Как списать обеспечительный платеж по аренде

Обеспечительный платеж при УСН

Автор: Марина Карманова, главный бухгалтер компании «Консалтинговая группа «Экон-Профи»

Условия договора аренды определяют порядок учета обеспечительного платежа в расходах арендатора и доходах арендодателя, применяющих упрощенную систему налогообложения.

На практике довольно распространена ситуация, когда арендодатель согласно договору аренды получает от арендатора обеспечительный платеж для обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329, ст. 381.1 ГК РФ). Рассмотрим нюансы бухгалтерского и налогового учета обеспечительного платежа у арендатора и арендодателя при применении ими УСН.

Учет обеспечительного платежа у арендодателя

Налоговый учет.

Если в договоре прописано условие возврата обеспечительного платежа после истечения срока аренды, то у арендодателя не возникает доходов, учитываемых при исчислении базы по «упрощенному» налогу. Такой вывод можно сделать из положений Налогового кодекса (подп. 2 п. 1 ст. 251, п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Если же договор содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы, то арендатор и арендодатель должны будут составить акт о его зачете. При этом арендодателю следует отразить сумму обеспечительного платежа в качестве дохода в книге учета доходов и расходов на дату составления акта (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071, от 28.10.2013 № 03-11-06/2/45451, от 08.04.2013 № 03-11-06/2/11372, ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/[email protected], УФНС России по г. Москве от 02.09.2010 № 20-14/2/[email protected]).

Бухгалтерский учет.

Порядок бухгалтерского учета обеспечительного платежа у арендодателя рассмотрим на примере.

Фирма на УСН заключила договоры аренды с арендатором 1 и арендатором 2. От первого она получила обеспечительный платеж в размере 10 000 руб., от второго — 15 000 руб. При этом в договоре с арендатором 1 установлено, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного плтежа, а согласно договору с арендатором 2 обеспечительный платеж будет позднее зачтен в счет арендной платы.

Расчеты с арендатором 1:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 10 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 1 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51
— 10 000 руб. — произведен возврат обеспечительного платежа в конце срока действия договора аренды.

Расчеты с арендатором 2:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 15 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 2 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 76 субсчет «Арендная плата»
— 15 000 руб. — в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы на дату составления акта;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
— 15 000 руб. — полученный обеспечительный платеж отражен в составе арендной платы в качестве дохода в соответствии с актом на дату его составления.

Обеспечительный платеж в учете арендатора

Налоговый учет.

Вопрос налогового учета обеспечительного платежа является актуальным для арендатора, который применяет объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов».

Ситуация практически аналогична рассмотренной выше. При наличии условия о возврате обеспечительного платежа по окончании договора он не может быть учтен арендатором при расчете базы по «упрощенному» налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

При этом отметим, что арендатор не должен учитывать данную сумму и в составе доходов в момент возврата (письмо Минфина России от 12.12.2008 № 03-11-04/2/195).

Если же согласно условиям договора между арендатором и арендодателем обеспечительный платеж в последующем будет учтен в составе арендной платы за какой-либо период, то он будет отражен в книге учета расходов и доходов в качестве расхода, связанного с арендной платой за этот период (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; письма Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801, от 28.06.2011 № 03-11-06/2/99).

Бухгалтерский учет обеспечительного платежа у арендатора также рассмотрим далее на примере.

Согласно договорам аренды фирма на УСН перечисляет обеспечительные платежи арендодателю 1 в сумме 10 000 руб., арендодателю 2 — 15 000 руб.
При этом в договоре с арендодателем 1 указано, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного платежа фирме. А по договору с арендодателем 2 будет позднее произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы.

Расчеты с арендодателем 1:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51
— 10 000 руб. — произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 10 000 руб. — произведен возврат обеспечительного платежа по окончании договора аренды.

Расчеты с арендодателем 2:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51
— 15 000 руб. — произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 15 000 руб. — в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен его зачет в счет арендной платы на дату составления акта;

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 «Арендная плата»
— 15 000 руб. — учет обеспечительного платежа в составе арендной платы в качестве расхода на дату составления акта о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа.

Проводки при начислении и уплате арендной платы

Условия, включаемые в договор аренды (в т. ч. обеспечительный платеж)

В аренду друг у друга юрлица берут имущество, предназначенное для длительного пользования. Чаще всего таким имуществом оказывается помещение, оборудование или транспортное средство.

