Как правильно оформить перепланировку квартиры

Документы для перепланировки

На фото: памятка по документам, необходимых для перепланировки, которая висит на стенде в жилинспекции

В ноябре 2011 года порядок согласования перепланировки был несколько упрощен. Московскими властями был утвержден единый список документов на перепланировку и перечень организаций, чье разрешение в том или ином случае необходимо.

Организацией, которая принимает документы на перепланировку квартир, является Мосжилинспекция. Здесь согласуются перепланировки и выдаются распоряжения с разрешением на перепланировку. Такое разрешение позволяет собственникам делать перепланировку на законных основаниях. Чтобы получить его, необходимо собрать комплект документов и сдать его в «одно окно» районного МФЦ, а если в вашем районе нет МФЦ, то в «одно окно» окружной жилинспекции.

Исчерпывающий перечень документов для перепланировки приводится в п. 2.10 и 2.11 Постановления Правительства Москвы № 508-ПП в новой редакции №840-ПП.

Количество необходимых бумаг может варьироваться в зависимости от объема изменений, серии дома, формы собственности на квартиру, и других факторов.

Какие документы нужны для перепланировки?

Для приватизированных квартир:

Для неприватизированных квартир:

1. Заявление на перепланировку. При самостоятельном согласовании требуется личное присутствие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, которые должны поставить свои подписи на заявлении.
2. Договор социального найма или ордер
​3. Выписка из домовой книги, финансово-лицевой счет (или единый жилищный документ)
​4. Проект перепланировки и, в случае необходимости, техническое заключение.

Документы для оформления перепланировки в уведомительном порядке:

Для самых простых перепланировок вроде демонтажа встроенной мебели или разворота унитаза в другую сторону.

1. Заявление
2. Документы о собственности (по праву или по найму)
3. Технический паспорт БТИ
4. План до перепланировки

Документы для узаконивания перепланировки по факту (уже сделанной):

1. Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки ​- от автора проекта дома или от организации с допуском СРО, вы зависимости от сложности работ.
2. План и экспликация до перепланировки

Комментарий к данному перечню документов для перепланировки

В каких случаях нужно предоставлять документацию от автора дома, а когда можно обойтись одним проектом и техническим заключением от любой проектной организации с допуском СРО? ​

Полный список работ, требующих разработки проектной документации с техническим заключением от автора дома, утвержден в п. 2 и 3 Приложения 1 к Постановлению №508 в редакции 840.

Если перепланировка не выполнена:
а) Несущие конструкции не затрагиваются
Техническое заключение и проект перепланировки может выполнить любая проектная организация с допуском СРО.

б) Несущие конструкции затрагиваются
Техническое заключение должна выполнить организация автор-проекта дома. Проект перепланировки может выполнить любая проектная организация с допуском СРО и его необходимо согласовать с автором-проекта дома.

Если перепланировка выполнена:
а) Несущие конструкции не затрагивались
Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ может выполнить любая проектная организация с допуском СРО.

б) Несущие конструкции затрагивались
Техническое заключение может выполнить только автор-проекта дома.

Дополнение: Что делать если автор-проекта дома не существует. Необходимо обращаться в проектный институт который замещает авторов-проектов домов — это ГУП МосжилНИИпроект.

​ Зачем нужна доверенность на перепланировку?

Если вы решили обратиться за помощью в согласовании перепланировки к специалистам нашей организации, вам понадобится доверенность на того, кто будет заниматься согласованием за вас. Без доверенности согласователь не сможет приступить к сбору и сдаче документов на перепланировку.

Хочу сделать перепланировку квартиры, куда обращаться?

За консультацией по перепланировке вы можете обратиться в любой центр «Мои документы» либо в жилищную инспекцию вашего округа, или обратиться в любую организацию которая занимается согласованием перепланировок, например у нас.
Бесплатную консультацию вы можете получить у наших специалистов по телефонам +7 (495) 720-64-18 +7 (964) 787-18-89

Где взять паспорт БТИ на квартиру?

Где взять договор авторского надзора?

Еще один важный документ, необходимый для перепланировки, это договор авторского надзора, который заключается с автором проектной документации и служит для контроля за разрешенными работами и составления актов на скрытые работы. Этот договор срвзу входит в проект перепланировки (по крайней мере так практикуется в нашей компании), а в дальнейшем он понадобится в процессе сдачи готовой перепланировки для получения акта от приемочной комиссии Мосжилинспекции.

Какую перепланировку можно согласовать в уведомительном порядке?

Если вы хотите объединить помещения через проем в несущей стене или поменять стяжку пола, вам понадобится комплект проектной документации, включающий соответствующие разделы. Выполнить такой проект может только проектная организация, имеющая допуск СРО или автор дома.

Но в некоторых ситуациях можно обойтись и без разработки проектной документации с техническим заключением. Если объем изменений не очень велик и не включает операции с несущими стенами, инженерными сетями, полами, подоконными блоками и т.д. вы можете просто отметить их на копии поэтажного плана БТИ. Но повторюсь, по данному варианту могут быть согласованы самые простейшие варианты. Например согласовать такую перепланировку можно, если вы, например, хотите сломать встроенный шкаф или повернуть ванну, не меняя габаритов ванной комнаты.

