Как продать квартиру в долевой собственности целиком

Самое важное на тему: "Как продать квартиру в долевой собственности целиком" с комментариями профессионалов. При возникновении вопросов можно обратиться к дежурному консультанту.

Практика принудительной продажи квартиры в долевой собственности

Практика оформления жилья в долевую собственность распространена в нашей стране повсеместно.

Случается, что обстоятельства складываются таким образом, что возникает необходимость

Разберемся, что делать в таком случае.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что такое принудительная продажа доли в квартире?

Для начала следует определится с понятием долевого владения недвижимостью.

Доля в квартире — это некоторая часть права владения недвижимостью.

Она может быть равна ½, 1/3, ¼ или другой обозначенной части права владения жилплощадью.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ гражданин может осуществить следующие действия со своей долей:
  • ее продажу;
  • заложение;
  • оформление завещания на кого-либо;
  • оформление договора дарения на кого-либо.

Если владельцы не могут прийти к общему решению в процессе обсуждений, существует возможность оформить сделку через принудительную продажу части владения недвижимостью в суде.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Когда можно заставить собственника продать долю?

Законом предусмотрено несколько факторов, позволяющих доказать правомерность принудительного выкупа доли у одного из собственников:

  1. Малый размер доли. Если размер доли слишком мал и не представляется возможным выделить ее.
  2. Невозможность выделения доли. Доля не может быть выделена без ущерба для проживания других собственников помещения (однокомнатная квартира, квартира с одной ванной комнатой и с одним входом).
  3. Отсутствие интереса к имеющийся доле у ее владельца и нахождение у него в собственности другой недвижимости.

Зачастую владельцы могут не проживать в квартире, быть не зарегистрированными в ней и не нести ответственности за оплату услуг ЖКХ.

Как законно заставить продать долю в квартире

По закону, гражданин, желающий продать свою часть права владения квартирой,

После уведомления последние могут выкупить обозначенную часть доли в течение 30 дней.

Процедура продажи по закону проходит в несколько этапов.

[2]

  1. . Установленного образца для заявления не существует, но в документе обязательно должна содержаться информация об условиях продажи и сумме доли.
  2. . В случае, если желающих выкупить долю будет несколько, владелец вправе выбрать наиболее выгодное предложение.

Продавец может продать свою долю ранее обозначенного срока только в том случае, если остальные владельцы дадут на это свое согласие в письменном виде, заверенное нотариусом.

  • . После заключения сделки обязательно нужно зарегистрировать право перехода в Росреестре с предъявлением письменных нотариально заверенных отказов прочих собственников либо уведомления их о продаже.
  • Исковое заявление обязательно должно содержать полные данные заявителя, подробное описание с указанием требований, показания свидетелей, личную подпись заявителя.


    Скачать образец искового заявления о признании доли незначительной и принудительном выкупе квартиры.

    К заявлению необходимо приложить всю имеющуюся документацию по делу (документы на право собственности, паспорт жилого помещения, оценка стоимости и т.д.).

    В случае, если будет доказано, что доля в квартире незначительна, выделить ее невозможно или совладелец не заинтересован в пользовании жилплощадью, суд может обязать заявителя выплатить денежную компенсацию за выкуп права владения недвижимостью ответчику без его согласия.

    Однако такое решение будет принято, если ответчик не проживает в квартире постоянно, и она не является его единственным местом жительства.

    На сегодняшний момент большинство квартир в долевой собственности оформляется при равных правах на недвижимость.

    Принудительная продажа в таких случаях возможна при соблюдении следующих законных условий:

    • невозможность выделения доли;
    • незаинтересованность владельца части квартиры в ее использовании;
    • невыполнение владельцем обязательств по содержанию общего имущества.

    При совершении сделки по принудительному выкупу доли недвижимости составляется стандартный договор купли-продажи с последовательностью следующих этапов:

    [3]

    1. Подготовка необходимой документации на недвижимость (документы на право владения недвижимостью, справка из ЕГРН, БТИ, выписка из домовой книги).
    2. Подписание договора с обязательным заверением его у нотариуса.
    3. Обращение в Росреестр. Переоформление права собственности происходит в срок до 18 дней с момента подачи документов.

    Во всех остальных случаях в соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса РФ гражданин может владеть и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и обязать его продать собственность не представляется возможным.

