Как покупать в построенном доме квартиру

Самое важное на тему: "Как покупать в построенном доме квартиру" с комментариями профессионалов. При возникновении вопросов можно обратиться к дежурному консультанту.

Как купить в ипотеку дом по шагам со всеми нюансами

Идея купить в ипотеку дом за городом – заветная мечта многих современных горожан. И эта мечта вполне осуществима даже если у вас нет собственных средств. Давайте сегодня узнаем, как купить в ипотеку дом, с какими сложностями вам придется столкнуться, если вы решили брать индивидуальный частный дом в ипотеку или вложиться в его строительство. Также вы сможете сделать расчет ваших расходов с помощью нашего ипотечного калькулятора.

Особенности ипотеки на дом

Как для банка, так и для заёмщика, ипотека жилого дома сложнее, чем приобретение квартиры. Особенности ипотеки жилых домов и квартир связаны, прежде всего, с вопросом о земле. При покупке квартиры в ипотеку этот вопрос практически не встаёт. Земельный участок под многоквартирным жилым домом находится, в соответствии с Жилищным кодексом, в общей долевой собственности владельцев квартир этого дома. Всё ясно: купил квартиру – приобрёл право на участок.

Ипотека на покупку дома далеко не всегда устроена так просто. Собственником земли под домом может быть совсем не тот, кто собирается строить дом. Это может быть супруг, родители или, например, кооператив. Встречаются случаи, когда приобретаемый участок под жилым домом вообще не предоставлялся предыдущим владельцам в пожизненное наследуемое пользование, либо подтверждающие документы утеряны и восстановление их невозможно. В этом случае ипотека на частный дом весьма проблематична.

Случается, что люди, по незнанию, планируют строить недвижимость не на землях поселений, а на землях сельскохозяйственного назначения, где действует ряд ограничений. Кредит под такое строительство получить труднее. И совсем невозможно продажа дома в ипотеку, если он стоит на землях особо охраняемых природных территорий, землях обороны или специального назначения.

Так что если вы хотите взять ипотеку на строительство частного дома, то лучше всего, чтобы дом стоял на землях поселений, участок принадлежал лично вам и не имел обременений.

Итак, если вы хотите приобрести в кредит частный дом и нашли уже нужный объект, то вам следует прежде всего две вещи:

  1. Проверить юридическую силу и чистоту документов по земле, дому, собственнику. Если самостоятельно сделать это не по силам, то используйте нашего бесплатного онлайн-юриста (просто заполните специальную форму в правом нижнем углу).
  2. Определить категорию земли и цель землепользования. От этого будет зависеть итоговая программа кредитования банка.

В зависимости от типа земли и разрешённого вида землепользования условия кредитования будут значительно отличаться. Просьба обязательно прочитать наши посты: «Особенности ипотеки земельных участков«, «Ипотека и дача«, «Таунхаус в ипотеку«, «Коттедж ипотека«, чтобы различать нюансы и понять по какому варианту вам пойти.

Требования к дому и к заёмщику

При принятии решения о выдаче кредита банк имеет обыкновение оценивать:

  • юридическую чистоту;
  • техническое состояние;
  • коммерческую ликвидность объекта.

Юридическая чистота предусматривает наличие надлежащих разрешений на строительство, полноту прав заёмщика, надлежащую регистрацию права собственности на оцениваемый объект, отсутствие обременений. Нельзя взять частный дом, если у него аварийный статус.

Техническая оценка рассматривает конструкцию и техническое состояние объекта. Банки положительно оценивают наличие капитального фундамента. В качестве материала стен и перекрытий они предпочитают кирпич и железобетон. Ипотека на деревянный дом обойдётся дороже, чем на каменный. Обязательно подключение к электросети достаточной мощности, очень желательно наличие центрального газа и канализации. Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания.

Оценка коммерческой ликвидности учитывает коммуникационную доступность, наличие подъездной дороги, инфраструктуру населённого пункта, престижность местности, удалённость от крупных городов.

Требования к заёмщику, как правило, таковы: банк требует удостоверение его личности и подтверждение постоянного дохода. Вероятность положительного решения повышается, если вы собираетесь купить дом по военной ипотеке или готовы застраховать себя и купленный объект.