В договоре аренды, обязательно оформляемом письменно (п. 1 ст. 609 ГК РФ), следует отразить:

• описание предмета, передаваемого арендатору, с указанием признаков, позволяющих однозначно идентифицировать объект;
• срок передачи в пользование, учитывая при этом, что договор аренды недвижимости, заключаемый на промежуток времени, превышающий 1 год, нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ);
• размер и порядок осуществления арендных платежей;
• условия предоставления и возврата имущества;
• условия использования, в т. ч. возможность передачи в субаренду и производства улучшений имущества за счет арендодателя;
• ответственность сторон договора.

Все расходы по содержанию переданного в аренду имущества несет арендатор. На него же возлагаются и обязательства по поддержанию имущества в состоянии пригодности к эксплуатации. Но в отношении осуществления капитального ремонта, выполняемого арендатором, в договоре необходимо упоминание о нем, поскольку если право делать этот ремонт не делегируется арендатору, то обязанность его производить ложится на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Договором может предусматриваться уплата при его заключении в адрес арендодателя денежного обеспечения, расцениваемого как страховка от возможного ущерба, причиняемого арендатором. Наличие условия об обеспечительном платеже в договоре аренды потребует дополнительных бухгалтерских проводок как у передающей, так и у получающей стороны.

Проводки при сдаче в аренду помещения или оборудования у арендодателя

Бухгалтерские проводки по аренде помещения у арендодателя будут такими же, как и при передаче в аренду оборудования или транспортного средства, поскольку все эти виды имущества числятся у передающей стороны в составе основных фондов, т. е. на счете 01. Исключение составляют ситуации, когда объект изначально приобретался с целью предоставления его во временное пользование за плату. Такие объекты находят отражение на счете 03, однако на порядок учета операций, связанных с передачей в пользование, принципиального влияния это не оказывает.

Передача имущества в аренду и возврат из нее не требует от арендодателя каких-либо дополнительных бухгалтерских проводок, кроме выделения таких объектов в аналитике на счете обычного их учета.

Начисление платы за аренду осуществляется, как правило, помесячно последним числом и отражается записью Дт 62 Кт 91 (90). Счет 91 используется, если сдача в аренду оказывается не основным видом деятельности для арендодателя, что обычно имеет место чаще.

Одновременно в дебет счета 91 (90) относятся суммы:

• НДС по реализации — Дт 91 (90) Кт 68;
• имеющихся расходов в виде амортизации, начисляемой по переданному в аренду объекту (Дт 91 (90) Кт 02) и затрат на капремонт, если его в этом месяце делает арендодатель (Дт 91 (90) Кт 23 (60, 69, 70)).

Обеспечительный платеж при его получении отражается проводкой Дт 51 Кт 76, а при возврате — Дт 76 Кт 51. Кроме того, при поступлении платежа на его сумму возникает запись на забалансовом счете 008, а в момент возврата обеспечения здесь будет сделана запись о списании. Если же в счет суммы обеспечения засчитывается неуплаченная арендная плата, то это зафиксируется записью Дт 76 Кт 62; погашение иных претензий отразится проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой в корреспонденции этого счета.

Улучшения имущества (как отделимые, так и неотделимые), сделанные с согласия арендодателя и оплачиваемые им арендатору, будут либо включены в учетную стоимость предмета аренды, либо учтутся как самостоятельный объект (Дт 08 Кт 60), стоимость которого будет сопровождаться учетом НДС, начисляемого при передаче арендатором (Дт 19 Кт 60).

Учет арендной платы у арендатора — проводки

У арендатора проводки по учету факта аренды помещения или оборудования отразят стоимость этого имущества (в оценке, предоставленной арендодателем) за балансом на счете 001. Списать оттуда эту сумму нужно будет в момент возврата.

При начислении арендной платы проводки арендатор сделает такие:

• Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 60 — на величину платы за аренду без НДС;
• Дт 19 Кт 60 — в части НДС, относящегося к плате за аренду.

Выбор счета, указываемого по дебету первой из проводок, определит цель использования объекта, ради которой он и брался в аренду. Счет 91 здесь появится в случае передачи имущества в субаренду.

Платеж арендодателю отразится как Дт 60 Кт 51.

Перечисление обеспечительного платежа зафиксируется проводкой Дт 76 Кт 51, а его возврат арендодателем как Дт 51 Кт 76. Одновременно этот платеж при его оплате будет показан на забалансовом счете 009, а при возврате — списан с него. Использование обеспечения на погашение долга по арендным платежам отразится проводкой Дт 60 Кт 76, а возмещение иных претензий — проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой по дебету и кредиту этого счета.