Существует также каталог типовых проектов перепланировки, который вы найдете на страничке Мосжилинспекции и на других ресурсах. Он включает готовые решения по перепланировке домов, разработанные ОАО МНИИТЭП (и пока только им). Выбор варианта перепланировки из данного каталога также избавит вас от необходимости разрабатывать проект, но накладывает обязательство выполнить проектное решение «один в один» с предложенным вариантом.

Однако стоит отметить, что на практике случаи согласования перепланировок в уведомительном порядке или по типовым проектам крайне редки, поскольку предполагают слишком ограниченные изменения планировки квартиры.

Какие документы необходимы для перепланировки в новостройке, если свидетельство о собственности еще не получено?

​Что касается согласования перепланировки в новостройке, то до 1 января 2013 года здесь действовали те же правила, что и для обычной квартиры — в качестве правоустанавливающих документов предъявлялись свидетельства о праве собственности. Теперь же вместо него допускается использовать и другие документы.

Для квартир, построенных по договору долевого участия, вам понадобятся (копии с оригиналом или заверенные у нотариуса копии):

• договор участия в долевом строительстве с согласием застройщика на перепланировку;
• договор об уступке прав (если она была);
• акт приема-передачи;
• справка от застройщика о том, что вы выполнили все обязательства по договору (если это не оговорено в акте прима-передачи);
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Подробнее о перепланировке в новостройке читайте здесь.

А если ваша новостройка возводилась за счет города, от вас потребуются копии следующих документов на перепланировку:

• распоряжение Правительства Москвы о строительстве дома;
• утвержденный городом и подписанный комиссией акт приемки объекта;
• справки о присвоении адреса и соответствии строительных адресов почтовому;
• документы, подтверждающие передачу вам квартиры.

Какие документы нужны для согласования перепланировки в коммуналке?

Если вы живете в коммунальной квартире, а ваша перепланировка «задевает» общие помещения: кухню, ванную, санузел, коридор, в пакет обязательных документов на перепланировку вам потребуется добавить письменное согласие соседей на затрагивание общей собственности. Перепланировку внутренних помещений, вне зависимости от вида собственности на занимаемые комнаты вы можете проводить и не спрашивая соседей.

А если моя квартира взята в ипотеку?

В случае, когда вы взяли квартиру в ипотеку, вам придется получить согласие банка (и страховщиков) на перепланировку, поскольку, пока вы не расплатились, собственником/залогодержателем квартиры выступает банк.

Моя квартира находится в дореволюционном доме, входящем в реестр памятников. Какие документы необходимы для перепланировки?

Тем, кто намерен сделать перепланировку квартиры в историческом здании-памятнике, придется согласовывать с Москомнаследием проект приспособления памятника для современного использования, а также представить охранные обязательства, акт технического состояния объекта и необходимые заключения экспертов.То же касается и мемориальных квартир в обычных домах.

[2]

Я хочу перенести газовую плиту. Что добавится в пакет документов для перепланировки?

Если плита передвигается на небольшое расстояние, понадобится справка Мосгаза. Если же газовая плита переносится более, чем на метр, нужен проект перепланировки, согласованный с Мосгаз.

Чем пополнится список документов для перепланировки, если я хочу присоединить к квартире часть лестничной площадки и часть сантехнического шкафа?

В том случае, когда ваша перепланировка распространяется на общедомовое имущество (чердаки, лестничные коридоры и так далее), вам понадобится провести собрание собственников дома, по результатам которого может быть заключен договор о передаче вам в аренду части общего имущества, с подписями 73% собственников жилья.

У меня квартира свободной планировки — говорят, нужен какой-то документ, подтверждающий планировку?

Если вы купили квартиру свободной планировки, то ее план БТИ может оставить двоякое впечатление — не всегда бывает понятно, как разграничиваются коридоры и «мокрые точки». Чтобы прояснить этот вопрос для Мосжилинспекции, вам придется приложить поэтажный план застройщика, на котором все это будет отмечено. Подробнее о том что такое поэтажный план застройщика по ссылке.

Небольшое резюме по документам для регистрации перепланировки

На нашей практике еще не встречалось двух одинаковых перепланировок. Перечень документов для согласования перепланировки может составляться в каждом случае индивидуально. Очень многое зависит от толкования законодательства инспекторами разных округов. Поэтому для полноценной консультации, вы можете позвонить в нашу организацию по телефонам +7 (495) 720-64-18 +7 (964) 787-18-89

и мы с удовольствием поможем разобраться во всех тонкостях именно вашей перепланировки. Либо можете написать свой запрос на е-майл [email protected].

Образцы оформления документов, для согласования перепланировки:

Технический паспорт БТИ Паспорт застройщика Эскиз перепланировки

ТЗК от ГУП МНИИТЭП Выписка о приеме документов

Образцы заявления на перепланировку

Образец заполнения заявления на перепланировку

Перепланировка квартиры: начальные действия

Чтобы перепланировать жилье без проблем, важно получить все необходимые разрешения. Самодеятельность способна обернуться крупными штрафами и даже требованием вернуть квадратным метрам прежний вид.