Ипотека на строительство дома

Суть данной ипотеки: можно самостоятельно построить жилой дом на земле своими силами или с привлечением подрядной организации. Земля должна быть в собственности или в аренде на срок превышающий срок действия кредита. Требования к земле достаточно жесткие – она должна соответствовать законодательству в рамках возможности строить жилой дом для постоянного проживания. Ипотечный кредит выдается траншами в зависимости от этапов строительства.

Ипотека на покупку частного дома отличается от ипотеки на строительство дома по ряду параметров:

  1. По кредиту на постройку дома первоначально в залог идет только земля. Трудно купить в ипотеку дом, которого ещё нет. Стройка может затянуться, и банк получит недострой, который с выгодой продать трудно. Это более рискованная сделка для банка.
  2. Купить дом по ипотеке будет дешевле (по процентам) чем его строить. Также первоначальный взнос на стройку будет на порядок выше (более подробно узнаете из специального раздела ниже).
  3. Ипотечный кредит на покупку дома выдается разово, а на строительство, как правило, траншами в соответствии с графиком строительства.
  4. Выбор банка по ипотеке на строительство частного дома небольшой.

Более подробна ипотека на строительство частного дома разобрана в другом нашем посте.

Как оформить

  1. Прежде всего, надо определиться с объектом и ресурсами. Где конкретно и что именно вы хотите построить или купить. От этого будет зависеть вид банковской программы.
  2. Обратиться в банк за получением предварительного решения о возможности кредитования.
  3. Если решение положительное, то нужно подготовить документы на дом с участком, убедиться, что сведения достоверны.
  4. После проверки документов назначается сделка и происходит подписание всех документов.
  5. Регистрация ипотеки в росреестре.
  6. Выдача кредита.

Как взять ипотеку на строительство дома? Процедуры немного отличаются у разных банков, но общая схема действий, для получения кредита на возведение дома, такова:

  1. Оформление заявки на ипотеку на строительство дома.
  2. Разговор с менеджером банка. Уточнение деталей.
  3. Принятие решения о выборе банка-кредитора.
  4. Подготовка пакета документов.
  5. Оформление кредитного договора.
  6. Получение денег первого транша.
  7. Первый этап строительства.
  8. Отчёт перед банком по первому этапу строительства. Подтверждение целевого расходования средств – не на ремонт дома, а именно на строительство. Положительный ответ на вопрос — можно ли начинать второй этап.
  9. Получение денег второго транша.
  10. Второй этап строительства.
  11. Отчёт перед банком по второму этапу и т.д.

Рассчитать ипотеку на дом по договору можно использовав наш ипотечный калькулятор.

Документы для получения ипотечного кредита

До того как купить дом вы должны подготовить документы. Требования кредитных учреждений различаются от банка к банку, но не слишком сильно. Два крупнейших банка, осуществляющих кредитование на покупку дома, Сбербанк и Россельхозбанк, предъявляют близкие требования к документам.

Во-первых, необходимы документы, подтверждающие личность и платёжеспособность заёмщика:

  • паспорт гражданина Российской федерации;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
  • трудовая книжка.
  • Свидетельства о браке и рождении детей (при необходимости)

Банк может затребовать второй документ удостоверяющий личность (СНИЛС, водительское удостоверение, военный билет).

Во-вторых, необходимо подготовить пакет документов по объекту залога:

  • Документы о собственности – договор купли-продажи или дарения, свидетельство о государственной регистрации права собственности.
  • Кадастровый план участка и технический паспорт на дом.
Читайте так же:  Судебные приставы реализация имущества торги

В отдельных случаях представляется оценка независимого сертифицированного эксперта об объекте залога, нотариально заверенное согласие супруга на распоряжение совместной собственностью и некоторые другие — по согласованию сторон.

