Что такое дду при покупке квартиры

Самое важное на тему: "Что такое дду при покупке квартиры" с комментариями профессионалов. При возникновении вопросов можно обратиться к дежурному консультанту.

Что такое договор долевого участия

Что такое договор долевого участия

Договор долевого участия – это письменное соглашение между застройщиком и будущим владельцем квартиры в новом доме. Застройщик хочет возвести жилой объект и привлекает для этого денежные средства частных лиц. Дольщики вкладывают деньги в объект, а взамен после сдачи дома в эксплуатацию получают квартиры. Это называется долевое строительство.

Договор долевого строительства (ДДУ) фиксирует права обеих сторон. Он заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Преимущества ДДУ

Главный плюс ДДУ – существенная экономия относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке. Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.

Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

Что нужно проверить при заключении ДДУ:

1. Разрешительный акт на ведение строительных работ от местных органов самоуправления. В нем обязательно должно быть указано, что застройщик получил право возвести многоэтажный жилой дом, а не нулевой цикл (то есть фундамент).

2. Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды) с указанием целевого использования данного участка Перепроверить этот документ можно с помощью выписки из ЕГРН.

3. Проектную декларацию, данные о застройщике и его предыдущих объектах, проекте строительства. Все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.

4. Учредительную документацию застройщика и его финансовую отчетность.

По закону, все эти документы застройщик обязан предоставлять для ознакомления каждому потенциальному дольщику.

ДДУ должен содержать:

1. Подробное и точное описание будущей жилплощади дольщика (полный адрес, этажность, общая площадь квартиры, наличие балкона, отделки и тому подобное). Материалы отделки (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.) также прописываются в ДДУ.

[2]

2. Срок завершения строительства – точная дата, когда застройщик обязан передать дольщику квартиру.

3. Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена 1 квадратного метра помещения обязательно фиксируется

4. Срок гарантии – не менее 5 лет.

Если в ДДУ нет хотя бы одного из этих пунктов, он считается недействительным, и не будет зарегистрирован.

Рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации объекта, а не после подписания в договоре. Это нужно хорошо запомнить – нечестные застройщики зарабатывают на неосведомленности дольщиков миллионы.

Особенности заключения ДДУ

Если у вас нет достаточного опыта, лучше пригласить профессионального юриста, который укажет на все сомнительные нюансы и обезопасит вас от ненужных рисков.

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+

Мелкий шрифт или “подводные камни” ДДУ

Подписание договора долевого участия — это волнительный и ответственный момент. Перед тем как связать себя обязательствами со строительной компанией, банком или агентством недвижимости нужно внимательно ознакомиться с документами. В статье рассмотрим пункты и абзацы договора долевого участия (ДДУ), на которые нужно обратить особое внимание перед подписанием.

Что такое договор долевого участия?

ДДУ или договор долевого участия — это основной документ для совершения сделки при покупке квартиры в новостройке. В нем прописываются обязательства сторон, даты, действия и гарантии.

Особенность соглашения в том, что это не право собственности, а свидетельство о том, что дольщик вложил собственные средства в строительство многоэтажного дома. Договор обязывает застройщика передать выбранную квартиру покупателю, после получения разрешения о введении в эксплуатацию новостройки.

От формулировки и условий пунктов документа зависит защищенность дольщика от нарушений и форс-мажорных ситуаций. Также в ДДУ прописывается срок, порядок и дата завершения строительства.

Особенности договора долевого участия

Подводные камни договора — распространенная проблема дольщиков, которые невнимательно читают документы. В пунктах ДДУ девелопер указывает, что в одностороннем порядке может изменить дату или процедуру ввода дома в эксплуатацию, а также увеличить или уменьшить площадь квартиры.

Рассмотрим, к каким пунктам нужно отнестись особенно внимательно до подписания договора.

Увеличение площади квартиры

Один из самых распространенных спорных и конфликтных ситуаций между дольщиком и девелопером — несоответствие реальной жилой площади заявленной ранее. Дело в том, что у монолитно-кирпичных домов часто бывают расхождения в расчетах, это происходит из-за строительной погрешности. Неточности в просчетах архитектора могут обернуться дополнительными затратами дольщика.