Расходы на содержание и ремонт арендованного имущества будут учитываться так же, как и по объектам, находящимся у арендатора в собственности.

Улучшения, вносимые в арендованный объект, будут отражаться записью Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70). В случае компенсации расходов по ним арендодателем появятся проводки по реализации произведенных затрат: Дт 62 Кт 91 (90), Дт 91 (90) Кт 68, Дт 91 (90) Кт 08. Отделимые улучшения, не передаваемые арендодателю, возникнут в учете арендатора как самостоятельная единица основных средств (Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70) и Дт 01 Кт 08) с начислением по ней амортизации на протяжении срока действия договора на аренду (Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 02).

Договор на аренду имущества, заключаемый между юрлицами, содержит ряд положений, влияющих на связанные с арендой проводки. К числу таких положений относятся размер платежей за аренду и порядок их оплаты, предоставление или непредоставление возможности передачи в субаренду и внесения улучшений в имущество за счет арендодателя, осуществление капремонта арендатором, использование обеспечения. Основными проводками по начислению платы за аренду становятся:

• у арендодателя — Дт 62 Кт 91 (90) с отнесением в дебетовую часть счета учета финрезультата суммы НДС, входящего в эту плату, и затрат, возникающих по переданному арендатору имуществом;
• у арендатора — Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 60 на величину платы за аренду без НДС и Дт 19 Кт 60 на сумму НДС.

Платежи по аренде отразятся записями Дт 51 Кт 62 у арендатора и Дт 60 Кт 51 у арендодателя. При применении обеспечительного платежа возникнут дополнительные проводки Дт 51 Кт 76 у арендатора и Дт 76 Кт 51 у арендодателя. Возврат такого платежа зафиксируется обратными записями.

Как списать обеспечительный платеж по аренде

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Казенное учреждение арендует здание, по договору аренды предусмотрена оплата обеспечительного платежа, который арендодатель возвращает по окончании срока договора. Платеж осуществляется с лицевого счета казенного учреждения, казенное учреждение не является администратором доходов, возврат осуществляется на счет администратора доходов.
Какие проводки применить казенному учреждению по учету обеспечительного платежа?
Какой код вида расходов и статью КОСГУ применить в данной ситуации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Учет обеспечительного платежа может быть организован казенным учреждением с применением счета 210 05 «Расчеты с прочими дебиторами».
Перечисление обеспечительного платежа отражается по коду видов расходов 853 «Уплата иных платежей» и подстатье 296 «Иные выплаты текущего характера физическим лицам» или подстатье 297 «Иные выплаты текущего характера организациям» КОСГУ (в зависимости от статуса контрагента).
Бухгалтерские записи по возврату обеспечительного платежа отражаются в бюджетном учете казенного учреждения, не наделенного полномочиями администратора доходов, в порядке, определенном п. 2 Инструкции N 162н.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Киреева Анна

Ответ прошел контроль качества

[3]

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Обеспечительный платеж в договоре аренды

obespechitelnyy_platezh.jpg

Похожие публикации

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды – это пункт договора, где стороны прописывают сумму, вносимую арендатором в качестве обеспечения возможной в будущем компенсации за причиненный им вред имуществу арендодателя или неустойки за неисполнение других договоренностей (например, за задержку арендной платы).

Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды

Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ). Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д. Включив в текст соглашения условие об обеспечительной сумме, лицо, сдающее помещение, страхует себя от непредвиденных затрат на ремонт (восстановление) принадлежащего ему имущества, испорченного арендатором.

Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:

задержка арендной платы или ее части,

погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.

Арендатор передает лицу, предоставившему ему помещение, обеспечительный платеж при подписании договора либо в иной срок, указанный сторонами в соглашении.

Когда наступают прописанные в тексте договора обстоятельства, обеспечительная сумма или ее часть изымается арендодателем, а арендатор должен пополнить ее до первоначально оговоренной величины.

Договор аренды с обеспечительным платежом: образец

Законодатель не устанавливает формулировку для внесения в текст арендного договора условия об обеспечительном платеже. Для того чтобы оно было изложено правильно, нужно учесть следующие моменты:

Величина обеспечительной суммы и порядок ее увеличения или уменьшения.

Порядок внесения взносов в обеспечительный платеж.

[2]

Срок передачи гарантийной суммы арендодателю.

Ситуации, при возникновении которых средства из обеспечения будут изыматься в счет покрытия убытков (затрат).

[1]

Правила возврата суммы обеспечения арендатору.

