Как продается залоговая квартира

Самое важное на тему: "Как продается залоговая квартира" с комментариями профессионалов. При возникновении вопросов можно обратиться к дежурному консультанту.

Как купить залоговую квартиру у банка?

Что такое залоговая квартира?

Залоговая квартира – это квартира «ипотечника», который не смог расплатиться по своему кредиту. К сожалению, в последнее время такая ситуация – не редкость. При этом продавцом может выступать как незадачливый должник, который вынужден выбираться из долговой ямы, так и банк, который получил имущество через суд.

Покупка залоговой квартиры у должника

В этом случае при непогашенном кредите продавцу потребуется разрешение банка на продажу заложенной квартиры (о том, что квартира находится в залоге можно узнать из свидетельства о собственности или из выписки ЕГРП). В большинстве ситуаций, банк такое разрешение дает. Мотив тут понятен – передача залоговой квартиры в собственность банка может состояться только через суд, который, скорее всего, растянется на многие месяцы, после чего объект еще придется и реализовывать с дисконтом.

Право собственности здесь оформляется с обременением, снимать которое придется новому собственнику. Чтобы добросовестному покупателю застраховаться от возможных притязаний третий стороны (ведь квартира находится в залоге у банка) можно проводить сделку через банковскую ячейку. В этом случае деньги поступят на счет продавца только после оформления свидетельства о собственности без обременения в виде кредита.

Покупка квартиры через переоформление ипотеки

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально. Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо. Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.

Покупка залоговой квартиры у банка

Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.

В связи с тем, что «судебный шлейф» квартиры нельзя назвать достоинством, цена на такие квартиры, как правило, ниже рыночных. Размер скидки зависит от того, насколько долго эта залоговая квартира продается. Оценочная комиссия в рамках суда может ставить на реализацию объект с 5-10% скидкой.

Где искать залоговые квартиры?

Реализуются залоговые квартиры как через обычные объявления или через специальные разделы сайтов банков (например, «Витрина залоговых квартир» у ВТБ 24), так и в рамках открытых аукционов. Проводит эти аукционы Федеральная служба судебных приставов, публично анонсируя их в местных СМИ не менее чем за 30 дней до их начала. Сайт федеральной службы судебных приставов – http://fssprus.ru/.

Как попасть на торги?

Для участия в торгах нужно подать заявку и внести аванс. Если торги не состоялись, что бывает в случае, если на аукцион заявилось менее 2-х участников или не была предложена стартовая цена, то цена снижается на 15% и следующие торги проводятся через месяц.

Насколько безопасно покупать залоговую квартиру?

Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.

Приобретая залоговую квартиру у банка, вы имеете дело с юридическим лицом, которое проверяет множество контролирующих органов, а значит, с высокой степенью вероятности, защищаете свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Так что такая покупка вполне безопасна. Нужно лишь помнить об общих правилах приобретения обычной недвижимости. В списке того, что нужно проверить обязательно:

  • Отсутствие коммунальных долгов;
  • Отсутствие прописанных людей;
  • Отсутствие открытых судебных споров;
  • Выписку из ЕГРП.

Хотя сделки по приобретению залоговых квартир нельзя назвать высокорискованными, при любых сомнениях пользуйтесь помощью специалистов – профессиональных юристов или риэлторов.

Выгодно ли покупать залоговую квартиру?

Хороший объект вряд ли будет иметь большую скидку и наоборот, если скидка большая – значит сама недвижимость не сильно привлекательна. Однако рассчитывать на дисконт в 10-15% (например, на втором этапе конкурса) относительно рынка вполне можно, что для такой затратной категории инвестиций как недвижимость является неплохим вариантом экономии.

Выкуп залоговой недвижимости в Москве — Срочно

К нам часто обращаются клиенты, которые задаются вопросами, связанными с выкупом недвижимости, переданной в залог. Как можно срочно выкупить залоговую недвижимость в Москве?
Так бывает, когда заемщик не может совершать выплаты по кредиту и не в силах договориться с банком о решении этой проблемы. В дальнейшем он просто отказывается от ипотеки. А квартира, находящаяся в залоге, переходит банку. Банк или другая кредитная организация вынуждена в срочном порядке продавать такое жилье.

