Арендодатель не подписывает акт возврата помещения

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения что делать

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения что делать

При этом суды верно отметили, что уклонение арендодателя от приемки помещения со ссылкой на отсутствие у него такой обязанности до исполнения арендатором своих обязательств по договору, в том числе по устранению недостатков помещения, возникших по вине арендатора, является незаконным, поскольку действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором. Неисполнение обязанностей, которые, по мнению предпринимателя, препятствуют приемке помещения, имеет иные юридические последствия.

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения что делать

Чтобы исключить спорную ситуацию заранее, сторонам лучше еще при заключении договора прописать процедуру сдачи и приемки объекта аренды (абз. 2 п.1 ст. 655 ГК РФ). Так, в договоре можно уточнить, что по истечении срока аренды или после получения уведомления о расторжении договора арендатор обязан направить арендодателю письмо и известить его о готовности сдать помещение. В случае, когда арендодатель по каким-то причинам не желает принимать помещение, он обязан представить арендатору мотивированный отказ в течение оговоренного договором срока. Если такой письменный отказ представлен не будет, арендатор имеет право письменно уведомить арендодателя об освобождении помещения. Такое условие договора, с одной стороны, не ущемляет интересов арендодателя: если помещение сдается в ненадлежащем состоянии, он сможет указать эти данные в качестве обоснования отказа от подписания акта. В то же время это дает возможность арендатору защититься от обязанности платить за лишние месяцы аренды, поскольку срок прекращения договорных отношений уже не будет привязан к моменту подписания акта сторонами.

Арендодатель отказывается подписать акт приема-передачи

Таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных претензий со стороны компании, обществу необходимо выполнить обязательство со своей стороны и направить компании письмо (с уведомлением) о том, что срок действия договора истек, продлевать его общество не намерено, помещение освобождено и общество готово подписать акт приема-передачи. Обществу стоит самому составить акт, описать в нем состояние помещения, подписать его и приложить к письму. В письме надо указать срок, в течение которого компании предлагается подписать этот документ. Если в течение этого срока компания присылает отказ или не отвечает на письмо, то помещение считается принятым без претензий.

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения что делать

Но там был пожар, арендатор решил съехать, арендодатель не принимал и в конечном итоге взыскал арендную плату несмотря на фактическое отсутствие арендатора в помещении. В остальных случаях, при наличии доказательств, что договор прекращен и все действия по сдаче помещения предприняты арендатором, думаю суд встанет на сторону арендатора.

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения что делать

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения

Данные действия арендодателя можно толковать по-разному. В одном случае арендодатель отстаивает свои интересы, отказываясь от подписания акта возврата помещения, и тем самым продлевая фактические между ним и арендатором отношения аренды. В ином случае арендодатель поступает неправомерно, потому что фактически его требования об устранении выявленных после аренды дефектов уже не связаны с использованием помещения арендатором. Следовательно, арендодатель должен по закону подписать акт возврата помещения, так как арендатор это помещение уже не занимает и по факту его передал. А все законные требования о выплате компенсации для осуществления арендодателем ремонта, либо об устранении выявленных дефектов силами арендатора, арендодатель может предъявить после подписания акта возврата помещения.

Конференция ЮрКлуба

Об уклонении арендодателя от приемки помещения

Очевидно, что отказ в приемке помещения может осуществляться не только путем отказа от подписания соответствующего акта, но и путем неприбытия на такую передачу. В последнем случае акт передачи подписывается в одностороннем порядке либо самим арендатором, либо членами созванной им комиссии. В акте должно отражаться состояние помещения и указываться на возможность использования его по целевому назначению, а также отражаться факт отсутствия второй стороны в установленное время. Аналогичные действия выполняются и в случае явки представителей арендодателя с отказом от подписания акта. В этом случае на акте делается отметка об отказе в подписании. Второй экземпляр подписанного в одностороннем порядке акта направляются арендодателю способом, обеспечивающим получение подтверждения вручения.

Отказ в обратной приемке помещения Арендодателем – возможен? Возможное изменение единообразной судебной практики ФАСов

«Арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. Неисправность крана может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием крана в нарушение условий договора, а не для отказа от принятия арендуемого имущества».

