Что такое договор цессии на квартиру

Что такое договор уступки права требования на квартиру в новостройке, как юридически грамотно его заключить?

Возможность приобрести жилье дешевле рыночной стоимости ценится покупателями, несмотря на возможные риски долевого строительства и довольно большой срок ожидания. Пока ведется стройка, в жизни дольщика могут произойти изменения.

Право без потерь выйти из проекта, оформив договор переуступки прав требования, предусмотрено в законодательстве РФ.

Что это такое?

Договор цессии – это документ на основании которого другому лицу передается не само право собственности на жилье, а право требования его у строительной компании. Сторонами являются:

1. Цедент (сторона, передающая право требования).
2. Цессионарий (приобретающий участник сделки).

Согласно Гражданскому Кодексу РФ и ФЗ № 214 по договору переуступки покупатель приобретает все права и обязанности, оговоренные в первичном ДДУ.

Правовое регулирование

• В ст. 382 дан перечень оснований для составления соглашения о переуступке, а также описан порядок его оформления и процедура передачи прав.
• В ст. 383 перечислены те права, которые не могут стать предметом цессии.
• В ст. 384 описаны права кредитора, переходящие к третьему лицу.
• В ст. 385 и 386 даны рекомендации по форме уведомления должника о смене прав собственности.
• В ст. 387 перечислены формы уступки прав.
• В ст. 388 и 389 описана непосредственно процедура передачи соглашения.

Статья 389 ГК РФ. Форма уступки требования

1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Требования к соглашению при покупке жилья в новостройке

Соглашение в отношении квартиры в строящемся доме должно включать:

1. Подробную характеристику объекта недвижимости и точную сумму сделки.
2. Основные сведения о первичном ДДУ, включая дату его заключения и сведения о этапе ведения стройки на момент оформления договора цессии. В законодательстве РФ четко обозначен срок, когда договор уступки прав требования может быть заключен – до подписания передаточного акта и введения дома в эксплуатацию.
3. Права и обязанности участников сделки.
4. Указываются документы, которые должны быть переданы цессионарию после регистрации сделки в Росреестре – это: оригиналы первичного договора долевого участия и дополнительных соглашений, если они были заключены; официальные письма застройщика; платежные документы, подтверждающие факт передачи средств между продавцом и покупателем. Передача документов должна быть подтверждена соответствующим актом.
5. В текст соглашения также необходимо включить пункт, в котором цедент даст гарантию юридической чистоты сделки.
6. Застройщика в обязательном порядке необходимо в письменном виде уведомить о готовящейся сделке.

• Скачать бланк договора уступки права требования (цессии) на квартиру в новостройке
• Скачать образец договора уступки права требования (цессии) на квартиру в новостройке

Расчеты между покупателем и продавцом

Подписание договора уступки всегда сопряжено с финансовыми рисками. Например, возможна ситуация, когда стороны подписывают документ, передают его на регистрацию в Росреестр, а оплата продавцу не передается.

Нередки случаи, когда обманутым оказывается и сам покупатель – расчеты могут быть проведены, а сделка Росреестром так и не зарегистрирована из-за обнаружившихся обременений или по другим причинам.

1. Оптимальным способом проведения взаиморасчетов по-прежнему остается аренда банковской ячейки, доступ к которой стороны получают только при выполнении заранее определенных условий, описанных в соответствующем договоре.
2. Вторым по популярности способом является расчет через аккредитив, особенностью которого является возможность безналичного перевода средств. Однако, размер комиссии банка за открытие аккредитива существенно выше, что делает этот способ не таким привлекательным.

Указание заниженной цены

Именно из-за нежелания платить взнос в бюджет продавцы настаивают на внесение в текст соглашения заниженной суммы, которая чаще всего равна той стоимости, которая была указана в ДДУ.

Согласившись на сделку, покупатель прямо нарушает нормы налогового законодательства РФ и берет на себя дополнительные финансовые риски.

Связано это с тем, что любая сделка может быть признана недействительной по решению суда ( в соответствии со статьей 17 ГК РФ), и последствием такого постановления становится двухсторонняя реституция, подразумевающая, что каждый из участников сделки принимает на себя обязанность по возврату всех ценностей, полученных в результате подписания недействительного соглашения.