Величина гарантийного платежа устанавливается по соглашению сторон, законодатель никак ее не регулирует. Например, если данная сумма используется для уплаты за последний месяц действия соглашения об аренде, то она обычно равна одному месячному арендному платежу. Обеспечительный платеж может устанавливаться и в виде определенной фиксированной суммы.

Чем тщательнее в договоре прописано условие о гарантийном платеже, тем меньше вероятность возникновения споров и разногласий у сторон.

Пример раздела договора с обеспечительным платежом

пункт 4. Обеспечительный платеж

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор не позднее 3 банковских дней с момента подписания договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы, установленной п. 3.1 настоящего Договора.

Проценты или любого рода иные компенсации за предоставление обеспечительного платежа Арендатору не причитаются.

4.2. В случае надлежащего исполнения Арендатором условий настоящего Договора, сумма обеспечительного платежа зачисляется в счет арендной платы за последний месяц аренды по настоящему Договору.

4.3. Если Арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему Договору, или иным образом причиняет убытки или ущерб Арендодателю, Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа любые суммы, причитающиеся с Арендатора или просроченные Арендатором платежи.

4.4. При удержании обеспечительного платежа, Арендатору направляется письменное уведомление с приложением расчета удержанных сумм. В каждом случае такого удержания Арендатор, в течение 5 календарных дней с момента получения от Арендодателя уведомления об удержании, обязан восстановить обеспечительный платеж до равного сумме ежемесячной арендной платы на дату восстановления обеспечительного платежа.

4.5. При повышении размера арендной платы, сумма обеспечительного платежа увеличивается пропорционально увеличению суммы арендной платы. Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя разницу между первоначальной суммой и измененной суммой обеспечительного платежа в течение 3 (трех) банковских дней с даты изменения размера арендной платы.

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Если договорные условия арендатором нарушены не были, обеспечительный платеж при расторжении договора аренды ему возвращается, при условии, что иное не предусмотрено сторонами соглашения (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

В отношении возврата суммы гарантийного платежа в тексте договора могут быть прописаны следующие условия:

Денежное обеспечение идет в счет погашения платы за последний месяц договора аренды.

Обеспечение по завершении соглашения об аренде подлежит возврату в пользу арендатора в установленный договором срок.

Если обязанность возврата или зачета обеспечительной суммы в счет последнего месяца аренды договором не установлена, применяется положение ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ, обязывающее арендодателю вернуть указанную сумму арендатору. При этом срок возврата не может превышать 7 дней с момента предъявления арендатором письменного требования к арендодателю о возврате суммы обеспечения (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).

Еще один нюанс, который должен учитываться при определении условий возврата (невозврата) — это налогообложение. Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то эта операция не несет никаких налоговых последствий. Но если арендодатель оставляет эту сумму у себя (в качестве штрафа, арендной платы и т.д.), он должен учесть ее как свой доход, а соответственно и уплатить с нее налог.

Обеспечительный платеж по договору аренды: проводки

В случае, когда договор аренды с обеспечительным платежом заключается между юридическими лицами, он будет отражаться в бухгалтерии обеих сторон:

На счете 76, до момента возврата или зачета платежа, как кредиторская (у арендодателя) или дебиторская задолженность (у арендатора).

Одновременно обеспечительную сумму следует учесть на забалансовом счете: у арендодателя это счет 008 «Обеспечения полученные», у арендатора — счет 009 «Обеспечения выданные». При возврате суммы арендатору, или ее зачете она списывается с забалансовых счетов.

Перечисление/возврат обеспечительного платежа и его удержание арендодателем оформляется у арендатора следующими проводками:

Перечислена сумма обеспечения арендодателю

По окончании срока договора сумма обеспечения возвращена арендатору

Зачет обеспечения в счет арендной платы:

Стоимость аренды за текущий месяц

Обеспечительный платеж зачтен в счет аренды

В чем разница по налогам списания обеспечительного платежа?

Вопрос: По договору аренды арендатор вносит обеспечительный платеж в обеспечение своих обязательств. Обеспечительный платеж (доля) списывается в счет арендодателя на оплату ПЕНЕЙ ШТРАФОВ по договору если арендатор не своевременно вносит арендную пату — в данном случае у арендодателя с налогообложением по данному удержанию из обеспечительного платежа все нормально. А вот удержать обеспечительный платеж в счет самой АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ в случае не своевременного ее внесения арендодатель не может — якобы не выгодно и он «попадает» на налоги. В чем разница по налогам — списания обеспечительного платежа в счет ПЕНЕЙ ШТРАФА и аналогично в счет АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, и есть ли она вообще?