    Можно ли через суд продать квартиру в долевой собственности

    Все сделки с квартирой, находящейся в долевой собственности, регулирует статья 246 Гражданского кодекса РФ.

    При заключении сделки с третьими лицами важно соблюсти условия, на которых предлагалась продажа другим собственникам квартиры.

    Иначе собственники могут обратиться с исковым заявлением о нарушении преимущественных прав в суд и переоформить право купли-продажи на себя.

    Особенности и нюансы

    В процессе осуществления сделки необходимо учитывать ряд нюансов.
    1. . В таком случае речь о преимущественном праве идти не может. Ограничения действуют в случае если данная собственность является единственным жильем должника и у него нет в собственности другой недвижимости.
    2. . Разрешение на продажу следует получить либо у опекуна гражданина, либо у органов социальной защиты или органов социальной опеки по месту жительства. Разрешение будет получено только в том случае, если органы будут уверены в том, что интересы их подопечного не пострадают.
    3. . Кроме согласия совладельцев жилплощади необходимо будет получить согласие у муниципальных властей.
    4. . Если местонахождение совладельцев квартиры неизвестно, можно запросить в Росреестре выписку о всех собственниках недвижимости с указанием их адреса, на который следует отправить уведомление о продаже.

    При долевой форме собственности владения недвижимостью возражение или несогласие совладельца на продажу не может стать поводом для отмены сделки, но может затянуть процесс на длительный срок.

    — долгий и трудный процесс, требующий от участников юридической грамотности и терпения.

    Принудительно продать долю в недвижимости можно только с привлечением суда при условии соблюдения ряда условий по статье 250 Гражданского кодекса РФ.

    Причем у совладельцев существует преимущественное право покупки, закрепленное в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

    В остальных случаях принудительная продажа собственности оказывается невозможной.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Как продать долю в квартире?

    Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

    Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.

    Читайте так же:  Что самое главное при покупке квартиры

    Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли

    При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

    Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки

    Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.

    Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется, в частности, при продаже доли с публичных торгов (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

    Порядок продажи доли постороннему лицу

    Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

    Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

    Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

    Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки

    При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

    При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

    Шаг 2. Составьте договор купли-продажи и акт приема-передачи доли и удостоверьте сделку у нотариуса

    Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки — доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).

    Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.

    Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

    Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению и приобретению долей при заключении договора в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

    При удостоверении договора отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей (по одной сделке) нотариальный тариф (государственная пошлина) взимается однократно, исходя из суммы договора, а не из количества участников долевой собственности, — в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (Письмо ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

    Помимо этого, потребуется оплатить нотариусу услуги правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, техническое изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

    Шаг 3. Подготовьте и подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр

    Для этого потребуются следующие документы (ч. 1 — 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ):

    1) заявление о государственной регистрации прав;

    [1]

    2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);

    3) документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;

    4) документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);

    5) документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;

    6) иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

    За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации права и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

    Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

    Госпошлина за государственную регистрацию права составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 ( пп. 22 п. 1 ст. 333.33 , п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

    Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

    • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
    • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
    • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
    Читайте так же:  Какие из признаков человека не наследуются

    Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

    По общему правилу, если вы владели долей в квартире менее трех лет (если доля была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если доля была приобретена в собственность после 01.01.2016), после продажи доли вы должны уплатить НДФЛ. При этом вы будете иметь право на имущественный налоговый вычет в размере доходов, полученных от продажи доли, не превышающем в целом 1 млн руб., или в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением ( п. 17.1 ст. 217 , пп. 1 п. 1 , пп. 1 , 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

    Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

    Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности? Узнать →

    Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

    Как продать квартиру в долевой собственности в 2020 году

    Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

    ШАГ 1 Соглашение всех владельцев на продажу

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

    1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение. Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
    2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

    ШАГ 2 Определение рыночной стоимости

    Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости. Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

    1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
    2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

    ШАГ 3 Поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

    От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

    1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
    2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
    3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
    4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

    ШАГ 4 Подготовка документов для продажи

    Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки. Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

    Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

    • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
    • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
    • свидетельство о регистрации права собственности;
    • техпаспорт;
    • кадастровый паспорт;
    • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
    • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
    • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
    • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

