Ип продает нежилое помещение налоги

НДС при продаже нежилого помещения

УСН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. ст. 161 и 174.1 НК РФ.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, при реализации нежилого помещения не исчисляет НДС.

ЕНВД при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться система налогообложения в виде ЕНВД.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС с дохода, полученного от продажи нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности.
Если индивидуальный предприниматель наряду с применением системы налогообложения в виде ЕНВД применяет УСН, то НДС он не исчисляет и не уплачивает.

ПСН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Пунктом 2 ст. 346.43 НК РФ установлены виды предпринимательской деятельности, в отношении которых может применяться патентная система налогообложения.
Индивидуальные предприниматели на ПСН не уплачивают НДС, за исключением, в частности, НДС, подлежащего уплате при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых не применяется ПСН.
Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться ПСН.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий ПСН, при реализации нежилого помещения обязан исчислить иные налоги в зависимости от применяемой одновременно с ПСН системы налогообложения.

ИП продает нежилое помещение налоги

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо имеет на праве собственности нежилое помещение и автотранспорт. Это же физическое лицо является ИП и сдает свое имущество в аренду. Денежные средства поступают на расчетный счет предпринимателя. ИП применяет УСН с объектом налогообложения «доходы».
Если ИП расторгнет договор аренды и захочет продать свое имущество (как физическое лицо), то имеет ли это отношение к его предпринимательской деятельности?
Является ли объектом налогообложения реализация нежилого помещения ИП, используемого в предпринимательской деятельности?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Вопрос о налогообложении выручки от реализации имущества ИП, используемого в предпринимательской деятельности, при применении УСН с объектом налогообложения доходы, в настоящий момент окончательно не решен.
При превышении предельного размера доходов, в отношении которых применяется УСН, в том числе в результате продажи рассматриваемого имущества у ИП появляется обязанность по уплате НДФЛ.

Обоснование вывода:

Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН

Утрата права на применение УСН

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Графкин Олег

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Мельникова Елена

14 января 2016 г.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Продажа юрлицом нежилого помещения ниже кадастр.стоимости

Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).

Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?

Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).

Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.

ИП продает нежилое помещение

Добрый день! ИП имеет в собственности нежилое помещение и уже в течение 2- лет с даты регистрации собственности сдается в аренду. ИП находится на УСНО 6%. В какой момент лучше продать помещение, чтобы меньше платить налогов? Через год или два?

Добрый вечер, Григорий!

Если имущество к моменту продажи сдается в аренду, то есть имущество участвует в предпринимательской деятельности, в этом случае доход от продажи имущества облагается по ставке налога 6%.

Если нежилое помещение ранее приобреталось на средства ФЛ и к моменту продажи не сдается в аренду в течение более года и ИП снято с учета год назад, то под налог подпадает доход от продажи имущества за минусом расходов на приобретение по ставке налога 13%. П.6 ст. 210 НК РФ на вас не распространяется, так как вступает в силу с 01.01.2016; положения пункта применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016.

Чтобы поступить более правильно, обратитесь с запросом в свой налоговый орган. Таким образом, у вас будет основание для принятия решения. Возможно, вы получите положительный ответ, что вам декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно, так как в собственности недвижимость была более 3-х лет.

Продажа нежилых помещений: особенности и варианты налогообложения

Продолжаем тему оптимизации налогообложения для владельцев нежилой недвижимости. Об тонкостях сдачи в аренду мы уже недавно поговорили, теперь перейдём к вопросам продажи нежилых помещений.

Фото с сайта lenta-ua.net

Будем считать, что все мы тут резиденты, уплата тридцатипроцентного налога никому не грозит, и выделим 3 основных ситуации по двум факторам – статусу гражданина и времени владения помещением.

Ситуация 1: физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности более 3х лет.

При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физлицо имеет право в данном случае не платить НДФЛ (статья 217 НК РФ п.17.1), и даже декларацию ему подавать не нужно. Нежилое недвижимое имущество в законе определяется как «иное имущество», и с этим всё понятно. А вот с предпринимательской деятельностью может оказаться сложнее.