Она далеко не всегда связана с последствиями просроченной ипотеки. Бывает, что заемщик сам продает ипотечное жилье, улучшая свои жилищные условия. Срочный выкуп залоговой недвижимости в Москве — лучший вариант для покупателя.
Мнение, что выкупить залоговую квартиру намного дешевле рыночной, может быть не совсем верным. Такое жилье может ненамного быть дешевле стандартного. Но банки иногда идут на большие скидки в надежде получить срочного покупателя.

Что такое залоговая недвижимость

Недвижимое имущество, которое перешло в собственность банка или другой кредитной организации. Причиной для этого может быть:

  • Нарушение заемщиком кредитного договора
  • Заемщик перестает платить ипотеку

Заимодатель в таком случае старается побыстрее избавиться от такой квартиры. Поэтому ее стоимость может быть намного ниже рыночной. У покупателей часто такая недвижимость ассоциируется с жильем по бросовой цене. Нужно знать, что сэкономить на таком приобретении можно всего лишь на 10-15% от рыночной стоимости. Если же повезет, экономия может дойти и до 30%. Следует не забывать, что участниками сделки по залоговой недвижимости выступают кредитор, покупатель и продавец.

Москвичи в поисках квартир, все чаще обращают внимание на продажу залогового имущества. По статистике, с 2015 года по 2019 год каждая 15-я квартира, выставленная на продажу на рынке недвижимости, залоговая.
В этом нет ничего предосудительного. Ведь в тяжелую жизненную ситуацию может попасть кто угодно. Продажа залоговой собственности может стать единственным шансом человека для решения его проблем.
Какие способы выкупа залоговой недвижимости существуют

  • Выкуп квартиры у банка
  • Купить объект недвижимости на торгах
  • Выкуп жилья у должника напрямую
Читайте так же:  Освободить от уголовной ответственности возможно в связи

Разберемся с каждым из них.

Стоит ли выкупать недвижимость, переданную в залог, у должника

Выкуп квартиры у банка покупателем способом внесения суммы для погашения займа — дело не сложное. Залогодержатель и заемщик еще в начале возникшей проблемы пытаются решить ее способом нахождения покупателя до суда. Таким образом гасится кредит и процентная ставка. Эта продажа позволяет покупателю изучить квартиру до подписания договора.

Тщательная проверка документов и юридической чистоты объекта — самая главная процедура со стороны покупателя. Только недобросовестность продавца может быть основным риском такого мероприятия. В процессе погашения и снятия обременения на квартиру может пройти достаточно времени, и продавец откажется исполнять данные покупателю обязательства. Только под контролем банка, данный способ выкупа может быть безопасным для будущего владельца квартиры.

Как правильно выкупить квартиру в залоге на торгах

Выкуп квартиры в залоге на аукционе и торгах происходит в случае, если банку не удалось добиться положительного результата с заемщиком по его неплатежеспособности. Решением суда объект недвижимости выставляется на аукционе.
Торги могут проводиться при помощи интернет-площадок кредитных организаций или на специальных интернет-платформах. При таком способе выкупа квартиры, покупатель ничем не рискует. Банк полностью гарантирует юридическую чистоту такой продажи.

Залоговая недвижимость в Москве порядок выкупа у банка

На балансе банка или другой кредитной организации могут находиться объекты недвижимости, которое не продались на торгах. Кредитору необходимо срочно избавиться от такого «приданого», чтобы погасить убытки.
Зачастую в такой ситуации банк идет на крайние меры и делает хорошие скидки, порой достигающие и 30%. Учитывая цены на московскую недвижимость, это очень выгодно для покупателей с небольшим бюджетом. Для подробной информации, банки выкладывают квартиры на своих сайтах, а также могут давать рекламные объявления.

Как правильно и без рисков выкупить квартиру в залоге

Залоговая недвижимость и ее быстрый выкуп, могут нести определенные риски для покупателя. Избежать их можно только при тщательной проверке документов:

  • Изучите договор, по которому квартира попала в залоговую зависимость
  • Узнайте не попала ли квартира под обжалование договора
  • Удостоверьтесь, нет ли в квартире зарегистрированных граждан, особенно несовершеннолетних

Также, если стоимость залоговой квартиры намного ниже рыночной, рассматривайте возможность каких-либо скрытых недостатков или рисков.

