Можно ли обменять неприватизированную квартиру

Самое важное на тему: "Можно ли обменять неприватизированную квартиру" с комментариями профессионалов. При возникновении вопросов можно обратиться к дежурному консультанту.

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

В данной статье мы рассмотрим можно ли обменять неприватизированную квартиру.

Приватизация жилья – довольно продолжительный процесс, который в России длится уже на протяжении двадцати лет. В связи с тем, что на протяжении всего времени приватизации продажа недвижимости невозможна, появляется вполне логичный и закономерный вопрос о том, как обменять неприватизированную квартиру, например, на частный дом либо же на большую по площади квартиру для улучшения условий проживания и вообще возможна ли в действительности данная сделка.

Обмен не приватизированной недвижимости на приватизированную

Согласно действующему законодательству Российской Федерации осуществлять сделки по отчуждению объектов недвижимости могут только полноправные владельцы, а вот обменивать жилье разрешается, но при этом есть ряд условий, которые необходимо выполнить.

[3]

Правила обмена не приватизированной недвижимости изложены в Жилищном кодексе Российской Федерации в статьях 72-75. Обмен не приватизированной квартиры на приватизированную, в том числе и на квартиру в новостройке, вполне возможен, но не всегда реален. Например, идеальным вариантом обмена считается схема, когда сразу начинается приватизация, а уже в ходе ее осуществления находят подходящий вариант приватизированного жилого объекта для обмена или покупки. Как только он найден, наниматель погашает всю сумму, выставленную к оплате за приватизацию, после чего по договору мены обменивает жилплощадь. Но, на практике таких идеальных вариантов практически не встречается, так как к обмену прибегают люди, которые не могут по финансовым причинам позволить себе приобретение новой недвижимости, а обмен дает им возможность за сравнительно небольшие деньги переехать в жилье большей площадью или в лучшем районе.

Нюансами обмена не приватизированной недвижимости можно назвать следующее:
  • при таких сделках нет необходимости регистрировать право собственности;
  • на производство обмена должны быть согласны все жильцы квартиры, включая и несовершеннолетних. Согласие последних требуется в виде разрешения органов опеки и попечительства;
  • если оба объекта не приватизированы, в обязательном порядке уведомляется местный орган самоуправления;
  • согласие на обмен жилплощадью выражается посредством письменного заявления, удостоверенного личной подписью;
  • сделка по договору мены носит безвозмездный характер, т.е. стороны не несут по ее оформлению никаких финансовых затрат.

ВНИМАНИЕ . Каждый наниматель имеет право на обмен своего жилья, но все же последнее слово всегда остается за собственником, т.е. за местной администрацией: даст она разрешение на проведение сделки либо же нет. Если от местных органов поступил отказ в одобрении и обмене, то придется искать альтернативу (приватизировать и продавать либо же обменивать уже после приватизации).

На что возможен обмен?

Наиболее приемлемым способом обмена не приватизированной недвижимости является обращение за помощью в риэлтерскую компанию. Здесь можно подобрать вариант уже из имеющейся базы недвижимости, а можно подождать пока профессионалы сделают это за вас.

Не приватизированное жилье в Российской Федерации можно обменять на следующие варианты:

  1. Родственный обмен, т.е. заключение договора между кровными родственниками. Таким образом, сделка основывается на доверии, а также ее довольно быстро и без проблем одобряет администрация. В дальнейшем родственники разъезжаются и таким образом может произойти обмен как муниципальных объектов, так и когда один объект является частной собственностью.
  2. На не приватизированную на основании п.1 ст.72 ЖК РФ, когда заключается договор мены между нанимателями двух муниципальных объектов при наличии согласия всех проживающих членов семьи и местного органа самоуправления. Этот вариант наиболее простой и не требующий глубоких познаний в области юриспруденции и рынка недвижимости. При обмене на меньшую с доплатой полученными деньгами чаще всего производится полная оплата недвижимости.
  3. Обмен недвижимости у государства. Согласно ст.81 ЖК РФ можно обменять квартиру у государства на меньшую жилплощадь. Такой обмен производится при значительном превышении площади над количеством проживающих в квартире людей. Также этот способ обмена встречается в случае переселения нанимателей из ветхого или аварийного жилья в пригодное для безопасного проживания.