При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию, где фигурирует только ФИО продавца. Но, конечно, налоговая может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как ИП (или юрлицо) и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по данному адресу. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ снимается. Даже если гражданин сдавал это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, хотя налоговый орган может в принципе попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ – государству, как правило, просто нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.

Но, предположим, у налоговой сложилось чёткое ощущение, что что-то тут нечисто и налоги явно недоплачены, Или, скажем, всплывает такой факт, что ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП, сдавал отчётность, а потом вдруг раз – и закрылся. И продал помещение от физлица, владевшего этой недвижимостью больше 3х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, физлицо, платить не должно. Если налоговый орган в столь скорую трансформацию ИП не верит, обычно по адресу проданной недвижимости начинают искать следующее:

• данные о регистрации и отчёты фискальной памяти контрольно-кассовой техники;
• договоры аренды помещения, заключённые от имени ИП, книгу учета доходов и расходов, договоры на оказание коммунальных затрат и эксплуатационных услуг;
• копии бухгалтерских документов, накладных, счетов-фактур, где в качестве грузоотправителя или грузополучателя значится искомый ИП, а его адресом — то самое нежилое помещение; договоры на оказание услуг по охране помещения, банковские документы и т.п.

[2]

Если ничего этого за временными пределами сданной самим ИП отчетности не нашлось, то возразить на закрытие ИП и продажу недвижимости физическим лицом налоговикам будет, скорее всего, нечего. Ещё очень помогает доказать свой чисто физический статус наличие у бывшего ИП новой работы на момент продажи недвижимости.

Здесь же рассмотрим принципиальный вопрос о сроках владения именно нежилой недвижимостью. Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – разночтений нет: срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности в Едином реестре. Но, если вы сначала купили квартиру, а затем перевели её в нежилой фон, срок считается иначе. С точки зрения закона жилое и нежилое помещение – разные объекты. И право не платить НДФЛ с продажи определяется для физического лица в данном случае моментом регистрации объекта в качестве нежилого помещения – 3 года считаются именно от этой даты.

Ситуация 2: физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности менее 3х лет.

В этом случае нужно платить НДФЛ в размере 13%. Статья 220 НК РФ предусматривает 2 возможности уменьшения этого налога:

• получить налоговый вычет при продаже «иного имущества» в размере 250 000 рублей (если полученная от продажи сумма составила больше, либо в полном размере, если сумма меньше 250 000 рублей). То есть, если вы продаёте своё нежилое помещение за 2 250 000 рублей, НДФЛ с учётом вычета составит (2 250 000 – 250 000) х 0,13 = 260 000 рублей
• вместо получения вычета, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Таким образом, если вы 2 года назад приобрели это же помещение за 1 500 000 рублей, НДФЛ по этой схеме составит (2 250 000 – 1 500 000) х 0,13 = 97 500 рублей

Какие затраты могут включаться в расходы, кодексом конкретно не оговаривается. В Письме Минфина РФ Письме Минфина РФ № 03-04-05/7-607 от 26.08.2011 прямо сказано только, что это расходы непосредственно на приобретение помещения, то есть зафиксированные в сумме сделки, и подтверждённые расходы на перепланировку и перевод недвижимости в нежилой фонд. Хотя, если есть документально подтверждённые затраты на услуги риэлторов или на последующий ремонт, их тоже можно включить в расходы – обычно налоговые органы к этому не придираются. А вот если вы возьмётесь доказывать с какими-то чеками в руках, что израсходовали приличную сумму на ремонт собственными (или любыми другими незадокументированными) силами, вас в налоговой не поймут, так что лучше не пытаться.