Собираясь провести перепланировку квартиры, важно знать, с чего начать оформление документов. Если все подготовительные этапы провести правильно, то претензий со стороны контролирующих органов к вам не будет, и ремонтные работы пройдут без нарушения строительных норм.

С чего начать оформление

Основной момент, с чего нужно начинать подготовку к перепланировке, выяснить: необходимо ли согласование ваших действий или нет. Некоторые работы не являются опасными для конструкции здания и не влияют на теплоизоляцию, увеличение или уменьшение площадей. А, значит, их вы можете выполнить самостоятельно без всяких разрешений. К изменениям, не считающимся перепланировкой, относят:

• замену стеновых, половых и потолочных покрытий;
• установку новой сантехники;
• возведение перегородок, которые можно демонтировать без проблем;
• монтаж встроенной мебели.

К простым перепланировочным действиям с незначительным изменением нагрузки на перекрытия относят остекление лоджий и балконов, создание арок и проемов дверей в некапитальных стенках или разбор подобных переборок.

В этих случаях получить разрешение проще, достаточно будет создания эскиза и корректировка техплана, что делается в БТИ. Если же происходит сложная трансформация пространства, то потребуется создание проекта, что увеличит затраты и время на подготовку.

Подобные работы включают:

• устройство дверных проемов в капитальных стенках;
• соединение нескольких квартир в одну;
• изменение конфигурации полов;
• монтаж вентиляционной системы;
• возведение тяжелых перегородок.

Если же перемены касаются сантехнического оборудования, приборов для приготовления пищи или изменения водопроводных, отопительных сетей, их относят к переустройству. В большинстве случаев их также надо согласовать, а сложные работы тоже требуют составления проекта.

Определив план работ, начните приводить документы в порядок. Вам потребуются техплан квартиры, паспорт гражданина РФ, а также выписка из Росреестра, говорящая о праве собственности на недвижимость.

Перепланировку может провести только собственник квадратов, а вот переустройство доступно и владельцу квартиры в ипотеке, но он должен предварительно уведомить об этом банк.

Если предполагается сложная трансформация помещения, лучше уже на этом этапе обратиться в проектное бюро. Специалисты пошагово подскажут, с чего начать перепланировку вторичного жилья. При обращении в бюро на руках нужно иметь техпаспорт, поэтажный план дома, экспликацию помещений. А также документацию формы 5 и 1-А, которые нужно оформить в Бюро техинвентаризации.

Куда обращаться

Раздумывая, с чего начинать перепланировку в квартире, следует составить список организаций, которые придется посетить для получения разрешений.

К таким службам относятся:

Организация	Какой документ выдает	Дополнительные нюансы
Росреестр	Выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности.	После того, как перепланировочные работы будут проведены, следует еще раз обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в данные о праве собственности, если они значительные.
БТИ	Технический паспорт, эскиз и даже проект перепланировки.	Если перемены незначительные, то в БТИ отметят их по эскизу прямо в техническом плане. Красным будут выделены удаляемые конструкции, зеленым – те, что вы собираетесь построить.
Роспотребнадзор и Роспожнадзор	Разрешения на переустройство.	Разрешительная документация может потребоваться при переносе коммуникативных магистралей и бытовых приборов.

Собрав все эти документы и написав заявление о разрешении сделать перепланировку в квартире, необходимо обратиться в МФЦ, жилищную инспекцию или отдел администрации населенного пункта, курирующий жилищные вопросы. В Москве заявление можно подать в службу единого окна при Мосжилинспекции.

Если человек получает отказ, то он может внести изменения в проект и подать новое заявление по истечению трех месяцев. При этом указывается просьба о пересмотре предыдущего решения. Если собственнику вновь отказывают в перепланировке без видимых оснований, он может оспорить это в суде.

Перед обращением с заявлением, собственник должен собрать все, что нужно для перепланировки:

• выписку из Росреестра, а также из домовой книги, подтверждающей число зарегистрированных лиц;
• технический паспорт на квартиру;
• проектную документацию;
• разрешения пожарного и санитарного контроля (при необходимости).

Также потребуется письменное согласие на перепланировку остальных собственников жилья. Если здание, где расположена перепланируемая квартира, считается исторической ценностью, понадобится разрешение органов по охране памятников культуры и архитектуры. Если планируется расширение площади за счет общедомового имущества, добро должны дать в МЧС.

Если перепланировать предстоит нежилое помещение, согласно законодательству потребуется документ, подтверждающий учреждение ООО или ИП.

Когда разрешение на проведение изменений получено, можно нанимать мастеров и начинать ремонт.

При незначительных изменениях возможно сделать перепланировку и самостоятельно. Но если требуются серьезные перемены, желательно обратиться к профессионалам, которые могут произвести выдачу акта о завершенном переустройстве или перепланировке.

После выполнения всех ремонтных работ, их соответствие проекту проверяет специальная приемная комиссия. Только после проведения экспертной приемки, возможно внести изменения в техплан и ЕГРН.