Статья 17 ГК РФ. Правоспособность гражданина

1. Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами.
2. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

В этом случае продавец получает обратно свою недвижимость, а покупатель – сумму, указанную в договоре. Получить назад те средства, передача которых не была зафиксирована документально, не получится.

В каких случаях необходима регистрация?

Проведение государственной регистрации необходимо лишь в тех случаях, когда первичный правоустанавливающий документ был зарегистрирован в Росреестре. Это означает, что регистрация необходима лишь тогда, когда переуступка прав требования проводится на основании договора долевого участия.

В чем разница между переуступкой права и цессией?

Согласно положениям главы 24 ГК РФ, ст. 388 договор уступки требования может быть назван также и цессией. То есть, это один и тот же документ, подразумевающий одинаковые условия, а также права и обязанности сторон.

Нюансы между родственниками

Процедура согласно законодательству РФ может быть проведена и между родственниками. Однако, сделка будет иметь ряд нюансов:

1. Сделка приравнивается к купле-продаже. Это влечет потерю права на получение налогового вычета в размере 13% от стоимости жилья. Ограничения накладываются только на близких родственников.
2. Если участниками сделки являются близкие родственники – недопустимо использование средств материнского капитала.

Соглашение о переуступке прав – это хорошая возможность приобрести жилье по сниженной цене. Но при всех достоинствах, такие сделки несут в себе множество рисков, поэтому покупателям следует обезопасить себя, тщательно изучив юридическую чистоту сделки, либо обратившись за помощью к профессионалам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Договор цессии — что это такое?

К моменту завершения строительства жилого дома обычно все квартиры уже распроданы, и купить жилье можно только в результате оформления договора цессии.

Переуступка прав – единственный шанс купить квартиру в приглянувшейся новостройке.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Далее рассмотрим, что такое договор цессии и возможна ли продажа квартиры по переуступке права требования.

Договор цессии: что это такое?

Договор цессии – это сделка, предусматривающая передачу прав от одного кредитора долевого строительства к другому. Участники сделки – цессионарий (лицо, обретающее права) и цедент (лицо, передающее права).

Квартиры по договорам цессии продаются инвесторами, которые приобрели их еще в начале строительства, или гражданами, у которых поменялись некоторые обстоятельства. Лицам, которые намеревались купить квартиру и уже оплатили ее, заключение цессии является единственной возможность не потерять свои деньги – если просто разорвать сделку с застройщиком и потребовать вернуть вложенные средства, то он вполне может за это оштрафовать. Кроме того, договор цессии позволяет цеденту еще и заработать, поскольку он может передавать права по рыночной стоимости жилья.

Каков порядок заключения договора цессии?

Договор цессии (переуступка права требования на квартиру) оформляется в соответствии с Федеральным законом № 214 (статьи 4, 17). Он должен составляться в письменном виде. Государственная регистрация является обязательной.

В тексте договора необходимо указать номер и дату составления договора, по которому передаются права требования.

Обязательно ли обращаться к застройщику при переуступке права требования?

Если в договоре не указано, что требуется согласие застройщика на цессию, то получить разрешение придется лишь в том случае, если оплата была произведена не полностью. В такой ситуации долг переходит на цессионария.

Как оформить договор переуступки прав требования квартиры?

Цедент обязан цессионарию передать все документы, касающиеся договора с застройщиком. Это:

• Договор (или предварительный договор);
• Квитанции об оплате;
• Дополнительные соглашения;
• Письменное согласие на переуступку прав, заверенное нотариусом (согласно закону, если дольщик состоит в браке, муж/жена должны дать разрешение на проведение сделки (см. Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры)).

При передаче прав оба участника цессии подписывают акт, свидетельствующий о передаче вышеуказанных документов.

Скачать договор цессии (переуступки прав требования) квартиры. Образец

Какой риск ждет покупателя, при передаче прав требования по предварительному договору?

При составлении договора цессии по вексельной схеме получаемые права весьма сомнительны. Например, если застройщик будет признан банкротом, то у покупателя с предварительным договором останется право заключения основного договора и вексель, с которыми он не сможет никуда обратиться.

Когда переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ) считается заключенной?

Дольщик, заключивший соглашение о долевом участии, может потребовать передачи в собственность квартиры в назначенный срок. Данный договор должен обязательно пройти государственную регистрацию – лишь после этого дольщик получает права, и впоследствии может их передавать по договору цессии.