[3]

Как видно, вторая схема уменьшения НДФЛ (доходы минус расходы) на практике оказывается более выгодной намного чаще, во всяком случае – если речь не идёт о совсем дешёвой недвижимости. Как и в первой рассмотренной ситуации, обе эти схемы уплаты НДФЛ исключают использование продаваемой недвижимости в предпринимательской деятельности. Что тут важно отметить – в принципе физическое лицо может иметь статус ИП, но если документальных подтверждений предпринимательской деятельности с данным объектом недвижимости нет и при регистрации в качестве ИП не указывались виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, возможно, придётся заплатить именно 13% с положенными вычетами, а не 6%, как это было бы желательнее в некоторых случаях.

Ситуация 3: индивидуальный предприниматель продаёт нежилое помещение, используемое им в предпринимательской деятельности.

Для этого учёт доходов от этой деятельности должен осуществляться отдельно от других личных доходов. Тогда в общем случае НДФЛ с продажи не платится, а платится налог по УСН 6%.

• при продаже помещения дороже 60 000 000 рублей индивидуальный предприниматель автоматически лишается права применения УСН и «попадает» на все налоги по ОСН, что намного серьёзнее, чем даже заплатить 13% НДФЛ без всяких вычетов
• как уже было сказано, многое зависит от заявленных при регистрации видов деятельности и выбранных статистических кодов. Когда выгода для налоговых органов ощутима, они могут вытягивать 13% вместо 6% под любыми предлогами: «продажа собственного имущества не заявлена как вид деятельности», «ИП было зарегистрировано после покупки недвижимости, в документах она не отражена, затраты на содержание тоже» и т.д.

Всё это решается, как правило, через суд, и что самое неприятное – какой-то чётко сложившейся практики в таких делах нет. В последнее время, правда, арбитражные суды потихоньку склоняются к единой позиции, что доход от продажи нежилого помещения, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой по УСН, также является предпринимательским доходом, не подлежащим обложению НДФЛ, независимо от заявленных при регистрации кодов ОКВЭД (соответственно Письму Минфина РФ от 12 августа 2010 г. N 03-04-05/3-452). Однако решения до сих пор выносятся противоречивые и – без привлечения дополнительных юридических кадров – зачастую, к сожалению, не в пользу ИП. В любом случае надо понимать, что вопросы, будете вы после продажи недвижимости работать как ИП или не будете, надо или не надо вам сдавать какие-то формы НДФЛ и платить его – отдельные вопросы, регулируемые отдельными нормативными актами, не имеющими отношения к продаже имущества ИП. Хотя при суде с налоговыми органами всё это может быть увязано ими в общий сложный клубок, в котором простому налогоплательщику порой нелегко разобраться сразу.

Первым делом, конечно, надо посчитать, какой вариант продажи нежилой недвижимости для вас выгоднее. Далее – заранее озаботиться документальным и бухгалтерским подтверждением выбранного варианта (в ситуации 1 – закрыть ИП в идеале не в год продажи, а раньше, и ликвидировать на случай проверки вообще «все видимые следы пребывания ИП на спорной территории»; в ситуации 3 – наоборот, запастись как можно большим количеством юридически значимых доказательств функционирования недвижимости в предпринимательских целях). Ну а дальше просто действовать по закону, будучи готовым, если что, защищать свою позицию в налоговых органах и в суде. Впрочем, если человек не готов к долгой череде судов и речь идёт о каких-то небольших для него суммах доплаты налога, можно и доплатить – в конце концов, чем биться два года в судах за сотню тысяч, многим предпринимателям проще за то же самое время спокойно «отбить» их на новых проектах. И пусть процветает родное государство! Может, ему эта сотня в самом деле нужнее, чем вам, или – тем паче – дорогим юристам, специалистам в таких делах…

Предприниматель продает свое имущество: какие налоги платить?

Если гражданин является ИП, то грань между его предпринимательским и личным доходом при продаже имущества может оказаться очень зыбкой. Поэтому нередко возникает вопрос: каким же налогом облагать полученный доход? Кроме того, всегда есть соблазн заплатить налоги в меньшем размере.

В статье под имуществом подразумеваются находящиеся в РФ недвижимость (включая земельные участки) и транспорт. И мы рассматриваем случай, когда гражданин — резидент РФ.