Запрет обмена

Нельзя сказать о том, что сегодня обмен не приватизированного жилья – это свободная сделка с недвижимостью.

Согласно Жилищному кодексу РФ (статья 73) имеется ряд случаев, когда заключение договора мены невозможно:
  1. в отношении нанимателя жилья предъявлен иск и у него нет договора социального найма недвижимости;
  2. владение квартирой оспаривается в судебном процессе;
  3. дом, в котором расположен объект, подлежит сносу в ближайшем будущем;
  4. планируется капитальный ремонт дома либо же его переоборудование;
  5. недвижимость относится к разряду служебного, арендного жилья;
  6. если после обмена в квартире останется проживать лишь один человек, имеющий хроническое заболевание.

ВНИМАНИЕ . В случае если наниматель хочет обменять квартиру с долгами, у него вряд ли это получится, так как непогашенная задолженность по коммунальным и приватизационным платежам является основанием для отказа в совершении сделки. Если вторая сторона готова получить жилье с непогашенными финансовыми обязательствами, то может разобраться с долгами до момента подписания всех документов, чтобы это не стало препятствием к совершению сделки.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на законных основаниях

Обмен такой квартиры — задача сложная

Можно ли обменять неприватизированную квартиру — это актуальный вопрос. Ведь до сих пор, многие люди, проживают в муниципальном жилье на основании договора социального найма.

Конечно, траты лиц, проживающих в таких помещениях, ниже, чем у полноправных владельцев жилья.

Но возможности распоряжения этой недвижимостью достаточно низкие. Часто у людей встает вопрос — можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Если у лица, проживающего в социальной квартире, возникнет необходимость поменять место жительства, единственным способом будет обмен.

[1]

Можно ли обменять неприватизированную квартиру, что говорит об этом закон

Жильцы неприватизированной недвижимости ограничены в правах проведения каких-либо процедур с квартирой

Владелец квартиры, имеет право распоряжаться ею, как ему вздумается. А вот лицо, проживающее в муниципальном помещении, ограничено в действиях.

Согласно закону, продать такую недвижимость невозможно. Допускается только обмен.

Но и на такое действие необходимо получить разрешение организации, которая предоставляет в наём недвижимость.

Читайте так же:  Электронная регистрация права собственности проверить статус

Важно знать, что это разрешение обязательно должно быть письменным.

Невозможно совершить обмен, в следующих случаях:

  • существует иск о расторжении или изменении документа социального найма;
  • право использования жилья можно оспорить в суде;
  • недвижимость не подходит для жилья;
  • присутствует постановление об уничтожении дома или передачи его для других целей;
  • вероятность капремонта с перепланировкой;
  • в коммунальную недвижимость должен переехать больной человек, с которым невозможно жить.

Когда в документации социального найма не обозначено право на обмен, совершить такое действие практически невозможно.

Ищем подходящий вариант для обмена

Важный вопрос, можно ли поменять приватизированное жилье на то, что не прошло процедуру приватизации?

Категорически нельзя по закону. В законодательстве говорится, что обе квартиры должны быть в социальном найме. То есть, не быть в собственности лица, в ней проживающего.

Когда человек все — таки задался целью обмена, он может выбрать два варианта:

  • поискать неприватизированную недвижимость;
  • произвести приватизацию своей недвижимости и совершить любую удобную сделку.

При первом варианте сложность состоит именно в том, чтобы найти социальную недвижимость. В наше время, их становится все меньше и меньше. Кроме того, не каждый человек будет согласен на обмен.

Менять квартиру, что не была приватизирована можно только на жилье, находящееся в социальном найме, т.т. неприватизированное

Используя второй вариант, следует понимать, что процесс приватизации долгий и требует дополнительных трат. Можно обратиться за помощью к юридически грамотным лицам.

Они помогут ускорить процесс, но этот вопрос опять же упирается в финансовые расходы.

