Кому принадлежит общедомовое имущество многоквартирного дома

(c) Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области», 2006-2019 г.

Адрес: 390046, Рязанская область, город Рязань, ул. Свободы, дом 89

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников (ст.ст. 36 — 48)

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

См. схему «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников»

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

ОП РФ: необходимо разработать алгоритм возврата общего имущества в многоквартирных домах законным собственникам во внесудебном порядке

Pavel L Photo and Video / Shutterstock.com

По закону общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (ст. 36 Жилищного кодекса). По решению общего собрания собственников помещений в МКД объекты общей собственности могут быть переданы в пользование иным лицам, но только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, осуществляется при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – закон о регистрации недвижимости).

Однако практика показывает, что общее имущество во многих МКД либо находится в собственности органов власти, причем право собственности зарегистрировано, а объект недвижимости внесен в реестр собственности города, например, либо передано ими третьим лицам (подвалы, к примеру, сдаются в аренду или продаются предпринимателям и т. д.). По данным Национального центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль» (далее – НП «ЖКХ Контроль»), помещения, относящиеся к общему имуществу, отчуждены в среднем в 15-20% многоквартирного жилого фонда административных центров субъектов РФ.

Причем такое неправомерное отчуждение имущества имеет место как в домах, изначально находившихся в государственной или муниципальной собственности, квартиры в которых впоследствии были приватизированы, так и в новостройках, для строительства которых привлекаются средства граждан, отметили эксперты в ходе состоявшегося вчера в Общественной палате РФ круглого стола. Хотя законом прямо установлено, что у участника долевой собственности одновременно с правом собственности на объект долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Необходимость исправления сложившейся ситуации подтверждена Правительством РФ – разработка мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в МКД, в том числе по ранее совершенным сделкам, особенно в случае незаконного отчуждения такого имущества органами власти, включена в качестве одной из задач в Стратегию развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года.

[1]

Вправе ли любой собственник помещения в МКД подать заявление о проведении кадастрового учета земельного участка под домом, узнайте из материала «Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома» Энциклопедии решений интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Кроме того, о невозможности принадлежности общего имущества в МКД третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в этом доме, говорится в ряде судебных решений. Так, суд отмечал, что нежилые помещения, имеющие признаки общего имущества, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме не были определены как самостоятельный объект недвижимости для использования в целях, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, даже в случае оформления органами власти права собственности на них и передачи в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество (постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2016 г. № А40-142132/2015).

Высшие суды указывали, что даже если право собственности на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 1 января 2017 года реестр включен в Единый государственный реестр недвижимости), это не означает прекращения права собственности жильцов дома на общее имущество, которое возникает у них в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРП (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 марта 2013 г. № 14828/12, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 февраля 2015 № 91-КГ14-5).

Тем не менее, как отметили в ходе мероприятия представители ТСЖ, далеко не все поданные жильцами МКД к органам власти или третьим лицам иски о прекращении права собственности на общее имущество удовлетворяются судами. К тому же рассмотрение соответствующих дел занимает довольно продолжительное время. Поэтому эксперты считают, что необходимо разработать алгоритм возвращения общедомового имущества законным владельцам во внесудебном порядке.

В некоторых регионах такая практика уже реализуется – благодаря деятельности комиссий или рабочих групп по защите прав собственников помещений в МКД в отношении общего имущества (в настоящее время созданы в 40 регионах страны), рассказал руководитель созданной НП «ЖКХ Контроль» межрегиональной комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений МКД в муниципальных образованиях и субъектах РФ Андрей Пинчуков. Так, комиссия или рабочая группа выявляет (в том числе по обращениям граждан) в составе государственной или муниципальной собственности помещения, обладающие признаками общего имущества МКД, и направляет в администрацию муниципалитета решение о признании отсутствующим права собственности муниципального образования на соответствующий объект. Администрация, в свою очередь, выносит распоряжение об исключении из реестра ошибочной записи о регистрации права (к примеру, распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 г. № 164-рз) и передает его в соответствующее территориальное подразделение Росреестра. Таким образом в Санкт-Петербурге, например, за текущий год собственникам было возвращено около 300 помещений.