Варианты налогообложения дохода

Прежде чем мы расскажем о том, как квалифицировать доход от продажи имущества, давайте рассмотрим, какие варианты налогообложения дохода в принципе возможны.

Если вы продаете ОС со сроком полезного использования более 15 лет до истечения 10 лет с момента его покупки или же со сроком полезного использования менее 15 лет до истечения 3 лет с момента учета его стоимости в расходах, то вам необходимо пересчитать налог при УСНО за весь период пользования этим имущество

• исключить из расходов уже учтенные суммы по этому ОС;
• включить в состав расходов амортизацию, рассчитанную по правилам гл. 25 НК

Статус	Уплачиваемый налог	Ставка	Налоговая база
Гражданин, владеющий имуществом 3 года и более	Налог платить не придетс
Гражданин, владеющий имуществом менее 3 лет	НДФЛ	Доход от продажи, уменьшенный на вычет в размер документально подтвержденных расходов на приобретение имущества; дохода от продажи, но не более 1 млн руб. (для жилой недвижимости/ земельных участков) или 250 тыс. руб. (для нежилой недвижимости/ транспорта)
ИП на ОСНО; ИП, уплачивающий ЕНВД (если он не подавал заявления о переходе на УСНО)	НДФЛ	Доход от продажи, уменьшенный: на остаточную стоимость недвижимости/ транспорта, исчисленную по правилам гл. 25 на покупную стоимость имущества, если оно учитывалось как това
	Если вы по каким-либо причинам не можете документально подтвердить свои расходы, то воспользуйтесь правом на профессиональный вычет в размере 20% от суммы ваших доходо
	НДС (если продается не жилье и не земля)	Доход от продажи (без
ИП на «доходной» УСНО	Налог при УСНО	Доход от продаж
ИП на «доходно-расходной» УСНО	Налог при УСНО	15% или ставка, установленная в вашем регион	Доход от продажи, уменьшенный на покупную стоимость имущества, если оно было учтено как това

Чтобы понять, платить вам «предпринимательские» налоги или НДФЛ как обычному гражданину, а может, вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли проданное имущество отношение к вашей предпринимательской деятельности.

Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности

СИТУАЦИЯ 1.

Продажа имущества — предпринимательский доход.

Об этом, в частности, свидетельствуют следующие факты:

В подобных случаях доход от продажи имущества облагается в соответствии с применяемым вами как ИП режимом налогообложения. То есть если вы, например, применяете УСНО, то и доход от сделки включаете в налоговую базу по УСНО независимо от того, сколько лет владели проданным имущество

СИТУАЦИЯ 2.

Продажа имущества — непредпринимательский доход.

Скорее всего, со стороны налоговиков не будет претензий, если вы квалифицируете доход от продажи имущества как свой личный доход в следующих ситуациях:

• вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).

Если у вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать — они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целя

• вы продаете имущество, доставшееся вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.

То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой.

Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.

Имущество продано после утраты статуса ИП

Если вы уже не ведете бизнес, но продаете имущество, которое ранее использовалось в вашей ИП-деятельности, то НДФЛ с дохода от продажи вам придется заплатить в любом случае, независимо от срока владения этим имущество

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Если на момент продажи имущества, которое было в собственности более 3 лет, гражданин уже утратил статус ИП, но ранее это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.

При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Ведь, применяя, например, ОСНО или «доходно-расходную» УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.

Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой баз

Соответственно, весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.

Если вы применяли ОСНО и «доходно-расходную» УСНО и по каким-либо причинам не включали имущество в состав ОС (в ситуации, когда имущество выступало в роли именно основного средства), а налоговики впоследствии доначислили вам налог как от продажи имущества, имеющего отношение к бывшей ИП-деятельности, подайте уточненки за период вашего предпринимательства, включив в расходы амортизацию имущества. И одновременно — заявление на возврат налога (если не прошло еще 3 лет).

А если имущество не имело никакого отношения к вашей прошлой предпринимательской деятельности, то действуем так же, как описано в ситуации 2.