Условия банков

Ниже приведены условия банков на разные типы домов, в зависимости от назначения земельного участка:

Ипотека на коттедж

Банк Ставка, % от Срок, лет Сумма, млн ПВ, % от
Райффайзенбанк 12,75 25 26 40 РоссельхозБанк 11,5 30 20 10 Альфа-Банк 12,25 25 в зависимости от дохода 40 Дельтакредит 12,25 25 в зависимости от дохода 40 Уралсиб 12 25 в зависимости от дохода 10 Металлинвестбанк 14 25 в зависимости от дохода 10

Ипотека на загородный дом

Условия Россельхозбанк Сбербанк
Срок, лет 30 30 Сумма, от 100 000 300 000 Ставка, % 11,5 10 Первый взнос, % 15 25 Возраст, лет 18 — 65 21-75

Ипотека на таунхаус

Банк Ставка, % ПВ от Срок, лет Сумма, от
Сбербанк 10 10 30 300000 Дельтакредит 11,5 40 25 300000 Райффайзенбанк 12,75 40 25 500000 Газпромбанк 11,5 20 30 500000 Транскапиталбанк 14,5 20 30 300000

Ипотека на строительство

Данная ипотека есть в чисто виде только в Сбербанке. Выдается по ставке от 12,25 на срок до 30 лет. Минимальная сумма 300 тыс. руб. Максимальная будет зависеть от размера дохода. Обязательно 25% ПВ. На период стройки требуется залог другого жилья или поручительство.

Что делать в случае отказа в кредите

Прежде всего, не отчаивайтесь. Есть масса альтернативных способов решить поставленную задачу. Начните с того, что освежите информацию. Вполне возможно, что пока вы вели переговоры с банком, на рынке появились новые кредитные предложения. А вы теперь приобрели ценный опыт и вполне договоритесь с конкурентом отказавшего вам банка.

Если нет, то можно обратиться в одну из многочисленных компаний-посредников. У них налажены контакты с банками, они владеют тонкостями правильного составления заявки, они действительно мастера продавать и почти не знают отказа. Разумеется, с вас возьмут процент за содействие, но головную боль действительно возьмут на себя.

Если купить дом в ипотеку не получается или он под ипотеку не подходит, можно воспользоваться другими способами финансирования.

Если вы планируете переселиться из городской квартиры в загородный дом, вы можете взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости, построить дом на полученные средства и продать городскую квартиру вместе с кредитным обременением на проданный объект.

Можно взять кредит под залог автомобиля или обычный потребительский кредит. Доведя степень готовности дома до определённого уровня, получить кредит под залог этого недостроенного объекта. Возможна даже ипотека на ремонт.

Наконец, можно рассмотреть ещё один вариант – отложить проект приобретения загородного дома. Жизнь не стоит на месте, пройдёт немного времени и, может быть, вам увеличат зарплату, вы подкопите деньжат, конкуренция между банками возрастёт, процентные ставки и первоначальные взносы упадут, загородные коттеджи станут таким же стандартным ипотечным продуктом, как квартиры в многоэтажках. И тогда вы легко сможете осуществить свою мечту – взять ипотеку под строительство дома и переехать из тесной, пыльной, шумной городской квартиры в экологичный, просторный, уютный загородный дом.

Ждем ваших вопросов в комментариях. Если вам понравилась статья, просьба оценить её.

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Не подписывайте документы о приемке квартиры в новостройке за глаза. Тщательно проверить документы, качество строительства и отделки – это самое важное на финальном этапе покупки. Пошаговую инструкцию дает компания «Метриум Групп».

Шаг 1. Ждите приглашения

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия. Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор. Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ. Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее. На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

  • блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
  • лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
  • лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях. Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать. Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру. За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры. Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя. Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками. Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Читайте так же:  Режим проведения шумных работ в многоквартирном доме

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру. Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней. Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения. Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов. Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

[1]

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний. В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес. Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов. К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией. С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция

Покупка квартир в домах, которые только еще строятся – это оптимальный способ получить жилье по минимальной стоимости. Система выгодна как покупателю, который заплатит меньше, так и застройщику, который получает деньги сразу, еще до того, как объект будет сдан.

Как выбрать и проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Прежде чем заключать договор, нужно проверить застройщика:

  • Статус: действительно ли данная компания является застройщиком или это некий посредник? В качестве посредников нередко выступают мошенники, так что всегда лучше договариваться с застройщиком напрямую.
  • Результат работы: сколько было возведено домов, сколько из них было сдано в срок.
  • Открытая информация: есть ли отзывы о компании в сети, какие они, какая еще информация о деятельности компании? Чем больше информации, тем больше вероятность что она не поддельная.
  • Госстройнадзор: присутствует ли отметка о деятельности застройщика в Госстройнадзоре. Если ее нет – возможно строительство ведется незаконно или застройщик является мошенником и на самом деле ничего не строит в принципе.