Самостоятельно человек будет долго искать не приватизированную квартиру, наниматель которой пожелает поменять место жительства.

Для этого достаточно придерживаться стандартной схемы: подавать объявления или вести опрос приятелей или родственников.

У обоих вариантов присутствуют свои достоинства и недостатки.

При обращении к юристам, человек получает возможность быстрее поменять место жительства.

При обмене неприватизированного жилья на неприватизированное можно попытаться найти квартиру самостоятельно, в целях экономии

С обратной стороны, обмен неприватизированных жилищ — сделка, которая не требует тщательной проверки, поэтому самостоятельный поиск предоставит шанс исключить дополнительные расходы.

Если человек не нашел средства для оформления собственности, ему сложно будет найти финансы, чтобы оплатить работу юридически грамотного специалиста.

Решив сменить такую квартиру, важно понимать, что сам поиск такой недвижимости дело очень сложное.

Более простой вариант — когда на примете есть лица, проживающие в неприватизированном жилье, и они уже согласны совершить переезд.

Но, к сожалению, в жизни такая фортуна встречается не часто. Поэтому, для процедуры необходимо будет приложить много усилий. А главное потратить уйму своего времени.

Преимущество привлечения юридически грамотного специалиста в том, что он подберет нужный вариант, скажет, какие документы необходимы.

Кроме того такой человек поможет в оформлении сделки. Но эти услуги, конечно, придется оплачивать.

Собираем документы, получаем разрешение

Для оформления обмена квартиры потребуется собрать пакет документов

Вопрос, можно ли обменять неприватизированную квартиру, на не приватизированный дом, разрешается так же, как и с другой, не находящейся в собственности жилой недвижимостью.

Перечень документов, которые предоставляются в процессе обмена:

  • заявления о предстоящем обмене ото всех проживающих в квартирах
  • выписки из домовой книги, документы об отсутствии долгов за коммуналку
  • документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
  • вся документация на обе квартиры.

Кроме того, для обмена, обязательно нужно письменное согласие организации, предоставляющей недвижимость в наём.

Ещё важно согласовать процедуру со всеми членами семьи, проживающими в данном помещении. В случае, их отсутствия необходимо будет дождаться их приезда.

Когда члены семьи не согласны с проведением сделки, можно принудительно это сделать через суд. Но при этом будут учитываться интересы всех членов семьи.

В случае присутствия в недвижимости детей, не достигших совершеннолетия, нужно будет ещё взять одобрение органов опеки.

Эта организация может отказать, когда обмен нарушает права заинтересованных людей.

Любое решение таких органов должно быть только в письменной форме и предоставляется в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи заявлений.

Оформляем документы на обмен

К процессу обмена квартиры можно приступать после сбора полного пакета документов

После того, как собраны все документы и все разрешения и согласия, можно приступать к самому процессу оформления.

Сначала изготовляется договор, а после этого происходит расторжение ранее оформленных соглашений.

Далее создаются новые документы найма жилья по месту проживания.

По закону такие процедуры производят организацией, предоставляющей в наём недвижимость. Причем не позже 10 рабочих дней со дня обращения лица и предоставления им полного пакета документов.

Важно понимать, что описанный процесс может считаться недействительным.

Основаниями для этого служат нормы законодательства и нарушения. Тем не менее, такой обмен признается недействительным только по постановлению судебной инстанции.

Если это все — таки произошло, каждый из участников должен занять прежнее помещение.

Кроме того, виновная сторона, при признании сделки не законной, должна возместить другой стороне расходы, связанные с данной процедурой.

Как правило, сюда включается цена переезда, либо оплата отпуска за свой счет, связанного с обменом.

Полезная информация по поводу обмена квартиры — на видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

– Квартира не приватизирована, есть долг по ЖКХ. Есть ли возможность обмена с доплатой, а с доплаты погасить имеющийся долг? Например, у нас трехкомнатная квартира 63 кв. метра: можно ли поменять на двухкомнатную, меньше по площади или равноценную нашей?