Особенности срочного выкупа залоговой квартиры в Москве

Срочный выкуп квартир в залоге у банка позволяет решить проблему в максимально сжатые сроки. Заемщики, взявшие кредит и не в состоянии его выплачивать, в результате накапливают долги и прибегают к услугам компаний или агентств по срочному выкупу жилья. Продажа залоговой собственности таким образом имеет свою специфику. Одним из способов выкупа является быстрое нахождение АН потенциального покупателя, готового приобрести недвижимость с обременениями. Для начала проводятся такие схемы:

  • Обсуждение условий сделки с продавцом
  • Осмотр продаваемой залоговой недвижимости и его оценка
  • Проверка правоустанавливающей и технической документации
  • Подготовка договора по выкупу
  • Проведение сделки

[3]

Также серьезные АН и риэлтерские компании срочно за собственные средства покупает у вас жилье. Поиски покупателя не требуется, время экономится. Стоимость квартиры снижается не значительно, сроки сделки не превышают 2-3 дня после обращения. Практикуется несколько вариантов выкупа залоговой недвижимости. Используя собственные резервы, АН в срочном порядке выкупит вашу залоговую квартиру. В первый день обращения, АН проверяет квартиру и может выдать авансовую сумму. Даже если у вашей квартиры имеются существенные проблемы и просрочки, компетентные агентства помогут вам их решить.

Компания Чистые Пруды предлагает услуги по срочному выкупу квартир в Москве. Мы поможем срочно и без проблем выкупить залоговую недвижимость в Москве и Подмосковье. Сотрудничая с ведущими московскими банками, мы индивидуально с пониманием подходим к каждому заемщику. Наши компетентные риелторы и юристы проверят достоверность всей документации и обеспечат юридическую прозрачность сделки. АН Чистые Пруды поможет правильно и выгодно выкупить квартиру в залоге у банка. Ждем вас и желаем скорейшего решения квартирных вопросов!

Ипотека: как продать квартиру под залогом. Как договориться с банком, кто выплачивает долг и больше рискует — покупатель или продавец. Можно ли передать кредит?

Ситуация не то чтобы очень частая – но встречающаяся: ипотечный кредит не погашен, а квартиру по каким-то причинам нужно продавать. Сделка в таких обстоятельствах возможна, но существенно осложнена – любое распоряжение имуществом, находящимся в залоге, допустимо только с согласия залогодержателя. В данном случае — банка, выдавшего ипотечный кредит. Как весь этот процесс происходит на практике – с этим вопросом мы и решили разобраться.

И от горя, и от радости
Первым делом мы озаботились причинами происходящего – почему люди решаются на продажу квартиры «из-под залога». Опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты называли, в общем-то, одни и те же резоны.

Версия оптимистическая – у собственников квартиры (они же плательщики ипотечного кредита) резко улучшается материальное положение, и они решают купить себе квартиру побольше и получше. Именно эту причину и называет в качестве самой частой Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости.

Вторая мотивировка – изменение семейных обстоятельств. За сиим эвфемизмом обычно скрывается развод супругов – и, соответственно, необходимость делить совместное имущество, в том числе и приобретенную на двоих квартиру.

Третье – резко ухудшившееся материальное положение должника. При всей очевидности данной причины автору показалось примечательным разнообразие мнений по поводу того, насколько часто это происходит. Одни из наших экспертов посчитали, что очень редко, другие же назвали этот повод основным. «Иногда в нашей жизни все идет не так, как мы заранее планировали, — предупреждает Елена Семенча, руководитель вторичного отделения агентства недвижимости «Азбука Жилья». – Еще вчера мы имели постоянную высокооплачиваемую работу и могли с легкостью планировать наш семейный бюджет. Однако сложившаяся в стране экономическая ситуация привела к снижению уровня доходов, а в некоторых случаях и к потере работы».

Читайте так же:  Транспортный налог где посмотреть долги

В числе прочих можно назвать потребность в крупной сумме денег – например, на лечение. Рунар Бурганов, ипотечный брокер ОАО «Главмосстрой-недвижимость», упоминает ситуацию, когда частный инвестор, вложивший средства в новостройку, решает вернуть их. Примечательно, что владелец квартиры может предвидеть как негативное (будущий спад на рынке), так и позитивное (цены вырастут, надо вкладывать деньги в новый объект) развитие событий. А результат один: квартира продается, причем срочно.

