Как воспользоваться налоговым вычетом при продаже квартиры

Самое важное на тему: "Как воспользоваться налоговым вычетом при продаже квартиры" с комментариями профессионалов. При возникновении вопросов можно обратиться к дежурному консультанту.

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Читайте так же:  Как использовать материнский капитал для покупки квартиры

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Для того чтобы продать квартиру без налога, нужно владеть ею дольше минимального срока. Если этот срок не наступил, вы обязаны заплатить налог – 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры. Налоговые льготы, установленные законодательством РФ, могут значительно снизить ваш налог. Главное – правильно выбрать и применить вид льготы.

Уменьшение налога за счет вычета расходов на приобретение

Чтобы уменьшить НДФЛ с продажи квартиры, можно применить вычет расходов на приобретение. Налоговая льгота подразумевает, что налог платится не со всей суммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетом расходов на приобретение этой же квартиры. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Пример:

В 2016 году вы купили квартиру за 1 млн рублей, а в 2018 году продали за 2 млн рублей. Какой налог с продажи вы должны заплатить? От суммы, полученной при продаже квартиры, отнимаем сумму, потраченную на покупку этой же квартиры. С полученной разницы платим 13%: (2 млн – 1 млн) х 13% = 130 тыс. рублей.

Если после применения льготы сумма налога стала нулевой, это не освобождает вас от декларирования дохода. В следующем году до 30 апреля вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию. Заплатить налог нужно не позднее 15 июля того же года.

Пример:

В 2017 году вы купили дом за 1,5 млн рублей, а в 2018 продали за 1,3 млн рублей. Так как сумма продажи меньше суммы покупки, вы освобождены от уплаты налога с продажи дома. Несмотря на нулевой итог, вы обязаны до 30 апреля 2019 года заполнить и передать в ИФНС по месту жительства декларацию 3-НДФЛ.

После покупки квартиры сохраняйте договор купли-продажи и платежные документы. Впоследствии они потребуются для заполнения декларации 3-НДФЛ при продаже этой же квартиры. Потерянные документы можно восстановить: подтверждение платежей – в банке, а копию договора купли-продажи – в риэлтерской компании, у продавца или в Росреестре.

Регистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Мы составим для вас декларацию 3-НДФЛ и учтем все варианты снижения суммы налога с продажи квартиры

Имущественный вычет при продаже квартиры

Если вы не покупали квартиру, а она была приватизирована, получена в наследство или подарена, вы не можете сделать вычет расходов, так как расходов на приобретение у вас не было. Для таких случаев законодательством предусмотрен имущественный налоговый вычет. Применив его, вы снижаете размер налоговой базы на 1 млн. рублей и с полученной разницы платите налог. Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Еще одна ситуация, когда имеет смысл применить имущественный вычет, а не вычет расходов на приобретение – если вы продаете квартиру дешевле 1 млн. рублей. В этом случает налоговый вычет полностью перекроет ваш доход, и вы будете освобождены от уплаты налога.

Пример:

В 2017 году вы получили в наследство квартиру и в 2018 продали ее за 2,3 млн рублей. Какой налог с продажи вы должны заплатить? В 2019 году при заполнении декларации 3-НДФЛ и расчете налога вы не можете сделать вычет расходов на приобретение, так как не тратились на покупку квартиры. Применяем имущественный налоговый вычет: 13% х (2,3 – 1) = 169 тыс. рублей.

Обратите внимание! Если квартира была куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

[1]

Сделайте заказ, и налоговый эксперт онлайн-сервиса НДФЛка.ру ответит на ваши вопросы, сопроводит по всем этапам декларирования, заполнит 3-НДФЛ и отправит в налоговую инспекцию

Читайте так же:  Правила наследования имущества без завещания

Продавайте доли по отдельным договорам

Если вы не единственный собственник квартиры, а владеете ею на правах долевой или совместной собственности, то имущественный налоговый вычет распределяется на всех владельцев. Это прописано в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».

При продаже квартиры по общему договору купли-продажи 1 миллион налогового вычета делится на всех собственников. А при продаже долей отдельными договорами имущественный вычет предоставляется каждому собственнику в полном объеме.