Особый случай — недвижимость/ земля изъята

Если вы распрощались со своей недвижимостью или земельным участком не по собственной воле, а в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нуж то вы имеете право на вычет в размере выкупной стоимости этого имуществ

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Поскольку НК РФ не установлено никаких ограничений в отношении изъятого имущества, то есть не важно, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет, является ли гражданин на момент изъятия предпринимателем или нет, то налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК Р

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Минфин России

Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет и вы решили продать имущество, ранее используемое в вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к вашей бывшей деятельности.

Если же вы только собираетесь «сворачивать» свою ИП-деятельность и хотите продать какое-либо имущество, которое вы потом не планируете использовать в личных целях, то сделайте это еще до «закрытия» ИП.

[1]

Налогообложение ИП при продаже нежилых помещений

Предприниматель применяющий УСН с объектом налогообложения «доходы» сдает в аренду нежилые помещения. В каком порядке осуществляется налогообложение ИП в случае реализации указанных нежилых помещений?

В случае, если помещения по своим функциональным характеристикам изначально не предназначены для личных потребительских нужд или иных целей, не связанных с бизнесом, то продажа данных помещений осуществляется в общеустановленном порядке, то есть включается в налогооблагаемую базу при расчете налога по УСН.

Пунктом 3 статьи 346.11 НК РФ применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривается их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2, 4 и 5 статьи 224 НК РФ), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности).

На основании статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в статье 251 НК РФ.

В соответствии со статьей 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги), или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Учитывая изложенное, сумма выручки за реализованное имущество (нежилые помещения), использовавшееся в предпринимательской деятельности, должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Соответственно, сумма выручки за реализованное имущество, использовавшееся в предпринимательской деятельности, должна включаться ИП в состав доходов по УСН. Реализация принадлежавших ИП на праве собственности нежилых помещений, которые использовались с целью получения дохода, не является разовой сделкой.

Данные выводы содержатся в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа №Ф06-26518/2015 по Делу № А57-24074/2014.

ООО АК «Эйди Аудит» © 2010 Использование материалов возможно только при указании источника и ссылки на него.

ИП продает нежилое помещение налоги

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо, имеющее статус ИП, планирует продать нежилое помещение, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Вид деятельности по продаже имущества не заявлен. ИП применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». Имущество приобреталось по договору купли-продажи в 2016 году.
Каков порядок налогообложения доходов от продажи нежилого помещения?

Мнение контролирующих органов

Судебная практика

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Цориева Зара

Ответ прошел контроль качества

2 октября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Налоги при продаже нежилого помещения ИП

Физическое лицо открыл ИП (УСН доходы) в июне 2017г. Вид деятельности: сдача в аренду нежилого помещения. В апреле 2018 г. ИП приобрел в собственность еще одно нежилое помещение и сдал его в аренду. В настоящее время хочет его продать. Какие будут налоговые последствия? Нужно ли будет платить УСН со всей суммы продажи? Возможно ли перейти со следующего года на УСН «Доходы минус расходы» и учесть при расчете налога покупную стоимость этого помещения?

Со всей суммы продажи помещения нужно заплатить единый налог на «упрощенке» (ст. 346.15 НК РФ). Одновременно этот доход будет освобожден от обложения НДФЛ (ст. 217 НК РФ).

Если недвижимое имущество было оплачено и введено в эксплуатацию, когда предприниматель применял УСН с доходов, после смены налогообложения, расходы на приобретение данного имущества налоговую базу не уменьшат (п. 4 ст. 346.17 НК РФ).

Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.

Уплата налога с продажи нежилого помещения физическим лицом

Если решили продать недвижимость, не забудьте о налоге со сделки. Часто людям непросто разобраться во всех моментах и сложностях постоянно меняющегося законодательства. Да и тем, кто уже оплачивал налог с продажи нежилого помещения, не помешает освежить собственные знания. Ведь за последние 3 года в силу вступило немало важных изменений.