Кроме всего перечисленного, нужно провести еще ряд проверок и максимально полно изучить деятельность компании. Рассмотрим подробнее.

Визуальный осмотр объекта

Необходимо лично посетить стройку. Нормальные застройщики проводят для потенциальных покупателей «экскурсии», показывают, как ведется строительство, где будет расположен дом, в котором клиент хочет купить квартиру и так далее.

Отказ от такой «экскурсии» — это уже повод задуматься. С другой стороны, отказ может быть мотивированным (слишком опасно на стройке, еще нечего показывать и так далее) так что отказываться от покупки квартиры именно на таком основании все же не стоит.

В любом случае, даже визуальный осмотр строительства через забор или ворота может дать много информации. Если на объекте активно трудятся люди, работает техника, что-то явно происходит – это хороший признак. Верно и обратное. В идеале стоит провести несколько осмотров, в разные дни, чтобы можно было отследить не только активность строительства, но и эффективность – насколько быстро возводятся дома.

Несмотря на необходимость такого осмотра, нужно понимать, что строительство может быть свернуто в любой момент и 100% гарантии того, что стройка будет вестись в том же темпе, что и на этапе осмотра, никто не может дать. С другой стороны, если строительство не ведется на момент осмотра, оно также может начаться в любой момент.

Привлекательность объекта для покупателей

Возводимый объект нужно оценивать не только с той точки зрения, насколько активно он строится, но насколько он привлекателен для других покупателей. Это значит, что проверить нужно не только стройку, но и окружающую инфраструктуру: как далеко до остановки, какие магазины есть в округе (или планируются на территории жилого комплекса), расположение развлекательных центров, мест отдыха и так далее.

Если что-то не очевидно (например, нет информации о том, что будет размещено на территории комплекса), это нужно отмечать, чтобы потом четко понимать, какие вопросы задавать застройщику при покупке квартиры.

Изучение отзывов о компании-застройщике и подрядчиках

Отзывы о компании – вот еще на что обратить внимание просто необходимо. Если застройщик крупный, активно работает по всей территории РФ (или хотя бы в данном регионе), значит он уже возвел не один дом.

Как следствие, есть люди, которые уже купили в них квартиры. Именно их отзывы и нужно изучать: насколько точно компания выполняет свои обязательства, какие были проблемы при покупке, какие впечатления от уже сданных квартир. Чем больше положительных отзывов – тем лучше, однако не стоит надеяться, что негативных не будет в принципе. Всегда есть недовольные клиенты, которые получили не то, что ожидали. Такие отзывы также стоит изучать, чтобы лучше понимать, чего стоит и не стоит ждать от будущего жилья и застройщика.

Читайте так же:  Оформление права собственности на ипотечную квартиру

Кроме всего перечисленного, отдельное внимание нужно уделить подрядчикам. Иногда проблемы на этапе строительства возникают именно из-за подрядчиков, которые меняют условия сотрудничества или вообще отказываются от работы. Это может привести к изменению сроков сдачи объекта. Таким образом, следует проверить надежность таких лиц. К сожалению, повлиять на них практически невозможно, но если есть информация, что тот или иной подрядчик всегда исправно выполняет свои обязательства – это хороший признак.

Как будет оформляться сделка

Отдельное внимание нужно уделять самой процедуре оформления сделки. Застройщика нужно расспрашивать о порядке действий, как и какой момент будут проходить и так далее. Любые попытки обойти закон, махинации с целью не платить налоги и другие подобные спорные действия – повод задуматься, а стоит ли так рисковать?

Также нужно уделить внимание тому, каким образом будет приобретаться квартира. Самый лучший вариант – договор долевого участия. Клиент заключает с застройщиком такой договор еще на этапе строительства и, как только дом будет сдан в эксплуатацию, автоматически приобретает право собственности на жилье, останется лишь внести соответствующие записи в Росреестр.

Проверка документов застройщика

Кроме всего прочего, нужно затребовать от застройщика все необходимые документы и внимательно их проверить. Ошибки, расхождения в данных или даже прямой отказ предоставлять такие бумаги – это уже причина насторожится.