Пример продажи квартиры по общему договору купли-продажи:

[2]

Квартира находится в общей долевой собственности супругов. Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная пара продает жилье за 2 млн. рублей по единому договору купли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатить каждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн. (½ квартиры) – 500 тыс. (½ вычета)) = 65 тыс. рублей.

Пример продажи долей квартиры по отдельным договорам купли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов. Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная пара продает жилье за 2 млн. рублей по отдельным договорам купли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатить каждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн. (½ квартиры) – 1 млн. (полный вычет)) = 0.

Таким образом, при продаже собственности по отдельным договорам, каждый из собственников имеет право на получение имущественного налогового вычета в полном объеме. Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27 июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/[email protected] Подробно о правилах распределения налогового вычета читайте в нашей статье «Как распределить имущественный вычет между супругами».

Вы можете прямо сейчас задать вопрос и заказать заполнение декларации 3-НДФЛ. Налоговый эксперт свяжется с вами и уточнит все важные детали

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайта вы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажи недвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать ему правильные вопросы.

Правила получения и расчета налогового вычета за продажу квартиры

Существует много видов вычетов, на которые могут рассчитывать граждане, уплачивающие в бюджет НДФЛ, а именно являющиеся официально трудоустроенными. Одним из таких видов является возврат вычета при продаже квартиры, за которую приходится уплачивать налог.

За счет такого вычета дается возможность значительно снизить сумму этого налога.

Понятие вычета за продажу жилой недвижимости

Он назначается каждому трудоустроенному гражданину, который перечисляет НДФЛ в бюджет. Он предоставляет возможность снизить налог, который приходится платить за продажу недвижимости. Налог платится в случае, если квартира находилась в собственности гражданина меньше трех лет, а также сделка предполагает получение прибыли.

Максимальная его сумма равна 1 млн. руб., поэтому если стоимость квартиры превышает данную сумму, то уплачивать налог придется, но он будет значительно снижен.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов с долгами, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

Воспользоваться таким вычетом могут граждане, подходящие под условия:

  • они должны являться резидентами РФ, причем рассчитывать на эту льготу могут не только россияне, но и иностранцы, проживающие на территории страны дольше 183 дней;
  • ИП, но важным условием является то, что гражданин не должен был пользоваться продаваемой квартирой для ведения деятельности;
  • официально трудоустроенные граждане, так как возврат доступен только при наличии перечислений НДФЛ за отчетный год.

Важно! Не могут рассчитывать на имущественный вычет, как и на другие виды возврата, безработные люди, пенсионеры или иные граждане, не получающиеся заработную плату, облагаемую НДФЛ.

Правила получения

Для получения данной льготы выполняются простые действия:

  • до 30 апреля года, следующего за отчетным, необходимо подготовить декларацию 3-НДФЛ, которая далее передается в инспекцию, причем важно грамотно определиться с отделением данного учреждения, для чего учитывается место прописки гражданина;
  • формируется специальное заявление, в котором указывается просьба налогоплательщика получить возврат при продаже квартиры;
  • собирается пакет документов, являющихся подтверждением того, что недвижимость была куплена или получена другими способами, а позже продана за конкретную сумму средств, чтобы можно было определить, какую прибыль от данного процесса получил налогоплательщик;
  • уплачивается налог с учетом рассчитанного вычета.

Не предоставляется льгота гражданам, которые не являются резидентами РФ. Кроме обращения непосредственно в инспекцию, можно рассчитывать на получение вычета при обращении к работодателю.

На каких условиях предоставляется

Вычет предоставляется гражданам при удовлетворении определенных требований:

  • прибыль от реализации квартиры должна превышать 1 млн. руб.;
  • не допускается пользоваться данным объектом для извлечения прибыли;
  • грамотно оформляются все документы, а также должны иметься доказательства получения или отсутствия прибыли.

Таким образом, сам процесс оформления считается достаточно простым.

Как получить вычет при продаже, смотрите в этом видео:

Срок собственности

Раньше общий срок владения квартирой или иным видом недвижимости, при котором владельцы освобождались от необходимости уплачивать налог, составлял 3 года. Но теперь данный срок равен пяти годам. Для некоторых видов недвижимости сохранился срок в три года, а к ним относится:

  • если квартира подарена гражданину родственниками;
  • если она была получена по наследству;
  • если она была зарегистрирована до 2016 года;
  • если она была приватизирована или используется на основании договора пожизненной ренты.