Если не будет зарегистрирован договор уступки, то он считается недействительным, и застройщик может отказать в передаче жилья.

Если же квартира уже передана, то заключать договор цессии уже нет смысла, поскольку застройщик выполнил обязанности, а дольщик уже воспользовался своим правом. В результате передавать нечего. В данном случае заключается обычный договор.

Какой налог при продаже квартиры по переуступке прав требования?

При переуступке прав требования придется оплатить налог – согласно Налоговому кодексу РФ, его размер составляет 13% для жителей России и 30% — для иностранцев. Если уступаются права по соглашению долевого участия, то продавец обладает правом на вычет из налога размером до 1 млн рублей. (см. )

Какие плюсы и минусы заключения договора цессии?

Покупателям выгодно заключать договор цессии, поскольку продавцы часто продают недостроенное жилье со скидкой, которая может достигать 20%, чтобы быстрее найти покупателя.

Но не стоит забывать и про недостатки заключения подобного договора – существует риск остаться ни с чем. Если не зарегистрировать договор цессии, или не выполнить условия договора о долевом строительстве, застройщик может отказать в передаче жилья.

В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру?

​Купля-продажа квартиры в новостройке – не редкость. Строительство новых домов идет бурными темпами, и договора приобретения недвижимости подписываются достаточно часто. Кто-то хочет приобрести квартиру для проживания в ней, а кто-то приобретает ее с целью дальнейшей реализации.

Часто квартиры в новостройках, перед тем как дойти до конечного покупателя, меняют много так называемых владельцев. Это объясняется тем, что продажа квартир осуществляется уже на этапе закладки фундамента будущей недвижимости, когда самого объекта еще и в помине нет. Поэтому при продаже недвижимости в новостройке существует два типа договора – купли-продажи и переуступки.

Разница между переуступкой и чистой продажей квартиры

Чистая продажа квартиры

Прямой договор купли-продажи квартиры означает, что одна из его сторон приобретает у другой стороны за определенную плату недвижимость. Затем осуществляется ее регистрация в рег.палате, после чего приобретающий становится собственником квартиры, в подтверждение чему ему выдаются свидетельство о собственности. Такой договор может быть заключен между клиентом и застройщиком (либо другим лицом) по квартире в новом доме, который уже сдан, и прошел полную процедуру регистрации в уполномоченных органах. Итогом сделки является, как уже говорилось, свидетельство о собственности на объект.

Договор переуступки

В случаях, когда дом еще не сдан (при этом не важно, достроен он или нет), подписывается договор второго типа – переуступки прав требований. В недостроенном и не сданном доме нельзя продать квартиру по обычному договору купли-продажи просто потому, что по документам данной квартиры пока не существует.

В чем существенные различия?

Договор переуступки прав требований (или договор цессии) имеет свои отличия. По такому документу передается не право собственности (как в случае с прямым договором), а определенные права и требования на объект. Причем предъявить эти права и требования возможно лишь в неопределенном будущем, когда дом будет должным образом сдан.

Изначально существует некий основной договор с застройщиком (например, долевого участия или иной), где по договору переуступки меняется лишь покупающая сторона этого договора, которая может стать собственником лишь тогда, когда дом будет надлежащим образом зарегистрирован в соответствующих органах.

Иногда, по договору переуступки новому лицу передаются не только права на объект, но и обязанности по оплате, чего никогда не происходит в чистой продаже. Такие обязанности возникают, если передающая сторона по договору переуступки имеет задолженности застройщику по оплате квартиры (в том числе просроченную). Следовательно, эти долги теперь обязано будет оплатить новое лицо, приобретающее квартиру. Если же, по словам продавца, задолженности отсутствуют, то нелишним будет узнать об этом и у самой строительной фирмы.

Заключая сделку по продаже квартиры по обычному договору, продавец не дает покупателю никаких дополнительных документов. А вот, заключая договор переуступки, новой стороне должны быть переданы все документы на объект, предшествующие данной сделке – предварительные договора, договора переуступок, долевого участия, документы об оплате и т.п. Передача всех подобных документов оформляется актом приема-передачи. К тому же, при подписании договора переуступки необходимо письменно уведомить застройщика о том, что произошла передача прав на объект.