Отвечает юрисконсульт офиса «Тургеневское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Варьяс:

Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, вправе с согласия всех членов семьи, проживающих в данном помещении, в том числе временно отсутствующих, обменять занимаемое ими жилое помещение на другое неприватизированное жилое помещение. При этом обмен возможен только с согласия наймодателя. А если в жилом помещении проживают несовершеннолетние дети или граждане, лишенные дееспособности (или ограниченные в ней), то дополнительно необходимо получить предварительное одобрение обмена от органов опеки и попечительства.

Читайте так же:  В целях сохранения конфиденциальности получаемой налоговыми органами

Формально обмен квартиры, занимаемой по договору социального найма, при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг законом не запрещен, однако одним из обстоятельств, когда обмен не допускается, является наличие иска о расторжении договора социального найма, который может быть предъявлен к нанимателю в случае невнесения платы за ЖКУ в течение более шести месяцев.

Что касается возможности обмена большей квартиры на меньшую, то такой обмен возможет лишь при условии, что в результате обмена на каждого члена семьи будет приходиться площадь не меньше учетной нормы для постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В Москве учетная норма составляет 10 кв. метров на одного члена семьи.

Обмен жилыми помещениями, занимаемыми гражданами на основании договора социального найма, оформляется в виде договора обмена, заключаемого в письменной форме. При этом следует учитывать, что, поскольку участники данного договора обмениваются жилыми помещениями, не принадлежащими им на праве собственности, включение в договор условия о любой денежной компенсации (доплате) будет неправомерным.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

С момента вступления в силу нового жилищного кодекса (в 2005 году) возможности обмена неприватизированной квартиры не предусмотрено. Для того, чтобы в Вашем случае получить какую-то сумму денег в качестве доплаты, необходимо приватизировать квартиру, после чего ее продать. В приватизации Вам не могут отказать даже при наличии долга по ЖКХ, так как Вы предоставляете пакет документов, в котором будет зафиксировано его наличие.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Наниматель жилья, предоставленного по социальному найму, не имеет права распоряжения им, то есть не может его поменять по своему желанию. Однако ст. 72 ЖК РФ допускает обмен неприватизированными квартирами, если получено согласие наймодателя (администрации) и всех членов семьи. Если между членами семьи согласие не достигнуто, можно инициировать принудительный обмен в судебном порядке.

Очевидно, в данном случае возникнет проблема с получением согласия наймодателя в связи с долгом по ЖКХ. Вам нужно будет каким-то образом урегулировать вопрос, например, за счет того, кто захочет поменяться с Вами.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если Ваша квартира не приватизирована, то это не Ваша собственность, а собственность муниципалитета. Поэтому Вы не сможете ее продать, подарить или обменять. Это может сделать только законный владелец – администрация.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если квартира находится в Москве, можно обратиться в «Московский городской Центр арендного жилья» с заявлением о подборе обмена. Наличие задолженностей по ЖКХ препятствием для обмена не является, так как наниматель, желающий поменяться, может просто заплатить Вам за ордер на Вашу квартиру сумму, уменьшенную на величину долга.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Обмен неприватизированной квартиры

Можно ли обменять неприватизированную квартиру? С этим вопросом часто сталкиваются граждане, которые проживают на государственной или муниципальной жилплощади на условиях соглашения о социальном найме.

Видео (кликните для воспроизведения).

Граждане, использующие недвижимость, которая не является их собственностью, несколько ограничены в праве распоряжения имуществом. Осуществим ли обмен неприватизированных квартир? Распространяются ли ограничения на этот вид сделки?

Условия обмена неприватизированных квартир

Обмен неприватизированного жилья – единственный законный способ изменить условия без крупных капиталовложений. Другие способы отчуждения возможны только после осуществления приватизации.

При поиске подходящего варианта нужно соблюдать такие требования:

  • обмен может осуществляться между недвижимостью, что находится в разных городах, но в пределах Российской Федерации;
  • обменять можно только на квартиру, что также сдаётся на условиях социального найма;
  • необходимо учитывать, что площадь на одного члена семьи должна быть как минимум 12,5 метров.