    Выписка из ЕГРН

    Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

    Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

    • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
    • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.
    Читайте так же:  Возврат лизингового имущества лизингодателю проводки

    Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

    Однако, существуют некоторые нюансы:

    • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
    • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
    • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
    • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

    Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

    Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

    ШАГ 5 Задаток

    При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

    Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

    ШАГ 6 Нотариус

    С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору. Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево. Стоимость складывается из нескольких сумм:

    • государственная пошлина – 2000 рублей;
    • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
    • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

    Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

    ШАГ 7 Получение денег

    Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

    1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
    2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

    ШАГ 8 Регистрация в Росреестре

    После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

    • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
    • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
    • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

    Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

    Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

    Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

    Можно ли в ипотеку

    Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

    Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

    1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
    2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
    3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

    Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

    Заключение

    Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

    Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

    Процедура продажи квартиры в долевой собственности целиком или доли

    Иногда в жизни бывают ситуации, когда нужно срочно продать недвижимость. Сложнее обстоит дело, если она является лишь долей целого объекта. Так или иначе, этот вопрос не простой. Разобраться в нем поможет статья, рассказывающая о том, как продать квартиру в долевой собственности или одну из долей в ней.

    Понятие долевой собственности

    Под долевой собственностью подразумевают право сразу двоих или более владельцев на объект (квартиру). Каждый из них имеет в собственности часть недвижимости, то есть вправе ею не только владеть и пользоваться, но и распоряжаться.

    Доли в квартире, как правило, имеют различные размеры. Если же в документе их конкретные числовые выражения не установлены, то они по умолчанию воспринимаются одинаковыми. Если же определен, то каждый из собственников получит разный размер денежных средств, в случае ее продажи.

    Определить физически долю в общей собственности нельзя, так как в этом случае должен быть отдельный выход и наличие всех коммуникаций. Поэтому, такой вариант становится возможным только в отдельном доме. Пользование оформляется по договоренности, но если это невозможно, то разрешается в суде.

    Читайте так же:  Передача помещения в безвозмездное пользование юридическому лицу

    Каждый собственник в общей долевой собственности вправе требовать, чтобы другие пользовались лишь той долей, которая соразмерна его. Если же это не представляется возможным, то он может потребовать компенсацию. А при его незаинтересованности, суд может потребовать выплаты компенсации даже без его согласия.

    Также дольщики должны оплачивать налоги, коммунальные услуги и другие общие расходы. В то же время любой из них вправе подарить, завещать или продать имущество, но с некоторыми особенностями:

    • собственники других долей квартиры имеют преимущественное право на нее;
    • они должны быть оповещены перед продажей письменно;

    При нарушении этого права любой из собственников может потребовать переоформить право первого покупателя на него. В случаях, когда владелец доли является злостным неплательщиком, кредитор может потребовать, чтобы им была выделена доля, которая соответствует долгу. Тогда должник обязан продать долю совладельцам и оплатить кредит.

    Особенности покупки

    Несмотря на рискованность предприятия, доля собственности в квартире становится нередко объектом покупки. Ведь, стоимость ее гораздо ниже, чем недвижимости в целом. Это и является главным аргументом «за». Также такое приобретение часто делается ради прописки.

    Но когда квартира приобретается не полностью, а лишь в виде части, это несет с собой и много недостатков.

    Если предполагается продажа части квартиры, находящейся в долевой собственности, то крайне нежелательно оформлять договор мены или дарения. Необходимо соглашаться только на договор купли-продажи.

    Продажа доли

    Когда продается не целая квартира, а ее доля, то должно быть получено согласие всех прочих совладельцев на совершение сделки. Кроме того, соблюдается их преимущественное право, в соответствии с которым они могут первыми выкупить долю. На принятие решения отводится ровно месяц. Если по истечении месяца выкупа не последует, то можно приступать к сделке.

    Получается, что покупка доли сопряжена со многими сложностями. С одной стороны, другие лица, во владении которых она пребывает, иногда не соглашаются, чтобы продаваемый участок принадлежал определенному потенциальному покупателю. С другой стороны, дольщики иногда стремятся обойти преимущественное право, оформляя договор дарения или мены. Это также не является лучшим вариантом для будущего собственника. Ведь, проданный участок – долю по факту, но оформленный в виде договора дарения опротестовать не получится, и деньги свои вернуть невозможно.