Покупатели для получения свидетельства о праве собственности доплачивают более 100 000 рублей из-за увеличения жилой площади или получают квартиру меньше желаемой, но в этом случае застройщик выплачивает компенсацию из-за уменьшения количества метров. С 2017 года в ДДУ по 214-ФЗ были внесены коррективы и стоимость площади может быть указана как:
  • цена за квадратный метр;
  • цена за общую площадь (не делаются возвраты и доплаты в случае увеличения/уменьшения жилой площади);
  • сумма возмещения затрат на строительство (вознаграждение застройщика определятся после завершения стройки и перед подписанием акта приема-передачи объекта из расчета общих затрат СК, которые нужно оплатить).

В Краснодаре самая распространенная формулировка звучит так: “Дольщик дополнительно оплачивает площадь, если ее отклонение от заявленной увеличилось более, чем на 1 квадратный метр”.

Значит, если площадь увеличилась на 0,9 кв. м. то доплата не требуется, а “дополнительные” метры оплачиваются по цене квадрата, который был зафиксирован в ДДУ.

До подписания договора этот пункт можно обсудить или даже внести в него корректировки. После подписания договор вступает в силу и строительная компания может взыскать долг даже через суд. Девелопер часто идет навстречу своим дольщикам, и за лишние квадраты делает рассрочку платежей. Кстати, таких проблем не бывает в панельных и блочных домах, так как их строительство напоминает сборку конструктора с точно выверенными жилыми и нежилыми площадями.

Сроки сдачи новостройки

В договоре, в обязательном порядке, прописываются сроки завершения строительных работ. Пункт нужно внимательно изучить, так как он может быть представлен в нескольких вариантах и иметь дополнения, которые позволят девелоперу продлить в одностороннем порядке срок сдачи новостройки.

Читайте так же:  Понижение кадастровой стоимости недвижимости

Итак, в договоре должны быть указаны: дата (до истечения которой передаются ключи), порядок уведомления о задержке (за 2 месяца) и компенсация в случае нарушения ДДУ.

Процедура оплаты

В ДДУ прописывается стоимость квартиры (и квадратного метра), а также форма оплаты (рассрочка, ипотека и прочее). В случае, когда наличные средства вносятся в кассу застройщика частями в офисе СК, то покупателю выдается квитанция и чек. Оплату нельзя проводить сразу после подписания ДДУ, а только после регистрации в Росреестре.

Устранения недочетов

В договоре долевого участия прописывается процедура принятия квартиры.

Принимать ключи. Подписывать документы до исправления недочетов не рекомендуется. Устные обещания прораба или менеджера в расчет брать не стоит, так как надеяться придется только на хорошую память и добросовестность работников.

Добродушие может вам стоить дополнительных финансовых затрат на ремонт стен, окон и дверей. До подписания акта приема, застройщик должен устранить все недочеты. В ДДУ прописывается, что дольщик имеет право:

  • требовать компенсации расходов на устранение недостатков;
  • снизить цену;
  • потребовать у СК компенсацию собственных затрат.

Внесение изменений в ДДУ в одностороннем порядке

Особенно внимательно нужно следить за этим пунктом. Из-за него застройщик может построить вместо 9-этажного дома 16-этажный, а также срок строительства может быть продлен еще на 1 год без уведомления и штрафных санкций. Этот пункт можно найти в разделе “Ответственность сторон”. Рекомендуется внимательно ознакомиться, изучить собственные обязанности и застройщика перед всеми дольщиками.

Распознать мошенника можно по следующим критериям:

  • отсутствует полный пакет документов, разрешение на строительства или право на землю;
  • предлагают подписать предварительный договор ДДУ, который не соответствует 214-ФЗ;
  • предоставляет договор на приобретение векселя по цене квартиры по ДДУ.

Договор нужно читать и обращать внимание на непонятные формулировки. В случае сомнений рекомендуется обратиться к стороннему юристу, консультация которого обойдется приблизительно в 1 000 рублей, но позволит вам не потерять деньги и недвижимость.