Дешевле всего провести регистрацию небольшой перепланировки через БТИ. На это уйдет 5000 рублей или даже меньше. Если ни у вас, ни в бюро нет технического паспорта, его потребуется создать. Это будет стоить 2000 рублей, а по времени займет 10 суток.

Серьезная перепланировка требует создания индивидуального проекта. Он обычно стоит от 10000 рублей и выше.

Если же квартира была изменена без соответствующих разрешений и согласований, то на узаконивание в суде придется потратить от 25000 рублей.

Оформление

Если перепланировать помещение на свой страх и риск, без создания проекта и эскиза, а также последующего согласования, можно получить много проблем. Такие действия законодательно наказуемы.

Владельцев могут оштрафовать, заставить вернуть квартире прежний вид и даже изъять жилье. Без должного оформления перепланировочных действий помещение невозможно продать, а также обзавестись кадастровым и техническим паспортами.

Как оформить перепланировку квартиры – пошаговая инструкция:

1. Сбор необходимой документации, создание проекта.
2. Заполнение заявления.
3. Осмотр жилплощади специалистами жилотдела администрации, представителями застройщика, сотрудниками коммунальных организаций.
4. Составление акта техосмотра помещения.
5. Получение разрешения или отказа.
6. Заключение договора на выполнение строительно-ремонтных работ и их выполнение.
7. Проверка приемочной комиссии с оформлением акта приемки.

Затем ведется оформление нового технического паспорта, после чего перепланировку нужно утвердить путем изменения данных Росреестра.

После приема заявления до вынесения решения должно пройти не более 45 календарных дней. При подаче через МФЦ учитываются еще несколько суток, которые требуются для передачи бумаг в жилищный отдел администрации либо в жилинспекцию.

Проводить перепланировочные работы можно в продолжение ближайших шести месяцев. Собственник в заявлении указывает приблизительную дату окончания ремонта. После этого в квартиру прибывает экспертная комиссия, которая выписывает акт приемки. Несколько дней потребуется для получения нового техпаспорта, и неделя – на внесение изменений в Росреестр.

Как узаконить

Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.

Если перемены незначительны, их могут признать законными в БТИ путем внесения изменений в техплан.

Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.

Однако при серьезных трансформациях жилплощади сделать перепланировку законной можно только через суд. Для этого собирается тот же перечень документов, который нужен для получения разрешения на перепланировочные работы. Дополнительно необходимо заключение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит соблюдение пожарных, санитарных и строительных нормативов.

Обычно реально сделать законными следующие изменения:

• демонтаж либо возведение некапитальных стеновых конструкций;
• перенос дверей, создание арок;
• увеличение жилых площадей путем присоединения части коридора или кладовки;
• трансформация кухни, санузла и иных вспомогательных помещений;
• монтаж систем климат-контроля на фасаде здания;
• застекление балконных конструкций и лоджий.

При переносе сантехнических приборов и замене оборудования для приготовления пищи учитываются технические возможности здания и нормативы безопасности.

Если при трансформации жилья строительные или санитарные нормы были нарушены, судебное решение будет не в пользу владельца квадратов. Его заставят вернуть перепланированному помещению прежний внешний вид и выплатить штраф.

Какие виды запрещены

До того, как начинать сбор документов, нужно оценить возможность задуманной перепланировки. Законодательно запрещены следующие изменения:

• уменьшение жилых площадей более чем на 25 процентов;
• снос капитальных стенок;
• объединение комнаты и кухни в однокомнатной квартире, снащенной газом;
• установка теплого пола путем отведения тепла от общего обогревательного стояка;
• увеличение площади лоджии за счет жилой комнаты;
• перенос «мокрых» мест в санузлах и на кухне.

Увеличить кухонное помещение за счет санитарного узла можно в квартире на верхнем этаже.

Все эти сложности связаны не с бюрократической волокитой. Изменения конструктивных составляющих жилья или инженерных коммуникаций могут создать риск для проживания людей не только в перепланируемой квартире, но и во всем доме. Чтобы избежать опасности, необходимо проведение только разрешенных работ по трансформации пространства.

Как правильно оформить перепланировку квартиры

Некоторое несоответствие квартирной планировки вкусам и потребностям владельцев недвижимости вынуждает последних задуматься о необходимости самостоятельного внесения некоторых изменений. В рамках данной статьи мы рассмотрим документальную сторона вопроса – получение разрешений на перепланировку и возможность узаконивания самовольные изменения.

Ответственность собственника и санкции

Несмотря на распространенное мнение о том, что собственник может проводить любые изменения в пределах собственной квартиры, на самом деле это далеко не так. В ходе выполнения перепланировки может оказаться нарушенной целостность здания или же затронута работа инженерных коммуникаций. Иными словами, изменения, проводимые с нарушением существующих норм и правил, могут негативно отразиться на жителях соседних квартир. Так, обустройство проема между кухней и кладовой под размещение холодильника может нарушить вентиляцию всех квартир в подъезде (по данному стояку), поскольку в этом проеме часто проходит вентиляционный канал.