Проблемы оформления и последствия несвоевременного возврата имущества по договору аренды

Например, Арендодатель вправе по окончании срока действия договора самостоятельно занять свободное, но формально невозвращенное по акту арендованное помещение, просто сменив замки и перекрыв Арендатору возможность доступа. Лишенный возможности доступа в помещение, Арендатор с точки зрения закона фактически прекратил пользование, а нахождение помещения под контролем Арендодателя свидетельствует о возврате помещения владельцу.

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения

Главная страница

Форум Гарант

Жоржетта, естли выставлять счета за пользование помещением, то какое тогда хранение.
Ага, и перенести имущество в другое помещение, очень похоже на самоуправство.

Лена, я думаю, что стоит выставлять счета, письменно уведомить арендатора о необходимости вернуть помещение, и о том, что до исполнения обязанности по возврату помещения имущество будет вами удерживаться.

Сергей, помещения по акту не возвращены. Значит фактическое пользование есть.

А удержание имущества, да еще подтвержденное вашим письмом (чтобы его потом в суд предъявили, не мучались искать доказательства) не самоуправство.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Договор аренды прекращен без акта приема-передачи. Арендатор рискует заплатить за лишние месяцы

Сделка

При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю (ст. 610, 622 ГК РФ). В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса возврат арендованной недвижимости осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами, если договором не предусмотрено иное. Дата подписания акта сдачи-приемки является датой передачи помещения арендодателю. Следовательно, если акт не был составлен, то формально арендатор имущество не передавал и должен оплачивать арендные платежи за все время после истечения срока договора до момента подписания акта приема-передачи. Сам факт истечения срока аренды или получение уведомления о расторжении договора без передачи имущества по акту не свидетельствует о прекращении арендных отношений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой).

Цитируем документ. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако анализ судебной практики свидетельствует о том, что акт приема-передачи составляется сторонами не всегда. Например, арендатор по истечении договора аренды просто освобождает арендованное помещение, полагая, что такими действиями он продемонстрировал свое нежелание продолжать договор и его обязанность по сдаче помещения исполнена. Или, получив уведомление от арендодателя о желании расторгнуть договор, арендатор просто съезжает из офиса, полагая, что арендные отношения прекратились. Однако это заблуждение может обойтись арендатору довольно дорого.

Риски арендатора

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Из толкования этой нормы следует, что независимо от того, освободил арендатор помещение или нет, действие договора аренды продолжается и взаимные права и обязанности сторон сохраняют силу. Это значит, что арендатору придется заплатить за все месяцы, когда он фактически не пользовался помещением, вплоть до момента надлежащей сдачи бывшего офиса арендодателю, то есть до момента подписания акта сдачи-приемки.

Единственный шанс избежать оплаты лишних месяцев это доказать в суде, что по истечении срока договора арендатор помещением не пользовался и не намеревался продолжать отношения по аренде.

После истечения срока договор аренды был автоматически продлен на тот же срок по взаимному согласию сторон в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Еще на один срок арендатор продлевать договор не хотел и в устной форме до момента его истечения неоднократно сообщал арендодателю о своем нежелании далее арендовать помещение, предлагал оформить акт приема-передачи, однако арендодатель никак на это не реагировал. Арендатор освободил помещение, о чем уведомил арендодателя письмом. Также письмом арендатор сообщил, что не желает больше продолжать арендные отношения. Через некоторое время арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы с арендатора за время с момента истечения срока договора, мотивируя это отсутствием акта приема-передачи. Однако арендодатель сумел выиграть дело. Он доказал, что фактически помещением не пользовался, представил в суд копии писем, которые он отправлял арендодателю, а также письмо организации, осуществляющей техническую эксплуатацию здания, в котором подтверждалось, что помещение освобождено, опломбировано, ключи от него арендатором сданы (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.02.07 по делу № А43-4787/2006-41-137).

Важный момент: оставление арендатором своего имущества в арендуемом нежилом помещении трактуется судами в сторону пользования данным помещением и соответственно плата за аренду будет начисляться. Так, суд удовлетворил иск арендодателя о взыскании арендной платы, посчитав, что факт нахождения имущества арендатора в спорных помещениях свидетельствует о продолжении пользования предметом аренды и продолжении договорных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.01.09 по делу № А50-2825/2009).