Как купить квартиру по ДДУ?

Подводные камни договора долевого строительства встречаются часто и человеку, который редко сталкивается с подобной документацией, обнаружить самостоятельно их трудно. Зная о своих правах и обязанностях на этапе оформления можно оговорить или морально приготовиться к дополнительным расходам на юриста.

Консультацию о надежных и проверенных застройщиках Краснодара можно получить бесплатно оставив заявку на сайте недвижимости 23Квартиры.ру. Специалисты проинформируют про особенности оформления и нюансы договора, которые можно или даже нужно изменить до их подписания.

Что нужно знать про ДДУ и ДКП?

Всем привет! В этом ролике мы продолжаем цикл полезных советов «Как купить квартиру в новостройке».

Представим, что вы уже выбрали жилой комплекс, получили скидку на желаемую квартиру и приехали в офис продаж заключать договор.

Существует два основных варианта сделок: ДДУ (договор долевого участия в строительстве) и ДКП (договор ). ДДУ, как понятно из названия, относится к еще строящимся объектам, ДКП — к уже готовым.

Начнем со строящихся квартир. Если вы покупаете квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, в большинстве случаев, вам предложат оформить сделку по ДДУ. Если кратко, то дольщик получает не саму квартиру, а право на ее получение по окончанию строительства. В обмен на это покупатель обязуется ее оплатить.

В ДДУ вам нужно проверить:

  • строительный адрес дома и кадастровый номер участка, на котором его строят
  • стоимость квартиры, этаж, предварительный номер, площадь, планировку и расположение на площадке (эта информация может содержаться не в самом ДДУ, а в дополнительном соглашении к нему)
  • дату сдачи новостройки и передачи ключей — в ДДУ всегда содержится дата самого позднего срока передачи ключей
  • условия по доплате со стороны покупателя или застройщика, если площадь квартиры окажется меньше или больше заявленной (как правило, проверенные застройщики доплачивают покупателю, если площадь отклоняется более чем на 0,5 кв. м)
  • паспортные данные, реквизиты застройщика, номер текущего счета, с которого будет производиться оплата квартиры, а в случае ипотеки — данные открытого в банке аккредитива, где находится ваш первоначальный взнос и заемные средства банка.

С 1 июля 2019 года застройщики не будут получать от покупателя деньги за квартиру на этапе строительства. Но это не относится к тем строительным компаниям, которые будут отвечать подготовленным Минстроем России критериям от 27 февраля 2019 года. На данный момент они касаются следующих случаев:

  • «степень строительной готовности [жилого комплекса] составляет не менее 30%» и «количество заключенных ДДУ не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений»
  • проект считается «комплексным освоением территории» или «застройщик включен в перечень системообразующих организаций РФ» (будут применяться пониженные коэффициенты)
  • проект разработан для программы реновации или достройки проблемных объектов в Москве.

Это нововведение связано с проблемами долгостроев и обманутых дольщиков. Чтобы таких неприятных ситуаций не возникало, денежные средства от покупки квартиры будут храниться на специальных счетах. Они называются эскроу счета. Что происходит: покупатель оплачивает квартиру, деньги блокируются в ячейке банка. Как только дом введен в эксплуатацию, застройщик получает деньги. На февраль 2019 года уже 90% застройщиков Москвы открыли спецсчета.

Если вы приобретаете готовое жилье, то вам предложат подписать ДКП — договор .

Мы рассмотрим случай, когда квартира продается от застройщика через отдел продаж или привлеченного агентства недвижимости, физически в ней никто не проживал и ранее эта квартира продавалась по ДДУ. Теперь дом сдан — ее можно купить только по ДКП. Проверьте адрес, указанный в договоре, расположение квартиры на этаже, ее площадь и ознакомиться с тем, как и когда вносить средства на реквизиты застройщика.

Пожалуй, это все основные моменты про виды сделок.

Если вам понравился этот ролик — ставьте лайк и нажимайте на колокольчик, чтобы не пропустить наши новые выпуски. В следующих мы поговорим об ипотеке и налоговом вычете на покупку квартиры в новостройке.