Поэтому, если при заключении прямого договора продажи, покупатель получает квартиру в собственность, то при заключении договора переуступки – лишь права на нее, а это значит, что перед подписанием такой сделки необходимо тщательно проверить, что такие права действительно существуют, и застройщик надлежащим образом выполнит свои обязательства.

Договор цессии — что это такое и как оформить договор при покупке квартиры в новостройке?

Цессия – это практически единый шанс купить квартиру в новостройке на завершающем этапе строительства.

Продавцами могут быть как инвесторы, так и физические лица.

Цессия – что это такое?

Итак, договор цессии – что это? По сути, сделка купли-продажи недвижимости, основанная на переуступке. Согласно договору переуступки, цедент (продавец жилплощади) передает цессионарию (покупателю) свои права и обязанности, указанные в соглашении долевого участия в строительстве между продавцом и застройщиком.

Часто квартиры продают инвесторы, вложившие деньги в строительство дома еще на этапе получения разрешения на строительство. На последней стадии застройки квартиры продаются по более высокой цене. Таким образом, инвесторы не только возвращают свои деньги, но и получают доход.

При заключении договора цессии все права и обязанности цедента переходят к цессионарию. Таким образом, если в договоре между дольщиком и застройщиком предусмотрен, например, особый порядок расчетов, то внести свои изменения покупатель (цессионарий) уже не может.

Способы оформления переуступки права требования

Существует два способа переуступки прав требования на жилплощадь. Каждый из этих способов имеет свои особенности. Переуступка может заключаться на основании:

Переуступка прав требования по договору долевого участия

Это самый безопасный способ приобретения жилья в новостройке. При переуступке продавец обязан выплатить застройщику полную сумму долга или же перевести остаток задолженности на цессионария.

Переуступка прав по договору долевого участия может производиться несколько раз, но только до того момента, пока дом не будет передан в эксплуатацию и не подписан акт приема-передачи квартиры.

Переуступка прав по предварительному договору купли-продажи

При покупке жилья по предварительному соглашению, права на него остаются у цедента, поэтому покупатель не сможет перепродать квартиру.

Такой способ передачи прав является рискованным. Предварительный договор лишь фиксирует намерения сторон заключить сделку купли-продажи, и этим часто пользуются мошенники. Поэтому существует вероятность остаться и без денег, и без квартиры.

Как оформить договор переуступки прав требования квартиры?

• Перепроверка документов фирмы-застройщика; (Читайте, как проверить застройщика?)
• Подготовка нужных документов сторонами сделки;
• Составление договора;
• Регистрация соглашения.

Проверить наличие необходимых документов у застройщика

Вначале покупателю необходимо обратиться в офис фирмы-застройщика и попросить показать следующие документы:

• Свидетельство о госрегистрации;
• Свидетельство налогоплательщика о постановке на учет;
• Учредительные документы и устав;
• Договор аренды участка или право собственности на него;
• Разрешение на ведение строительства;
• Бухгалтерский отчет за последний квартал;
• Строительный проект (в нем должны быть: разрешение на стройку, права на участок земли, цель проекта, срок выполнения, этап строительства, предполагаемая дата поступления в эксплуатацию);
• Проектная декларация;
• Указание, на какие деньги ведется строительство.

Узнать, что необходимо перед продажей квартиры по договору переуступки права требования?

Для заключения договора переуступки права требования продавцу нужно:

• Письменно уведомить фирму-застройщика о намерении заключить договор переуступки. В противном случае сделка может оказаться недействительной. При соглашении желательно присутствие представителя компании.
• Получить согласие фирмы-застройщика на совершение сделки (в письменном виде). Обычно продавец продает жилплощадь по более высокой цене, поэтому застройщик часто требует внести за согласие на совершение сделки 5% от стоимости продажи.
• Взять справку об отсутствии задолженности перед застройщиком. Ее можно получить лишь при полной выплате долга или переводе на цессионария задолженности. В договоре передачи задолженности третьей стороной должен выступать застройщик.
• Если квартира покупалась в браке, получить согласие жены/мужа на продажу по договору долевого участия.
• Получить справку из ЕГРП. Если сделка инвестирования или долевого участия регистрировался, то продавец должен указываться как правообладатель квартиры.
• Если квартира пребывает в залоге по ипотеке, то нужно получить разрешение банка на переуступку прав. Письменное согласие банковское учреждение даст лишь после того, как долг по ипотеке будет полностью погашен.