Также может возникнуть ситуация, когда арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи. Сделать это он может по двум причинам: либо у него есть претензии к техническому состоянию помещения (и тогда ситуация согласовывается сторонами), либо он намеренно уклоняется от приемки. Высший арбитражный суд разъяснил, что в этом случае имеет место просрочка кредитора и арендная плата за это время уплачиваться не должна (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Однако даже наличие факта уклонения арендодателя от принятия помещения не освобождает арендатора от бремени доказывания того, что помещением он не пользовался (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.09 по делу № А26-1241/2009).

Меры предосторожности

Чтобы исключить спорную ситуацию заранее, сторонам лучше еще при заключении договора прописать процедуру сдачи и приемки объекта аренды (абз. 2 п.1 ст. 655 ГК РФ). Так, в договоре можно уточнить, что по истечении срока аренды или после получения уведомления о расторжении договора арендатор обязан направить арендодателю письмо и известить его о готовности сдать помещение. В случае, когда арендодатель по каким-то причинам не желает принимать помещение, он обязан представить арендатору мотивированный отказ в течение оговоренного договором срока. Если такой письменный отказ представлен не будет, арендатор имеет право письменно уведомить арендодателя об освобождении помещения. Такое условие договора, с одной стороны, не ущемляет интересов арендодателя: если помещение сдается в ненадлежащем состоянии, он сможет указать эти данные в качестве обоснования отказа от подписания акта. В то же время это дает возможность арендатору защититься от обязанности платить за лишние месяцы аренды, поскольку срок прекращения договорных отношений уже не будет привязан к моменту подписания акта сторонами.

Если подобного условия в договоре не будет, а арендодатель уклоняется от подписания акта сдачи-приемки, арендатор может ссылаться на фактические действия, которые подтверждали бы его нежелание продлевать договор аренды (например, вывоз имущества, заключение договоров аренды с другими контрагентами и т. д.). Кроме того, можно представить в суд письма арендатора, которые подтверждали бы, что он действовал добросовестно и предпринимал действия для передачи помещения арендодателю. Например, письма с предложением составить акт приема-передачи, уведомления об отсутствии намерения продолжать отношения по аренде, о готовности помещения к сдаче и т. д. Поэтому важно сохранить копии всей переписки, которая свидетельствует о том, что арендатор был намерен прекратить договор аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.07 по делу № А56-39678/2006). Также арендатор может доказать в суде факт освобождения помещения путем представления акта обследования. Обследование помещения может назначаться по определению суда, когда встает вопрос о том, пользовался ли арендатор спорным помещением (решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.08 по делу № А40-57041/07-11-526).

В конечном итоге ничто не мешает арендатору ссылаться на показания свидетелей в подтверждение своей позиции. Так, по одному из дел после расторжения договора аренды магазина арендодатель не явился на приемку помещения. Арендатор составил акт приема-передачи в одностороннем порядке и освободил помещение. Позднее арендодатель обратился с иском в суд о взыскании арендной платы, представив в суд акт о неполном освобождении арендатором помещения. Однако суд отказал в иске, сделав вывод о том, что арендатор все же освободил магазин после окончания срока договора, так как согласно показаниям свидетелей торговый зал магазина не работал (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.04.04 по делу № Ф03-А59/04-1/654).

Вопросы в тему

Можно ли не платить арендные платежи в случае досрочного освобождения занимаемого помещения?

[1]

Как указал Высший арбитражный суд, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Имеет ли смысл арендатору составлять и подписывать акт приемки-передачи в одностороннем порядке, если арендодатель уклоняется от приемки?

Нет, не имеет. Акт приемки-передачи должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. Акт, составленный арендатором в одностороннем порядке, не будет признан судом в качестве доказательства прекращения договора аренды (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.04.09 по делу № Ф03-1476/2009).

Акт возврата помещения по договору аренды

Формирование акта возврата помещения по договору аренды происходит обычно в случаях, когда договор аренды по каким-либо причинам расторгается. Акт не является самостоятельным документом, а служит приложением к основному договору, становясь его неотъемлемой частью.

Зачем нужен акт

Возврат помещения по договору аренды помещения, будь то целое здание или небольшой офис, жилой или нежилой объект, требует соблюдения определенной процедуры.

Обязательным ее этапом является проверка арендуемых площадей на предмет:

• внешнего вида;
• состояния оконных и дверных конструкций, пола, потолка;
• состояния систем коммуникаций, в том числе электроснабжения, отопления и т.д.