Порядок действий при покупке квартиры у застройщика

Чтобы приобрести квартиру у застройщика, нужно придерживаться определенного порядка действий, учитывать потенциальные расходы на процедуру и сроки, в которые можно или нужно уложиться.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящее жилье.
  2. Проверить застройщика (подробнее см.выше).
  3. Оформить договор долевого участия (или другой договор, в зависимости от той схемы, по которой застройщик реализует квартиры).
  4. Внести средства, в соответствии со стоимостью квартиры или, если в договоре указан определенный порядок расчета, то в соответствии с этим документом.
  5. Дождаться окончания строительства.
  6. Оформить право собственности на жилье.

Договор долевого участия не обязательно заверять у нотариуса, но необходимо регистрировать в Росреестре. Обычно этим занимается застройщик, но рекомендуется уточнить данный факт во время проведения предварительных переговоров. Таким образом, траться на заверение не обязательно. Исходя из этого, расходы по заключении такого документа – это стоимость квартиры. Впоследствии, уже после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, придется зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это уже платная процедура: по 2000 рублей с каждого будущего собственника.

Срок выбора и оформления зависит как от активности покупателя, так и от застройщика. Особо торопиться нет особого смысла, лучше все несколько раз проверить. В среднем, на всю процедуру, начиная от выбора жилья и заканчивая подписанием договора уходит от 2-3 недель до нескольких месяцев. Большая часть времени тратится на проверку и обсуждение условий сделки. Само подписание – дело 1-2 часов максимум.

А вот срок получения жилья даже примерно прогнозировать невозможно. Это один из вопросов, который нужно задать застройщику. Обычно срок указывается в ДДУ (договоре долевого участия).

Образец договор купли продажи квартиры от застройщика в строящемся доме

Договор купли-продажи квартиры от застройщика на этапе строительства дома обычно оформляется как долевое строительство. Такой документ обязан включать в себя:

  • Данные о застройщике и покупателе: ФИО, название юридического лица, на основании каких документов они работают и так далее.
  • Детальное описание будущей квартиры: адрес, этажность, площадь (общая и жилая), количество комнат, наличие или отсутствие балконов/лоджий, планировка и так далее.
  • Срок сдачи: обычно конкретная дата или квартал определенного года.
  • Стоимость жилья: конкретная цена, за которую квартира приобретается. Указывается как цифрами, так и прописью, во избежание ошибок и недоразумений.
  • Гарантии от застройщика: есть не всегда, но если они присутствуют – это хороший знак. Обычно указывается гарантия на срок до 5 лет и прописывается, на что именно она относится. Например, на систему отопления, структурную целостность конструкции, газоснабжение и так далее.
  • Дата сдачи в эксплуатацию и передачи жилья собственнику: это обычно две разные даты. Дом может быть сдан в эксплуатацию в январе, а квартира будет передана владельцу в марте.
  • Подпись: от клиента подписывается он лично или его доверенное лицо. А со стороны застройщика обязан подписывать договор представитель компании. Часто им выступает генеральный директор, но это не обязательно. Если на собрании учредителей принято решение о том, что представлять интересы застройщика может сотрудник, находящийся на другой должности (например, руководитель отдела продаж) и ему выданы соответствующие полномочия (оформляются доверенностью), то этот человек и будет подписывать договор.

Какие документы должны быть при покупке квартиры у застройщика

Примерный перечень документов, которые застройщик должен предоставлять клиенту:

  • Данные о работе компании, ее учредители, офисах и так далее.
  • Устав застройщика.
  • Свидетельство о регистрации компании.
  • ИНН фирмы.
  • Перечень совладельцев, имеющих более 5% голосов.
  • Информация об участии компании в различных СРО (саморегулируемых организациях).
  • Финансовая отчетность за последние 3 года.
  • Финансовые результаты текущего/прошлого года.
  • Перечень уже возведенных и проданных объектов.
  • Разрешение на строительство данного дома и данные на землю, на которой возводится дом.
  • Проектная декларация.
  • Данные последней аудиторской проверки.

Что нужно знать при покупке квартиры у застройщика в сданном доме

Если дом уже готов или почти готов, допускается покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли продажи. Это документы определяет намерения сторон: купить или продать квартиру на определенных условиях. Застройщик получает понимание того, что жилье действительно будет продано, а покупатель знает, что никому другому эта квартира не отойдет.