По результатам проверки, (которую проводят представители органов надзора по жалобе жильцов), владельца квартиры могут принудить вернуть все «как было», либо, если изменения не противоречат строительным нормам, обяжут узаконить перепланировку. А в случае невыполнения рекомендаций могут последовать серьезные санкции — наложение штрафа или даже опечатывание квартиры. Кроме того, после перепланировке конфигурация квартиры уже не соответствует техническому паспорту БТИ, поэтому в случае продажи (обмена, оформления залога, дарения, передачи по наследству), возникнут существенные затруднения (в отдельных случаях непреодолимые).

Способы узаконить перепланировку. Преимущества и недостатки

Чтобы избежать перечисленных неприятностей, необходимо документально оформить перепланировку и узаконить вносимые изменения. Есть два способа это сделать:

1. Узаконить в судебном порядке уже выполненную перепланировку;

Первый способ является, к сожалению, самым распространенным, хотя и неправильным. Довольно часто владельцы квартир самостоятельно принимают решение о необходимости капитального ремонта с внесением значительных изменений в конфигурацию квартиры и задумываются об оформлении лишь при необходимости продажи жилья. Основным недостатком такого подхода является невозможность узаконить изменения, проводимые с нарушением строительных норм. В результате собственник вынужден будет вернуть планировку квартиры в первоначальное состояние, что связано с дополнительными расходами.

Кроме того, самовольные изменения могут привести к разрушениям и порче коммуникаций (ухудшению их работы), что может повлечь за собой человеческие жертвы, а это уже грозит собственнику реальным тюремным сроком.

2. Получить разрешительные документы на перепланировку с последующим внесением изменений в технический паспорт квартиры.

Наиболее разумным способом проведения перепланировки является второй вариант. Последовательность действий, которые необходимо предпринять в этом случае, позволяет исключить нарушение строительных норм и правил (проект с ошибками просто не будет утвержден), а также получить гарантию оформления нового техпаспорта и отсутствие проблем при последующих операциях с недвижимостью (продажа, наследство, залог, т.п.).

Как получить разрешение, провести и оформить перепланировку

Поскольку второй способ проведения перепланировки является законным и дает собственнику квартиры вполне определенные гарантии, начнем именно с него. Для достижения искомого результата – получения нового техпаспорта на квартиру, необходимо выполнить следующие действия:

• Изготовление (заказ) проекта перепланировки;
• Согласование этого проекта в контролирующих органах, получение разрешения;
• Проведение работ;
• Приемка работ и получения акта выполненных работ.
• Техническая инвентаризация и получение нового технического паспорта.

До момента непосредственного выполнения строительных работ потребуется собрать и подготовить следующие документы:

• Удостоверение личности (паспорт);
• Правоустанавливающие документы (свидетельство на право собственности, договор купли-продажи, т.п.) копии и оригиналы;
• Технический паспорт квартиры (копия и оригинал);
• Проект, заказывается в специализированной организации, которая занимается разработкой проектной документации (копия и оригинал);
• Выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади (получить можно в паспортном столе, ТСЖ);
• Акт текущего состояния квартиры (выполняется осмотр сотрудниками БТИ);
• Документ, подтверждающий согласие на перепланировку от всех жильцов, зарегистрированных в квартире (совершеннолетних);
• Заявление о выдаче разрешения на перепланировку (заполняется при подаче вышеперечисленных документов).

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы:

• Если перепланировка затрагивает места общего пользования (напр., «тамбур» на лестничной клетке), нужно решение общего собрания членов ТСЖ (обращаться за получением к секретарю);
• Если здание имеет статус архитектурного памятника (памятника культуры, истории), нужно заключение органов охраны архитектурных памятников.

Этапы получения разрешения на перепланировку

1. Изготовление проекта

В первую очередь нужно подготовить проект изменений, которые собственник квартиры хотел бы провести на принадлежащей ему жилплощади. Изготовлением проекта занимается отдел архитектуры города, а также специализированные проектные организации, имеющие соответствующую лицензию на оказание данной услуги. На этом этапе собственнику становится понятно, какие пожелания относительно перепланировки являются реализуемыми, а какие противоречат строительным нормам и правилам. Для изготовления проекта потребуется:

Все перечисленные документы можно получить в БТИ.

2. Согласование проекта

Готовый проект нужно согласовать в архитектурном отделе городской администрации по месту нахождения объекта недвижимости. Помимо самого проекта необходимо предоставить жилищной комиссии (которая будет рассматривать проект) заявление, а также все документы, перечисленные выше. Рассмотрение вопроса занимает месяц-полтора, и в результате собственник получает на руки разрешение на перепланировку либо официальный отказ (также в письменном виде). Если владелец квартиры не согласен с принятым решением (отказом), он может оспорить его в суде.

3. Проведение перепланировки

[3]

После того, как разрешение получено, можно приступать непосредственно к проведению строительных работ. Нужно знать, что все работы должны быть закончены за четыре месяца с момента получения разрешения. Кроме того, от согласованного проекта нельзя отступать, внесение корректировок «на ходу» недопустимо.

4. Акт приемки выполненных работ

После окончания работ нужно снова обратиться в отдел архитектуры (районную администрацию) для вызова сотрудников жилищной комиссии. Когда проведенные изменения будут осмотрены, собственник получит акт приемки выполненных работ.