Особенно это актуально, когда помещение находилось в аренде длительный срок – за прошедшее время какие-либо изменения практически неизбежны.

Все параметры осмотра обязательно должны быть зафиксированы в специальном документе – акте возврата помещения.

Правильно составленный и заверенный документ позволяет в дальнейшем избежать возможных проблем, связанных с разногласиями сторон по договору аренды, особенно если дело дойдет до судебной инстанции. Именно поэтому к формированию акта следует относиться максимально внимательно, прописывая все детали осмотра помещения и, если обнаруживаются какие-то недостатки, фиксируя их детально и со всей тщательностью.

Кто составляет акт

Непосредственная задача по формированию акта обычно возлагается на работника предприятия, которое является арендодателем. Это может быть юрисконсульт организации, или сотрудник/руководителя того структурного подразделения, в ведении которого находятся договоры аренды и их исполнение. Главное, чтобы этот человек имел представление о том, как составлять подобного рода бумаги и был знаком с законодательством РФ.
Акт должен быть подписан либо руководителем компании– арендодателя, либо лицом, действующим от его имени.

Особенности составления документа

Акт возврата помещения по договору аренды, также как и сам договор, обязательно должен быть подписан двумя сторонами.

Заполняться он должен до того, как договор прекратит свое действие.

Информацию, касающуюся непосредственно помещения, можно оформлять как в текстовом виде, так и в форме таблицы (второй вариант наиболее целесообразен, когда помещение состоит из нескольких отдельных комнат).

Описание помещения может носить как краткий, общий характер, так и быть детализированным, максимально подробным (второй вариант, с точки зрения юриспруденции, конечно, предпочтительнее).

Тонкости составления акта, образец

Унифицированная, единая форма акта возврата помещения по договору аренды отсутствует, так что представители организаций и предприятий могут писать ее в свободном виде или, если в компании есть разработанный и утвержденный шаблон документа – по его образцу. Главное, что требуется соблюсти — чтобы документ по своему составу отвечал некоторым стандартам делопроизводства, а по содержанию включал в себя ряд определенный сведений.
По структуре акт условно можно разделить на три части: «шапка», основной раздел и заключение, т.е. подписи.

В «шапку» вписывается наименование документа, с указанием ссылки на договор, к которому он составляется, а также дата и номер формирования акта.
В основную часть вносятся:

• названия организаций, между которыми делается акт;
• их реквизиты (все эти данные должны соответствовать учредительным документам фирм);
• должности, фамилии-имена-отчества руководителей или их законных представителей;
• причина составления акта (в данном случае это расторжение договора аренды)
• адрес, по которому находится помещение
• описать состояние, в котором имущество возвращается арендодателю (в том числе состояние различных коммуникаций)
• удостоверить факт отсутствия претензий. Если же претензии к арендатору есть, их следует описать максимально подробно (в дальнейшем на основании акта можно потребовать возмещения нанесенного материального ущерба).

В завершение акт должен быть подписан обеими сторонами, при этом важно, чтобы подписи были только оригинальными, использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных при помощи различного рода клише, недопустимо.

Заверять акт с помощью печати или штампа нужно только тогда, когда применение штемпельных изделий закреплено в локальных нормативно-правовых бумагах предприятия (это в равной степени относиться к юридическим лицам и ИП).

На что обратить внимание при оформлении бланка

Оформлять бланк акта по возврату помещения можно на обыкновенном листе любого удобного формата (как правило, используется форматы А4 или А5) или на фирменном бланке предприятия-арендодателя. Заполнять его допускается как от руки, так и в печатном виде.

Формируется акт в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон, которые должны быть идентичны по содержанию и равнозначны по праву.

После составления и визирования, информация об акте должна вноситься в специальный журнал учета документации.

Как, где и сколько времени хранить документ

Документ следует держать вместе с договором аренды, к которому он прилагается, в отдельной папке.

Хранить заполненный бланк необходимо период, установленный законодательством РФ или на протяжении времени, прописанного во внутренних нормативных бумагах организации (не забывая о том, что исковые претензии могут быть поданы в течение трех лет после того, как договор аренды прекратит свое действие).

Когда актуальность акта истечет, его можно утилизировать.