Покупка квартиры по ДДУ

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Читайте так же:  Возражение на апелляцию в гражданском процессе

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

С 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Основание для сравнения Договор долевого участия в строительстве Договор купли-продажи
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

§1, §7 гл. 30 ГК РФ.

Форма договора Простая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214) Простая письменная (ст. 550 ГК РФ) Стороны (субъекты) договора Застройщик, участник долевого строительства (дольщик). Продавец (собственник), покупатель. Предмет договора Строительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.

Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).

Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2019 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

  • финансового;
  • относительно качества квартиры;
  • оформления права собственности;
  • увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

  • Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
  • Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
  • Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

  • неустойку за просрочку (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
  • либо расторжения договора, если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

[1]

Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

  • проект строящегося многоквартирного дома;
  • размер его объектов;
  • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Двойная продажа квартиры

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

  • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
  • при заключении договоров:
    • предварительного договора долевого участия;
    • переуступки;
  • при покупке квартиры у подрядчика;
  • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

  • застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
  • застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.
Читайте так же:  Алименты с учредителя ооо

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

  • нарушение сроков сдачи дома;
  • ненадлежащее качество жилья;
  • банкротство застройщика;
  • получение прибыли.

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.

Что такое ДДУ и на что обратить внимание при подписании договора долевого участия?

Покупка жилой недвижимости по ДДУ позволяет сэкономить затраты, выбрать оптимальное планировочное решение и качество будущего жилья. Документ заверяется подписями участников сделки и содержит описание объекта, порядок расчета, дату ввода комплекса в эксплуатацию, порядок передачи жилплощади.

Что такое ДДУ?

При решении вопроса, что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке, необходимо учитывать подтверждение участия заявителя в возведении многоквартирного жилого комплекса. Договор заключается между компанией-застройщиком и будущим владельцем недвижимости. Дольщик выплачивает компании прописанную в соглашении сумму на возведение комплекса. Застройщик обязан применить накопления дольщиков на постройку здания и передать жилые объекты согласно договору.

По договору долевого строительства, который регулируется ФЗ №214, можно приобрести квартиру, комнату либо нежилую площадь в комплексе. Соглашение оформляется в электронном либо в печатном варианте. Согласно поправкам в ФЗ №214, средства вкладчиков получают защиту посредством создания специальных банковских счетов. Подписать ДДУ с застройщиком можно на объекты в комплексе, разрешение на возведение которого было получено до 1 июля 2018 г.

Преимущества покупки недвижимости по ДДУ:

  • невысокая стоимость жилплощади;
  • можно создать авторский дизайн помещения;
  • в период строительства комплекса есть возможность накопить на качественную мебель и отделочные материалы;
  • жилые комплексы отличаются современными архитектурными решениями;
  • в здании проложены новые коммуникации.

Недостатки первичного жилья:

  • существует риск, что объект не достроят при смене экономической ситуации в стране либо сложностях с финансированием;
  • период сдачи в эксплуатацию комплекса может быть сдвинут в связи с продлением работ;
  • при строительстве недвижимости потребуется арендовать квартиру и затрачивать дополнительные средства.

Как составить договор долевого участия в 2019 году и зарегистрировать в Росреестре?

Договор ДДУ составляется с учетом нормативов законодательства (ФЗ №214):

Для подтверждения законности покупки квартиры по ДДУ необходимо зарегистрировать соглашение в Pocpeecтpe. Требования к процедуре описаны в ФЗ №218 (ст. 47). Регистрация проводится в МФЦ либо Росреестре, должны присутствовать дольщик и представитель строительной фирмы. Необходимо оплатить госпошлину (350 руб. для физлиц и 6000 — для юрлиц) и написать заявку на право зарегистрировать соглашение.