Как обменять неприватизированную квартиру на равнозначную?

Если появился достойный вариант для обмена, необходимо провести ряд действий, который предусматривает получение необходимых разрешений на осуществление сделки, а также согласовать процедуру с родственниками.

Для соблюдения законности процесса обмена нужно пройти следующие этапы:

  1. Получение согласия на сделку от членов семьи, которые проживают на данной жилплощади. Разрешение нужно получить не только от лиц, которые на данный момент проживают в квартире, но и от тех, кто временно отсутствует, допустим, по причине призыва в армию. От родственников, не зарегистрированных в помещении, или от субъектов, которые членами семьи не являются, разрешение не требуется.
  2. Согласование с членами семьи заверяется у нотариуса. Такие же действия должна провести и другая сторона сделки. Отказ от обмена одного из родственников может быть поводом для обращения в суд.
  3. Трудности могут возникнуть, если один из проживающих в неприватизированной квартире несовершеннолетний. Все сделки в этой ситуации необходимо согласовывать с попечительными или опекунскими органами. Они дают свой ответ в двухнедельный срок с момента поступления соответствующего заявления. В противном случае есть риск, что сделку признают незаконной.
  4. Пользователю жилья, с которым был составлен договор социального найма, подаётся заявление с прошением об обмене квартиры. Каждая из сторон обязана обратиться к своему наймодателю. К заявлению прикладываются копия паспорта, технические документы на недвижимость, соглашение о социальном найме, кадастровые выписки, акт о санитарно-гигиеническом состоянии жилья, данные из домовых книг, нотариально заверенные одобрения сделки членов семьи.
  5. При положительном исходе и получении разрешающего решения наймодателя, необходимо собрать пакет документов для заключения договора мены.
  6. Составляется соглашение, которое подписывается сторонами и направляется на утверждение органу власти. Он ставит на нём свои визы, далее можно приступать к фактическому обмену недвижимостью.
  7. Заключается новый договор социального найма каждой из сторон с новым наймодателем. Для этого органы власти обязаны вовремя расторгнуть старый договор и в десятидневный термин с момента поступления заявления оформить отношения найма с новым жильцом.

Обмен неприватизированной недвижимости – довольно сложный процесс, который требует получения сторонами дополнительных разрешений и согласований. Если квартиру приватизировать невозможно, это практически единственный верный вариант улучшить свои жилищные условия.

  • если к одной из сторон предполагаемой сделки предъявлено исковое требование о расторжении или изменении соглашения о социальном найме;
  • нет согласия о предстоящем обмене хотя бы одного из членов семьи;
  • в квартире проживает несовершеннолетний, а разрешения на сделку от попечительского совета не последовало;
  • неравноценный обмен, при котором значительно ущемляются права одной из сторон;
  • обмениваемая квартира признана непригодной для жизни;
  • право пользования квартирой подлежит оспариванию в порядке судопроизводства;
  • есть решение органов административной власти о готовящемся капитальном ремонте здания с обмениваемой жилплощадью или предполагается перепланировка помещений;
  • существует решение муниципалитета о сносе дома;
  • в результате осуществления обмена в коммунальное жильё вселяется гражданин, совместное проживание с которым невозможно в силу его хронической болезни.
Читайте так же:  Генеральная доверенность на распоряжение недвижимым имуществом

При отказе в утверждении сделки, есть два пути. Один из них – оспаривание решение наймодателя, второй – поиск другой неприватизированной квартиры.

Родственный обмен

Родственный обмен недвижимостью – понятие, существовавшее в советские времена. Фактически оно осталось и по сей день, но процессуальных или документальных отличий обмена между родственниками и чужими людьми нет.

Как осуществить родственный обмен приватизированных квартир?

Если жилплощадь приватизирована в законном порядке, то дополнительных разрешений не нужно. Не требуется также нотариального заверения договора. После заключения соглашения, стороны подают заявления государственному регистратору для осуществления перерегистрации квартир и внесения изменения в данные кадастрового учёта.