Обычно такой договор заключается именно на последних этапах или непосредственно при прямой покупке жилья у юридического лица. Но это не значит, что не нужно проводить полную проверку застройщика.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

На разных стадиях строительства цены на недвижимость могут сильно отличаться. Когда лучше приобретать квартиру: на этапе котлована или в уже готовой новостройке? Рассмотрим все преимущества и недостатки этих вариантов.

До старта продаж. Минимальная цена

Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования.

В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем, от 10 до 50 тысяч рублей.

Преимущества договора бронирования

Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры

Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!

Самый широкий выбор планировок и этажей

Недостатки договора бронирования

Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится

Читайте так же:  Как разделить совместно нажитое имущество после развода

Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор

Читайте договор бронирования

Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.

Проследите, чтобы возврат денег был прописан.

Этап котлована. Дешевле на 20-30%

После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.

Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона

Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты

Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов

Недостатки покупки квартиры на стадии котлована

Квартиру придется ждать несколько лет

Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)

Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.

Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры

Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома

Немного статистики

По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.

Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев.

За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья.

Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.

[3]

Дом готов наполовину. Дешевле на 10-15%

Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые.

Преимущества покупки квартиры на этапе 50% готовности

Меньше срок ожидания квартиры

Цена все еще меньше, чем в готовом доме

Можно проверить соответствие хода стройки заявленным срокам

Меньше шансов попасть на долгострой (но они все же есть)

Недостатки покупки квартиры на этапе 50% готовности

Цена квартиры уже подросла по сравнению с этапом котлована на 10-15%

Удачные планировки и этажи, как правило, уже раскуплены

Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома

Важно! Если квартиры вдруг упали в цене — это может свидетельствовать о том, что застройщику не хватает денег на текущее строительство. Это плохой знак.

Как обезопасить себя?

Один из признаков, на который вы можете ориентироваться при выборе новостройки — аккредитация застройщика в крупных банках.

Например, при аккредитации застройщика Сбербанк обязательно проверяет:

  • Деловую репутацию юридического лица, его руководителей и группы компаний, в которую оно входит (если входит)
  • Опыт работы компании в строительной сфере — сколько объектов уже построено, и насколько своевременно они были сданы
  • Финансовое состояние компании на момент аккредитации
  • Строительные документы — разрешение на строительство, проектная декларация, документы на землю и градостроительный план земельного участка. Банк следит, чтобы все сроки, приписанные в документах, были актуальны, не было обременений и ограничений на строительства дома на данном участке: ЛЭП, аэропорт, памятники архитектуры и тому подобное.

Квартира в сданном доме. Полная стоимость

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Конечно, вы можете поймать акцию или попросить у застройщика скидку. Но не рассчитывайте сэкономить больше 5%.

Преимущества покупки квартиры в сданном доме

Это безопасно — объект полностью достроен и сдан

Маленькие хитрости большой экономии: как купить квартиру вдвое дешевле

МОСКВА, 24 сентября — РИА Новости, Марина Малкова. Многие сограждане мечтают не просто о доступном жилье, а о квартире в современной новостройке, расположенной в социально-благополучном квартале с развитой инфраструктурой. Как уверяют эксперты, опрошенные РИА Новости, эту мечту вполне реально воплотить в жизнь, более того, потенциальный покупатель может даже сэкономить примерно 40% от стоимости подобной квартиры, если решится вложить деньги в новостройку на самом старте продаж.

Комплексный подход

Эксперты указывают, что наиболее низкие цены на квартиры застройщики обычно устанавливают на старте продаж, желая привлечь деньги граждан. «Покупка квартиры на стадии устройства котлована позволяет вложить в нее на 30 – 40% меньше, чем на этапе ввода дома в эксплуатацию», — поясняет советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Он отмечает, что наиболее привлекательные цены обычно устанавливаются на первом этапе строительства микрорайонов и крупных жилых комплексов, где застройка осуществляется в несколько этапов, а девелоперу надо создать имя и привлечь первую волну покупателей.

«Стартовая цена на квартиры в первом доме первой очереди, как правило, значительно ниже, чем на аналогичные квартиры в следующих по очередности корпусах. Квартиры второй, третьей и последующих очередей на стадии котлована будут стоить на 3-5% дороже, чем стоил тот же котлован первой очереди», — считает Алтухов.