Специалистам потребуется предъявить следующие бумаги:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • квитанцию об оплате налога;
  • разрешение на возведение жилого комплекса;
  • план многоквартирного здания с указанием количества мест для машин, нежилых помещений, квартир;
  • проектную декларацию;
  • подтверждение от контролирующих структур о соответствии стройки требованиям ФЗ №214
  • поручительский дoгoвop пo обязательствам фирмы, подтверждение размера уставного капитала по требованиям законодательства (№214-ФЗ).

Особенности заключения соглашения

Покупка квартиры по договору долевого участия предусматривает соблюдение следующих нюансов при заключении соглашения:

  1. Специалисты рекомендуют проверять сведения о фирме-застройщике. Изучаются проектная декларация и условия в ДДУ. Документ должен быть представлен на сайте проекта жилого комплекса; при отсутствии декларации в открытых источниках она предоставляется потенциальному дольщику по запросу; в ней проверяются назначение стройки, сроки сдачи.
  2. Рекомендуется проверить финансовую ситуацию компании и отсутствие в списках предприятий-банкротов. Выполняется проверка на caйтe Eдинoгo фeдepaльнoгo peecтpa cвeдeний o бaнкpoтcтвe. Если начата процедура банкротства, договор с застройщиком подписывать не рекомендуется.
  3. Наличие судебных дел в отношении фирмы смотрится в элeктpoннoй кapтoтeкe портала Фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв.
  4. Проверяется наличие регистрации компании как юридического лица на caйте Фeдepaльнoй нaлoгoвoй cлyжбы либо в Рeecтpе юpидичecкиx лиц.
  5. Можно собрать отзывы о комплексе и посмотреть их документально.

Пошаговая инструкция получения жилой недвижимости:

  1. Требуется ожидать указанный в договоре срок сдачи комплекса. После завершения строительства застройщик оформляет требуемую документацию на дом (получение техпаспорта в БТИ, постановка комплекса на учет, присвоение официального почтового адреса и т.д.).
  2. Дольщиков уведомляют о готовности бумаг, передают ключи владельцам и оформляют акт приема-передачи жилой площади.
  3. Для оформления права владения жилплощадью потребуется обратиться в Росреестр. Дольщик должен заранее предоставить в госструктуру паспорт гражданина РФ, договор, акт приема квартиры, разрешение о введении жилого комплекса в эксплуатацию, квитанцию об уплате налогового взноса (около 2000 руб.). Рассмотрение заявки выполняется 10 трудовых дней. В назначенную дату сотрудник Росреестра передаст дольщику переданные ранее оригиналы бумаг и выписку из ЕГРН с подтверждением права владения жилым имуществом.

На что обратить внимание при заключении ДДУ: «подводные камни»

Подписывать договор участия в долевом строительстве необходимо с учетом следующих нюансов:

  1. По законодательству, разрешается переуступка прав на владение строящимся имуществом третьему лицу, которое выплачивает участнику соглашения полную цену по договору либо большую стоимость, принимая во внимание ее рост. Третье лицо приобретает право оформления недвижимости в собственность. Переуступку необходимо зарегистрировать с помощью специального договора — цессии. В бумаге указываются порядок оплаты; регистрируют в Росреестре. Цессия подписывается только после полной выплаты средств дольщиком компании-застройщику.
  2. При нарушении сроков сдачи комплекса или невыдаче документации дольщику необходимо написать заявление в суд. По решению судебных инстанций будет выписано предписание передать документы, и указана точная дата ввода здания в эксплуатацию. Высокие шансы на удовлетворение требований имеет коллективное прошение от дольщиков.
Читайте так же:  Как утилизировать автомобиль без документов и номеров

Договор о долевом участии в строительстве, оформленный с помощью ипотечного кредита, содержит информацию о порядке перечисления денежных средств. Договор о кредитовании передается строительной компании для подтверждения использования денег в возведении дома. Бумагу предъявляют также в Росреестре при процедуре регистрирования соглашения и оформлении права владения объектом. При невыплате кредита банку финансовая организация получает право требовать получения доли в жилом комплексе согласно прописанной в соглашении площади.

Покупка квартиры по договору долевого участия: пошаговая инструкция

Квартира по договору долевого участия стоит дешевле.