• Получить заверенное у нотариуса согласие мужа/жены на покупку квартиры. Если участвуют оба супруга в сделке, или же в брачном контракте есть пункт о раздельном имуществе, то это не требуется.
• Подписать и получить на руки закладную и договор кредита, если недвижимость покупается по ипотеке или другому кредитованию.

Составить договор переуступки права требования

После подготовки всех требуемых документов между обеими сторонами составляется соглашение переуступки. В ней обязательно указывают первоначальное соглашение. Договор можно оформить в агентстве недвижимости, офисе фирмы-застройщика или юридической конторе. После этого договор должен быть государственно зарегистрирован.

Пройти регистрацию договора переуступки права требования на квартиру

Зарегистрировать договор можно в МФЦ или Регистрационной палате. Договор переуступки прав требования на квартиру участники сделки подписывают в присутствии работника регистрирующего органа. Регистратору необходимо предъявить следующие документы:

• Паспорта всех сторон сделки, при необходимости – нотариальную доверенность;
• Письменное согласие супруга;
• Договор, заключенный первоначально с застройщиком;
• Справка о полной выплате суммы или договор перевода задолженности цессионарию;
• Письменное разрешение банка, если квартира числилась у него в залоге;
• Письменное разрешение фирмы-застройщика на совершение сделки (часто он выступает в качестве третьего лица и присутствует на процедуре регистрации договора цессии);
• Кредитный договор и закладная, если жилплощадь приобретается по ипотеке.

После этого необходимо оплатить государственную пошлину. Если покупателей несколько, то квитанция выдается всем, а сумма делится поровну.

Затем регистратор заполняет заявление, указывая в нем объект недвижимости, его данные, информация об участниках сделки. Этот документ должны подписать все участники сделки. Затем регистратор забирает заявление, копии и оригиналы документов (исключая паспорта) и выдает расписки о принятии бумаг.

Преимущества и недостатки договора цессии при покупке квартиры в новостройке

Основными преимуществами для покупателя при заключении договора цессии являются:

1. Возможность приобрести квартиру в новом доме.
2. Возможность сэкономить. Как правило, продавец, инвестировавший средства в строительство, продает квартиру дешевле, чем это бы сделал застройщик. Разница между ценами инвестора и компании-застройщика обычно составляет 3-25%.
3. При ипотечном кредитовании, если покупать квартиру на начальной стадии строительства, придется несколько лет выплачивать проценты, не имея возможности заселиться в квартиру. Если же купить квартиру на завершающем этапе строительства (не имея возможности заключить соглашение долевого участия) ипотеку придется начинать платить незадолго до переезда. Кроме того, проценты ипотеки обычно выше на объекты, которые только начались возводиться, а на те, что уже сданы, ниже.

Что касается продавца, то он может не только вернуть свои деньги без штрафов со стороны застройщика, а еще и получить прибыль на росте цен, который происходит на различных этапах строительства.

Главным недостатком сделки цессии является то, что при этом покупатель рискует больше, чем при заключении сделки непосредственно с застройщиком.

Договор цессии – риски для покупателя при заключении соглашения в новостройке

Минимизировать риск при заключении сделки цессии можно, если знать некоторые моменты, которые используют мошенники.

Главный риск заключается в том, что соглашение может быть признано недействительным. В этом случае покупатель может обратиться с претензиями только к продавцу, но не к застройщику. Разумеется, при этом покупатель утрачивает право на получение квартиры. Поэтому покупатель должен проконтролировать соблюдение всеми сторонами обязательных факторов.

Согласно закону, договор переуступки права требования признается действительным при:

1. Оплате продавцом всей суммы, которая обозначена в соглашении долевого участия, что должно подтверждаться соглашением об урегулировании взаимных требований;
2. Наличии согласия фирмы (письменного) на заключение договора, если это предусматривается в изначальном договоре между цедентом и застройщиком;
3. Наличии разрешения банка, если использовалось ипотечное финансирование.

Если эти условия были нарушены, то по ст. 390 ГК РФ ответственность несет изначальный участник долевого строительства. Цессионарий может потребовать от цедента возврата денег, возмещения убытков и выплаты процентов за пользование средствами, однако на практике сделать это не так просто.