5. Техническая инвентаризация и получение нового технического паспорта

Теперь снова необходимо обратиться в БТИ для оформления нового технического паспорта. Нужно пригласить технического специалиста, который проведет соответствующие замеры, и подготовить следующие документы:

Проект, согласованный в отделе архитектуры;

Акт выполненных работ.

На основании осмотра квартиры и полученных документов собственнику выдается новый техпаспорт на квартиру. В том случае, если в ходе изменений изменилась площадь квартиры (например, увеличилась комната за счет лоджии), нужно оформить новое свидетельство на право собственности (Росреестр). Для оформления потребуется:

Удостоверение личности (паспорт);

Новый технический паспорт.

На этом этапе оформление перепланировки завершается.

Как узаконить уже выполненную перепланировку через суд

Для начала необходимо сказать, что самовольные внесения изменений в конфигурацию квартиры является незаконным. Это означает, что собственнику, который сам же и заявил о своих незаконных действиях (а иначе перепланировку не узаконить) придется понести наказание — оплатить штраф, который составляет от 1 тыс. рублей до 30 тыс. рублей.

До обращения в суд требуется подготовить ряд документов:

• Удостоверение личности (паспорт);
• Исковое заявление;
• Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи) оригиналы и копии;
• Проект перепланировки (оригинал и копия);
• Справка от городского отдела архитектуры;
• Старый техпаспорт на квартиру (оригинал и копия);
• Новый техпаспорт на квартиру (оригинал и копия);
• Заключение Санэпидстанции и МЧС (оригинал и копия).

Порядок оформления уже выполненной перепланировки делится на несколько этапов:

1. Получение нового техпаспорта

Необходимо обратиться в БТИ, техник проведет осмотр квартиры, зафиксирует текущее состояние, проведет необходимые замеры. На основании осмотра и замеров БТИ выдаст новый техпаспорт, а также экспликацию плана (срок выдачи 7 – 14 дней).

2.Изготовление проекта

Теперь нужно подготовить проект перепланировки, который можно заказать в проектном бюро. Для изготовления проекта необходимо предоставить старый и новый техпаспорт, поэтажную экспликацию (при исходном состоянии квартиры и после перепланировки).

3. Получение справки о соответствии строительным нормам

Такая справка выдается в городском отделе архитектуры и является подтверждением того факта, что перепланировка не затронула несущих конструкций здания, полностью соответствует строительным нормам и правилам, не представляет опасности для жильцов, и не приводит к ухудшению качества их жизни. Процедура может отнять достаточно много времени, поскольку, как уже было сказано, узаконивание перепланировки через суд является наиболее распространенным способом и в очереди очень много желающих получить заключение.

4. Получение заключений от МЧС и Санэпидстанции

Заключения от МЧС и Санэпидстанции выдается на основании заявлений собственника и результатов проверок, проводимых сотрудниками данных учреждений. Если строительные нормы нарушены не были, коммуникации работают в нормальном режиме, то при получении заключений проблем возникнуть не должно.

5. Судебное разбирательство

Теперь, когда документы готовы, необходимо подготовить исковое заявление в районный суд, желательно, чтобы этим процессом занимался подготовленный юрист. Стандартное название данного иска — «О сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии». К этому заявлению нужно приложить документы, список которых представлен выше (оригиналы и копии).

Сам факт, что все необходимые документы собраны, уже является подтверждением того, что все изменения соответствуют строительным нормам и правилам, стандартам СЭС, противопожарной безопасности. Поэтому вероятность признания судом выполненных изменений достаточно высока. Однако, если у суда возникнут вопросы по документам, он может и отклонить иск, потребовать вернуть все на свои места.

Если иск будет удовлетворен, останется обратиться в кадастровую палату для получения нового кадастрового паспорта на квартиру. А если в ходе перепланировки площадь квартиры изменилась, необходимо получить новое свидетельство о праве собственности (Росреестр).

Как сделать перепланировку в квартире по закону?

Желая сделать квартиру просторнее и комфортнее, собственники выполняют перепланировку и переустройство помещения, даже не подозревая, что некоторые изменения запрещены. Что такое перепланировка и переустройство, какие виды работ нужно согласовывать с надзорными органами и как это сделать, а также какая перепланировка запрещена — в нашем материале.

Из этой инструкции вы узнаете:

• Что такое перепланировка и чем она отличается от переустройства.
• Что не относится к перепланировке и переустройству помещения.
• Что и с кем нужно согласовывать при перепланировке квартиры.
• Какие документы понадобятся для согласования перепланировки.
• Чем отличается эскиз перепланировки от проекта.
• Чем грозит незаконная перепланировка.
• Как согласовать уже сделанную перепланировку.
• Можно ли делать перепланировку, если квартира находится в ипотеке.

Что такое перепланировка?