Впрочем, это не предел. Эксперты приводят в пример ЖК «Новокуркино» в Подмосковье, где стартовые цены на однокомнатные квартиры в первом строящемся корпусе в декабре 2010 года составляли 80,1 тысячи рублей за квадратный метр, а в одном из последних корпусов в апреле 2011 года – 89,6 тысячи рублей, что на 11,8% выше стоимости первоначального предложения.

Как объясняют собеседники агентства, проект постепенно становится узнаваемым на рынке, на него возникает больший спрос, а если к этому добавить хорошие темпы строительства и, как следствие, готовые дома первой очереди, то это даст покупателям гарантию, работающую лучше любых официальных бумаг, а застройщику – повод для вполне оправданного повышения цен.

«Видя наглядный пример не одной сотни обманутых дольщиков, польстившихся на доступные цены недобросовестных застройщиков, покупатели готовы заплатить чуть больше в обмен на гарантии, что дом будет сдан в срок и без строительного брака», — уточняет Алтухов.

Поэтажный рост

Также квартира существенно набирает в цене и по мере строительства дома. Например, в одном из корпусов столичного микрорайона «Царицыно» квартиры на стадии котлована продавались на 17% дешевле, чем спустя четыре месяца, когда в доме завершалось строительство последних этажей, рассказывает генеральный директор «МИЦ-Недвижимость» Наталья Соломонова.

Как только дом «выходит из земли», завершается монтаж котлована и начинается возведение этажей, цена квадратного метра заметно вырастает – на этом этапе происходит основное и наиболее заметное повышение цены на жилье, считает глава «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.

Читайте так же:  Понятие и значение реабилитации в уголовном процессе

С момента начала строительства объекта до возведения дома под крышу происходит максимальное увеличение цены, соглашаются с коллегой эксперты из ГК «ПИК».

Причем, как заверяют эксперты, стоимость квадратного метра начинает расти буквально поэтажно. «Начало работ по монтажу стен повышает стоимость квадратного метра на 5-7%, еще минимум 10% дает возведение дома под крышу. Все, кто желает сэкономить на покупке строящегося жилья, должны помнить, что чем меньше этажей построено, тем дешевле цена квадратного метра», — отмечает Алтухов.

Следующий скачок цены, которого лучше не дожидаться, дабы не переплачивать, происходит, когда дом проходит госкомиссию и вводится в эксплуатацию. По мнению эксперта из ФСК «Лидер», полная готовность дома добавляет не меньше 10% к стоимости квадратного метра.

Средняя ценовая разница от начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию составляет около 30%, указывают специалисты.

Впрочем, удачные объекты могут серьезно выбиваться из этой динамики. Например, группа компаний «Домостроитель» зафиксировала на своем объекте рост цен на 63% в период от нулевой стадии строительства до ввода дома в эксплуатацию.

«Средняя цена квадратного метра в доме на нулевой стадии составляла 63,15 тысячи рублей за квадратный метр, на уровне 4-5 этажей – 69,46 тысячи рублей, на уровне 9-11 этажей – 74,74 тысячи рублей, а на уровне 12-14 этажей – 74,3 тысячи рублей. В построенном доме с выполненной отделкой цена превысила 86 тысяч рублей, а когда дом был сдан государственной комиссии, составила 102,9 тысячи рублей», — рассказывает представитель группы «Домостроитель».

Вместе с тем, напоминают участники рынка, цена на квартиры может ежемесячно расти примерно на 1-3% не только в связи с повышением стадии готовности дома, но и в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Нам ремонт не нужен

Довольно очевидный шаг, на котором можно сэкономить при покупке жилья в строящемся доме – отделка квартир. Речь, конечно, идет не о дорогостоящей дизайнерской отделке, а о стандартной, которую предлагают застройщики в жилом сегменте эконом-класса или комфорт-класса.

В зависимости от уровня отделки и качества используемых материалов разница в стоимости квартир с отделкой и без нее может составить 10-15%. В зависимости от качества отделки, цена квадратного метра в сегменте доступного жилья увеличивается на сумму от 5 тысяч рублей, утверждает специалист по связям с общественностью ГК «Домостроитель» Сергей Палий.

В отдельных случаях разница может достигать и 30%, отмечает в свою очередь Соломонова. Например, в жилом комплексе «Лосиный остров» однокомнатная квартира (48-50 квадратных метров) без отделки стоит 8,2 миллиона рублей, а с отделкой уже 10,4 миллиона, указывает эксперт.