Извиняюсь за дилетантское изложение вопроса, надеюсь эксперты меня поймут.

С уважением, Константин.

Вопрос относится к городу Москва

Что касается доходов в виде штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также в виде сумм возмещения убытков (ущерба) учитываются в составе внереализационных доходов на основании п. 3 ст. 250 НК РФ и признаются в налоговом учете на дату их признания должником либо дату вступления в законную силу решения суда (пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Таким образом, доход в виде санкций за нарушение условий договора аренды для целей налогообложения налогом на прибыль организаций учитывается в составе внереализационных доходов в соответствии с п. 3 ст. 250 НК РФ.То есть как вы видите в данном случае уплачивается только налог на прибыл, в случае отнесения обеспечительного платежа в счет арендной платы то надо смотреть какая организационно правовая форма у арендодателя и на какую систему налогообложения он использует.

Налоговые последствия для обеспечительного платежа

До недавнего времени обеспечительный платеж не был предусмотрен Гражданским кодексом. Тем не менее на практике такой вид подтверждения намерения заключить договор и обеспечения его добросовестного исполнения весьма популярен. В марте прошлого года законодатели дополнили Гражданский кодекс положениями об обеспечительном платеже, что, несомненно, дает более широкие возможности для его безопасного использования в различных договорах. Однако и про налоговую сторону данной операции забывать не стоит.

Какой платеж — обеспечительный?

Определение обеспечительного платежа содержится в новой ст. 381.1 ГК РФ. В ней сказано, что обеспечительный платеж представляет собой денежную сумму, которую одна сторона вносит в пользу другой стороны. При этом обеспечительный платеж применяется только в отношении денежных обязательств (и в этом одно из его отличий от задатка), в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку. То есть обеспечительный платеж идеально подходит, например, под конструкцию договора аренды, когда арендатор путем передачи арендодателю определенной денежной суммы сверх арендной платы гарантирует, что он будет своевременно вносить арендную плату, а также компенсирует ущерб в случае его причинения арендуемому объекту.

Далее. В статье 381.1 ГК РФ отдельно оговаривается, что таким платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. То есть законодатели предусмотрели возможность передавать обеспечительные денежные средства и по предварительному договору, что важно уже не только при аренде, но и, например, при купле-продаже имущества.

Не обошли законодатели стороной и вопрос о дальнейшей судьбе обеспечительного платежа. Так, в качестве общего правила закреплено, что при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В пункте 2 ст. 381.1 ГК РФ зафиксировано, что в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, которые обеспечивал платеж, он подлежит возврату в полном размере, что существенно отличает этот платеж от задатка. Аналогичная судьба ждет обеспечительный платеж, если обеспеченное им обязательство прекращено — все деньги должны вернуться к стороне, их выдавшей. Однако это опять же общее правило, а в договоре стороны вправе закрепить и иной порядок.

В пункте 3 рассматриваемой статьи сказано, что договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Таким образом, обеспечительный платеж, введенный в Гражданский кодекс, является, пожалуй, самой гибкой мерой обеспечения обязательств. Судите сами: стороны вправе договориться о любом размере платежа, как по уже существующему договору, так и по тому, который еще только планируется заключить. А также могут в каждом конкретном соглашении указать судьбу обеспечительного платежа в случае неисполнения обеспечиваемого обязательства, в том числе установить полное или частичное удержание или возврат полученных денег, а также, наоборот, обязанность внести дополнительную сумму.

При этом надо помнить про основное ограничение: таким платежом можно обеспечивать только денежное обязательство. Соответственно, потребовать обеспечительный платеж от арендодателя или продавца в качестве гарантии передачи имущества не получится. Для этих целей нужно по-прежнему использовать задаток.

Итак, обеспечительный платеж:

1) это денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне;

2) данная денежная сумма обеспечивает исполнение любого денежного обязательства;

3) по умолчанию полученная сумма либо засчитывается в счет обеспечиваемого обязательства (при наступлении условий, предусмотренных договором), либо полностью возвращается выдавшей его стороне (при ненаступлении указанных условий либо прекращении обязательства);

4) сторонам предоставлена широкая возможность по «тонкой настройке» обеспечительного платежа, как в части условий его выдачи, так и в части условий его возврата (вплоть до 100% удержания и обязанности внесения дополнительных сумм).