Перепланировка квартиры представляет собой изменение конфигурации жилого помещения. Такие работы могут повлиять не только на квартиру, но и изменить технические характеристики дома, а значит, быть опасными для соседних квартир. Именно поэтому перепланировка требует согласования и внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, который хранится в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Перечень того, что можно считать перепланировкой, содержится в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004», утвержденном Госстроем Российской Федерации. Согласно этому документу, под перепланировкой понимаются следующие действия:

• перенос и разборка внутренних перегородок;
• перенос и устройство дверных проемов;
• разукрупнение многокомнатных квартир (когда одну квартиру перестраивают в несколько);
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;
• объединение малокомнатных квартир в одну;
• устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов;
• ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
• устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Главное правило перепланировки: она должна быть безопасной, соответствовать санитарным и строительным нормам, а также соблюдать права соседей.

Перепланировка и переустройство помещений — это одно и то же?

С точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство — это установка, замена и перенос инженерных сетей, электрического и санитарно-технического оборудования. К таким работам относятся такие, как:

• установка бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;
• перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
• устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;
• устройство новых вентиляционных каналов;
• прокладка новых или замена существующих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин и других сантехнических и бытовых приборов.

Таким образом, переустройство помещений — это не то же самое, что перепланировка. Тем не менее оно также не должно наносить ущерб строительным и санитарным нормам дома и должно проводиться при уведомлении надзорных органов.

Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?

Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно. К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении. Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.

Какие работы по перепланировке не требуют согласования?

Некоторые работы по перепланировке и переустройству помещений никак не влияют на безопасность дома, а также не представляют угрозы для здоровья и имущества жильцов других квартир. Например, если вы решили объединить ванную и туалет, не увеличивая их общую площадь, установить или снести ненесущие перегородки или сделать в них дверные проемы (или, наоборот, заделать). Тем не менее такие работы требуют уведомления надзорных органов, причем уже после завершения переделок. Для этого необходимо вызвать в квартиру специалиста из БТИ, который оформит акт о завершении ремонта и оформит новый технический паспорт.

Какие работы нужно согласовывать?

Перепланировки, а также переустройства помещений, которые могут повлиять на конструкцию и инженерные сети дома, требуют согласования. При этом важно убедиться, что планируемые работы не входят в список запрещенных.

Когда и где согласовывать перепланировку?

Перепланировку и переустройство необходимо согласовать до начала проведения ремонтных работ. Сделать это вы можете в комитетах при архитектурных отделах районных администраций, а также в многофункциональных центрах государственных услуг (МФЦ) или онлайн (если регион предоставляет такую возможность). Например, в Москве этими вопросами занимается Мосжилинспекция. Если все удалось согласовать, можно проводить ремонтные работы.

Какие документы понадобятся для согласования перепланировки?

• заявление (по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 года № 266 «Об утверждении форм заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»);
• согласие всех собственников или жильцов (если жилье находится в социальном найме) на перепланировку;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
• заключение управляющей компании о возможности согласования (если необходимо);
• технический паспорт на квартиру (можно получить в БТИ);
• эскиз или проект перепланировки;
• заключение санитарно-эпидемиологической станции (при подаче проекта);
• заключение МЧС (при подаче проекта).

Пакет документов может отличаться для разных регионов, поэтому список лучше уточнить в районных администрациях по месту проживания.

После рассмотрения заявления комиссия выносит решение и выдает документ по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 года № 266 «Об утверждении форм заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». В случае положительного решения можно приступать к ремонту.

Чем отличается эскиз перепланировки от проекта?

Чтобы провести переустройство или перепланировку жилья, требуется эскиз или проект этих работ.

Если ремонтные работы никак не влияют на прочность жилого дома и его архитектурный облик и не сказываются на безопасности жильцов других квартир, для согласования нужен только эскиз. Его может изготовить сам владелец квартиры: достаточно сделать копию поэтажного плана, который прилагается к техпаспорту, нарисовать на копии планируемые изменения и выписать их списком (это можно сделать от руки). К работам, которые требуют только эскиза, относятся снос и возведение гипсокартонных перегородок, перенос радиаторов (без увеличения их количества и технических параметров), перенос раковины в пределах санузла. Ряд регионов (например, Москва) относит к таким работам и организацию одного дверного проема в несущей стене.

В более сложных случаях необходимо заказывать проект перепланировки. Однако и тут есть два варианта. Если ремонт не затрагивает несущие конструкции дома, то проект может выполнить проектная организация. При ее выборе важно обращать внимание на то, чтобы она состояла в саморегулируемой организации (СРО) — у таких компаний есть свидетельство о допуске к проектированию перепланировок и переустройств квартир.

Если ремонт затрагивает несущие конструкции дома, то проект должен выполнить сам архитектор или уполномоченная проектная организация. Например, в Москве эту функцию выполняет ГУП «МосжилНИИпроект».

При подаче проекта на согласование к нему необходимо приложить разрешение на проведение работ от санэпидемстанции и МЧС.

Что делать после окончания перепланировки?