Мы рискуем — это не покупка квартиры: её еще не существует. Если дом еще не введен в эксплуатацию, сделка больше похожа на инвестирование:

  • вы можете не получить квартиру вообще, в том случае, если строительство будет заморожено;
  • или получить квартиру значительно позже оговоренного в договоре срока;
  • либо в состоянии, которое потребует значительных вложений.

Подойдите к вопросу с осторожно.

Заключение договора долевого участия по 214-ФЗ

Прежде чем заключать договор долевого участия ознакомиться с проектной документацией и документацией по планировке территории.

Она должна содержать следующую информацию:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта;
  • заключение экспертизы;
  • проектную документацию;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
    • точное описание приобретаемой квартиры;
    • срок передачи;
    • цену, сроки и порядок уплаты;
    • гарантийный срок;
    • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств, это может быть неустойка, залог, поручительство, задаток, удержание вещи должника

    Отсутствие хотя бы одного из обязательных условий сделает ДДУ незаключенным.

    Условия сделки должны соответствовать проектной декларации, в противном случае сделка может быть признана судом недействительной.

    Риск случайной гибели или повреждения квартиры до его передачи участнику несёт застройщик.

    1. Как оформляется договор переуступки прав на квартиру по ДДУ?
    2. На что обратить внимание в договоре долевого участия?
    3. Как Компенсационный фонд защищает дольщиков?
    4. Как принять объект долевого строительства по акту приёма-передачи?

    Регистрация сделки и документы

    ДДУ обязательно нужно зарегистрировать, иначе он будет считаться незаключённым.

    Вместе с представителем застройщика регистрируете соглашение в региональном органе Росреестра. Чтобы это сделать, подается следующий пакет документов:

    1. подписанный договор в 3-х экземплярах;
    2. заявление — шаблон предоставляется в отделениях МФЦ и Росреестра;
    3. документ, удостоверяющий личность:
      • паспорт РФ;
      • национальный паспорт иностранного гражданина и перевод на русский язык;
    4. согласие супруга на совершение сделки, нотариально удостоверенное;
    5. доверенность на представителя, нотариально удостоверенная;
    6. документ об оплате государственной пошлины — 100 рублей.

    Порядок заключения сделки с ипотекой немного отличается – читайте по ссылке.

    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб

    Как вступить в права собственника

    Когда строительство многоквартирного дома завершено, вы оформляете акт приёма-передачи объекта.

    Для регистрации собственности соберите следующие документы:

    • план дома;
    • проектную декларацию;
    • разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
    • передаточный акт.

    Жильё будет оформлено на всех участников долевого строительства, указанных в договоре. Если собственников было двое – долевая собственность на двоих.

    Посмотрите видео о важных моментах договора долевого участия:

    Оплата: на что обратить внимание

    В настоящее время на рынке строящегося жилья существует несколько способов оплаты. К ним относится:

    • предоплата – желанная форма для любого застройщика;
    • рассрочка: в том случае если у вас нет всей суммы для покупки квартиры;
    • ипотека;
    • возможно привлечение средств материнского капитала.

    Подробнее об оплате долевого строительства ипотекой и материнским капиталом — тут.

    Оплачивайте после регистрации ДДУ. Требование оплаты до регистрации – это нарушение законодательства, которое гласит, что застройщик вправе привлекать деньги только на основании заключенных договоров.

    Сохраняйте все платежные документы.

    Помните, что просрочка внесения платежа более чем на 2 месяца будет основанием для отказа застройщика от договора.

    1. Если покупаете квартиру с отделкой, проследите, всели виды отделочных работ и используемых материалов перечислены.
    2. Все приложения должны обязательно упоминаться в тексте договора.
    3. Застройщик вправе отказаться от исполнения договора, если дольщик просрочил платёж на 2 месяца.
    4. Сохраните все платежные документы – это подтверждает факт выполнения вами своих обязательств по договору.
    5. Пункт о штрафных санкциях за расторжение договора покупателем противоречит закону «О защите прав потребителей».

    Что нужно знать о договоре долевого участия в строительстве?