Как определить

Важным моментом является грамотное определение срока владения недвижимостью. Для этого учитываются разные моменты:

  • если квартира была куплена, то учитывается дата регистрации;
  • если она дарится, то отсчет ведется та же с момента регистрации;
  • если квартира передается по наследству, то учитывается дата открытия наследства;
  • если недвижимость приватизируется, то расчет ведется с даты совершения данного процесса, что указывается в документах на квартиру.

Таким образом, при грамотном определении срока владения объектом можно сразу определить, какое количество лет человек являлся собственником недвижимости.

Сколько раз можно пользоваться вычетом

Он может предоставляться неограниченное число раз, но только 1 раз в определенном календарном году. Поэтому если за один год гражданин продаст несколько объектов недвижимости, то получить возврат он сможет только по одной такой сделке.

Читайте так же:  Приказ о полной индивидуальной материальной ответственности образец

Расчет вычета

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Рассчитать его довольно просто, так как достаточно только воспользоваться легкой формулой – (доход, полученный от продажи недвижимости – 1 млн. руб.) * 13%.

Например, если продается подаренная два года назад квартира за 3,2 млн. руб., то при использовании вычета размер налога, который придется уплатить продавцу, равен: (3,2-1)*13%=286 тыс. руб.

Как не платить налог с продажи квартиры, расскажет это видео:

Важно! Допускается пользоваться вычетом при продаже квартиры, полученной по наследству или подаренной при составлении договора дарения.

Какие подготавливается документы

Для получения возврата требуется подготовить пакет документов. К ним относится:

  • договор купли-продажи, на основании которого реализуется недвижимость;
  • паспорт заявителя и его ИНН;
  • документация, на основании которой подтверждается получение денег от продажи квартиры;
  • декларация 3-НДФЛ;
  • справка с работы;
  • реквизиты счета в банке.

После передачи документов гражданин может уплачивать налог, рассчитанный с учетом льготы.

Когда может быть отказано в льготе

Существует несколько причин отказа в предоставлении вычета:

  • в документах имеются недостоверные данные;
  • не хватает определенной документации;
  • продажа или покупка квартиры производятся между взаимозависимыми гражданами;
  • покупалась квартира в собственность гражданина, но расходы в связи с этим процессом понес другой человек;
  • ранее уже был получен в течение года вычет.

Работники ФНС непременно уведомляют об отказе, а также указывается причина данного решения.

Особенности получения вычета в ФНС или у работодателя

Если требуется оформить вычет у работодателя, то требуется все равно передавать документы в налоговую. В такой ситуации придется уплатить полную сумму налога, а после некоторая его часть будет возвращаться работодателем, для чего будет выплачиваться заработная плата без взимания НДФЛ.

Законодательное регулирование

Некоторые нормативные акты регулируют возможность получения вычета при продаже жилья. К ним относится:

  • ФЗ №212, в котором указывается на то, что если квартира принадлежала продавцу меньше трех лет, то ее продажа – это получение определенного дохода, поэтому требуется уплачивать налог, но при этом допускается пользоваться вычетом;
  • ст. 220 НК предоставляет возможность оформлять возврат на определенных условиях.

Важно! Желательно перед подачей заявления и иных документов изучить информацию, содержащуюся в вышеуказанных нормативных актах.

Итак, при продаже квартиры, которая находится в собственности меньше трех лет, приходится уплачивать налог. Его можно уменьшить, если воспользоваться вычетом. Он назначается при определенных условиях и имеет строго определенный максимальный размер.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Продав недвижимость, человек получает доход, который, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Налог должны платить все, но по разным ставкам. Так, налоговым резидентам (гражданам, проживающим на территории страны более 183 дней в течение 12 месяцев) НДФЛ начисляется по ставке 13%, нерезидентам – 30%. За несовершеннолетних собственников проданной квартиры или дома налоги платят родители или опекуны.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Из общего правила имелось исключение: если недвижимость находилась в собственности более трех лет, то продавший ее владелец освобождался не только от уплаты налога, но и от обязанности подавать декларацию о доходах в налоговый орган.