Также застройщик может просто обанкротиться так и не сдав дом в эксплуатацию. Нужно насторожиться, если наблюдается массовая продажа жилья, особенно по низким ценам – это может быть признаком предстоящего банкротства компании, затягиванием сроков стройки или нарушением фирмой-застройщиком пунктов договора. В такой ситуации цедент не отвечает перед цессионарием за развитие дальнейшего строительства, невзирая на то, знал о проблемах или нет. Покупатель может предъявлять претензии только застройщику.

Кроме того, нужно учитывать, что законом предусмотрена переуступка прав требования на квартиру исключительно по документу долевого участия. Не рекомендуется заключать с застройщиком другие соглашения, например, предварительный договор долевого участия или купли-продажи, вексельные, инвестиционные сделки.

Чтобы уменьшить риск мошенничества, нужно соглашаться на договор цессии только в том случае, если:

• Первоначальный участник заключал с застройщиком договор долевого участия;
• Оплата произведена после государственной регистрации договора цессии.

Еще одним риском для покупателя является отсутствие письменного уведомления застройщика о намерении заключить договор цессии.

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия.

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

[3]

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

1. Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
2. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
3. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

Покупка квартиры по переуступке прав

Планируя покупку квартиры на первичном рынке, можно столкнуться с объявлениями о переуступке права. Такая схема обретения недвижимости законна и пользуется популярностью, поскольку позволяет участнику долевого строительства реализовать объект, не доведенный до стадии завершения. Покупка квартиры по переуступке прав предполагает заключение между сторонами договора, согласно которому права и обязанности переходят от первоначального вкладчика последующему, готовому дождаться окончания строительства.

Что значит переуступка при покупке квартиры

На просьбу дать определение переуступки квартиры Покупатель чаще всего отвечает — это переуступка права собственности, допуская при этом грубейшую ошибку. Когда дом только строится, собственности как таковой еще не существует, поэтому и передать ее невозможно.

Впервые такое право появляется у участника долевого строительства (физического или юридического лица), который заключил с застройщиком соответствующий договор.

Застройщик должен исполнить обязательство — сдать объект надлежащего качества в установленный срок. Инвестор может потребовать исполнение этого обязательства, а может передать право требования иному лицу. Так происходит переуступка права или «цессия».

При цессии взаимоотношения сторон регулируются ст. 388-390 Гражданского кодекса РФ. Человек, уступающий право требования, выступает в роли «цедента», а принимающий — «цессионарием».

Понять суть сделки поможет выявление мотивов поведения цедента. Среди них выделяют:

• получение выгоды;
• жизненные обстоятельства, при которых ожидание окончания строительства стало невозможным.

Выгода состоит в том, что жилье на стадии «котлована» стоит недорого, ведь есть вероятность, что строительная компания не будет выполнять обязательства. По мере роста «коробки» цена жилья увеличивается, и при переуступке выгода вкладчика будет выражаться разницей между текущей и первоначальной стоимостью объекта. Почему именно переуступка? Потому что продажа недостроенного объекта будет незаконна.

[2]

Вторая причина связана с изменениями в жизни инвестора. Он может передумать покупать квартиру по причине расторжения брака, переезда, получения недвижимости в дар или по наследству.

Документ-основание

Для переуступки права требования нужен документ, в котором зафиксированы обязанности одной стороны и право требования их выполнения для другой стороны. К таким документам относятся:

1. Договор долевого участия (ДДУ) — заключается между застройщиком и иными лицами, доверяющими свои деньги на возведение многоквартирного дома или иной недвижимости (п. 4 закона №214-ФЗ). В документе отражаются права и обязанности сторон, оговаривается порядок проведения взаиморасчетов, указывается ответственность за нарушение условий договора.
2. Предварительный договор купли-продажи. Это документ, согласно которому одна сторона вправе требовать у другой стороны продажу имущества. В этом случае договор уступки права требования не нужно регистрировать в Росреестре. Документ будет действителен до момента истечения срока, который в нем указан. Если дата окончания не установлена, то по умолчанию договор считается действительным 1 год с даты заключения.

Ключевые моменты

Взаимоотношения содольщиков регулируются законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В п.11 Закона указаны требования к уступке прав по договору:

• уступка прав возможна, если участник полностью оплатит стоимость по договору или же переведет долг на нового участника долевого строительства;
• заключение договора об уступке прав производится во временном интервале от госрегистрации ДДУ до подписания передаточного акта или другого документа, подтверждающего передачу объекта;
• если цедент — юридическое лицо, цена уступки вносится после оформления договора уступки в Росреестре.