Применяя эти критерии обеспечительного платежа к налоговой стороне вопроса, первым делом нужно обратить внимание на то, что обеспечительный платеж совмещает в себе две функции — обеспечительную и платежную. При этом первая из них присутствует всегда, а вторая может возникать или не возникать в зависимости от условий договора и поведения сторон. В свою очередь обеспечительная функция при определенных условиях может трансформироваться в штрафную. Поэтому и налоговые последствия выдачи и получения обеспечительного платежа напрямую будут зависеть от тех условий, на которых этот платеж выдается (получен).

Исполнили — зачли

Начнем со стандартной ситуации, когда по условиям договора обеспечительный платеж засчитывается в счет обязательства, для обеспечения которого он выдан. Сразу скажем, что мы не будем рассматривать ситуацию, когда обеспечительный платеж в момент зачета в счет обеспечиваемого обязательства выполняет функцию аванса (то есть когда зачет производится в счет предоплаты — аренды за следующий месяц, например).

Налог на прибыль

Пунктом 32 ст. 270 НК РФ предусмотрено, что для целей налогообложения прибыли не учитываются расходы в виде имущества и имущественных прав, переданных в качестве залога, задатка. Обеспечительный платеж и задаток имеют общую правовую природу (см. письма Минфина России от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360, от 28.10.2015 № 03-03-06/2/61826, от 27.07.2015 № 03-03-06/2/42967). Поэтому у перечислившей платеж стороны эта сумма в момент уплаты на основании подп. 32 ст. 270 НК РФ не будет включена в состав расходов. После того как платеж выполнит свою обеспечительную функцию и будет зачтен в счет соответствующего обязательства, у перечислившей стороны может возникнуть соответствующий расход.

У получателя платежа данная сумма в доходы в момент поступления тоже не включается на основании подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ, по которому не отражаются доходы в виде имущества и имущественных прав, полученных в качестве залога, задатка. Соответственно, доход образуется не раньше того, как будет выполнена обеспечивающая функция (произойдет зачет платежа в счет обязательства).

Аналогичным образом обстоит ситуация, если выдавшая обеспечение сторона применяет УСН. Здесь также расход может появиться только после зачета платежа в счет обеспечиваемого обязательства. При этом нужно следить, чтобы зачет проводился не в счет предварительной оплаты (аванса), ведь авансы в состав расходов, уменьшающих доходы, при УСН не включаются (п. 2 ст. 346.17 НК РФ, письма Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801, от 30.03.2012 № 03-11-06/2/49).

У получающей стороны при применении УСН данная сумма дохода не образует. Основание — подп. 2 п. 1 ст. 251 и подп. 1 п. 1.1. ст. 346.15 НК РФ по аналогии с задатком и залогом.

В письме от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360 Минфин России обратил внимание на тот факт, что если платежная функция у обеспечительного платежа изначально предусмотрена соответствующим договором, то есть в нем установлено, что данная сумма будет зачтена в счет исполнения обеспечиваемого денежного обязательства, то обеспечительный платеж изначально является суммой, связанной с оплатой товаров, работ или услуг по обеспечиваемому договору.

Соответственно, у получающей стороны эта сумма увеличивает налоговую базу по НДС на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. При этом у стороны, перечислившей платеж, права на налоговый вычет не возникает. Ведь по таким суммам счет-фактура составляется в одном экземпляре и другой стороне не выставляется (п. 18 Правил ведения книги продаж, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137).

Но на данную ситуацию можно посмотреть и с той точки зрения, что до момента фактического зачета платежа в счет обеспечиваемого обязательства он выполняет исключительно обеспечительную функцию, а не платежную. Этот подход основан на буквальном толковании положений абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, согласно которым сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства именно при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором. Следовательно, до наступления таких обстоятельств обеспечительный платеж выполняет исключительно обеспечительную функцию и не является предварительной оплатой (авансом) или суммой, связанной с оплатой реализованных товаров, работ или услуг.

Если придерживаться такого подхода, в момент получения обеспечительного платежа обязанности по исчислению НДС вообще не возникает, а значит, и речь об оформлении счетов-фактур и получении вычета идти не может. Все налоговые последствия при таком подходе будут возникать в дальнейшем, при зачете обеспечительного платежа в счет исполнения обеспечиваемого обязательства.

Что касается арбитражной практики по данному вопросу, то она имеется по делам, рассмотренным до внесения в ГК РФ норм про обеспечительный платеж. Отметим, что на практике некоторые налоговые органы расценивали обеспечительный платеж как аванс и требовали уплаты НДС с полученных сумм.