    Долевое участие в строительстве – так расшифровывается ДДУ — это способ финансирования возведения зданий, когда строительные работы выполняются не только за счет средств застройщика, но и за счет других лиц — дольщиков.
    Дольщики заключают с застройщиком договор долевого участия в строительстве или сокращенно — ДДУ.

    Согласно ДДУ застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить здание и после введения его в эксплуатацию передать дольщику в собственность часть его площади. Дольщик обязуется уплатить предусмотренную ДДУ цену и принять объект строительства.

    При постройке многоквартирного дома в собственность дольщику передается квартира. Такой способ покупки квартиры позволяет сэкономить на цене до 20-30%. Чем раньше относительно этапов возведения объекта дольщик придет в долевое участие, тем ниже будет цена квартиры.

    Такая выгода компенсируется высокими рисками.

    Выбор новостройки в долевом строительстве

    Выбирать проект дома и планировку квартиры возможно с помощью источников, размещенных в сети Интернет. На официальных сайтах застройщиков должны быть все проектно-разрешительные документы.

    Выбор застройщика включает в себя:

    [3]

    • проверку информации о статусе компании на нескольких государственных ресурсах в сети Интернет,
    • статусе земельного участка, на котором он возводит дом, — в ЕГРП,
    • а также условий ДДУ, который он предлагает.

    Требования к застройщику

    Строить дома с привлечением средств дольщиков на основании ДДУ может организация, которая:

    • имеет опыт не менее 3 лет участия в строительстве многоквартирных домов площадью не менее 10 000 кв.м.;
    • имеет в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства;
    • заключает ДДУ на основании разрешения на строительство.
    Читайте так же:  Аренда земли с последующим выкупом у администрации

    Вы можете купить по ДДУ:

    • квартиру в многоквартирном доме или таунхаус;
    • коттедж;
    • малоэтажное жилое здание;
    • индивидуальный дом.

    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб

    Единая информационная система по 214-ФЗ

    Для проверки статуса застройщика созданы Единый государственный реестр застройщиков – на федеральном уровне, а также Реестры проблемных объектов – на уровне субъектов РФ. Актуальность информации в данных списках гарантируется государством.

    Чтобы получить информацию о реализованных проектах застройщика дольщик может в электронной форме проверить проектно-разрешительную документацию на объект строительства, изучить аудиторские заключения о финансовом состоянии застройщика, участии в судебных спорах, исполнительных производствах.

    Отслеживание информации о застройщике дает дольщикам возможность своевременно реагировать на изменение ситуации и обратиться за защитой своих прав.

    Пошаговая инструкция заключения

    Процедура заключения ДДУ регламентирована 214-ФЗ.

    ДДУ должен содержать обязательные условия, при отсутствии или неполном изложении хотя бы одного из которых договор считается незаключенным:

    • описание объекта договора;
    • срок передачи готового объекта дольщику;
    • цена и порядок оплаты;
    • гарантии;
    • обеспечение обязательств застройщика;
    • ответственность застройщика.

    Подробнее о существенных условиях читайте тут.

    Договор составляется в письменной форме. Государственная регистрация в Росреестре обязательна.

    Помимо существенных условий в ДДУ включаются условия об ответственности сторон, перемене лиц в обязательстве и иные пункты.

    ДДУ не должен противоречить Гражданскому Кодексу и Закону «О защите прав потребителей».

    Оплата договора участия

    Застройщики предлагают несколько вариантов:

    • 100% предоплата;
    • рассрочка;
    • передача имеющегося в собственности дольщика жилья застройщику в зачет цены договора.

    В практике долевого участия есть несколько стандартных схем оплаты

    1. За счет собственных средств дольщика

    Вы можете внести наличные либо в порядке безналичных расчетов с использованием аккредитивных счетов, счёта эскроу.

    1. За счет кредитных или заемных средств с оформлением ипотеки

    Правом требования квартиры в построенном доме дольщик может распоряжаться как имуществом. Например, при необходимости взять кредит, участник долевого строительства может передать банку свое право требования в залог. Залог права на недвижимое имущество называется ипотекой.