Риски и особенности покупки квартиры по переуступке прав

Несмотря на кажущуюся безопасность сделки, для Покупателя она несет определенные риски, причем они могут преследовать как на стадии строительства дома, так и после возведения сооружения.

В строящемся доме

Если дом только строится, цессионарий может столкнуться с проблемами:

1. Ненадежность застройщика. Например, изначально цедент не сомневался в благонадежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения графика строительства, появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил уступить право на квартиру, ведь неизвестно, будет ли она вообще достроена, а о ненадежном застройщике умолчал. Для цессионария низкая цена на жилье окажется «ловушкой». Заключив договор переуступки прав, он только потеряет деньги и время.
2. Осторожно — долгострой. В любой момент строительство может быть заморожено. После многолетнего ожидания вкладчики сами готовы продать квартиру за сумму, которая ниже первоначальной в 2-3 раза. Прежде чем брать строящуюся квартиру даже по самой привлекательной цене, следует тщательно изучить работу застройщика и оценить риск заморозки объекта.
3. Несоответствие плановой и фактической планировки.

Избежать обмана можно, если иметь дело с проверенными застройщиками и внимательно отнестись к изучению технической документации.

В сданном доме

Строительство дома требует привлечения больших инвестиций, и помимо обязательств перед участниками долевого строительства, у застройщика могут быть обязательства перед банками, инвестиционными компаниями, поставщиками стройматериалов. При наличии у застройщика задолженности не исключены судебные тяжбы между заинтересованными лицами, и пока вопрос не будет урегулирован в суде, оформление квартиры в собственность невозможно.

Если планируется переуступка права на квартиру, и при этом требуется оформление кредита, приобретатель может столкнуться со сложностями:

1. Завышенная процентная ставка. Для финучреждения получить в залог несуществующий объект — большой риск, отсюда и высокая плата за кредит.
2. Трудности с поиском кредитодателя.
3. Необходимость оформления предварительного договора уступки требования квартиры с ипотекой. Документ нужен при обращении в финучреждение.

Сопутствующие риски связаны с возможной ненадежностью застройщика.

Если кредит уже был оформлен содольщиком, речь идет также об ипотеке по переуступке, то есть иному лицу переходит право требования и обязательство выплачивать долг перед банком. При этом переуступка должна быть согласована с финучреждением.

Необходимость такой продажи возникает, если ипотека была оформлена в период брака, а при разводе супруги по взаимному согласию приняли решение о переуступке прав и обязанностей на объект. Иной случай — переезд потенциального владельца квартиры. Чтобы максимально быстро снять с себя обременение, он может найти покупателя, который согласится погасить остаток по ипотеке и получить право требования.

Впоследствии приобретателя ожидают те же риски, что и цедента: невыполнение сроков строительства, претензии к застройщику со стороны третьих лиц.

Порядок сделки купли-продажи квартиры по переуступке прав

Покупателю квартиры по переуступке права необходимо позаботиться о минимизации всевозможных рисков, а для этого необходимо следовать инструкции:

Что должен делать покупатель

Проанализировать предложения на первичном рынке. Под подозрением недвижимость, предлагаемая по «неприлично» выгодной цене. Следует запросить у застройщика документы, подтверждающие правомерность его деятельности.

Выставить объявление о продаже. Цена, как правило, одинакова для подобных квартир в строящемся доме, и ее определяет застройщик.

Осмотреть предлагаемый объект. Если дома еще нет — оценить удобство расположения, инфраструктуру, ознакомиться с технической документацией и изучить параметры будущей квартиры.

Показать покупателю дом или участок, где проходит строительство.

Запросить у застройщика документы.

Обратиться к должностному лицу компании-застройщика и уведомить о намерении передать право требования. Впоследствии застройщик принимает участие в оформлении договора как третья сторона. В некоторых случаях от застройщика требуется письменное согласие на совершение сделки.

Договориться о порядке проведения взаиморасчетов.

Оформить договор переуступки. Необходимо зарегистрировать документ у нотариуса. Он проверит правомерность осуществления сделки, даст достоверную информацию о том, не является ли недвижимость залоговым имуществом. Следует учесть, что без нотариального заверения документ не будет зарегистрирован в Росреестре.