А вот в постановлении ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 № А12-16130/2010 (Определением ВАС РФ от 08.07.2011 № ВАС‑8319/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ) суд пришел к выводу, что если обеспечительный платеж наделен платежной функцией, то он обладает признаками аванса. В этом деле стороны сделки при заключении предварительного договора предусмотрели, что получаемые в качестве обеспечительного платежа денежные средства будут входить в цену основного договора, а также обеспечат заключение основного договора и исполнение иных обязательств по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах обеспечительный платеж является одновременно и авансовым платежом в счет будущих платежей, что свидетельствует о наличии в нем признаков задатка, предусмотренного нормой ст. 380 ГК РФ, а также о том, что данный обеспечительный платеж является одновременно и способом обеспечения обязательств.

Не исполнили — вернули

Перейдем теперь к ситуации, когда обеспеченное платежом денежное обязательство не было исполнено либо было прекращено. В таком случае, если иное не установлено договором, обеспечительный платеж в полном размере возвращается плательщику. В части УСН и налога на прибыль эта операция никаких налоговых последствий не повлечет, ведь и перечисление обеспечительного платежа ни в доходах, ни в расходах не учитывалось.

А вот с НДС тут могут быть сложности, если получатель платежа решил налог начислить сразу же при получении платежа. Если получатель воспользовался разъяснениями Минфина России и расценил эту сумму как связанную с оплатой и уплатил НДС по расчетной ставке, то придется корректировать налоговую базу в периоде получения платежа (путем подачи уточненной декларации) и возмещать сумму налога из бюджета в порядке ст. 78 НК РФ, как излишне уплаченную.

Не исполнили и не вернули

Другими словами, сумма обеспечения, оставшегося у поставщика (подрядчика, исполнителя), по своей сути является штрафом за нарушение договорных обязательств. Поэтому перечислившая обеспечение сторона может учесть данную сумму в составе внереализационных расходов на дату признания факта неисполнения обязательств (подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). А вот упрощенцы такого права лишены — данный вид расходов не поименован в п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

У получающей стороны вне зависимости от применяемой системы налогообложения сумма оставшегося у нее обеспечительного платежа войдет в состав доходов (п. 3 ст. 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Он возникает на дату признания виновной стороной факта нарушения обязательств (подп. 4 п. 4 ст. 271, п. 2 ст. 273, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

В части НДС последствия смены статуса обеспечительного платежа на штраф приведут к тому, что данные суммы вообще выпадут из налоговой базы. Ведь штрафы за неисполнение договорных обязательств НДС не облагаются (подп. 1 п. 1 ст. 146, подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, письма Минфина России от 04.03.2013 № 03-07-15/6333, ФНС России от 03.04.2013 № ЕД‑4-3/[email protected]). Если полученная сумма была квалифицирована получателем как связанная с оплатой товаров, работ, услуг, то ему для возврата налога придется подготовить уточненную декларацию.

Обеспечительный платеж в рамках МСФО «Аренда»

23.07.2019, 12:00

На форуме с: 25.12.2018
Сообщений: 13

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, договором аренды предусмотрен обеспечительный платеж, который по условиям договора является обеспечением для Арендодателя в случае неисполнения своих обязанностей Арендатором по своевременной уплате арендных платежей, либо в счет уплаты штрафов и неустоек за нарушение Арендатором своих обязанностей по договору.
Т.е. обеспечит.платеж может быть зачтен как в счет уплаты арендной платы, так и в счет уплаты другой задолженности. Можно ли его в данном случае считать предоплатой?

Как правильно учесть обеспечительный платеж у Арендатора в рамках МСФО Аренда: включить в стоимость актива права пользования и обязательств по аренде либо выделить отдельно в отчетности обеспечительный платеж и его дисконтировать на срок аренды?

31.07.2019, 23:40

На форуме с: 04.01.2016
Сообщений: 7

обычно договором предусмотрено, что если депозит используется для уплаты штрафа, компенсации итп, то он тут же должен быть восполнен.

В договоре как правило подписано, что происходит с депозитом по окончании аренды: возвращается арендатору или зачитывается в счёт арендной платы за последние месяцы.

В случае, если в договоре прописан возврат, то в расчет активов и обязательств по аренде эта сумма не попадает. Останется просто фин активом на балансе.

А если предусмотрена возможность зачёта, то считается предоплатой по аренде и включается в расчет.