Можно считать договор аренды не заключенным, т.к. Акт приме передачи помещения не подписан

Я ИП. Подписала договор аренды нежилого помещения с физ. лицом на 11 месяцев. Внесла предоплату. Но через 1 день нашла другое помещение по низкой цене. В договоре указано, что договор считается заключенным с момента подписания акта приема передачи. Акт еще не подписан. Можно ли говорить в данном случае, что договор не заключен, поэтому я имею право на возврат предоплаты в полном объеме?

Похожие темы

В соответствии со ст.607 и 611 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Таким образом, составление актов приёма-передачи арндованного имущества необязательно.

Акт приема-передачи арендованного имущества подписан после его возврата: за какой период платить?

Арендодатель, видимо, основывает требования на ст. 622 Гражданского кодекса, которая гласит: если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. А если такая плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать возместить их.

Как оплачивать аренду

Формально вы возвратили помещение именно по акту приема-передачи в день, указанный в нем. Из этого можно сделать вывод, что период с момента истечения срока на освобождение помещения и до момента составления акта приема-передачи является периодом, за который арендатор должен заплатить.

Такая точка зрения подтверждается и судебно-арбитражной практикой.

Например, в деле, рассмотренном ФАС Поволжского округа (постановление от 04.03.2009 № А65-13833/2008, Определением ВАС РФ от 25.05.2009 № 6047/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), арендодатель подписал акт приема-передачи уже после того, как освободил помещение. Арендодатель потребовал внести плату по день составления акта. Арендатор не согласился, указав, что помещением не пользовался и не мог этого делать фактически, поскольку доступ в него арендодатель закрыл.

Должная степень заботливости и осмотрительности

В указанном деле был один интересный момент: суд дал понять арендатору, что после получения уведомления арендодателя об освобождении помещения он должен был известить того о своей готовности освободить помещение и передать его с оформлением акта.

Тем самым арендатор не проявил должной степени заботливости и осмотрительности и не принял все меры для надлежащего выполнения своего обязательства по договору аренды. В пункте 1 ст. 401 ГК РФ установлено, что лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины. При этом лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения. Арендатор же в данном случае не принял меры для надлежащего исполнения в части передачи помещения по акту приема-передачи.

Можно привести обратный пример, когда арендатор принял надлежащие меры и избежал оплаты арендных платежей за период, когда имуществом фактически не пользовался.

Ситуацию рассмотрел ФАС Северо-Кавказского округа (постановление от 26.06.2009 № А63-8134/2008-С1-4).

Суд установил, что имущество, переданное арендодателем арендатору на основании договора, выбыло из владения арендатора с момента расторжения договора и находилось в спорный период во владении третьего лица (предприятия). Поэтому арендатор имуществом не пользовался. При этом он обращался к третьему лицу с просьбой допустить представителей его и арендодателя на территорию для составления акта передачи имущества арендодателю, но предприятие ответило отказом.

Суд отметил, что по смыслу ст. 606 ГК РФ арендная плата является встречным предоставлением со стороны арендатора за возможность временно владеть и пользоваться (или временно пользоваться) арендованным имуществом.

При изложенных обстоятельствах с арендатора не может быть взыскана арендная плата за тот период, когда он был лишен возможности пользоваться имуществом. Более того, арендатор принял должные меры, но не смог исполнить обязанность по передаче имущества арендодателю путем составления акта приема-передачи.

Подведем итог. Если при освобождении арендуемого помещения арендатор не выразил арендодателю готовность передать помещение по акту приема-передачи, значит, арендатор не принял мер для надлежащего исполнения обязательства по договору аренды. Арендодатель в подобной ситуации вправе потребовать внесения арендной платы по дату подписания акта.

Акт возврата помещения по договору аренды — образец

Как вернуть помещение из аренды: форма акта

Строгой формы акта возврата помещения из аренды не существует. Он составляется в виде одного документа, который подписывается сторонами. Актом подтверждается факт передачи помещения от арендатора арендодателю после истечения договора.

Данная форма пригодится в случае, если передача имущества не осложнена никакими проблемами. Например:

• договор истек в связи со сроком, указанным в самом договоре аренды;
• договор прекратился досрочно в связи с односторонним отказом, если такое право предусмотрено контрактом;
• договор расторгнут по соглашению сторон.

Образец одностороннего акта

С помощью одностороннего акта, подписанного только одной из сторон, вернуть помещение арендодателю нельзя. Акт возврата подписывается только двумя сторонами, иначе он не будет принят судом в качестве доказательства (см. постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2009 по делу № 06АП-389/2009).