Разберемся с терминами

Для начала стоит понять, что относится к нежилому фонду. Существует 2 критерия отнесения объекта к этой категории:

• помещение не соответствует понятию жилого. То есть оно не пригодно для людей, не отвечает законодательным, техническим, санитарным и иным нормам;
• помещение имеет административное, производственное либо торговое назначение.

Примерами нежилых объектов служат всевозможные коммерческие здания вроде торговых центров, складов, офисов и прочего. Здесь есть исключение – апартаменты – подходят под критерии жилого помещения, но относятся к нежилому фонду. А значит, и закон к ним нужно применять как к нежилым.

Одним из факторов, которые указывают на то, что объект относится к категории нежилого и используется в коммерческой деятельности, является наличие у продавца статуса индивидуального предпринимателя.

Кто должен платить

Начнем с хороших новостей: если продавец владел недвижимостью дольше определенного законом срока, он освобождается от уплаты налога. Этот срок будет зависеть от того, когда произошло вступление в собственность на указанный объект:

• если это случилось до 01.01.2016 года, то уже после 3 лет владения недвижимостью платить налог с продажи не придется;
• если же собственность была оформлена начиная с 1 января 2016 – срок владения без уплаты налога увеличивается – теперь это 5 лет .

Еще одно важное изменение, появившееся в последние годы – физическое лицо может начать процедуру банкротства. В данном случае у него пропадает необходимость уплачивать налог с реализации недвижимости.

Действие старых норм

Часто у продавцов возникает вопрос: с какой даты нужно начинать исчислять эти 3 года? В общем порядке, необходимо ориентироваться на дату, указанную в свидетельстве о праве собственности.

Но здесь есть исключение – недвижимость получена в наследство. В этой ситуации, отчет 3 лет пойдет не с момента вступления в наследство, а со дня смерти предыдущего правообладателя.

Действие новых норм

Как уже было сказано выше, с 2016 года продавец избавляется от уплаты налога только если он владел этим объектом не менее 5 лет. Для физических лиц, получивших помещение в наследство или дар, ничего не изменилось – срок владения все так же 3 года. Кроме того, если имущество было получено в процессе приватизации или по договору пожизненного содержания, к нему тоже применяется срок 3 года.

Налог от кадастровой стоимости

По общему правилу, база налогообложения – цена, прописанная в договоре купли-продажи. Но в некоторых случаях за основу берут кадастровую стоимость недвижимости. Это актуально лишь тем продавцам, кто собирается реализовать объекты, купленные с 2016 года.

Существуют такие правила:

• если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
• в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.

В случае, если кадастровая стоимость не определена, то в качестве налоговой базы используется цена недвижимости.

Сколько придется заплатить

Продажа нежилого помещения влечет за собой получение прибыли, а в России ставка налога с дохода едина для резидентов – 13% (для нерезидентов – 30%).

База налогообложения в данном случае – цена помещения, прописанная в договоре купли-продажи. Продавец решил реализовать гараж и установил на него цену в 800 000 рублей. Расчет:

800 000 × 13% = 104 000 рублей

Как снизить налог

При высокой стоимости объекта и сумма налога получается ощутимой. К счастью, есть 2 способа его уменьшить.

1. Воспользоваться налоговым вычетом. Только учтите, что составляет он максимум 250 000 рублей в год. Механизм довольно прост: из общей суммы сделки необходимо вычесть сумму вычета и уже от полученной цифры исчислять налог.

Продавец решил избавиться от гаража и установил на него цену в 800 000 рублей. В общем порядке, к оплате будет 104 000 рублей. Но если воспользуется вычетом, сумма снизится:

Соответственно, если продать тот же гараж за 250 000 рублей и подать на вычет, платить налог и вовсе не придется.

У продавца при оформлении вычета есть 2 варианта:

• уменьшить размер налога, подлежащего уплате, на сумму вычета;
• запросить его возврат на расчетный счет.

1. Подтвердить понесенные на покупку недвижимого имущества расходы – это сумма, которую продавец оплатил при покупке указанного объекта, зафиксированная в договоре купли-продажи. Когда сумма таких расходов оказывается больше полученной прибыли, налог не уплачивается.