После окончания ремонта нужно пригласить представителя БТИ, который зафиксирует проведенные работы и проверит, соответствуют ли они изменениям, указанным в эскизе или проекте. Заключение техника подается в комиссию при архитектурном отделе, которая через 45 дней выдает акт о законности работ. Его нужно принести в БТИ, которое оформляет новый техпаспорт помещения. Если во время ремонтных работ менялась площадь помещений внутри квартиры или самой квартиры, необходимо подать заявление об уточнении сведений в Росреестр (через само ведомство или МФЦ). Уточнение вносится в ЕГРН в течение 15 дней.

[1]

Какие работы по перепланировке запрещены?

Список ремонтных работ, которые запрещено проводить в квартире многоэтажного дома, очень большой. Согласно «Методическому пособию МДК 2-04.2004» не допускаются перепланировки и переустройства помещений, которые:

• нарушают прочность или ведут к разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшают сохранность и внешний вид фасадов и не отвечают противопожарным требованиям к жилым зданиям;
• ухудшают условия проживания жильцов дома или квартиры;
• предназначены для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда.

Так, запрещено разрушать несущие стены и общие инженерные системы (канализацию, водопровод, отопление, вытяжку), поскольку это подвергает опасности весь дом. Кроме того, нельзя устраивать нежилые помещения над жилыми и делать ванную над спальней соседей снизу. Однако этот запрет не касается жителей первого этажа, поскольку под ними нет квартир.

Нельзя объединять комнату с кухней, если в ней имеется газовая плита или колонка, так как они должны находиться в помещении с плотно закрывающейся дверью. Запрещено объединять с жилым пространством балкон и лоджию, а также устанавливать на них батареи, поскольку из-за переохлаждения трубы могут лопнуть, нарушив отопление всего дома.

При уменьшении площади кухни в помещении обязательно должно оставаться окно. В квартире со свободной планировкой нельзя создавать комнату площадью меньше 9 м2 или шириной менее 2,25 м2.

Подробную информацию о том, какие работы запрещено проводить при перепланировке, можно получить в комитетах при архитектурных отделах районных администраций.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Если перепланировка или переустройство квартиры проведено без предварительного согласования, то такие изменения считаются самовольными. К ним же относится и ремонт, не соответствующий предоставленному эскизу или проекту.

Если при самовольной перепланировке были выполнены работы, не запрещенные законом (то есть БТИ разрешило бы ее провести), эти изменения можно согласовать уже постфактум. Но если обнаружатся изменения, которые противоречат закону (например, вы расширили площадь ванной или снесли несущую стену), вам грозит штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (п. 2 ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации), а также вас обяжут восстановить изначальный облик квартиры. Если собственник не выполнит это требование, органы местного самоуправления могут подать на него в суд — и если выиграют дело, то владельца могут выселить, а квартиру продать с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Судебные издержки и сумма, которая нужна для восстановления квартиры, вычитаются из суммы сделки, а бывший собственник получит остаток денег от продажи. Правда, на практике такие случаи крайне редки, особенно если ответчику больше негде жить, кроме как в этой квартире. Тем не менее стоит иметь в виду, что незаконные изменения в квартире могут привести к долгим судебным тяжбам.

Как согласовать уже сделанную перепланировку?

Согласовать самовольную перепланировку можно, если работы не наносят существенного ущерба дому и соседям. Для этого нужно получить технический паспорт в БТИ (на нем красными линиями наносятся изменения, сделанные в процессе самовольной перепланировки). Также потребуется техническое заключение от проектной организации, входящей в СРО, — этот документ подтвердит, что проведенные работы не скажутся на конструкции дома.

В ряде регионов (например, в Московской области) согласовать уже проведенные работы можно только через суд, поскольку в этих регионах отсутствует регламент по согласованию самовольной перепланировки.

Можно ли делать перепланировку, если квартира находится в ипотеке?

Как правило, в договорах об ипотеке содержится пункт о необходимости согласовывать перепланировку с банком. Незаконная перепланировка может привести к удешевлению жилья, а кредиторы стараются обезопасить себя от такого сценария. Также перепланировка может влиять на сумму страхования объекта недвижимости (обязательно при ипотеке), дополнительно необходимо обратиться в Вашу страховую компанию для уточнения информации.

Процесс согласования может проходить медленно, и в каждом случае он требует определенных процедур. После завершения перепланировки или переустройства кредитор может потребовать новый технический паспорт, выписку из ЕГРН, а также провести переоценку ипотечной недвижимости, в том числе в результате переоценки возможно изменение платежа за страхование объекта недвижимости.

Как получить ипотечный кредит, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Источники

1. 
   Суворов, Н. Об юридических лицах по римскому праву / Н. Суворов. — М.: Книга по Требованию, 2011. — 362 c.
2. 
   Зайцева Т. И., Медведев И. Г. Нотариальная практика. Ответы на вопросы. Выпуск 3; Инфотропик Медиа — М., 2010. — 400 c.
3. 
   Петряев, К. Д. Вопросы методологии исторической науки / К.Д. Петряев. — М.: Вища школа, 2017. — 164 c.
4. Жилинский, С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности): Учебник; М.: Норма; Издание 4-е, испр. и доп., 2012. — 912 c.
5. Конституционный судебный процесс / ред. М.С. Саликов. — М.: Норма, 2015. — 416 c.
Как правильно оформить перепланировку квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.