Однако не все управления Росреестра считают возможным изменение записи о госрегистрации права по такому основанию. Как отметила участвовавшая во вчерашнем обсуждении заместитель руководителя Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра Анна Волынцева, позиция ведомства базируется на норме закона, согласно которой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 закона о регистрации недвижимости). Более того, она подчеркнула, что право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает только с момента постановки участка на кадастровый учет. На вопрос о том, почему общее имущество, которое по своему определению предназначено для обслуживания иных помещений в доме, рассматривается Росреестром как самостоятельный объект недвижимости, представитель ведомства не ответила.

В связи с этим эксперты пришли к выводу о том, что нужно не только уточнить статус общего имущества МКД, чтобы он однозначно воспринимался всеми органами власти, в том числе регистратором, но и обязать муниципалитеты провести инвентаризацию данного имущества (технических помещений в самом доме, элементов благоустройства возле дома, а также участков, на которых расположены МКД).

В заключение первый заместитель председателя Комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Светлана Разворотнева предложила создать совместную рабочую группу с Минстроем России и Росреестром для разработки мер по решению обсуждаемой проблемы.

Общее имущество в МКД

Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД

Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности ( п. 1 ст. 30 ЖК РФ ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.

Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД ( ч. 2 ст. 158 ЖК РФ ).

Кто распоряжается ОИ

Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом ( ч. 2 ст. 36 ЖК РФ ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц ( ч. 4 ст. 36 ЖК РФ ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.

Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме ( ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ ).

При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование ( п. 1 ст. 37 ЖК РФ ).

Что входит в состав ОИ

Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме .

К общему имуществу относятся:

• помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД:
  • межквартирные лестничные площадки
  • лестницы
  • лифты и лифтовые шахты
  • коридоры
  • технические этажи
  • чердаки
  • подвалы и технические подвалы
• помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т.д.;
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены:
  • элементы озеленения и благоустройства
  • иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Кроме того, к общему имуществу относятся все инженерные сети ( пп. 1-9 гл. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ):

• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
• внутридомовая инженерная система водоотведения;
• внутридомовая система отопления;
• внутридомовая система электроснабжения.

Определение состава ОИ

Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.

Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491 :

• Собственниками помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ.
• Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ.
• Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО.

Права потребителей при оказании услуг домофонной связи

В Управление Роспотребнадзора по Ульяновской области поступают устные и письменные обращения потребителей по вопросу качества оказания услуг домофонной связи и взимания платы за данную услугу.

Отношения с участием потребителей в сфере оказания услуг домофонной связи регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), Законом Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), в части, не урегулированной ГК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительност ь», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее — Правила содержания общего имущества и Правила изменения размера платы), Правилами бытового обслуживания населения в Российской Федерации , утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.08.1997 года № 1025 (далее по тексту Правила бытового обслуживания населения) и иными нормативными правовыми актами.

Закон № 2300-1 применяется в этом случае, если он не противоречит ГК РФ и специальному закону. Исходя из смысла статьи 39 Закона № 2300-1 в случаях, когда договоры об оказании отдельных видов услуг по своему характеру не подпадают по действие главы III Закона № 2300-1, регулирующей отношения при выполнении работ (оказании услуг), применяются правовые последствия, предусмотренные не главой III Закона № 2300-1, а ГК РФ и другими законами, регулирующими отношения по договорам об оказании таких услуг.

Согласно положениям пункта 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда фактически возникающие гражданские отношения прямо не урегулированы законодательство м или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство , регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

По общему правилу, закрепленному пунктом 2 статьи 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству , условий договора.

В соответствии с ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. У органов государственной власти ограничены полномочия по управлению собственностью граждан и в настоящее время жилищные услуги (содержание и ремонт жилого помещения) не регулируется государством, кроме муниципального жилья.