Обмен приватизированной квартиры между посторонними людьми, по сути, является двойным договором продажи, так как при этом учитывается разница в стоимости недвижимости и появляется необходимость уплатить налог.

Родственная сделка предполагает обмен неприватизированной квартиры на приватизированную по определённой схеме. Законодательство запрещает обменивать напрямую недвижимость, что находится в государственной собственности, на жильё, что пребывает в частном владении. Но существуют способы, позволяющие провести успешную сделку в соответствии с законом и добиться желаемых результатов.

Как сделать родственный обмен приватизированной квартиры на неприватизированную?

Первый вариант — приватизировать квартиру, а далее проводить в отношении неё любого рода сделки.

Второй вариант подойдёт тем, кто по каким-либо причинам не может приватизировать жильё.

Родственный обмен предполагает заключение соглашения в обычном порядке. Как вариант, можно поменять неприватизированную квартиру на приватизированную. Эта сделка является несколько трудоёмкой, но вполне законной.

Документы, необходимые для осуществления сделки

Главным отличием обмена квартир, которыми пользуются жильцы на основании соглашения о социальном найме, и приватизированной недвижимости является регистрация права собственности в Росреестре. Кроме того, для сделки в отношении неприватизированного жилья, как уже было сказано, обязательными являются согласия от членов семьи и разрешение от собственника. Практически все остальные документы совпадают.

Для того чтобы обмен соответствовал законодательству, при заключении договора необходимы:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающая документация (договоры о найме, дарственные и т. д.);
  • свидетельства о рождении детей и разрешение попечительского совета на сделку;
  • техническая документация с планом помещения;
  • выписка из кадастра об отсутствии обременений;
  • справка о родственниках и письменное согласие супруга;
  • данные об отсутствии задолженности;
  • выписки из домовладений.

Правильно оформленная сделка не будет вызывать дополнительных вопросов у собственников жилья (при обмене неприватизированных квартир) и у судебных органов в случае возникновения споров. Таким образом, нужно вовремя позаботиться о получении всех разрешительных и других документов. Это обезопасит от негативных последствий в будущем.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Социальные помещения выдаются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Согласно договору соцнайма, который заключается со всеми проживающими, в такой квартире можно жить на бессрочной основе и пользоваться выделенным имуществом. А вот распорядиться данной жилплощадью в ином ключе, например, продать, подарить или завещать, жильцы не могут, даже если они живут в помещении многие годы. Все эти права приобретаются только после того, как будет проведена приватизация имущества.

В отличие от продажи обмен неприватизированной квартиры разрешен законодательно, но чтобы сделать такую операцию потребуется соблюдение ряда условий.

Возможность обмена жилья

Жилые объекты, которые находятся на балансе государственного или муниципального жилфонда, предоставляются нанимателям на правах пользования. Самостоятельно принимать какие-либо решения о распоряжении такой недвижимостью жильцы не имеют полномочий. Но все эти ограничения не отменяют возможности обмена неприватизированной квартиры.

[2]

Причем обмен может быть как родственный, когда участвуют лишь члены семьи, так и нет. При определенных условиях можно обменяться даже в разных городах. Процедура обмена может быть запущена только после того, как собственник квартиры даст разрешение на проведение данной операции. При этом поменять жилье можно лишь на аналогичное по правовому статусу, то есть тоже неприватизированное. Процесс отличается следующими особенностями:

  1. Право собственности на обмениваемые помещения не переходит от одного лица к другому, что исключает необходимость госрегистрации объектов.
  2. Потребуется согласие всех проживающих в квартире совершеннолетних жильцов.
  3. Собственники обеих квартир должны дать письменное одобрение заключаемой сделки. Необходимо учитывать, что отказ необоснованно они не могут, законные причины для отказа изложены в Жилищном кодексе РФ.
  4. Сделка осуществляется безвозмездно, так как жильцы прав на жилплощадь не имеют ни в том, ни в другом случае.

Зачастую для этого производится предварительный сговор между двумя нанимателями, нередко один доплачивает другому за неравноценный обмен, но необходимо понимать, что эти денежные средства не могут гарантировать, что сделка будет одобрена, как и не дают никаких имущественных прав.