20.09.2019, 08:17

На форуме с: 25.12.2018
Сообщений: 13

25.09.2019, 01:18

На форуме с: 27.08.2007
Сообщений: 2 332

25.09.2019, 16:23

На форуме с: 25.12.2018
Сообщений: 13

25.09.2019, 17:29

На форуме с: 27.08.2007
Сообщений: 2 332

Lady , нет, не делили платежи по видам, просто всё в единый поток — у вас же этот обеспечительный платёж не существует отдельно от договора аренды, фактически это всё платежи по договору, разница только юридическая.

Смысл признавать отдельный финансовый актив, если вы его не контролируете отдельно от договора аренды?

04.10.2019, 16:51

На форуме с: 04.10.2019
Сообщений: 3

Добрый день!
Тоже возникли вопросы по учету обеспечительного платежа.

Дт Прочие размещенные КТ 20202 — на полную сумму платежа
или
ДТ 60312 КТ 20202

Если платеж у нас будет учтен в счет последнего платежа, то его не дисконтируем, а поностью включаем в сумму актива в форме права пользования.
60807/60806
отражаем задолженность по текущему платежу
60806/60311
пересчисление платежа
60311/30102

Если платеж перечислен авансом, то он не дисконитруется независимо от того возвратный он или нет?

28.11.2019, 13:04

На форуме с: 15.12.2011
Сообщений: 1 344

22/03/2019 на сайте Банка России размещены разъяснения по поводу применения положения 635-П. В ответе на вопрос № 6 приведены примеры отражения в бухгалтерском учете суммы обеспечительного платежа по договору аренды.

При определении НФО порядка бухгалтерского учета обеспечительных платежей по договорам аренды следует учитывать существенные условия данных договоров, определяющие правовую и экономическую сущность операций.
В случае если обеспечительный платеж по экономической сущности не является задатком, авансом и не предназначен для зачета в счет причитающихся арендатору платежей по договору, то указанный обеспечительный платеж по своему экономическому содержанию является прочими предоставленными средствами, размещаемыми на возвратной основе по договорам, отличным от договоров займа или банковского вклада, и отражается на балансовых счетах N 455 — 473 по дисконтированной стоимости.
При установлении порядка бухгалтерского учета прочих предоставленных средств НФО используют балансовые счета по учету прочих предоставленных средств (N 455 — 473) и руководствуются Положением Банка России от 01.10.2015 N 493-П «Отраслевой стандарт бухгалтерского учета некредитными финансовыми организациями операций по выдаче (размещению) денежных средств по договорам займа и договорам банковского вклада» и другими нормативными актами Банка России, регулирующими бухгалтерский учет в НФО.

Далее приведен пример порядка бухгалтерского учета обеспечительного платежа, перечисляемого юридическому лицу — нерезиденту по долгосрочному договору аренды.
НФО отражает перечисление обеспечительного платежа арендодателю следующей бухгалтерской записью:
Дебет счета N 47310 «Прочие средства, предоставленные юридическим лицам — нерезидентам»
Кредит счета N 20501 «Расчетные счета в кредитных организациях».
Отражение налога на добавленную стоимость (далее — НДС) с суммы обеспечительного платежа, если он согласно налоговому законодательству подлежит налогообложению НДС:
Дебет счета N 60310 «Налог на добавленную стоимость, уплаченный»
Кредит счета N 47310 «Прочие средства, предоставленные юридическим лицам — нерезидентам» (лицевой счет по учету НДС).
Отражение НДС к вычету с суммы обеспечительного платежа:
Дебет счета N 60309 «Налог на добавленную стоимость, полученный»
Кредит счета N 60310 «Налог на добавленную стоимость, уплаченный».
Возврат прочих предоставленных средств в дату, установленную условиями договора, отражается бухгалтерской записью:
Дебет счета N 20501 «Расчетные счета в кредитных организациях»
Кредит счета N 47310 «Прочие средства, предоставленные юридическим лицам — нерезидентам».

Источники

1. 
   Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики, №6(12), 2011. В 3 частях. Часть 1. — М.: Грамота, 2011. — 232 c.
2. 
   Пивоваров, Ю.С. История судебных учреждений России / Ю.С. Пивоваров. — М.: ИНИОН РАН, 2015. — 222 c.
3. 
   Гуцол, В. В. Правовые основы Российского государства / В.В. Гуцол. — М.: Феникс, 2006. — 448 c.
4. Котенев А. А., Лекарев С. В. Современный энциклопедический словарь по безопасности. Секьюрити; Ягуар — М., 2013. — 504 c.
5. Теория государства и права (схемы и комментарии). — Москва: Мир, 2000. — 208 c.
Как списать обеспечительный платеж по аренде
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.