Татьяна Бердяева, руководитель отдела городской недвижимости центрального отделения компании «НДВ-Недвижимость», называет и совсем экзотические случаи. «Недавно одна клиентка пожелала сменить квартиру из-за узких подоконников, — говорит эксперт. – А еще был случай, когда клиент увлекся нумерологией и выяснил, что у его квартиры «неправильный» номер».

Закон: без лишних премудростей
Законодательство, регулирующее данную сферу жизни, весьма просто и понятно. «Имущество, находящееся в залоге по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, — говорит Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – Это сказано в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 102-ФЗ от 16.07.1998 года, в редакции от 21.07.2014). Конкретно исследуемому нами вопросу посвящены статьи 37 и 39 данного закона. Для продажи, мены и прочих операций с недвижимостью необходимо письменное согласие банка».

Вообще, ситуация, когда должник все-таки продал квартиру без согласия банка, выглядит невероятной. Росреестр, видя на квартире обременение «ипотека в силу закона», просто не зарегистрирует такую куплю-продажу – соответственно, банку не придется требовать признать ее недействительной. «Сделка без письменного согласия банка не сможет пройти государственную регистрацию», — подтверждает наши догадки Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet. Если такое все-таки произошло, то, как дополняет Наталия Шаталина, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-новострой», «залогодержатель согласно ст.39 ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)» вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, или требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит».

Волшебное согласие
Итак, ключевым условием для совершения интересующей нас сделки является согласие от банка. Насколько сложно его получить?

«Необходимо составить запрос банку на разрешение продажи квартиры, а также провести переговоры с сотрудниками банка, — предупреждает Елена Семенча («Азбука Жилья»). – На рассмотрение каждого запроса клиента банку требуется значительное время. И чаще всего клиенты получают отказ».

К счастью, остальные наши консультанты видят жизнь не столь мрачно. «Это нормальная процедура, у нас проходят такие сделки, сложностей обычно не возникает, — говорит Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – У большинства крупных банков отлажена схема совершения подобных сделок». «Банки практически никогда не отказывают заемщикам в продаже ипотечной квартиры, — подтверждает Алексей Новиков (Est-a-Tet). – Они заинтересованы в погашении кредита, а не в том, чтобы непрофильный актив (квартира) в итоге висел у них на балансе».

На важный нюанс обратила наше внимание Эмма Пономарева, директор департамента розничных операций «Инвестторгбанка»: чаще всего банк согласие на продажу дает, но с условием параллельного погашения кредита. Иными словами (это мы уже от себя) в случае, когда в результате сделки банк получит все свои деньги, он не чинит никаких препятствий. Если же у покупателя полной суммы нет, и он собирается сам становиться заемщиком – банк будет изучать обстановку гораздо придирчивее. Подробно данную ситуацию мы рассмотрим ниже, а пока ответим на еще один вопрос: согласие банка будет получено просто так или за деньги? Большинство наших экспертов заверили, что подобная любезность будет оказана банком бесплатно. Отличающееся мнение высказал лишь эксперт Евгений Страхов – по его словам, во многих банках рассмотрение заявки о выдаче согласия является платной услугой, за которую надо заплатить около 3 тыс. руб.

Еще одно условие согласившегося банка отмечает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела группы компаний «Экодолье», — проводить сделку через свою депозитную ячейку.

Кредит сдал! Кредит принял!
Вернемся к вопросу, затронутому в предыдущей главе: когда нашелся покупатель, желающий квартиру купить, но не обладающий полностью необходимой суммой. Т.е. он тоже хочет взять кредит. Что здесь получится?

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Прежде всего, покупателю разумнее всего обращаться за кредитом в тот же банк, который является залогодержателем недвижимости. «Если кредит одобрен в стороннем банке, то вероятность такой сделки мала, — предупреждает Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – Тут не только покупатель, продавец и банк-залогодержатель должны договориться обо всех нюансах, а еще и банки согласовать между собой сделку, что на практике очень и очень сложно». Если же покупатель с этим условием (обращаться в строго определенный банк) согласен, то процесс предстоит сложный, но – в принципе – посильный. «Сегодня есть ряд банков, которые включили кредиты на проведение сделок по переуступке в линейку своих продуктов, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Это Сбербанк, ВТБ24 и Транскапиталбанк. По данным отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой», ставка в госбанках такая же, как и при обычной ипотеке: в Сбербанке – от 14,5%, в ВТБ24 – от 15,95%».