Конечно, ремонта перед заселением в квартиру все равно не избежать, но эти 10-15% от стоимости жилья можно сэкономить при покупке и отложить на год или даже два, что важно для покупателей с ограниченным бюджетом, поясняют риелторы.

Впрочем, эксперты ГК «ПИК» считают, что экономить на отделке не всегда целесообразно – квартира с ремонтом дороже, чем квартира без отделки, но последующий самостоятельный ремонт обойдется покупателю существенно дороже, чем уже готовая отделка.

«У застройщиков есть возможность покупать отделочные материалы оптом, а значит дешевле, причем у известных и надежных фирм-производителей. Отделочные работы заказываются проверенным подрядчикам. Поэтому отделка от застройщика действительно выходит дешевле», — отмечают специалисты компании.

Кроме того, участники рынка отмечают, что готовая отделка позволяет экономить драгоценное время и вселяться в квартиру сразу после получения ключей, что немаловажно для тех, кто живет на съемной квартире.

Торг уместен

Помимо всего прочего, есть еще один неявный, но очень важный бонус при покупке квартир в новостройках, а особенно в крупных жилых комплексах – скидки. Эксперты уверяют, что застройщики крупных объектов нередко устраивают специальные акции, предполагающие снижение стоимости квартиры. Наиболее традиционная скидка, составляющая 3-5%, делается при 100% оплате квартиры. Также довольно часто предлагаются скидки молодым или многодетным семьям, покупателям двух и более квартир и даже ипотечным покупателям.

Примечательно, что двухкомнатные, а тем более трехкомнатные квартиры расходятся менее бойко, чем однокомнатные квартиры, поэтому квадратные метры там стоят дешевле, а застройщики регулярно устраивают на них акции. Одна из наиболее приятных для покупателя акций – отделка в подарок, указывают специалисты.

В итоге скидки от застройщика вполне могут сбросить для покупателя квартиры в первой очереди комплекса примерно 5% от стоимости квартиры. Причем, считают специалисты, если официально скидки не регламентированы, торговаться все равно стоит.

Таким образом, если покупатель решится на приобретение квартиры в крупном жилом комплексе или микрорайоне на самом старте его строительства, то в перспективе он со значительной экономией средств получит квартиру в современном доме, расположенном в квартале с единым архитектурным стилем. Такие жилые образования обычно имеют свою собственную инфраструктуру, кроме того, они отличаются достаточно однородной социальной средой.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Однако у покупки квартиры на начальном этапе строительства дома есть и минусы. Первый и главный – время. Возведение панельного дома в штатной ситуации занимает около года, а монолитного может растянуться на два-три года. Следует подчеркнуть, что окончание строительства дома – это не конец истории, а скорее начало. Ведь покупателю квартиры в первой очереди проекта предстоит еще несколько лет наблюдать по соседству со своим домом глобальную стройку, что далеко не всех радует. Также стоит помнить, что социальная инфраструктура имеет обыкновение вводиться ближе к окончанию строительства комплекса, а не на первых этапах. Формирование социальной среды тоже не быстрый процесс – на него могут уйти годы. Поэтому реально получить квартиру в доме своей мечты покупатель может рассчитывать лишь через 5-7 лет после ее покупки. Впрочем, через эти 5-7 лет стоимость подобной квартиры, расположенной в удачном жилом комплексе, может вырасти в разы.

Источники


  1. Оксамытный, В. В. Общая теория государства и права / В.В. Оксамытный. — М.: Юнити-Дана, 2011. — 512 c.

  2. Делия, В. П. История и методология науки производства / В.П. Делия, Л.Д. Гагут, Ю.А. Гнидина. — М.: Де-По, 2013. — 304 c.

  3. Рагулин, А.В. Современные проблемы регламентации и охраны профессиональных прав адвоката-защитника в России / А.В. Рагулин. — М.: Юркомпани, 2015. — 290 c.
  4. Кабинет и квартира В.И. Ленина в Кремле. Набор из 8 открыток. — М.: Изогиз, 2016. — 297 c.
  5. Чиркин, В. Е. Основы сравнительного правоведения / В.Е. Чиркин. — М.: МОДЭК, НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, 2014. — 392 c.
  6. Как покупать в построенном доме квартиру
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here