    После погашения кредита, право залога на право требования у банка по ДДУ прекращается. В случае, если застройщик передаст готовую квартиру дольщику до погашения ипотечного кредита, банк получает в залог уже квартиру.

    1. Материнский капитал

    Средства материнского капитала также возможно использовать на погашение обязательств по ДДУ после одобрения районным отделением ПФР.

    ПФР рассматривает заявления 1 месяц. После этого денежные средства перечисляются напрямую застройщику.

    В 2017 году Правительством РФ был создан Фонд защиты граждан-участников долевого строительства, который призван стать основным гарантом интересов дольщиков.

    Получение компенсации дольщиками возможно после включения их в списки пострадавших дольщиков, которые составляются региональными отделениями Фонда.

    Если ДДУ зарегистрирован до октября 2017 года, дольщик не может рассчитывать на получение компенсации от Фонда. Однако застройщики, не вносившие обязательные взносы в Фонд, обязаны были страховать свою ответственность посредством банковского поручительства либо заключения договора со страховой компанией. При наступлении страхового случая, дольщики имеют право обращаться к страховщикам за возмещением своих убытков.

    Неустойка за просрочку

    Дольщику гарантируется защита его интересов в спорах с застройщиком в случаях:

    • просрочка передачи квартиры;
    • просрочка выполнения гарантийного ремонта;
    • банкротство застройщика;
    • остановка строительства на срок свыше 2 месяцев.

    Законом предусмотрено привлечение застройщика к ответственности в виде уплаты неустойки, возмещения убытков, компенсации морального вреда, а также уплаты штрафа за нарушение прав потребителей.

    Законом предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров с застройщиком, когда дольщик направляет ему претензию для добровольного исполнения своих требований. В случае отказа в ее удовлетворении застройщик привлекается к ответственности в судебном порядке, при этом общий размер взыскания может возрасти в 1,5-2 раза от суммы претензии дольщика.

    Гарантия качества

    Гарантийный срок устанавливается застройщиком в ДДУ. Однако, согласно закону гарантийный срок не может быть меньше 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование – меньше 3 лет.

    Переуступка

    Самым грамотным способом «продать квартиру» в таком случае является оформление соглашения об уступке требования по ДДУ.

    Уступают требование к застройщику о передаче готовой квартиры. Уступка – сделка возмездная, требующая государственной регистрации в Росреестре.

    Для заключения такой сделки потребуется получить согласие застройщика, так как происходит замена стороны ДДУ на другое лицо.

    Уступка требования может сопровождаться переводом долга, когда на «покупателя» переходит обязанность по оплате оставшейся неоплаченной суммы по ДДУ.

    Какие законы смотреть?

    1. ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004;
    2. Закон о защите прав потребителей № 2300-1 от 07.02.1992 1992;
    3. Гражданский Кодекс РФ.
    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Что почитать?

    1. Долевое участие в строительстве строго регламентировано законом.
    2. Только зарегистрированный ДДУ дает дольщикам права и привилегии, установленные законом 214-ФЗ.
    3. Права дольщиков защищаются законом не только с помощью судебной системы, но и созданием компенсационного фонда для выплаты возмещения убытков.

    Источники


    1. Золотов, Ю. А. История и методология аналитической химии / Ю.А. Золотов, В.И. Вершинин. — М.: Academia, 2015. — 464 c.

    2. Муранов, А. И. Российское регулирование отношений с иностранными элементами. Некоторые аспекты правового статуса и деятельности иностранных адвокатов / А.И. Муранов. — М.: Городец, 2014. — 144 c.

    3. Лазарев, В. В. История и методология юридической науки. Университетский курс для магистрантов юридических вузов / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Норма, Инфра-М, 2016. — 496 c.
    4. Энциклопедия будущего адвоката: моногр. ; КноРус — М., 2012. — 1000 c.
    5. ред. Кашанина, Т.В.; Кашанин, А.В. Основы права. Хрестоматия; М.: Высшая школа, 2012. — 279 c.
    6. Что такое дду при покупке квартиры
      Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here