Как действовать сторонам в случае уклонения контрагента от подписания договора, читайте ниже.

Однако может возникнуть ситуация, что договор прекратился, арендатор съехал без подписания акта, а арендодатель намеревается сдать помещение следующему пользователю. В этом случае для последующих судебных разбирательств потребуется составить односторонний акт осмотра помещения. Он поможет определить точный размер ущерба, нанесенного помещению арендатором.

Для его составления нужно пригласить 2–3 человек, обычно это сотрудники фирмы-собственника. Они осмотрят помещение и своей подписью засвидетельствуют его фактическое состояние.

Что прописать при возврате нежилого помещения

В акте возврата нежилого помещения нужно отразить следующую информацию:

• дату и место составления, наименование документа: «Акт возврата» или «Акт приема-передачи», «Передаточный акт»;
• наименования сторон с обозначениями «Арендодатель» и «Арендатор»;
• в связи с чем возвращается помещение: истечение срока действия, расторжение по соглашению сторон или односторонний отказ от договора (обязательно дать ссылку на реквизиты договора аренды);
• точное описание помещения, которое можно скопировать из договора;
• техническое состояние (отличное, хорошее, удовлетворительное; можно отразить общее состояние или отдельно для стен, пола, потолка);
• состояние инженерных систем, показания счетчиков, если имеются;
• отметку об отсутствии претензий;
• подписи сторон.

Если сторона уклоняется от подписания, отметка об этом в самом акте не поможет — это не договор подряда. Как именно действовать, читайте далее.

Что делать, если арендодатель не подписывает акт

Если арендодатель не подписывает акт возврата помещения вовремя, арендатор подвергается большому риску. Фактически отсутствие акта означает просрочку арендатора по возврату помещения. Невозврат дает собственнику право продолжать начислять аренду на основании ст. 622 ГК РФ.

Верное решение арендатора в данном случае — сформировать доказательства того, что именно арендодатель уклоняется от подписания акта, а не наоборот.

Для этого рекомендуем:

1. Составить акт возврата по универсальной форме, представленной выше, подписать со своей стороны.
2. Написать арендодателю письмо, в котором указать, что:
   • срок договора истек;
   • продлевать соглашение арендатор не собирается;
   • помещение фактически освобождено;
   • арендатор готов подписать акт возврата.
3. Вложить письмо и акт в почтовый конверт, составить опись вложения, заполнить уведомление о вручении и направить арендодателю по почте заказным отправлением. Отправлять нужно на юридический адрес, указанный в ЕГРЮЛ.
4. После отправки письма передать ключи от помещения. Важно зафиксировать факт отправки, например по курьерской описи.
5. Сохранить все почтовые корешки, описи, квитанции и уведомления.

Инструкция работает, если договор прекратился. При досрочном выезде арендная плата продолжит начисляться (см. определение ВС РФ от 01.09.2016 по делу № А55-28556/2014).

Как быть, если от подписания отказывается арендатор

В редких случаях проблема состоит не в том, что арендодатель отказывается подписывать акт возврата помещения, а так поступает арендатор. Это особенно мешает ведению бизнеса, если помещение было испорчено или в нем осталось чужое оборудование.

У арендодателя возникает право через суд взыскать:

• арендную плату за этот период;
• убытки, если собственнику пришлось восстанавливать помещение за сумму сверх начисленной аренды;
• неустойку за несвоевременный возврат, если это предусмотрено договором.

Определить размер причиненных убытков поможет односторонний акт осмотра, приведенный выше.

Акт возврата арендованного помещения должен быть оформлен в письменном виде с подписями обеих сторон. В противном случае он не получит юридической силы и не будет принят судом в качестве доказательства.

Еще больше материалов по теме в рубрике «Договор».

Арендодатель отказывается подписать акт приема-передачи. Что делать?

Нет, опасения не напрасны. Риск, что арендодатель предъявит претензии по поводу оплаты аренды, существует. Чтобы избежать негативных последствий, надо предпринять ряд мер.

В силу п. 1 и 3 ст. 655 ГК РФ в случае прекращения договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В статье 622 ГК РФ закреплено, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Более того, когда плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Кроме того, акт приема-передачи не служит единственным доказательством возврата помещения. Отсутствие подписанного акта еще не свидетельствует о том, что арендатор не выполнил обязанность по возврату арендуемого имущества. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя (п. 1 ст. 224 ГК РФ).