Правовое обоснование

Законодательное регулирование процедуры обмена неприватизированных жилых помещений производится Жилищным кодексом РФ:

  1. Статья 72 предусматривает право нанимателей на обмен помещений, в которых они проживают по договору социального найма.
  2. Статья 73 очерчивает круг условий, при которых поменяться не получится.
  3. В статье 74 описывается процедура оформления мены.
  4. Статья 75 регламентирует те основания, которые могут послужить причиной для признания совершившейся мены недействительной.

Кроме Жилищного кодекса, в решении вопроса можно также ориентироваться и на статьи Закона №1541-1 «О приватизации…» от 04.07.1991 года. Согласно положениям, прописанным в нем, становится понятно, что обмен может совершаться лишь между равнозначными по статусу жилыми помещениями. Рассчитывать на получение приватизированной квартиры взамен неприватизированной не стоит. Но у проживающих всегда есть возможность подать документы на приватизацию объекта, а после этого они смогут менять собственность на своих условиях и не ориентироваться на разрешение местных властей.

Обмен неприватизированных квартир крайне сложен, так как ограничен выбором вариантов и выставленными условиями, которые следует соблюдать, чтобы не оказаться в неприятной ситуации, когда право на обмен будет оспорено муниципалитетом.

Условия обмена

Прежде чем приступить к подбору вариантов, следует изучить условия, при которых жилое помещение не сможет стать объектом мены. В перечень запретов входят такие основания:

Читайте так же:  Восстановление границ земельного участка по кадастровым данным

  1. Муниципалитет имеет основания для расторжения или внесения существенных изменений в договор соцнайма и подал об этом иск в суд.
  2. Собственник подал в судебную инстанцию исковое заявление, которое оспаривает право нанимателя на пользование муниципальной собственностью.
  3. Жилой объект, который участвует в обмене, официально был признан непригодным для проживания в нем.
  4. Здание подлежит сносу.
  5. Дом переоборудуется для других целей или выводится из жилого фонда.
  6. Запланирован капитальный ремонт здания, который подразумевает переустройство или перепланировку помещений.
  7. Если в обмене участвует комната в коммуналке, то важно, чтобы один из переселяемых в нее жильцов не страдал хроническими формами заболевания, которые могут передаться другим. Перечень болезней закреплен Постановлением Правительства РФ №378.

Существует и еще одно значительное условие, которое не позволит переселиться жильцам в иную жилплощадь – пункт договора соцнайма, выставляющий прямой запрет на обмен. Если он был прописан, то следует сначала озаботиться перезаключением договора, и только после этого, если собственник будет согласен подыскивать варианты.

Получение согласия

Статьей 74 ЖК РФ закреплено, что совершить обмен одного неприватизированного объекта недвижимости на другой можно только с согласия собственника жилплощади. Если владельцы обмениваемых квартир разные, то понадобится согласие обоих.

Обменять неприватизированную квартиру крайне сложно. При совершении процедуры следует учитывать, что выбор вариантов крайне скуден, на сегодняшний день таких помещений немного, всего 15-20%. Прежде чем обращаться к собственнику следует заручиться согласием жильцов, проживающих в квартире, что тоже довольно тяжелая задача. Из всего этого самым простым этапом считается получение согласия муниципалитета.

Собственник неприватизированной квартиры может отказать только в тех случаях, что перечислены в статье 73 ЖК РФ. Если обмениваемая жилплощадь не подпадает ни под один прописанный пункт, то отказать в удовлетворении требований владелец не сможет. Отказ, данный в противовес нормам закона, может быть обжалован в суде.

Согласие собственник дает письменно, после рассмотрения договора, заключенного между двумя обменивающимися сторонами.