…Автору этих строк всегда казалось, что человек, приобретающий квартиру у проблемного заемщика (т.е. избавляющий банк от перспективы долгого и утомительного разбирательства), вправе рассчитывать на несколько особенное отношение со стороны банка. Ну, процентная ставка чуть ниже, андеррайтинг помягче… Как выяснилось, все эти надежды беспочвенны. «Новый покупатель будет оформлять кредит по условиям, действительным на момент подачи заявки в банк на рассмотрение по ипотечному кредиту, — категоричен Павел Тимошенко, руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер». –Требования к заемщику будут стандартные, банк будет оценивать его финансовую надежность». «Отношение банка будет точно такое же, как и к другому любому заемщику», — подтверждает Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

С позицией «Никаких преференций!» согласились и большинство остальных наших экспертов. Чуточку (но именно чуточку!) иную точку зрения высказала Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Признав, что у нового покупателя будет уже новый кредит, она отмечает, что «известны случаи, когда по соглашению с банком прежний ипотечный кредит просто переоформлялся на нового покупателя. Но это единичные случаи».

Лучше одномоментно
Существует еще одна технология – она доступна в том случае, если у покупателя имеется полная сумма на приобретение квартиры. В этом случае частью этих денег гасится долг банку, а остальное идет продавцу. Вроде бы удобно, но присутствуют дополнительные риски.

Читайте так же:  Распределение наследства между наследниками первой очереди

«Рискует покупатель: он фактически гасит долг продавца по ипотеке до перехода права собственности на квартиру, — говорит Людмила Цветкова («МИЭЛЬ»). – Есть вероятность, что сделка потом не состоится по каким-либо причинам, и клиент потеряет деньги. Более того, банк принимает деньги официально не от нового покупателя, а от продавца (как если бы это он оплатил), и нигде в документах не фиксируется, что это деньги покупателя». «Риск состоит во времени, — подтверждает Павел Тимошенко (ФСК «Лидер»). – На процедуру необходимо 3-10 дней. За данный период может случиться что угодно: продавец передумал продавать, покупатель передумал покупать, либо с одним из них может произойти несчастный случай и др.».

Впрочем, на рынке уже отработаны технологии, позволяющие снизить риски до минимума. «Наиболее безопасной является схема, при которой денежная сумма, необходимая для погашения кредита, закладывается в банковскую ячейку на представителя банка, — отмечает Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – Банк выдает документы, необходимые для снятия обременения и происходит одновременное снятие залога и регистрация права собственности покупателя. В различных банках могут быть свои нюансы, нужно консультироваться у их сотрудников».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
В нормальных экономических условиях продажа ипотечной квартиры – штука все-таки редкая. Станут ли подобные ситуации встречаться чаще? Ответ зависит прежде всего от общеэкономической ситуации. Если она ухудшится, продажа недвижимости дефолтными заемщиками станет обычным явлением. Хочется, конечно, верить, что до такого дело не дойдет…

История из жизни

Надежда Козицкая, руководитель коммуникационного агентства MVN

Я продавала квартиру осенью 2013 г. К тому моменту я выплачивала кредит ровно половину срока – 7 лет и моя задолженность перед банком составляла порядка 800 тысяч рублей.

Причина моей продажи была типичная – вывести актив из старого жилого фонда и купить квартиру побольше, получше и поновее.

Я понимала, что, если буду продавать квартиру «из-под ипотеки», то покупатель неизбежно начнет меня «прогибать» по цене – квартира с обременением, покупатель идет на риски и т.п. На мой взгляд, опасности эти высосаны из пальца, но зато хороший предлог торговаться по цене. Поэтому я решила погасить ипотеку перед продажей и перезаняла недостающую сумму у родственников. Так как я обещала вернуть им деньги сразу же после продажи, т.е. буквально через 2-4 месяца, этот заем они предоставили мне без процентов. Всем, у кого есть возможность перезанять крупную сумму из надежного источника или у порядочных людей, я советую так и поступать. По меньшей мере вы избавитесь от волокиты, связанной с получением разрешения банка, и прочих неудобств.