Наконец, согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату только за пользование имуществом.

Таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных претензий со стороны компании, обществу необходимо выполнить обязательство со своей стороны и направить компании письмо (с уведомлением) о том, что срок действия договора истек, продлевать его общество не намерено, помещение освобождено и общество готово подписать акт приема-передачи. Обществу стоит самому составить акт, описать в нем состояние помещения, подписать его и приложить к письму. В письме надо указать срок, в течение которого компании предлагается подписать этот документ. Если в течение этого срока компания присылает отказ или не отвечает на письмо, то помещение считается принятым без претензий.

Изложенные действия будут свидетельствовать о том, что общество предприняло меры для того, чтобы возврат помещения был документально закреплен.

Остается выяснить, что делать с ключами от арендуемого помещения. Не исключено, что компания их не примет (передачу ключей лучше зафиксировать или тем же передаточным актом, или отдельным). Оставлять ключи у себя арендатор не вправе: если он освободил помещение, ключи нужно вернуть. Иначе компания может впоследствии сослаться на то, что у общества была возможность пользоваться помещением, а значит, оно обязано оплатить аренду за этот срок. Ключи можно выслать в адрес компании почтой. Тогда об этом лучше также написать в письме — указать, что, если компания откажется принять ключи, общество вышлет их бандеролью и с этого момента риск их утраты возлагается на компанию. Отметим, что факт передачи ключей не является абсолютным доказательством, что арендатор не пользуется помещением. Но в суде это учтут наряду с другими доказательствами.

Выполнив указанные действия, общество лишит компанию возможности требовать арендную плату за период после даты окончания срока действия договора. В судебной практике есть примеры применения такой позиции при разрешении подобных споров (п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления ФАС Поволжского округа от 12.10.2010 по делу № А72-3931/2009 и Северо-Западного округа от 24.03.2011 по делу № А56-41448/2008). Есть решения судов и в пользу арендодателя, которые обязывают арендатора внести арендные платежи за спорный период. Такие решения выносятся в случаях, когда арендатор не сумел доказать, что арендодатель уклонялся от приема помещения, а последний сумел убедить суд, что арендатор помещением пользовался. Например, в постановлении от 17.09.2010 по делу № А38-7246/2009 ФАС Волго-Вятского округа отметил, что аргумент арендатора об уклонении арендодателя от получения спорной недвижимости был голословным (документально не подтвержден).

Об уклонении арендодателя от приемки помещения

Довольно часто возникает ситуация, когда по тем или иным причинам арендатор оказывается вынужден отказаться от продолжения аренды. Вряд ли стоит отрицать, что во многих случаях данная ситуация приводит к определенным потерям

для арендодателя. При этом наличие у арендодателя внесенной арендатором суммы гарантийного взноса, удерживаемой до окончания аренды, зачастую приводит к появлению различных предлогов для отказа от принятия помещения обратно и, соответственно к отказу от возврата такой суммы.

Невозможность исполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества имеет более чем существенное значение и для арендатора, поскольку может являться основанием, например, для продолжения начисления арендной платы или для отказа в возврате гарантийного взноса[1]. Разумеется, что существенное значение при ответе на вопрос о способах противодействия недобросовестному арендодателю будут иметь условия заключенного сторонами договора, а также причины отказа арендодателя от приемки возвращаемого имущества. Тем не менее, одним из наиболее распространенных поводов для отказа от приемки помещения является несоответствие его состояния требованиям, указанным в договоре. В некоторых случаях данное основание формулируется как «ненадлежащее качество «ремонта по выезду» с отнесением на арендатора затрат на устранение выявленных недостатков такого ремонта.

Разумеется, что правовое положение арендатора, пытающегося вернуть помещение, изначально хуже, чем положение арендодателя, удерживающего гарантийный взнос. В частности возможность арендатора попасть в помещение, расположенное в здании арендодателя, может ограничиваться последним. По указанной причине, в некоторых случаях представляется затруднительным обеспечить доступ 3-х лиц в такое помещение в целях составления акта об отказе в приемке. Другим возможным последствием ограничения доступа является осуществление ремонта в помещении силами привлекаемой арендодателем подрядной организации с целью сокрытия фактического состояния помещения, создания препятствий для проведения возможной экспертизы и, соответственно, отнесения на арендодателя завышенных расходов на такой ремонт.