С 1 января 2016 года ситуация кардинально изменилась. В соответствии с ФЗ-382, принятым в ноябре 2014-го, период «налогооблагаемого» владения увеличен до пяти лет. Условие о пятилетнем периоде владения распространятся только на объекты недвижимого имущества, приобретенные после 1 января 2016 года.

Льготный срок в три года сохранился в следующих случаях:

  • недвижимость была приватизирована;
  • недвижимость унаследована от члена семьи или близкого родственника либо подарена налогоплательщику членом семьи или близким родственником;
  • недвижимость приобретена в собственность по договору пожизненной ренты.

В определении «точки отсчета» начала владения также есть нюансы. Надо помнить, что человек становится владельцем недвижимости не в день покупки, а с даты, проставленной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Если квартира куплена по договору долевого участия, то с момента подписания акта приема-передачи. Если приобретена в жилищно-строительном кооперативе, то отсчитывать пять лет придется от даты, указанной в справке о полной выплате пая. Если жилье досталось по наследству, то срок исчисляется со дня смерти прежнего владельца, вне зависимости от того, когда наследник вступил в свои права и зарегистрировал право собственности.

Случается, что право собственности в реестре приходится регистрировать заново – из-за изменения величины долей, узаконенных перепланировок. Но это не влияет на определение периода владения недвижимостью. Срок владения квартирой будет отсчитываться по-прежнему – с момента первой регистрации права собственности в Росреестре.

Иногда по каким-то причинам ждать три года невозможно – недвижимость срочно нужно продать. Налог в таком случае можно уменьшить тремя легитимными способами.

1. Представить в налоговую инспекцию документы о расходах на приобретение данного объекта. В этом случае НДФЛ будет взиматься только с разницы между ценой покупки и продажи, если она есть.

2. Если расходы на приобретение жилья подтвердить невозможно, предусмотрен налоговый вычет в размере 1 млн руб., на который можно уменьшить доход от продажи недвижимости. Получать этот «бонус» от государства можно сколько угодно раз, но только по одному объекту в год (или делить вычет между проданными одновременно квартирой, дачей, гаражом).

Ранее вычет в миллион рублей нередко использовался продавцами недвижимости для ухода от уплаты НДФЛ – в договоре купли-продажи эта сумма указывалась в качестве цены продажи объекта. Но с 2016 года лазейка закрыта. Введено минимальное значение налоговой базы, которое не зависит от того, какая сумма указана в договоре. Если объект продан по явно заниженной цене, все равно придется уплатить налог с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта.

3. Если в год продажи квартиры человек сразу покупает себе новое жилье, то он имеет право на получение налогового вычета – с суммы затрат на приобретение недвижимости. Подав сразу два заявления – на уплату НДФЛ с продажи имущества и на получение вычета в связи с покупкой жилья, можно «обнулить» долг перед государством. Но это возможно только в том случае, если право на имущественный налоговый вычет при продаже не было использовано ранее.

Как получить налоговый вычет при продаже имущества

1. В каких случаях можно оформить налоговый вычет?

  • если вы продали имущество (например, квартиру или машину), продали долю в уставном капитале организации, уступили права по договору участия в долевом строительстве;
  • если у вас изъяли имущество для государственных или муниципальных нужд с компенсацией выкупной стоимости.

Исключение составляет имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности, а также доходы от ценных бумаг.

Если вы продаете имущество, находящееся в общей долевой или общей совместной собственности, соответствующий размер вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле или по договоренности между ними (если имущество находится в общей совместной собственности).

2. Как действует налоговый вычет при продаже имущества?

Если вы продаете имущество, например квартиру, которая находилась у вас в собственности менее трех или пяти лет (для недвижимости, приобретенной с 1 января 2016 года), или машину, которая находилась у вас в собственности менее трех лет, вы обязаны уплатить подоходный налог в 13% от суммы сделки. Однако при применении вычета сумма, с который вы будете платить налог, уменьшается. В случае с квартирой — на 1 млн рублей, с автомобилем и другим имуществом — на 250 000 рублей.

Читайте так же:  Сколько действует загранпаспорт после регистрации брака

Еще один вариант получения вычета, который позволит вообще не уплачивать налог на доход от продажи имущества, — предоставление документов, подтверждающих, что ваша выгода (разница между суммой, потраченной на приобретение имущества, и суммой, которую вы получили при его продаже) составила меньше 1 млн рублей (для квартиры) или 250 000 рублей (для другого имущества).