    Когда преимущественное право не действует

    По закону, если доля продается на торгах для того, чтобы покрыть долг по кредиту, то право не учитывается. Однако, если это единственное жилье собственника, то продажа невозможна. Отобрать долю можно только тогда, когда она заложена для выплаты ипотеки, а также когда у собственника имеется иное жилье, и по данному адресу он не проживает.

    Как продать целую квартиру

    Бывают и ситуации, когда продаваться может и целая квартира, находящаяся в долевой собственности. Это можно осуществить двумя способами:
    • с одним договором;
    • с несколькими договорами с каждым из собственников.

    Конечно, более выигрышным является первый вариант, когда со всеми дольщиками оформляют единственный договор. Тогда они должны действовать вместе. Пошлина окажется ниже, и не нужно будет составлять документы, а также ждать определенный период для реализации преимущественного права.

    Если же договориться о том, как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, дольщики не могут, приходиться оформлять договор с каждым из них по отдельности. Расчеты тоже будут отдельными, а также соблюдается преимущественное право. Госпошлина оплачивается несколько раз, что выйдет дороже.

    Чтобы государственная регистрация права собственности не замедлялась, лучше всего к заявлению приложить документ, подтверждающий, что все совладельцы не против данного договора.

    Сам договор купли-продажи – стандартный. К нему прилагают передаточный акт. Документ должен быть обязательно заверен у нотариуса.

    Продажа квартиры в долевой собственности сопровождается налогом в тринадцать процентов. Если при этом применяется налоговый вычет, то он может быть реализован в двух вариантах:

    • при продаже квартиры как целого объекта, налог является одним и рассчитывается с 500000 рублей для каждого совладельца;
    • а если оформляется несколько договоров, то с каждого участника вычет составляют с 1 миллиона рублей.

    В случае, когда часть квартиры принадлежит дольщику более 5 лет, налог ему платить не нужно.

    Заключение

    Приобретение доли или целого объекта всегда очень щепетильный процесс. Должны быть соблюдены все формальности и тонкости законодательства. Поэтому перед сделкой нужно обязательно проконсультироваться со специалистом и описать всю ситуацию до мельчайших подробностей. Также хорошо, если доверить проверку документов на жилье опытному юристу. Тогда можно быть более спокойным относительно того, что сделка пройдет удачно.

    Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

    Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

    Правовой статус собственника доли в квартире

    Наличие у граждан права собственности на жилое помещение, по общему правилу, предоставляет им возможность распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для долевой формы такая возможность существенно ограничена следующими особенностями:
    • договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
    • возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
    • безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

    Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

    Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

    Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

    Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

    Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

    Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

    1. предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
    2. цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
    3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

    Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

    Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

    Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

    Читайте так же:  Как правильно заплатить налог за сдачу квартиры

    Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

    1. каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
    2. такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
    3. в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

    Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

    • наименование адресата уведомления;
    • сообщение о факте предстоящей сделки;
    • описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

    Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

    Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

    Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

    После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:

    1. в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
    2. совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
    3. один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

    Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

    Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

    Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

    Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

    Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

    Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

    По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

    Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

    Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

    • учреждение Росреестра;
    • Многофункциональный центр.

    Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

    • договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
    • кадастровый паспорт на жилое помещение;
    • согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
    • уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
    • официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
    • общегражданские паспорта участников сделки.

    Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

    После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

    • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
    • кадастровый паспорт на объект;
    • зарегистрированный договор купли-продажи.

    С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным.

    Правовые последствия продажи доли в квартире

    После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

    Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

    • если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
    • если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
    • при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

    Источники


    1. Виноградов, И.В.; Гладких, А.С.; Крюков, В.Н и др. Судебно-медицинская экспертиза; М.: Юридическая литература, 2012. — 320 c.

    2. Могилевский, С.Д. Общества с ограниченной ответственностью / С.Д. Могилевский. — М.: Дело; Издание 3-е, доп., 2013. — 528 c.

    3. Братановский, С. Н. Теория государства и права / С.Н. Братановский. — М.: Приор-издат, 2003. — 174 c.
    4. Неосновательное обогащение. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 375 c.
    5. Панов, А. Б. Административная ответственность юридических лиц / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2013. — 192 c.
    6. Как продать квартиру в долевой собственности целиком
      Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here