Учитывая приведенные предположения, существенное значение для возврата помещения будет иметь вопрос установления фактического состояния помещения. Несмотря на возможные отличия в формулировании требований к состоянию возвращаемого помещения в различных договорах, необходимо отметить, что в большинстве случаев такое помещение может иметь определенный износ, вызванный его нормальной эксплуатацией. Соответственно, возможные отверстия от крепления демонтированного оборудования, потертости напольного покрытия, незначительные царапины и иные дефекты, свойственные аналогичным коммерческим помещениям, не являются недостатками, исключающими его нормальное использование.

В качестве первой рекомендации арендатору может быть предложено зафиксировать состояние помещения на момент вывоза оборудования с участием лиц, осуществляющих такой демонтаж и вывоз. В случае же выполнения определенного ремонта освобождаемого помещения необходима максимально возможная степень фиксации результата такого ремонта. Выполнение ремонта помимо актов сдачи-приемки работ (КС-2) может отражаться в дефектных актах, прилагаемых фотографиях. Качество выполненных работ и «конечное» состояние помещение может подтверждаться актами организации, осуществляющей технический надзор за выполняемыми работами (инженера). Также можно рекомендовать использовать участие данных лиц и при передаче помещения арендодателю.

Уведомление о готовности к возврату помещения должно осуществляться в письменной форме, предусматривающей подтверждение получения такого уведомления арендодателем. В уведомлении возможно указать на участие в сдаче-приемке представителей строительной организации, иных лиц.

Разумеется, что крайне желательным является участие в передаче имущества иных лиц, косвенно связанных с передаваемым помещением. К таким лицам относится охрана здания, инженерная служба, соседи-арендаторы, почтальон и иные подобные лица. В то же время очевидно, что в действительности вряд ли можно говорить как о желании таких лиц участвовать в составлении акта, так и о наличии юридических механизмов, позволяющих обязать их совершить данные действия.

[3]

Очевидно, что отказ в приемке помещения может осуществляться не только путем отказа от подписания соответствующего акта, но и путем неприбытия на такую передачу. В последнем случае акт передачи подписывается в одностороннем порядке либо самим арендатором, либо членами созванной им комиссии. В акте должно отражаться состояние помещения и указываться на возможность использования его по целевому назначению, а также отражаться факт отсутствия второй стороны в установленное время. Аналогичные действия выполняются и в случае явки представителей арендодателя с отказом от подписания акта. В этом случае на акте делается отметка об отказе в подписании. Второй экземпляр подписанного в одностороннем порядке акта направляются арендодателю способом, обеспечивающим получение подтверждения вручения.

Отказ от приемки помещения может расцениваться как неисполнение встречной обязанности по договору и являться основанием для отказа от исполнения договора арендатором в одностороннем порядке.

В данном ответе не рассматриваются возможные «сценарии» судебных разбирательств по вопросам судебного расторжения договора, взыскания неосновательного обогащения, проведения экспертизы для определения состояния помещения, а также иные сопутствующие вопросы, имеющие значительное число присущих им особенностей, зависящих от конкретных обстоятельств дела.

[1] В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ отказ одной из сторон от подписания документа о передачи здания (помещения) рассматривается как отказ от передачи (принятия) имущества.

Источники

1. 
   Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости; КолосС — Москва, 2008. — 265 c.
2. 
   Боголепов, Н.П. Значение общенародного гражданского права (Jus Gentium) в римской классической юриспруденции / Н.П. Боголепов. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 257 c.
3. 
   Маранц, Ю. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебной системе Российской Федерации» / Ю.В. Маранц. — М.: Юстицинформ, 2014. — 120 c.
4. Попов, В. Л. Курс лекций по судебной медицине / В.Л. Попов, Р.В. Бабаханян, Г.И. Заславский. — М.: ДЕАН, 2016. — 400 c.
5. Виноградов, И.В.; Гладких, А.С.; Крюков, В.Н и др. Судебно-медицинская экспертиза; М.: Юридическая литература, 2012. — 320 c.
Арендодатель не подписывает акт возврата помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1

Петр Греков
Позвольте представиться. Мое имя Петр. Я уже более 20 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.