Если ваше имущество изъяли для государственных или муниципальных нужд с компенсацией выкупной стоимости, вы имеете право на налоговый вычет в размере выкупной стоимости вашего имущества, полученной вами в денежной или натуральной форме. Таким образом, вам не придется уплачивать налог на полученный при изъятии имущества доход.

При продаже квартиры, которую вы получили в собственность взамен освобожденной в связи с программой реновации, вы также можете воспользоваться налоговым вычетом. При этом доход, полученный от продажи, можно уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением той квартиры, которую вы освободили.

3. Какие нужны документы?

  • декларация 3-НДФЛ, заполненная (пример заполнения) по окончании налогового периода (календарного года), в котором вы продали имущество;
  • копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и так далее;
  • копии документов, подтверждающих расходы, связанные с получением доходов от продажи имущества (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и тому подобное), — если вы заявляете вычет в сумме таких расходов;
  • соглашение о выкупе и документы, подтверждающие получение компенсации (например, банковскую выписку), — если ваше имущество было изъято для государственных или муниципальных нужд.

4. Как получить вычет?

Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ нужно будет подать в инспекцию по месту жительства вместе с документами, подтверждающими право на налоговый вычет. Сделать это можно:

  • на личном приеме;
  • онлайн, воспользовавшись сервисом «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС.

Подается налоговая декларация не позднее 30 апреля. Начисленный налог нужно будет уплатить до 15 июля.

Подробнее о том, как уплатить НДФЛ, вы можете прочитать в нашей инструкции.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Далеко не все знают, что имущественный вычет полагается не только при покупке квартиры, но и при продаже. Причем, в случае продажи существуют особые правила, которые полностью отличаются от таковых при покупке. Более того, после продажи есть не один вариант возврата налоговых отчислений.

В этой статье мы разберемся, в каких случаях нужно платить налог с продажи и какие при этом есть варианты вычета. И, конечно, приведем порядок его получения.

Налог при продаже квартиры

Мало кто не знает, что каждый гражданин РФ обязан отдавать 13% своих заработков государству. Этот закон касается и тех доходов, которые вы получили при продаже жилья.

Размер такого налога полностью зависит о того времени, на протяжении которого вы являетесь собственником этой недвижимости.

Если она принадлежит продавцу менее трех лет, он обязан заплатить налоговые отчисления в размере 13%.

Тем собственникам, которые решат продать квартиру после трех лет владения, беспокоиться не стоит: в этом случае владелец от уплаты освободится.

Но с 2015 года в законодательство вошли некоторые поправки. Теперь отчисления могут не платить лишь собственники, владеющие жилплощадью как минимум 5 лет. Это значит, что если вы купили жилье после 1 января 2015 года, вам придется ждать как минимум пять лет, чтобы избежать уплаты налогов.

Однако есть категория граждан, которые по-прежнему могут не платить налог, если владеют собственностью три года:

  • Люди, получившие недвижимость по наследству или в дар;
  • Те, кто получил жилье при приватизации;
  • Те, кто получил жилье по договору ренты.

Если в вашей собственности квартира находится меньше 3 или 5 лет (срок зависит от даты ее покупки), сумма налога будет определяться суммой, которую вы получите при продаже:

  • Отчисления не нужно платить, если при продаже вы попросили меньше 1 млн.;
  • С продажи на сумму, больше миллиона рублей, налог составит 13%.

Первый способ: имущественный вычет

Но платить 13% от всей суммы не обязательно. Налоговую сумму от продажи можно уменьшить, не прибегая никаким образом к мошенничеству, а используя налоговый вычет на продажу квартиры, применение которого регулируется ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Налоговый вычет определяет сумму, на которую будет снижена налогооблагаемая база.

Максимальная сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемую базу, при продаже квартиры составляет 1 миллион рублей.

Но не путайте два вида вычета: при продаже и покупке. Использование каждого из них сопровождается разными расчетами и условиями.

Так, продавец может использовать воспользоваться своим правом, если владеет квартирой менее 3 или 5 лет. Налогооблагаемая сумма может быть снижена на 1 миллион., и налог придется заплатить только с оставшейся суммы.