Интересно, что квартиру у меня также купили с оформлением ипотеки. А я на вырученные средства приобрела себе квартиру в новостройке, как и хотела – с улучшением площади, локации и тоже с привлечением кредита, хотя уже значительно меньшего по размеру.

[2]

Особое мнение эксперта

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка – это один из немногих способов сравнительно быстро и дешево обзавестись собственным жильем. Данная система постепенно набирает обороты за счет финансовых затруднений у заемщиков, а также постепенной популяризации продаж квартир на аукционе.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок. Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы такой системы:

Преимущества Недостатки
Меньше стоимость Плохое состояние Повышенная надежность Высокий риск Можно купить жилье в кредит Более сложная процедура покупки

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее:

  • Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.
  • Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
  • Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
  • Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
  • Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).
Читайте так же:  Как происходит опись имущества судебными приставами

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

Правила и особенности покупки квартиры на торгах по банкротству

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

  • Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
  • Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.
  • Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
  • Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как купить залоговую квартиру, находящуюся в собственности у банка

Как было сказано ранее, процедура покупки жилья, которое находится в собственности у банка – это сравнительно сложная процедура. Однако даже несмотря на это, а также возможные риски, потенциальная выгода от приобретения таких квартир сполна компенсирует все существующие недостатки.

Порядок действий

  1. Зарегистрироваться на торгах.
  2. Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
  3. Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.
  4. Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
  5. Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
  6. «Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.
  7. Оформить право собственности и получить все необходимые документы.

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

  • Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
  • Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
  • Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Покупатель несет следующие расходы:

  • Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
  • Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

  • Регистрация: до 1 дня.
  • Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
  • Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
  • Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
  • Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
  • Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

О порядке продажи залогового жилья

Берешь чужие и на время, отдаешь свои и навсегда. Мысль старая, но каждый заемщик заново открывает ее для себя, как только начинает возвращать деньги банку. Оформляя ипотечный кредит, надо суметь спланировать свой бюджет так, чтобы каждый месяц отдавать определенную сумму, а на оставшиеся деньги нормально жить. Но, к сожалению, жизненные обстоятельства складываются по-разному, и не все можно предвидеть. Бывают случаи, когда заемщик по тем или иным причинам перестает вносить платежи по кредиту. Что ждет заемщика и залоговую недвижимость в этом случае? Цена вопроса при ипотечном кредитовании велика .

Суд идет

Если заемщик перестает вносить платежи по кредиту, квартиру могут продать по решению суда или во внесудебном порядке. Последний вариант встречается реже . Он возможен в том случае, если заемщик добровольно согласился на продажу единственного жилья во внесудебном порядке после того, как допустил просрочку по кредиту более трех раз в течение 12-ти месяцев.

Читайте так же:  Переуступка прав требования на движимое имущество

Заметьте: единственная недвижимость без согласия заемщика на внесудебный порядок тоже может быть продана, но только по решению суда. Есть мнение, что если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то выселить должника будет невозможно. Так вот это не так. Ипотечная квартира находится в залоге у банка. И если заемщик перестает возвращать кредит, банк имеет право продать ее, чтобы вернуть свои деньги.

Некоторые заемщики зачастую беспокоятся, что банк в любое время может потребовать досрочно погасить всю задолженность по ипотечному кредиту. Следует помнить, для того, чтобы банк мог потребовать досрочно возвратить кредит, заемщик должен в течение года допустить не менее трех просрочек. При этом их размер может быть каким угодно. Даже очень незначительным. Достаточно не полностью заплатить один ежемесячный платеж, и в течение последующих двух месяцев не погашать возникшую задолженность.

Прежде чем решить вопрос кардинально, банк уведомит должника о проблеме, предложит варианты реструктуризации или предложит вернуть долг досрочно. Чаще всего таких денег у заемщиков не бывает. Тогда банку ничего не остается, кроме как обращаться в суд.

Разбирательство может длиться от двух месяцев до полугода. Суд принимает решение о реализации квартиры и определяет ее начальную продажную цену. Стоимость жилья может быть установлена по соглашению заемщика и банка. Если договориться не удалось, то суд ориентируется на результаты независимой оценки. В последнем случае цена продажи будет составлять 80% от оценочной стоимости. То есть квартира будет выставлена на торги с 20%-ным дисконтом.