В соответствии со статьёй 4 ЖК РФ определена сфера регулирования жилищного законодательства . Перечень отношений, подлежащих регулированию, является исчерпывающим. Предоставление коммунальных услуг, услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (далее — МКД), а также порядок внесения платы за них подлежит регулированию жилищным законодательство м. Оплата запирающего устройства не относится к оплате за коммунальные услуги и государственному регулированию не подлежит. Так в перечень коммунальных услуг входят (отопление, водоснабжение, канализация, горячее водоснабжение (подогрев воды), электроэнергия, газ). При этом, жилищным законодательство м, порядок предоставления и оплаты каких-либо иных (прочих) услуг, кроме услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и коммунальных услуг не регулируется.

Домофонная система (входная дверь с блоком питания, блоком вызова, блоком управления электромагнитног о замка и блоком коммутатора) не является собственностью одного жильца, а принадлежит всем собственникам квартир, то есть является общедомовым имуществом (подпункт «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Переговорное устройство, находящееся в квартире является собственностью владельца квартиры (пункт 1 статьи 218 ГК РФ). В соответствии со статьей 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Таким образом, собственник квартиры, даже не имеющий домофонной трубки, обязан оплачивать услугу домофона.

Решение о подключении и техническом обслуживании системы ограниченного доступа в подъезд осуществлялось от имени и по поручению собственников многоквартирного дома, принятом на общем собрании, то есть данная система автоматически запирающих устройств дверей подъезда в соответствии с пунктом 7 Правил содержания общего имущества, входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

В этой связи следует иметь ввиду, что бремя возмездного содержания общего имущества, изначально связанное с долей в праве на это имущество, относится к отношениям собственности, а не потребительским правоотношениям, то есть оно не является услугой по смыслу Закона № 2300-1. По этой причине не подпадает под действие главы III указанного Закона № 2300-1, регулирующей отношения при выполнении работ (оказании услуг).

Видео удалено.

Видео (кликните для воспроизведения).

Решение общего собрания собственников помещений в МКД является обязательным для всех собственников помещений дома, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Также данное решение собственников помещений в МКД является обязательным и для управляющей организации.

Кроме того, плата за домофон не входит в плату за жилое помещение и коммунальные услуги, определенные в соответствии со статьей 154 ЖК РФ.

Правовые последствия обнаружения потребителем недостатков в выполненной работе (оказанной услуге) регламентируются статьей 29 Закона № 2300-1, согласно пункту 1 которой потребитель по своему выбору вправе требовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

В порядке информации сообщаем, что первоначально претензии, связанные с нарушением прав потребителей, должны адресоваться непосредственно исполнителю, на юридический адрес которого можно направить письмо с уведомлением о вручении, в котором изложить свои требования. При неудовлетворении требований исполнителем в добровольном порядке спор может быть разрешён исключительно судом, так как правом принудительного побуждения тех или иных хозяйствующих субъектов, чьи действия и решения на этот счет носили бы законный и обязательный характер, обладают только органы судебной власти.

В соответствии со статьей 28, частями 7 и 10 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона № 2300-1 потребитель вправе предъявить иск в суд по своему месту жительства или по месту пребывания либо по месту нахождения ответчика либо по месту заключения или исполнения договора. В соответствии со статьей 89 ГПК РФ и пунктом 3 статьи 17 Закона № 2300-1, при обращении с иском в суд потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, связанным с нарушением их прав.

Кроме того, потребитель вправе обратиться в суд с заявлением о привлечении Управления Роспотребнадзора по Ульяновской области как уполномоченного федерального органа исполнительной власти по контролю (надзору) в области защиты прав потребителей для дачи заключения по гражданскому делу в целях защиты прав потребителей (при подаче иска это достигается посредством включения государственного органа в состав участников дела, после возбуждения соответствующего гражданского дела — отдельным заявлением истца).

Кому принадлежит общедомовое имущество многоквартирного дома