Рассчитать это не сложно. Представьте, что вы продали жилье за 4 млн. рублей. Эту сумму, по законодательству, мы можете уменьшить до 3 миллионов и уже от них посчитать 13%. Это значит, что отчисления составят 390 тыс. рублей.

Если вы владеете недвижимостью меньше трех лет, но все же решились на продажу, вам следует оперировать таким понятием как «налоговый резидент РФ». Такой термин относится к человеку, который проживает в России не менее 183 календарных дней в год. Соответственно нерезидент – человек, постоянно проживающий в другой стране человек, который имеет недвижимость в России и планирует ее продать.

Принципиальная разница в том, что такие физические лица платят разный процент с продажи имущества. Для нерезидентов 13% увеличиваются до 30%. А на имущественный вычет и вовсе рассчитывать могу только резиденты.

Вычтем расходы

Впрочем, есть и другой способ уменьшить размер налога во время продажи жилья для собственников «со стажем» меньше трех лет. Это процедура называется вычитанием расходов. Вы снижаете доходы на величину расходов.

Например: два года назад вы купили квартиру за 2,5 млн., а сегодня хотите продать ее за 3 млн.

При обычном вычете, сумма отчислений составит 260 тыс. руб (13%).

Куда выгоднее воспользоваться другим способом: вы посчитаете 13% от суммы, которую получите от продажи сверх тех денег, которые сами затратили в прошлом. То есть, из 3 млн. вы должны вычесть 2,5 миллионов, а 13% посчитать от 500 тыс. рублей. В итоге сумма для уплаты составит 65 тыс. рублей.

Если записать операцию по расчету имущественного вычета и вычитания расходов, это будет выглядеть так:

  • Сумма налога при вычете = (цена продажи – 1 млн.) *13%;
  • Сумма налога при вычитании расходов = (цена продажи – стоимость приобретенной квартиры) *13%.
Читайте так же:  Рыночная стоимость земельного участка устанавливается

Учтите, что вы, разумеется, не можете воспользоваться двумя этими способами одновременно, а для использования второго метода придется предоставить документ, который подтвердит приобретение на эту сумму.

Думаем о выгоде

Конечно, в каждом случае продажи недвижимости, которая находится в собственности меньше трех лет, выгода должна рассчитываться индивидуально. Но для того, чтобы понять, что выгоднее: использовать право на вычет или уменьшить доходы на расходы, нужно просчитать оба варианта.

[3]

Например: Гражданин Н купил квартиру в 2014 году за 1,9 миллионов. рублей, а через год решил продать за 2,4 млн. При продаже нам надо заплатить налог:

  1. При использовании права на вычет:
    Налогом облагаться будет 1,4 миллионов (2,4 млн. – 1 млн.), и заплатить гражданин Н должен будет 182 тыс. рублей.
  2. При уменьшении доходов на расходы:
    Заплатить отчисления нужно будет с 0,5 млн. рублей и 13% составят 65 тыс.

То есть, в этом случае выгоднее воспользоваться вторым способом.

Однако такой метод выгоднее не всегда. Подумайте о том, что если квартиру вы купили, к примеру за 0,5 млн, а продаете за 1,2 млн:

  • Если вы вычтете расходы, то налог придется заплатить с 700 тыс. рублей и отдать при этом 91 тыс.
  • Если вы воспользуетесь правом имущественного вычета, то сумма составит только 26 тыс, рублей т.к. налогооблагаемой базой станут 200 тыс. рублей.

Сколько раз можно воспользоваться

В течение жизни налоговый вычет предоставляется столько, сколько раз вы решите продавать свое имущество. Но воспользоваться им можно только один раз за один календарный год, так как он ограничен 1 миллионом рублей.

Заметьте, что даже если за год вы продадите сразу несколько объектов, сумма вычитаемого налога также составит только 1 миллион рублей. Эту сумму вы можете освободить от налогообложения либо по всем сделкам, либо только по одной – решать вам.

Идем в налоговую с документами

Но какой бы вид налогового возврата вы ни выбрали, помните, что автоматически применить его вы не сможете.

С определенным пакетом документов вам нужно обратиться в налоговую службу.

