете операций по покупке основных средств у юридических и физических лиц. Бухгалтер оформляет одинаковые первичные документы, делает привычные проводки. А самое главное — не возникает обязанности по уплате дополнительных налогов и составлению отчетности.

Читайте так же:  Как расторгнуть договор дарения доли квартиры

Продажа недвижимости: какая сумма не облагается налогом?

В новом законодательстве, а именно в Налоговом кодексе ст. 217, четко не определяется, какая сумма не облагается налогом при продаже недвижимости в 2019 году.

Если участок или дом находился в официальной собственности гражданина больше пяти лет, то налогообложению доход от его продажи не подлежит.

Других путей избегания налога нет. Также существуют варианты уменьшения оплаты при использовании юридического права на налоговый имущественный вычет.

В Налоговом кодексе определяются два варианта их осуществления – заявление к вычету расходов, произведенных при покупке жилплощади, либо, согласно НК РФ п. 2 ст. 220, применение вычета в фиксированном размере.

При рассмотрении случаев можно понять точнее, какая сумма при продаже квартиры не облагается налогом в 2019 году.

Сроки и новые правила

НДФЛ по общему правилу не облагается доходом от продажи имущества, которое находится на момент заключения дарственного договора или купли-продажи в собственности лица-гражданина более пяти лет и трех в определенных случаях.

В зависимости от региона, этот срок может снизиться до нуля, если субъект принял соответствующий закон.

В этом правиле имеются исключения – минимальный пятилетний срок владения имуществом на сегодня будет применяться, если выполнить хотя бы одно из определяющих условий:

  • получить право собственности в порядке по наследованию или благодаря договору дарения от родственника первых ступеней родства или члена семьи налогоплательщика;
  • получить право собственности в результате приватизации;
  • получить право собственности плательщиком ренты после передачи недвижимости или участка с иждивением по договору пожизненного содержания.

До 1 января было понятно, облагается ли продажа квартиры налогом в собственности менее 3 лет. Но затем срок увеличился еще на 2 года.

Физические лица, знающие, какая сумма недвижимости при продаже не облагается налогом и как избавиться от налогообложения, специально подделывали документацию и оформляли документы через родственников.

Общие правила освобождения от НДФЛ доходов, которые получены от продажи недвижимости и получения права собственности после 1 января 2016, применяются, если срок регистрации более пяти лет.

В других случаях налоговое обложение высчитывается в размере 13% для резидентов РФ. Нерезиденты вынуждены оплатить 30%. Для этого также подается декларация.

Обобщенные нюансы

Если недвижимое имущество или участок находились в полном владении физического лица больше минимального срока, то лицо полностью освобождается от налогообложения при продаже, а также нет необходимости подавать 3-НДФЛ декларацию.

Минимальный срок владения при этом зависит от того, когда гражданином было приобретено имущество, а также каким способом.

Если жилплощадь была куплена и получена до 1 января 2016 года, то не имеет разницы, каким она была приобретена способом, минимальный срок владения три года.

К примеру, если в январе 2013 года гражданином была приобретена квартира по договору купли-продажи, а в июле 2016 года эту квартиру он продал.

Так как недвижимое имущество было получено в распоряжение до 1 января 2016 года и в процессе продажи находилось в собственности лица-гражданина на протяжение трех лет и больше, то владелец не будет оплачивать налог 13% с осуществления продажи или подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговые органы.

Если получено физическим лицом дорогостоящее имущество после 1 января 2016 года в дар/ наследство от близких родственников или при помощи приватизации, тогда минимальный срок владения объектом также составит три года.

В других случаях при продаже недвижимости после 1 января 2016 года срок минимальный неуплаты налога составляет 5 лет.

Платится налог только с разницы в сумме между продажей и покупкой

Пп.2 п.2 ст.220 Налогового кодекса России обозначает, что лицо может законно уменьшить доходы от сделки продажи недвижимого имущества на все расходы, которые были понесены при его покупке.

Это значит, что если лицо приобрело квартиру (но не унаследовало или получило в дар) и имеется вся документация, подтверждающая расходы при покупке, то лицо должно уплатить налог (13%), но уже с разницы между суммой покупки и продажи.

Важным нюансом считается, если жилье куплено после 1 января 2016 года и продажа осуществилась по цене ниже, чем 70% кадастровая стоимость, то для расчета налогов с продажи недвижимости будет учитываться доход в размере 70% от стоимости кадастровой.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

От этого момента будет зависеть, каким налогом облагается продажа квартиры.

Если документация, подтверждающая расходы при покупке отсутствует или была утеряна, это можно исправить. Она подлежит восстановлению: копии договора в кадастровой службе (они там регистрируются) можно запросить, а другие платежные документы запрашиваются в банке.

[3]

Источники


  1. Старков, О. В. Теория государства и права / О.В. Старков, И.В. Упоров. — М.: Дашков и Ко, 2012. — 372 c.

  2. Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.

  3. Исследования по истории и теории развития авиационной и ракетно-космической науки и техники: моногр. . — М.: Наука, 2011. — 264 c.
  4. Власова, Т.В. Теория государства и права / Т.В. Власова. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 226 c.
  5. Конев, Д. В. Признание и приведение в исполнение иностранных судебных актов по гражданским и торговым делам в Германии и России. Сравнительно-правовой анализ / Д.В. Конев. — М.: Wolters Kluwer, 2015. — 262 c.
  6. Ндфл при продаже имущества физическим лицом юридическому
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here