Процесс обмена одной неприватизированной квартиры на другую состоит из нескольких основных блоков. Каждый из них может разбиваться на подпункты, но в целом процедура выглядит следующим образом:

  1. Подыскивается подходящий для обмена вариант. Обратите внимание, что меняться можно как в пределах одного населенного пункта, так и на другие города, главное соблюсти основные условия обмена.
  2. Получается согласие от обоих собственником жилплощади.
  3. Собираются письменные доказательства того, что все зарегистрированные в квартирах граждане согласны на замену.
  4. Подготавливается документация, позволяющая оформить процедуру.
  5. Заключается договор об обмене жилплощадью.
  6. Сделка удостоверяется местными органами власти.
  7. Действующие договора соцнайма прекращаются.
  8. Заключаются новые соглашения о вселении в помещении и предоставлении ее в бессрочное пользование.
  9. Производится перерегистрация жильцов по новым адресам.

Обмен неприватизированными жилыми помещениями не требует государственной регистрации сделки в Росреестре, так как собственник не меняется.

Договор об обмене квартиры

Договор об обмене жилыми помещениями заключается письменно непосредственно между нанимателями, но его составление невозможно без участия владельцев квартир. Бланк соглашения должен содержать в себе следующие пункты:

  1. Название бланка.
  2. Дата и место составления.
  3. Сведения о нанимателях, которые являются сторонами участия – ФИО, даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные.
  4. Данные о занимаемой на момент заключения договоренностей жилплощади стороны-1 и стороны-2. Здесь следует указание когда, кем и где было принято решение о вселении граждан в муниципальную жилплощадь, а также номер и дату заключения договора соцнайма.
  5. Адреса квартир, с указанием их этажности, квадратуры, количества комнат и других нюансов.

После описания обмениваемых объектов недвижимости необходимо указать в договоре, что:

  1. В одном и другом помещении зарегистрированы жильцы, поименно.
  2. Стороны удовлетворены состоянием квартир и претензий не имеют.
  3. Дееспособность участников сделки не подлежит сомнению.
  4. Передача ключей и документации состоялась.

Документ составляется в трех экземплярах – каждой стороне по одному бланку. Он подписывается всеми участниками и заверяется собственником. После заключения договора обмена в течение десяти дней стороны должны расторгнуть старые соглашения о соцнайме и заключить новые.

Продажа неприватизированной квартиры

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету. В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

Способы Плюсы Минусы Стоимость Срок исполнения
Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем Можно отказаться от продажи на этапе приватизации.
Продажа за более высокую цену. Длительный поиск покупателя.

Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Читайте так же:  Особенности полного и частичного досрочного погашения ипотеки

Порядок, этапы

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

  • узнать можно ли продать квартиру;
  • подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
  • подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
  • после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
  • получение аванса;
  • регистрация права собственности в Росреестре;
  • заключение договора купли-продажи.

Процедура, процесс

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр. Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже приватизированной квартиры.

Способ 2. Прописка покупателя

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Порядок, этапы

Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

  • как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
  • найти покупателя;
  • взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
  • переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
  • получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
  • выписаться из квартиры.

Процедура, процесс

Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов. Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

Способ 3. Обмен

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

Порядок, этапы

  • подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
  • найти покупателя;
  • приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
  • подать заявление на обмен в муниципалитет;
  • после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
  • оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
  • продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

Процедура, процесс

Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье. Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются. Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

Как подстраховаться?

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

  • при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
  • в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Видео (кликните для воспроизведения).

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Источники


  1. Пепеляев, С. Г. Компенсация расходов на правовую помощь в арбитражных судах / С.Г. Пепеляев. — М.: Альпина Паблишер, 2012. — 186 c.

  2. Чашин, А. Н. Лишение водительских прав. Как автовладельцу выиграть судебный процесс / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2017. — 969 c.

  3. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 644 c.
  4. Дворянкин, О. Защита авторских и смежных прав. Ответственность за их нарушение / О. Дворянкин. — М.: Весь Мир, 2015. — 464 c.
  5. Севан, О.Г. «Малые Корелы». Архангельский музей деревянного зодчества. История создания, методология, современное состояние / О.Г. Севан. — М.: Прогресс-традиция, 2011. — 909 c.
  6. Можно ли обменять неприватизированную квартиру
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here