Торги организует служба судебных приставов-исполнителей. Торги ведутся на повышение. Покупателем становится тот, кто предложит самую высокую цену за квартиру. Для того, чтобы торги состоялись, в них должно принять участие не меньше двух участников.

Если на первых торгах залоговое имущество не продается, то проводятся повторные торги. На них стоимость квартиры снижается еще на 15%.

Если недвижимость все равно никто не покупает, тогда организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, а судебный пристав-исполнитель предлагает банку оставить квартиру себе. Банк принимает предмет залога в счет погашения долга по кредитному договору, после чего документы (акт о передаче залога, согласие банка о принятии имущества и протокол о результатах торгов) передаются в службу государственной регистрации. Так квартира оказывается в собственности у банка.

Последний расчет

Продажа квартиры должна погасить долг заемщика перед банком. Сумму долга определяет суд. Обычно она складывается из тела кредита (денег, которые выдал банк), процентов, неустойки и судебных издержек.

Размер задолженности может быть определен на дату вынесения решения. Тогда он будет зафиксирован в решении суда. Если же кредитор и заемщик не расторгли кредитный договор, то он продолжит действовать даже после вынесения судебного решения. Это значит, что проценты продолжат начисляться вплоть до момента продажи квартиры и погашения за счет ее стоимости основного долга. То есть сумма долга будет расти.

Если от продажи квартиры денег останется больше, чем сумма долга, то разница возвращается заемщику.

Своя чужая квартира

Процедура реализации заложенного недвижимого имущества по решению суда – длительная. Обычно она идет не меньше года.

Следует помнить, что все это время заемщик имеет право жить в своей квартире. Никто его до продажи жилья выселять не имеет право.

Бывает, что у заемщика появляется возможность погасить задолженность уже во время судебного разбирательства. В этом случае банки, как правило, идут навстречу своим клиентам. Тогда должник погашает просрочку, и квартира остается в его собственности. Даже если судом вынесено решение об обращении взыскания на заложенное имущество, у заемщика есть возможность сохранить за собой заложенное имущество, погасив всю задолженность перед банком до момента его продажи на публичных торгах.

Сам себе риэлтор

Как уже говорилось, на торгах квартира продается с дисконтом. Поэтому если есть возможность, лучше, если заемщик сам займется реализацией ипотечной квартиры. Так он может попробовать продать ее подороже.

Продавать квартиру можно только с согласия банка. Кредиторы вряд ли откажут в этом. Они заинтересованы в том, чтобы решить вопрос без суда. Банки выдают разрешение на определенный срок. Например, на три месяца. Если квартира не будет продана за этот срок, то банк может его продлить. Но нужно понимать, что все это время задолженность будет расти. Поэтому заемщику нужно форсировать ситуацию, и возможно даже пойти на уступки покупателям, снизив цену.

Вывод: к ипотечным платежам нужно относиться предельно внимательно

[1]

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Стараться не допускать просрочек. А уже если это произошло, то пытаться как можно быстрее их погасить и, конечно же, сразу сообщать в банк о возникновении проблем с погашением кредита, чтобы вовремя найти пути решения и не доводить дело до суда. Как правило, банки идут навстречу своим заемщикам и дают возможность для восстановления платежеспособности: предоставляют так называемые «платежные каникулы», проводят реструктуризацию кредита. И, конечно же, не стоит пренебрегать программами страхования при ипотечном кредитовании – в случае непредвиденных жизненных обстоятельств страховая компания погасит задолженность по кредиту в рамках договора страхования.

Источники


  1. Соколова Э. Д. Правовое регулирование финансовой деятельности государства и муниципальных образований; Юриспруденция — Москва, 2009. — 264 c.

  2. Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2015. — 154 c.

  3. Ло, Реймонд Фен-Шуй и анализ судьбы; София, 2011. — 224 c.
  4. Хутыз, М.Х. Римское частное право; М.: Былина, 2011. — 170 c.
  5. Губина, И.Ю. Латинский словарь юридических терминов и выражений / ред. В.А. Минасова, И.Ю. Губина. — М.: Ростов н/Д: Феникс, 2017. — 320 c.
  6. Как продается залоговая квартира
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here