Продавец купил гараж в 2014 году за 800 000 рублей. Через 2 года (в 2016 г.) он решает его продать за 1 миллион рублей. Если продавец имеет подтверждение понесенных на данную покупку расходов (договор купли-продажи), он может уменьшить налогооблагаемую базу с 1 млн рублей до 200 000 рублей (1 000 000 – 800 000). В такой ситуации он будет должен казне не 130 000 рублей, а 26 000 рублей.

К одной сделке может быть применена только одна льгота. То есть, и снизить базу на сумму понесенных при покупке расходов, и оформить имущественный вычет одновременно не получится.

Мало того, законом предусмотрено использование каждой льготы единожды в течение финансового года. Поэтому даже если продавец реализует пять помещений, уменьшить налог он сможет только по двум из них.

На практике очень часто владельцы зданий и помещений ищут варианты ухода от уплаты налога. Для этого в ход идет умышленное уменьшение стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Да, это позволит существенно сэкономить, а то и вовсе исключить оплату налогов. Но установление такой фиктивной цены может быть расценено как мошенничество. Да и покупатель в дальнейшем подставляет себя под увеличенную сумму налога при продаже.

Сдаем отчетность

После того, как была зарегистрирована сделка по продаже объекта нежилого фонда, нужно озаботиться сдачей декларации по форме 3-НДФЛ. Сроки едины для всех (кроме юридических лиц) – не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Таким образом, если продажа недвижимости произошла в 2019 году, отчетность по ней нужно подать до 30 апреля 2020 года.

Декларацию можно сдавать как в бумажном, так и в электронном виде. Содержание ее простое:

• данные о продавце и налоговом органе, в который подается отчет;
• сумма дохода, полученного при реализации;
• сумма налога, подлежащая уплате.

Если будет применяться вычет, добавится еще и информация о нем. Мало того, в конкретном случае к декларации необходимо будет приложить бумаги, подтверждающие право на налоговый вычет. Если возникают вопросы, стоит обратиться за консультацией в налоговую инспекцию.

После сдачи отчетности необходимо не забыть уплатить сам налог. Для этого установлен срок – 15 июля после подачи декларации.

Знайте свои права

Иногда негативную реакцию работников ИФНС вызывает избавление от помещения сразу после того, как было закрыто ИП. Это связано с тем, что юридическое и физическое лицо облагаются налогами по разным правилам. Некоторые предприниматели, понимая выгоду, специально прекращают деятельность, чтобы сэкономить на налогах.

Да, возможно, это вызовет вопросы у налоговой, но законом это не запрещено – сделка абсолютно прозрачна. Запретить продавать нежилое имущество сразу после закрытия ИП не может ни один орган. Если продавец знает свои права, никаких проблем у него возникнуть не должно.

Заключение

Данная статья описывает все нюансы налога с продажи нежилого помещения и дает советы по его оптимизации. Какой бы вариант снижения суммы сбора вы не выбрали, действуйте только в рамках закона. И тогда у налоговой инспекции не будет никаких претензий.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Как ИП снизить налог на коммерческую недвижимость?

Довольно часто в собственности у ИП находится коммерческая недвижимость, которая приносит доход. Соответственно, НК РФ устанавливает обязанность по уплате взносов в бюджет государства. Генеральный директор компании «Правокард» Станислав Каплан рассказывает, как рассчитывается налог при владении и продаже коммерческой недвижимости, а также о сроках и условиях его уплаты.

Для начала давайте разберемся с определениями. Коммерческая недвижимость имеет назначение нежилого помещения, но стоит разграничивать просто нежилые помещения (к примеру, гаражи) и нежилые помещения, используемые для извлечения прибыли (например, магазины, салоны красоты, ателье и прочее). Индивидуальный предприниматель, который владеет нежилой недвижимостью и использует ее для извлечения прибыли, должен платить налоги на владение и продажу.