После окончания строительства новые содольщики должны поверить соответствие квартиры техническим и санитарным нормам, заявить о выявленных недостатках. У застройщика есть 2 месяца, чтобы устранить мелкие недоработки. После принятия объекта оформляется право собственности.

Оформление договора

Бланк договора уступки права требования обычно предоставляет компания-застройщик.

На рынке первичного жилья более надежной считается переуступка права на квартиру на основании ДДУ. Это минимизирует для покупателя риск неполучения собственности. Следует учесть, что при оформлении договора уступки права требования ДДУ остается в силе, а меняются в нем только стороны. То есть все права и обязанности переходят иному лицу — Покупателю.

Согласно договору, Продавец передает только право, но не отвечает за дальнейшее выполнение застройщиком обязательств.

Образец договора уступки права требования по договору ДДУ

Образец приведен в качестве наглядного примера. У другого застройщика могут быть иные условия уступки права требования.

До совершения сделки покупателю рекомендуется запросить у застройщика следующие документы:

• устав предприятия, учредительные документы;
• свидетельство о постановке на налоговый учет;
• выписка из ЕГРН или ЕГРП;
• проект строительства, где указаны сроки;
• акт сверки платежей, в котором видно, когда вносились суммы по договору;
• бухгалтерскую отчетность.

Если документы в порядке, можно заключать договор. Для этого Покупателю понадобится:

• паспорт;
• письменное согласие супруга на сделку.

При оформлении договора Продавец предоставляет:

• договор, согласно которому производится переуступка прав;
• договор уступки права требования (2 экз.);
• согласие застройщика на уступку, если есть невыплаченный остаток по договору; если же остатка нет, достаточно уведомить застройщика о передаче прав;
• разрешение органа опеки и попечительства, если участник ДДУ — несовершеннолетний, недееспособный гражданин;
• квитанции обо всех произведенных оплатах по договору;
• если квартира приобреталась в ипотеку — согласие банка на уступку;
• согласие второго супруга на передачу прав.

Когда договор заключен, необходимо его зарегистрировать. Для этого достаточно обратиться в Росреестр с документами:

• заявлением, заполненным по образцу, выданному в госоргане или отделении МФЦ;
• в случае использования кредитных средств — кредитным договором, заявлением на регистрацию ипотеки «в силу закона»;
• квитанцией об оплате госпошлины;
• договором уступки.

Чтобы получить разрешение застройщика на заключение договора, необходимо оплатить комиссию, которая варьируется в пределах 1-5% от стоимости объекта. Затраты несет или покупатель, или сумма делится между сторонами по договоренности.

Впоследствии договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сумма госпошлины составит 2000 руб.

После регистрации покупатель станет обладателем права требования квартиры от застройщика. Распорядиться квартирой после завершения строительства получится только по итогам получения акта приема-передачи и госрегистрации права собственности в Росреестре.

[1]

Покупка недвижимости предполагает значительные расходы, и даже если квартира недорогая, ее стоимость крайне редко бывает ниже полумиллиона. Большие суммы привлекают любителей «проворачивать» мошеннические схемы продажи недвижимости, и идея купить квартиру по переуступке права может обернуться потерей времени и денег.

Чтобы приобрести жилье по низкой цене и не остаться обманутым, не ждать квартиру годами, задайте вопрос юристу сайта ros-nasledstvo.ru: как проверить надежность застройщика? Какие документы запросить у цедента для проверки чистоты сделки? Как долго ждать заселения в квартиру, приобретенную по переуступке прав? Наши специалисты предоставляют бесплатные консультации для всех посетителей портала.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источники

1. 
   Воробьев, А. В. Теория адвокатуры / А.В. Воробьев, А.В. Поляков, Ю.В. Тихонравов. — М.: Грантъ, 2015. — 496 c.
2. 
   Оксамытный, В. В. Общая теория государства и права / В.В. Оксамытный. — М.: Юнити-Дана, 2011. — 512 c.
3. 
   Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.
4. Баранов, Д. П. Адвокатское право. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Д.П. Баранов, М.Б. Смоленский. — М.: Дашков и Ко, 2014. — 368 c.
5. Белецкий, А.С. Настольная книга судебного пристава-исполнителя / А.С. Белецкий. — М.: АСТ, 2015. — 881 c.
Что такое договор цессии на квартиру
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.