Рассмотрим несколько случаев:

  • Если налогооблагаемая база составила ноль (владеете недвижимостью более 3 или 5 лет), то вы подадите только налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
  • Вы уменьшаете облагаемые доходы на расходы, тогда к декларации вам нужно подать:
    • договор, по которому вы приобрели жилье;
    • документ, который подтвердит ваши расходы (справки, расписки, выписки);
    • заявление;
    • документ, который позволит доказать, что вы получили деньги, это может быть в т.ч. и расписка, если средства, к примеру, передали вам в руки наличными;
    • Документ, подтверждающий право собственности.
  • Вы обращаетесь в налоговую за вычетом:
    • декларация (ее вы подадите сразу в инспекцию);
    • договор купли-продажи;
    • документ, который позволит доказать, что вы получили деньги, это может быть в т.ч. и расписка, если средства, к примеру, передали вам в руки наличными;
    • Документ, который подтвердит срок владения вами жилья (например, договор купли-продажи, свидетельство на регистрацию права собственности).

Документы вы сможете подать в налоговую не позднее 30 апреля следующего года.

Декларацию рассмотрит налоговая, и в течение трех месяцев на ваш счет поступит полагающаяся вам сумма.

Все бумаги сдаются по месту жительства, но передавать их лично необязательно: документы можно передать в инспекции через представителя, выслать почтой и даже отправить в электронном виде.

Отметим, что Налоговый кодекс не уточняет, в каком виде документы должны быть предоставлены: оригиналы или копии. Поэтому в инспекцию рекомендуют брать подлинники и их копии.

Заверять нотариально их не нужно, достаточно будет подписать их своей рукой.

Распределяем сумму между собственниками

Все просто, когда человек, продающий квартиру, является ее единственным собственником, а что, если владельцев несколько и все они хотят получить вычет? В этом случае придется распределять.

Согласно законодательству вычет распределяется между владельцами пропорционально их долям, о которых они договариваются сами.

Не забывайте, инспекция будет учитывать только официальные документы. Поэтому, если вы намеренно занижаете в бумагах сумму продажи, то и вычет можно будет вернуть только с этой суммы. Единственная сложность, которая здесь остается – договориться.

Если при продаже одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, оплата налога будет возложена на родителей или законных представителей, например опекунов.

Квартира в долевой собственности

Другой разговор, если вы продаете лишь долю, которой владеете меньше 3 лет. Такая процедура сопровождается множеством нюансов, которые зависят от того, одновременно или же по очереди владельцы продают свои части.

При продаже всех долей одновременно, собственники могут распределить полученный доход, не обращая внимания на доли.

Но это правило не действует при распределении имущественного вычета: его получают в размере не более 1 млн. и распределяют пропорционально своей доле. То есть, если есть три совладельца, и каждый из которых имеет 1/3, при получении каждому их них положено по 1/3 от миллиона. Но это действует только лишь тогда, когда квартира продается как один объект.

Если же собственники решили продать ее по комнатам в разное время, расчет также будет другой. В этом случае распределения нет, а каждый продавец имеет права получить все отдельно. Это правило будет действовать, даже если жилье продается по одному договору.

Где искать помощи

Во время продажи и приобретения жилья решить, какой вариант снижения налога использовать, какие документы собрать и как вернуть деньги, может быть непросто.

Помочь вам выбрать вид вычета могут специалисты еще до продажи. За помощью вы можете обращаться к юристам.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Они проконсультируют вас не только в том, как выгоднее провести продажу и произведут все необходимые подсчеты, но и помогут собрать документы, а также проследят за тем, чтобы при получении вы не наткнулись на подводные камни.

Источники


  1. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 1. — Москва: Высшая школа, 2016. — 251 c.

  2. Файкс, Г. Полиция возвращается. Из истории уголовной полиции ФРГ; М.: Юридическая литература, 2012. — 240 c.

  3. Виноградов, И.В.; Гладких, А.С.; Крюков, В.Н и др. Судебно-медицинская экспертиза; М.: Юридическая литература, 2012. — 320 c.
  4. Корпоративное право. Актуальные проблемы. — М.: Инфотропик Медиа, 2015. — 242 c.
  5. ред. Славин, М.М. Становление судебной власти в обновляющейся России; М.: Институт государства и права РАН, 2013. — 880 c.
  6. Как воспользоваться налоговым вычетом при продаже квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here