Налог на владение коммерческой недвижимостью

Собственник коммерческого помещения обязан до 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом, оплатить налог на владение объектом коммерческой недвижимости. Размер налога определяет налоговая инспекция. Согласно ст. 14 НК РФ, этот налог является региональным и, соответственно, именно законодательные (представительные) органы субъектов РФ определяют ставку, порядок и сроки уплаты – но, безусловно, в пределах, которые установлены Налоговым кодексом.

Сумма рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта (до 2015 года – на основе инвентаризационной стоимости). Но эта практика будет внедряться в регионах постепенно до 2020 года, поэтому, чтобы узнать сумму, которую вы должны заплатить, необходимо воспользоваться данными, указанными на официальном сайте ФНС.

Также стоит отметить, что по новым правилам налог стал больше, и это ощутили собственники торговых и промышленных предприятий. Поэтому государство установило временный понижающий коэффициент, который будет действовать до 2020 года. Статья 406 НК РФ устанавливает налоговую ставку в размере 2%.

Налог от продажи коммерческой недвижимости

Индивидуальные предприниматели при продаже имущества уплачивают налог, размер которого зависит от системы налогообложения и ставки. Основная ставка составляет 13% (но для лиц, которые большую часть времени проживают за границей, 30%) от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.

Если имущество было куплено до января 2016 года, вы освобождаетесь от налога. Дело в том, что до января 2016 года действовало правило, по которому налогоплательщик освобождался от налога, если объект был в собственности более трех лет, а три года с января 2016 года — это как раз январь 2019 года.

При приобретении имущества после февраля 2016 года срок владения, после которого налогоплательщик будет освобожден от уплаты налога, составляет пять лет. Но очень важный момент: согласно внесенной поправке, если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется указанное положение об освобождении от уплаты налога.

На практике также часто встречаются ситуации, когда физическое лицо продает коммерческую недвижимость как личную, предполагая, что на него будет распространяться норма об освобождении от уплаты налога, в случае владения объектом более трех или пяти лет (в зависимости от года приобретения). Но налоговая считает иначе: физические лица обязаны платить налоги с продажи коммерческой недвижимости, если получали доход как ИП. Соответственно, даже если вы купили коммерческую недвижимость до регистрации ИП, а к моменту продажи объекта ИП уже закрыли, заплатить налоги придется. Получается, что позиция налоговых органов сводится к периоду эксплуатации объекта и факту получения дохода. Если хочется обезопасить себя от требований со стороны налоговых органов, лучше переоформить имущество (через дарственную на доверенное лицо, например).

Можно ли уменьшить сумму налога на продажу?

Как мы уже писали, при УСН применяется ставка 6%. Если во время использования помещения вы не пользовались УСН, то при продаже придется заплатить 13%. Но при наличии действующего ИП, работающего по УСН, можно заплатить налог по сниженной ставке – правда, придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.

В случае если зарегистрировано ООО, уменьшить взнос тоже можно. От того, внесен ли объект недвижимости учредителем в уставной капитал, зависит, какой налог вы будете платить. Если помещение входит в уставной капитал, при продаже учредитель имеет право компенсировать свои затраты на приобретение собственности. Если они близки к доходу от продажи, можно снизить сумму налога.

Нюансов в вопросе очень много, поэтому при расчете налога на коммерческую недвижимость рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом на официальном сайте федеральной налоговой службы, в котором есть калькулятор расчетов для конкретного региона и возможность пересчета с учетом всех индивидуальных характеристик объекта и ситуации.

Источники

1. 
   Павлов, Н. Е. Долг свидетеля / Н.Е. Павлов. — М.: Советская Россия, 2016. — 144 c.
2. 
   Кони, А.Ф. Избранные произведения; Юридическая литература, 2012. — 495 c.
3. 
   Теория государства и права. — М.: Инфра-М, Норма, 2011. — 496 c.
4. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 1999. — 608 c.
5. Бархатова, Е.Ю. Международное публичное право в вопросах и ответах; Кнорус, 2011. — 232 c.
Ип продает нежилое помещение налоги
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.